Как правильно сдать квартиру или комнату. Инструкция по сдаче квартиры в аренду, поиску клиентов и оформлению договора.

Сдача жилья внаем – одна из древнейших операций с недвижимостью. И на данный момент нет никаких оснований полагать, что она может потерять свою актуальность. Всегда есть люди, имеющие избыточные «квадратные метры». А также люди, которые нуждаются в жилье, но не хотят, или не имеют возможности стать собственниками недвижимого имущества.

Наша статья посвящена одному из аспектов аренды жилья – сдаче в наем отдельной комнаты. Мы расскажем, как совершить данную сделку правильно. То есть, не нарушая закон, и одновременно не рискуя стать жертвой нарушения закона со стороны контрагента.

○ Кто имеет право сдавать квартиру или комнату.

Согласно российскому законодательству, сдавать жилплощадь может, в первую очередь, только собственник.

• «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ)».

Таким образом, законом не запрещено право выступать в роли арендодателя третьим лицам, при условии наличия нотариальной доверенности от владельца жилья.

Если недвижимость закреплена за несколькими собственниками, необходимо получить письменное разрешение на операции с недвижимостью от каждого из них, заверенное нотариально. Также допускается их личное присутствие при заключении сделки без оформления письменного согласия.

Собираясь сдавать квартиру/комнату в аренду, собственник также должен получить согласие от всех прописанных на жилплощади лиц.

Комната в неприватизированной квартире

В принципе, сдача в аренду комнаты в квартире, которую семья занимает на основании договора социального найма, возможна с согласия собственника квартиры. Необходимо подать собственнику (муниципалитету) письменное обращение и приложить к нему согласие всех, кто прописан и проживает в квартире. Но нужно помнить, что муниципалитет вправе, как разрешить, так и отказать вам.

Если же, несмотря на отказ, комната все-таки будет сдана, и это станет известно собственнику, квартиросъемщика могут наказать, вплоть до расторжения договора социального найма. Поскольку любые операции с недвижимостью имеет право производить лишь собственник, либо его доверенное лицо. У нанимателя такого права нет.

○ Как сдавать: ИП или физическое лицо.

Получение статуса индивидуального предпринимателя не является обязательным для будущего арендодателя. Можно сдавать жилплощадь как физическое лицо, оплачивая соответствующую сумму налога.

Решение о необходимости регистрации ИП зависит от того, насколько оно выгодно. Преимуществом такого статуса является только возможность выбора варианта налогообложения, тогда как для физического лица есть только один вариант – 13% от дохода по НДФЛ. При этом регистрация ИП имеет ряд недостатков:

• Необходимость уплаты страховых взносов, составление регулярной отчетности по ним и ответственность за нарушение порядка.
• Обязанность ведения учета расходов и доходов.
• Если жилплощадь будет продана, доход от сделки не будет освобожден от налогообложения, тогда как для физических лиц есть подобная возможность, если недвижимость находилась в собственности более 3 лет.

Таким образом, сохранение статуса физического лица упрощает процедуру сдачи жилплощади в аренду. Однако налог от доходов при этом выше, чем для ИП. Поэтому вопрос о решении статуса арендодателя решается в индивидуальном порядке, исходя из индивидуальных предпочтений.

Налоги на сдачу комнаты в аренду

За сдачу комнаты в коммунальной квартире или в общежитии необходимо будет уплачивать налоги, как и с любого другого вида доходов. Составленный в 3-х экземплярах договор подлежит регистрации в Росреестре, и арендодатель обязан уплачивать НДФЛ в размере 13%, если сдает его как физическое лицо, либо, зарегистрировавшись как самозанятый, может снизить налоговую ставку на то, чтобы сдать комнату в коммунальной квартире.

Снижение будет значительным, поскольку составит вместо 13% всего 4%, если нанимателем при сдаче комнаты в квартире в аренду будет выступать физлицо, и 6%, если арендодателем окажется юридическое лицо. Поэтому стоит заранее подумать, как правильно сдать комнату в квартире, чтобы налоговое бремя оказалось не слишком тяжелым.

○ Подготовка к сдаче.

Для подготовки квартиры/комнаты для сдачи в аренду нужно:

• Привести в порядок документы на жилплощадь.
• Погасить долги по коммунальным услугам.
• Подготовить комнаты (сделать косметический ремонт при необходимости).
• Проверить сантехнику и отремонтировать ее, если потребуется.
• Сделать генеральную уборку.
• Убрать из квартиры особо ценные и памятные вещи.
• Поставить мебель и бытовую технику.

Правильно подготовленное жилье, увеличивает стоимость аренды примерно на 50% и намного упрощает поиск квартирантов, поэтому важно обратить внимание на подготовительные мероприятия.

Расходы при сдаче в аренду комнаты

Подготовка к сдаче комнаты в коммунальной квартире потребует определенных финансовых вложений, которые направляются на то, чтобы повысить ее привлекательность для потенциальных нанимателей и, как следствие, получить возможность увеличить величину арендной платы. Если сдать комнату в коммунальной квартире собираются не в первый раз, придется привести ее в порядок после проживания в ней предыдущих квартиросъемщиков.

На покупку материалов для косметического ремонта или для проведения качественной уборки клининговой компанией придется внести определенные суммы. На замену вышедшей из строя или поврежденной бытовой техники или мебели также придется потратиться, в противном случае сдать комнату в квартире по нужной цене не удастся.

○ Как найти квартирантов.

Поиск нанимателя жилья является значимым этапом арендных действий, потому что от его надежности зависит стабильность дохода и отсутствие проблем с жилплощадью. Найти квартиранта можно через посредника или самостоятельно.

✔ Агентства.

К услугам риэлторов стоит обращаться, если вы не хотите тратить время на поиск квартирантов и проверку их благонадежности либо не уверены в своих силах. При этом важно правильно выбрать агентство, потому что количество мошенников среди риэлторов неуклонно растет. Делая выбор, обратите внимание на:

• Время работы на рынке недвижимости.
• Процент успешных сделок.
• Отзывы клиентов.
• Профессионализм сотрудников.

При этом следует учитывать, что услуги риэлторов платные, однако процент от заключаемой сделки им, как правило, выплачивает квартирант.

✔ Объявления.

Это один из способов самостоятельного поиска жильца. Можно дать объявление в печатные издания и телевидение, в специальные рубрики. Плата за размещение небольшая, а эффект достаточно быстрый. При этом проверка благонадежности потенциального квартиранта ложится на плечи арендодателя.

✔ Интернет.

Еще один способ быстро найти нанимателя, не привлекая посредников. Можно подать объявление на популярные сайты www.avito.ru, www.irru.ru, www.domofond.ru и т.д. Также стоит разместить информацию о поиске квартиранта и требованиях к нему на своих личных страничках в соцсетях. Это бесплатный, но довольно эффективный способ найти жильца достаточно быстро.

✔ Личные контакты.

Нередко можно найти желающих снять квартиру и среди личных знакомых. В данном случае вы не потратите деньги на проверку квартиранта и будете уверены в адресе постоянной регистрации. Однако этот вариант сдачи имеет и недостатки. Нельзя исключать риск, что пользуясь знакомством, наниматель будет задерживать арендную плату или вовсе просить уменьшить ее. В подобном случае не все могут отказать в просьбе в ущерб себе, поэтому стоит учитывать возможность такого развития событий, решая, сдавать жилье знакомым или нет.

Оформление сдачи комнаты по закону и требования к договору

Правила оформления сдачи комнаты в коммунальной квартире будут не слишком отличаться от оформления внаем квартиры или дома. Между арендодателем и арендатором должен быть заключен договор, отражающий права и обязанности сторон. Единственное отличие – договор должен содержать указание на то, что дополнительно к комнате нанимателю предоставляются места общего пользования. При заключении сделки собственник и наниматель должны иметь при себе документы, которые удостоверяют их личность.

От владельца, который сдает комнату в квартире, потребуется наличие документа, закрепляющего за ним право собственности на данную жилплощадь. Договор набирают на компьютере или составляют от руки в произвольной форме. Главные требования к нему — наличие:

• даты заключения соглашения;
• реквизитов обеих сторон;
• предмета договора (площадь, адрес),
• порядка финансовых расчетов;
• условий досрочного расторжения;
• полной описи имущества.

○ Изучение квартирантов.

Собираясь сдавать свою жилплощадь посторонним людям, стоит провести хотя бы минимальную проверку их личности. Сделать это можно следующим образом:

• Попросить подтвердить свой доход при помощи справки 2-НДФЛ или показать документы на машину или иную собственность.
• Проверить представленный паспорт по какой-либо общедоступной базе (например, https://services.fms.gov.ru/).
• Проверить наличие кредитных задолженностей по сайту судебных приставов (https://www.fssprus.ru/iss/ip/).

Здесь следует учитывать, что по закону, наниматель обязан предоставить только паспорт, все остальные документы он может продемонстрировать исключительно по собственному желанию. Поэтому требовать арендодатель этого не может, но может насторожиться при отказе на подобную просьбу.

○ Сдаем по договору или без договора.

Заключение арендной сделки может проходить по устной договоренности либо письменному соглашению. В первом случае, стороны должны быть готовы к тому, что условия договора могут быть не соблюдены контрагентом, а ответственности за это у него не будет. Поэтому желательно сдавать жилплощадь по договору, для того, чтобы быть уверенным в соблюдении своих прав. Подготовить документ можно самостоятельно либо прибегнуть к услугам нотариуса. Важно учитывать, что если квартирантом будет являться физическое лицо, то составляется договора найма жилого помещения. А если квартирой будет пользоваться юридическое лицо, нужно подготовить договор аренды.

• «1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
• 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».

Расторжение договора аренды комнаты в одностороннем порядке

Во избежание недоразумений, взаимных претензий или даже судебных разбирательств, стороны договора аренды должны уделить особе внимание разделу, касающемуся досрочного расторжения договора.

В принципе, необходимость расторгнуть договор раньше срок может возникнуть, как у жильца, так и у наймодателя. Понятно, что сторона, которая была заинтересована в соблюдении условий договора до конца срока, будет чувствовать себя обиженной, и может начать неконструктивно протестовать.

Чтобы этого не произошло, следует заранее прописать, например, возможность расторжения договора по инициативе квартиранта, если ему понадобилось переехать на новое место жительства (например, за какой срок наймодатель должен быть предупрежден, и как будет происходить окончательный расчет).

Сам же наймодатель может испытать настоятельную потребность «прогнать» жильца, если проживание с ним под одной крышей стало невыносимым. Причинами досрочного расторжения договора с его стороны могут стать:

• Задержка арендной платы
• Отказ оплачивать коммунальные услуги
• Аморальное поведение квартиранта
• Нанесение ущерба имуществу арендодателя (в этом случае необходимо прописать и условия его возмещения)

Все возможные жизненные ситуации, конечно, предусмотреть нереально. Но самые распространенные причины досрочного разрыва деловых отношений стоит учесть при подписании договора аренды.

○ Регистрация договора.

Договор найма не подлежит государственной регистрации, независимо от срока его действия. Что касается арендного соглашения, его нужно зарегистрировать в Росреестре или отделении МФЦ, если он заключен на срок более 1 года.

• 1. «Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
• 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
• 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ)».

Для регистрации нужно:

• Оплатить госпошлину в установленном размере (10000 руб. для физлиц и 15000 руб. для юрлиц). Оплата производится каждым участником в равной доле либо обязанность возлагается на одну из сторон (данный пункт должен быть прописан в договоре).
• Написать заявление от лица одного из участников сделки, приложив нотариально заверенное согласие других собственников или прописанных лиц на заключение арендного договора.

Комната в приватизированной квартире

Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.

Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:

• Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
• Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.

ВНИМАНИЕ! Не забывайте, что, если вы сдаете комнату в квартире, где одновременно живете сами, с семьей, то, по сути, превращаете отдельную квартиру в коммунальную. Поскольку, хотя вы и не сдаете нанимателю напрямую кухню, санузлы, прихожую, вы неизбежно предоставляете ему право пользоваться ими. Ведь жилец вполне законно полагает, что, снимая комнату, одновременно получает полное право приготовить себе ужин, принять душ, постирать белье, воспользоваться туалетом, наконец. Поэтому желательно согласовать порядок пользования совместными помещениями заранее. Надежда на то, что «по ходу дела все как-нибудь утрясется», может впоследствии привести к серьезным конфликтам и досрочному расторжению договора аренды одной из сторон. Это невыгодно ни арендатору, ни арендодателю.

○ Как брать плату.

Способ передачи оплаты за проживание обговаривается сторонами. Расчет может быть:

• Наличным (в этом случае необходимо каждый раз составлять и подписывать расписку о передаче денежных средств).
• Безналичным (подтверждением перечисления будут выступать банковские выписки).

Оплата может производиться:

• Каждый месяц.
• Раз в квартал.
• Единовременно один раз в год.

Закон не предусматривает обязательной формы арендной платы и ее периодичности.

Требования, предъявляемые к составлению договора аренды комнаты

При составлении договора аренды строгую форму соблюдать необязательно. Договор в любом случае будет иметь законную силу, если в нем будут отражены:

• Паспортные данные обеих сторон
• Срок проживания
• Размер арендной платы
• Способ оплаты коммунальных расходов
• Способ передачи платы за аренду
• Права и обязанности каждой из сторон
• Условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке любой из сторон
• Подписи сторон и дата заключения

Деньги за аренду квартирант может платить любым удобным для арендодателя способом: наличными, либо перечислением на карточку или банковский счет. При безналичном расчете сведения о поступлениях средств сохраняются в банке (хотя хранить чеки все-таки будет не лишним).

Если происходит оплата наличными, следует предусмотреть систему взаимных расписок. Это исключит возникновение, как случайных недоразумений, так и злонамеренных материальных претензий в будущем.

Договор оформляется в трех экземплярах. По одному для каждой из сторон и еще одни – для регистрации в Росреестре.

Договор можно написать от руки или набрать на компьютере. Нотариального заверения он не требует.

○ Уплата налогов и бухгалтерский учет.

Согласно закону, сдача жилья в аренду предполагает уплату налогов в установленном размере.

• «Налогоплательщики — физические лица по налогам, уплачиваемым на основании налоговых уведомлений, помимо обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества и (или) транспортных средств, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган по своему выбору в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими (п. 2.1 ст. 23 НК РФ)».

Если речь идет о физическом лице, его налог от дохода от аренды составляет:

• 13% для резидентов страны.
• 30% для иностранных граждан.

Оплата производится каждый год не позднее 30 апреля с обязательной сдачей справки 3-НДФЛ.

Зарегистрировав статус ИП, арендодатель может уплачивать налоги в размере 6% от дохода, выбрав упрощенную систему налогообложения. При этом он должен вести бухгалтерский учет и запись доходов и расходов.

Где искать комнату?

Есть несколько способов найти комнату в аренду. Вы можете сделать это через знакомых, а можете обратиться в агентство недвижимости. В чем же разница?

o Поиск комнаты через агентство недвижимости

Это, несомненно, самый затратный, но и самый надежный способ снять комнату на длительный срок. Вам подберут несколько вариантов, пригласят посмотреть комнаты. Но придется заплатить комиссию. Каждое агентство устанавливает ее самостоятельно — от 10% стоимости комнаты за первый месяц до 100%.

o Поиск через знакомых

Конечно, чтобы обезопасить себя от рисков, можно обратиться за помощью к знакомым. Возможно, кто-то сдает комнату. Этот способ так же безопасный — вероятность того, что вас обманут, все же минимальна. Из минусов — поиски жилья могут затянуться, а проживание под одной крышей с друзьями может подпортить отношения.

o Поиск через сайты

Сейчас полно сайтов, где пользователи сами размещают объявления о сдаче квартиры. Вы можете задать параметры жилья, выбрать район, ценовой диапазон и увидеть, кто и где сдает комнату в аренду. Правда, может случиться так, что объявления выкладывают мошенники. Или комната на самом деле совершенно не соответствует фотографиям. А еще есть риск попасться на агента — в этом случае придется заплатить комиссию.

o Поиск через социальные сети

В социальных сетях есть множество групп, где люди хотят найти квартирантов или, наоборот, арендодателей. Собственно, принцип тот же, что и при поиске на сайте. И риски те же самые — никогда не знаешь, насколько объявление соответствует действительности. Зато затраты минимальные.

○ Ответственность при сдаче квартиры.

Если обнаружится, что арендодатель не платит налоги с доходов от сдачи жилплощади в аренду, на него может быть наложен штраф от 20% до 40% помимо взыскания суммы утаенной суммы.

• «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 1 ст. 122 НК РФ).
• Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 3 ст. 122 НК РФ)».

Если сумма неуплаты признана особо крупной, наказание регулируется Уголовным кодексом РФ и предусматривает штраф либо лишение свободы.

• «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, -наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года».

Здесь нужно учитывать, что крупным размером считается сумма больше 900000 руб., когда размер неуплаченного налогового долга составляет 10% от указанной суммы.

Можно ли подселить квартирантов в коммуналку без согласия соседей?

В Жилищном кодексе РФ нет никаких препятствий для сдачи жилплощади в коммунальной квартире внаём. Согласно статье 42 Жилищного кодекса РФ владелец комнаты в коммуналке также имеет долю в помещениях общего пользования. Это значит, что соседи не имеют права препятствовать заселению квартиранта и не давать пользоваться кухней, коридором, ванной и туалетом.
Заселяя жильца в свою комнату, можно даже не спрашивать разрешения соседей. Обычно претензии возникают в тех случаях, когда жилплощадь принадлежит нескольким людям. В этом случае любые действия с недвижимостью нужно согласовать со всеми собственниками.

Вместе с тем чтобы избежать конфликтов и сохранить с соседями хорошие отношения, лучше заключить с ними письменное согласие. В противном случае недовольные жильцы коммунальной квартиры могут испортить жизнь квартиранту, который вряд ли решит остаться в столь недружелюбном месте.

○ Как расторгается договор.

Договор может быть досрочно расторгнут арендатором в любой момент с предварительным предупреждением хозяина квартиры (за 1 или 3 месяца, в зависимости от условий договора). Однако если досрочное расторжение инициируется арендодателем, ему необходимо обозначить основания для подобного действия и решать вопрос в судебном порядке.

Если срок действия соглашения истек, он считается автоматически расторгнутым.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ, каждый участник сделки должен быть уведомлен о намерении контрагента продлить арендный договор не позднее, чем за 3 месяца до окончания его срока действия. Предложение о продлении либо отказ от него стоит оформить в письменном виде.

При отсутствии разногласий, стороны могут просто продлить действующий договор, но если есть какие-то условия, требующие законодательного регулирования, стоит составить новое соглашение.

○ Как сдать квартиру по субаренде.

Субаренда – это сдача жилплощади по договору, где наймодателем выступает квартирант. Чтобы заключить подобную сделку, необходимо получить согласие собственника квартиры и составить договор субаренды, который является самостоятельным документом. При этом важно учитывать, что его срок не должен превышать время действия арендного соглашения. Еще одна особенность субаренды заключается в том, что обязанность по сохранности имущества по-прежнему сохраняется за арендатором, независимо от того, кому он сдал жилье в субаренду.

Итоги и выводы

В заключении предлагаем вам несколько вопросов, ответы на которые помогут определить, что и с кем нужно согласовывать перед тем, как сдавать комнату, и на что обратить внимание при составлении договора:

• Находится ли ваша комната в коммунальной или частной квартире?
• Какие у вас взаимоотношения с соседями?
• Кто занимается управлением общим имуществом дома – ТСЖ/кооператив?
• Как рассчитываются коммунальные платежи?
• Какое имущество есть в комнате?

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала
Как видно, сдача внаем комнаты является несколько более сложным мероприятием, чем сдача внаем квартиры. Сложности, на наш взгляд, в том, что появляются дополнительные факторы человеческих взаимоотношений: соседи в коммунальной квартире и совместное проживание с нанимателем в разных комнатах одной квартиры. Но в любом случае, можно избежать многих проблем и конфликтов, если ответственно подойти к вопросам согласования и составления договора найма.

Сдаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

• Абсолютно бесплатно
• Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
• Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
• А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения. Наши услуги для арендодателей и арендаторов

○ Особенности сдачи комнаты.

Если речь идет о коммунальной квартире, в которой комнаты приватизированы всеми жильцами, собственник вправе сдавать свою жилплощадь в аренду, не получая разрешения от соседей. В противном случае требуется письменное согласие каждого жильца на любые сделки с недвижимостью.

Если же коммуналка находится в муниципальной собственности, нужно дополнительно получить согласие от муниципалитета.

Если сдается комната в отдельной квартире с несколькими собственниками или прописанными лицами, необходимо письменное разрешение от каждого из них. Все разрешения должны быть заверены нотариально.

Дополнительные вопросы

Как сдать комнату в коммунальной квартире, если соседи против?

Честный ответ на этот вопрос звучит: «Никак». Хотя на практике сдача комнат в коммунальных квартирах – чрезвычайно распространенное явление. Поскольку они являются, как правило «дополнительной недвижимостью» — достаются от родственников по наследству.

В перспективе их планируют продать, или поселить туда детей, когда те окончат школу и захотят жить отдельно, но пока эти комнаты висят «мертвым грузом», являясь при этом потенциальным источником дополнительного дохода.

Если комната приватизирована (о сдаче неприватизированных комнат мы даже говорить не будем, нелегко сдать даже комнату в отдельной неприватизированной квартире), согласие соседей на въезд нового жильца-арендатора не требуется. По закону.

А по жизни – недовольные соседи могут не только моментально «выжить» жильца из коммунальной квартиры, но и устроить «веселую жизнь» самому арендодателю.

Жильцу могут постоянно предъявлять вздорные претензии («слишком громко топаешь», «долго сидишь в туалете», «от твоей сковородки воняет весь дом», «твой телевизор не дает мне спать»), закрывать дверь на цепочку после полуночи, вызывать полицию по надуманному поводу.

В таких условиях не согласится жить ни один человек, тем более тот, который чувствует себя в чужой квартире «на птичьих правах». На арендодателя также могут писать кляузы во всевозможные инстанции. Пока разберутся в их необоснованности – нервы уже будут безнадежно испорчены.

Поэтому единственный способ сдать комнату в «коммуналке» (особенно, если вы сами в этой квартире не живете) – договориться с соседями добром. Например, заранее познакомить будущего арендатора с соседями, чтобы они убедились в том, что неприятностей от нового жильца не будет.

Можно даже «схитрить», предложив, например, на выбор, студента-иностранца, который к тому же овладевает игрой на скрипке (вымышленный персонаж) и одинокую девушку-служащую без вредных привычек (реальный кандидат). Выбор соседей очевиден.

Но оба варианта возможны, только, если жильцы коммунальной квартиры не хотят нового соседа из опасений, что тот окажется «асоциальным типом». Если же им просто нравится, что в квартире «меньше народа – больше кислорода», личные качества арендатора соседей не волнуют. Им просто надо, чтобы в комнате не жил никто.

Таких можно попытаться «подкупить» — например, предложить покрыть часть расходов на так называемый «общий ремонт». Как правило, это одна из самых «больных тем» в коммуналках. Никто не хочет из своего кармана оплачивать ремонт мест общего пользования. Перспектива разделить траты на большее число участников может показаться соседям соблазнительной.

Одним словом – пытаться сдать комнату в коммуналке, если соседи против, совершенно бессмысленно. Жильцы просто не будут «держаться» больше месяца, и вы получите больше хлопот, чем дохода от сдачи недвижимости. Нужно постараться, чтобы они были «за».

Как сдать комнату в общежитии?

Подобные объявления встречаются, но это незаконно и ненадежно. Правом проживания в общежитии на законных основаниях пользуются только те, кто вступил в трудовые или иные договорные отношения с владельцем здания.

Арендатор же, въехавший, допустим в комнату жильца, который сам пока перебрался к родственникам, может быть выселен в любой момент. Никаких прав договор аренды ему не дает.

Исключение составляют лишь те редкие случаи, когда бывшее ведомственное общежитие поступает в распоряжение муниципалитета, и его жильцы получают право приватизировать свои комнаты на общих основаниях. Тогда действуют те же правила, что и при сдаче прочих комнат, находящихся в собственности граждан.

Как сдать комнату в квартире с долевой собственностью?

При долевой собственности собственник каждой доли владеет не конкретными «квадратными метрами», а лишь набором определенных прав. Например, получить указанную долю средств при продаже квартиры или использовать ее совместно с другими собственниками, согласно достигнутым между ними договоренностям. Если владельцы долей договориться не могут, они вправе обратиться в суд, согласно статье № 247 (п.1) ГК РФ.

Чтобы сдать комнату в квартире, у которой насколько собственников, одни должны договориться между собой. Если же один «дольщик» сдаст условно говоря «свою» комнату в аренду самовольно, остальные вправе оспорить его действия в суде. Согласно судебной практике, в таких случаях чаще всего суд признает договор аренды недействительным, и выселяет арендатора

Если же собственники договорились между собой, они либо все вместе выступают в роли арендодателей, либо пишут доверенность на одного из них.

○ Как сдать квартиру по патенту.

Получение патента – один из способов сдачи жилья в аренду в качестве ИП. Его стоимость вычисляется в виде процента от налоговой ставки от потенциального размера дохода за 1 календарный год. Например, если сумма дохода составляет 700000 руб. за год, арендодатель может выплатить единовременно 43 тыс.руб. за год либо платить по 3600 руб. ежемесячно.

Также можно приобрести патент на определенное количество месяцев и выплачивать ее стоимость в 2 этапа:

• 1/3 не позднее, чем за 25 дней до заключения арендного договора.
• Остаток не позднее, чем через 25 дней после окончания его срока действия.

○ Способы мошенничества при сдаче квартиры.

В роли недобросовестного участника сделки может выступать как арендодатель, так и арендатор. Самые распространенные схемы мошенничества:

1. Пересдача арендованного жилья. Мошенником может быть как арендодатель, так и арендатор. В первом случае демонстрируется копия правоустанавливающего документа со ссылкой на его обновление в каком-либо органе. После этого требуется задаток за 1-3 месяца и просьба отложить въезд на несколько дней под предлогом необходимости подготовки жилья. В итоге, придя в назначенное время, квартирант обнаруживает, что выданные ключи не подходят к замку, а при попытке вызова полиции хозяин отпирается от всех обвинений.
2. Если аферу проворачивает арендатор, он снимает квартиру, выдавая себя за ее владельца при помощи поддельных правоустанавливающих документов. При сдаче в аренду также берется задаток на несколько месяцев, после чего мошенник исчезает, а реальный хозяин не может ничего объяснить.
3. Проворачивать махинации может и риэлтерское агентство. К примеру, вам могут предложить купить базу с номерами телефонов потенциальных арендаторов, уточняя, что процент за сделку с вас брать не будут. В итоге список оказывается недействительным, а оплата за него достаточно высокая.

Для максимального снижения риска подобных ситуаций, нужно соблюдать следующие правила:

• Не выбирать варианты со слишком привлекательными ценами.
• Проверять подлинность предоставленных документов (для этого можно попросить выписку из Росреестра).
• Отдавать арендную плату только по расписке.
• Сразу оформлять договор аренды с приложением акта приема-передачи помещения и описью имущества.

Таким образом, сдача жилья в аренду имеет множество нюансов, каждый из которых следует учитывать, чтобы избежать возникновения непредвиденных проблем.

Возможные варианты сдачи комнаты в аренду

Однако решение вопроса о сдаче комнаты в коммунальной квартире, возможностях и способах такой сдачи внаем не столь однозначно и очевидно, как в случаях, когда сдаваемая в аренду недвижимость принадлежит арендодателю на правах собственности. Существуют различные варианты того, как можно сдать комнату в коммунальной квартире, но они будут зависеть от статуса такого помещения, которое может быть комнатой:

• приватизированной;
• неприватизированной;
• находящейся в общежитии.

В каждом из этих случаев есть свой алгоритм и свои правила сдачи комнаты в квартире в аренду. Однако стоит иметь в виду, что в любой ситуации без согласования вопроса с соседями обойтись не получится, поэтому лучше сразу заручиться их согласием, как говорится, полюбовно.

Комната в неприватизированной квартире

Один из вариантов — сдавать комнату в коммунальной квартире, которая не приватизирована. Так как по закону помещение не является собственностью того, кто в нем проживает, с одной стороны, пп. 2 п.1 ст. 67 ЖК РФ предусмотрено право сдачи такой комнаты в поднаем, а с другой — договор поднайма можно заключать только с согласия наймодателя (п.1 ст.685 ГК РФ). В этом качестве выступают разные структуры – муниципалитет, префектура или иной орган.

Данные об этом содержит договор найма, на основании которого тот, кто решил сдать комнату в квартире, сам проживает в данном помещении. После этого наймодателю направляется письменная просьба о разрешении заключения договора поднайма. Документ должен содержать согласие всех членов семьи, проживающих с заявителем, всех нанимателей и собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. После получения разрешения можно сдать комнату в квартире.

Комната в приватизированной квартире

По-другому выглядит ситуация, если решено сдать комнату в коммунальной квартире, которая прошла процедуру приватизации. В этом случае помещение — собственность того, кто решил сдать комнату в квартире, и право распоряжаться ею закреплено законодательно, в частности в п. 2 ст. 35 Конституции РФ и п.2 ст. 209 ГК РФ. Но даже в случае, когда ничьи разрешения вроде бы не нужны, сдать комнату в квартире без согласия соседей все равно не удастся.

Это связано с тем, что коммунальная квартира предполагает наличие мест общего пользования — кухня, коридор, санузел, которые находятся в общей собственности всех жильцов. А распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, может осуществляться только по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Перед заключением договора письменное согласие соседей все же стоит получить, а в самом договоре отразить основные нюансы взаимоотношений с ними.

Комната в общежитии

Сдача внаем комнаты в общежитии – один из вариантов сдачи в аренду комнаты в квартире, которая приватизирована или не приватизирована. Опять же, в зависимости от статуса помещения вытекают дальнейшие действия потенциального арендодателя как сдать комнату в коммунальной квартире или общежитии в зависимости от наличия или отсутствия у него права собственности на данное помещение.

Если на комнаты общежития нет общей долевой собственности, и помещение находится в собственности того, кто решил предоставлять его для проживания третьим лицам, то по закону он может сдать комнату в общежитии, как и сдать комнату в квартире без согласия соседей. Но, как и во всех других случаях конфликтов лучше избежать на первоначальном этапе и провести с ними подготовительную работу, избавив в дальнейшем от конфликтов и себя, и нанимателя.