Вконтакте
Покупка приватизированной квартиры требует определенных знаний и навыков. Заниматься этим самостоятельно или довериться опытному риэлтору каждый решает сам. Если вы решили обойтись собственными силами, то в первую очередь проверяйте правоустанавливающие документы на жилое помещение. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости, а также документ-основание.
Что такое приватизация?
Приватизация квартиры – это бесплатная передача жилого помещения, которая раньше принадлежала муниципалитету, в собственность граждан (статья 2 закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).
Основанием для приватизации является договор социального найма. В приватизации имеют право участвовать все зарегистрированные лица, включая несовершеннолетних. Жилое помещение делится, в равных долях, между всеми участниками сделки. Лица, ранее участвовавшие в приватизации, повторно участвовать не могут (исключение составляют несовершеннолетние дети до 18 лет).
Справка: Приобретая приватизированную квартиру, вы получаете такие же плюсы, как и от покупки любой другой квартиры. Впоследствии вы ее можете продать, обменять, подарить, прописать других лиц и т. д.
Покупка квартиры
Краткая схема для тех, кто собирается приобретать приватизированную квартиру, выглядит так:
- Сторона покупателя делает выбор в пользу определённого жилья.
- Подписывается (при необходимости) предварительное соглашение между покупателем и продавцом, в котором оговаривается аванс, сроки полного оформления сделки и стоимость жилья. К нему должны прилагаться документы, требующиеся для проведения сделки.
- Покупатель проверяет бумаги.
- Выполняется составление основного договора.
- Он подписывается сторонами, передаются деньги.
- Составляется и подписывается акт приёма-передачи.
- Документы сдаются в Регистрационную Палату, где должна быть проведена государственная регистрация перехода прав к покупателю.
- В срок, указанный в расписке о получении документов, можнозабрать их – после этого регистрация перехода прав будет официально оформлена, и в государственном реестре недвижимости закреплено, что владелец у жилья сменился.
Документы
Необходимо собрать документы, подготовить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в МФЦ. К таким документам относятся:
- Паспорта собственников или иные документы, удостоверяющие личность продавцов. Для несовершеннолетних детей (до 14 лет) требуются свидетельства о рождении.
02 июня 2021 года вступил в силу закон, согласно которому все сделки по продаже квартиры с долями оформляются только через нотариуса (ФЗ от 02.06.2016 №172). Если квартира находится в собственности или общей совместной собственности, то составить договор купли-продажи можно самостоятельно. - Правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости, а также договор о приватизации.Нотариально заверенное согласие супруги или супруга при продаже приватизированной квартиры не требуется.
- Справки из ЖЭКа. У паспортиста вы можете заказать выписку из домовой книги, где содержатся сведения обо всех зарегистрированных лицах. У бухгалтера берется справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Также собственник должен предоставить квитанцию об оплате за капитальный ремонт.
Важно! Если квартира досталась продавцу в результате приватизации, то все прописанные лица, не участвующие в сделке, должны из нее выписаться.
Доп. документы при ипотеке
- Выписка из ЕГРН. При нотариальной сделке этот документ заказывает нотариус, а при ипотечной может заказать кредитный менеджер банка или попросить вас сделать это самостоятельно.
- Технический паспорт или экспликация квартиры. Данный документ потребуется для составления оценки, а также для проверки квартиры на отсутствие незаконной перепланировки. Заказывается в БТИ.
- Оценка стоимости квартиры. Покупая квартиру по ипотечному кредитованию, банк потребует провести оценку покупаемого объекта. Квартира будет находиться в залоге у банка, пока вы не погасите ипотеку.
Этих документов вполне достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.
Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры?
Перечень документов для сделки будет зависеть от того, Продавец вы или Покупатель. Как так? Разве он не одинаков для обоих?
Дело в том, что Продавцу для того, чтобы продать свою приватизированную квартиру, нужен самый минимум документов, необходимый только для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности.
А вот Покупатель (если он разумный человек) потребует от Продавца дополнительные документы, чтобы выяснить некоторые детали, которые снизят риск признания сделки недействительной.
Итого, список документов для сделки купли-продажи квартиры (в т.ч. приватизированной):
- с позиции Продавца – см. на этом шаге ИНСТРУКЦИИ для Продавца;
- с позиции Покупателя – см. на этом шаге ИНСТРУКЦИИ для Покупателя.
По той же причине и условия Договора купли-продажи квартиры Покупателю надо отслеживать гораздо тщательнее, чем Продавцу. В частности – условия выписки всех жильцов из квартиры, условия денежных расчетов в сделке, условия и сроки физической передачи квартиры, и т.п.
Образец Договора купли-продажи приватизированной квартиры можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Налог при продаже приватизированной квартиры
Какой налог с продажи приватизированной квартиры придется уплатить Продавцу?
Здесь размер налога будет зависеть от срока владения квартирой, т.е. от срока с момента ее приватизации, до момента ее продажи. Если Продавец владел квартирой более 3-х лет, то он полностью освобождается от уплаты налога.
Если же Продавец владел квартирой менее 3-х лет, то при ее продаже он обязан будет уплатить налог НДФЛ-13%.
От какой суммы отсчитывается этот налог и как можно его уменьшить, применив налоговый вычет – рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.
Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.
Оформление и регистрация
Перед процедурой регистрации права собственности в МФЦ обратите внимание на условия договора, а именно:
- данные продавцов и покупателей;
- данные на объект недвижимости;
- цена на квартиру и порядок расчета;
- зарегистрированные лица;
- порядок освобождения квартиры;
- акт приема-передачи жилого помещения;
- разрешение органов опеки (несовершеннолетние дети);
- нотариальная доверенность на продажу (если продает не собственник);
- дополнительные условия по согласованию сторон.
Подготовив договор купли-продажи, и проверив все данные требуется зарегистрировать сделку в МФЦ. Для этого необходимо:
- записаться на прием на конкретную дату и время;
- сдать документы работнику центра;
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
- получить расписку о приеме документов.
В выписке будет указана дата, когда вы сможете забрать зарегистрированные документы. С этого момента вы становитесь собственником квартиры. Весь процесс сбора документов, оформления покупки и получения прав собственности на жилое помещение занимает не более месяца.
Основные риски
Как снизить риски покупки приватизированной квартиры? Чтобы ответить на этот вопрос, надо знать какими они бывают.
Отказники
Жилое помещение находится в собственности одного человека, а остальные жильцы написали отказ от приватизации, но зарегистрированы в квартире. В этом случае необходимо, чтобы перед регистрацией договора:
- все лица, не участвующие в сделке, из квартиры выписались;
- либо взяли на себя нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета;
- либо собственноручно написали заявление о снятии с регистрационного учета.
В противном случае стоит рассмотреть другие варианты.
Внимание! Все лица, не являющиеся собственниками приватизированной квартиры, но имеющие регистрацию (отказники), имеют право бессрочного проживания. Вы не сможете их выписать, даже через суд.
Собственниками являются несовершеннолетние
В этом случае необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Оно выдается в том случае, если права детей не нарушаются, то есть им предоставляется или будет предоставлена другая жилплощадь. Основанием для выдачи такого распоряжения может служить улучшение жилищных условий, разъезд родственников или смена места жительства.
С 01 января 2021 года все сделки с несовершеннолетними детьми оформляются только через нотариуса (ФЗ от 29.12.2015 №391). Именно он отвечает за правильность проведения сделки и регистрацию.
Прописаны дети
Наиболее частым случаем является приватизация квартиры родителями при зарегистрированных детях. Желательно, чтобы перед регистрацией договора все они были выписаны. Если же этого не произошло, то в договоре купли-продажи, отдельным пунктом прописываются обязательства продавца о снятии с регистрационного учета всех членов семьи.
Если квартира находится в общей совместной собственности, то сделка не попадает под категорию нотариальной. Также не требуется разрешения от органов опеки и попечительства.
Важно! Перед покупкой приватизированной квартиры с прописанными детьми обязательно закажите выписку из домовой книги. Если на момент приватизации жилого помещения дети имели прописку, но не были включены в приватизацию, то их права были нарушены и такую квартиру покупать не рекомендуется.
Проблемные собственники
При покупке такого жилья всегда заказывайте выписку из домовой книги, узнавайте, кто имеет право проживания, но на данный момент в квартире не зарегистрирован. Это могут быть:
- лица, призванные в вооруженные ряды;
- лица, отбывающие наказание и находящиеся в местах лишения свободы;
- пропавшие без вести.
От покупки такой квартиры желательно отказаться.
Что еще проверить покупателю?
Проверяйте документы на квартиру и сроки действия паспортов. Если документы испорчены и плохо читаются, то попросите заказать дубликаты. Сделать это можно, обратившись с заявлением в МФЦ. Если паспорт просрочен дождитесь его замены.
