Законные хитрости: переоформление квартиры на другого человека

Основания переоформления имущества

Прежде чем говорить о переоформлении имущества, установим, что значит право собственности. Гражданское законодательство определяет это как право пользоваться, а также владеть, распоряжаться имуществом. Таким образом, лицо может делать со своим имуществом все, что захочет – продать, подарить, обменять, или даже уничтожить, конечно, если это не причинит ущерба окружающим людям и природе. Данному праву посвящен 2-й раздел Гражданского кодекса (далее – ГК РФ).

Исходя из положений упомянутого закона, переоформление права собственности есть не что иное, как передача другому лицу права распоряжения, владения, пользования недвижимостью или другим имуществом.

Вас может заинтересовать: какие существуют особенности регистрации права собственности на квартиру.

Иногда достаточно просто передать вещь новому владельцу, а иногда требуется дополнительно составить письменное соглашение. Последнее актуально для осуществления перехода права собственности на квартиру. Основываясь на ГК РФ, Жилищном кодексе, законах, регулирующих имущественные отношения, а также на практике юристов, можно выделить пять способов, как можно переписать квартиру на другого человека:

1. Купля-продажа – собственник передает квартиру другому лицу за плату (ст. 549 – 558 ГК РФ).
2. Дарение – безвозмездная передача имущества (статьи 572 – 582).
3. Рента – лицо берет на себя обязательства по уходу и содержанию собственника квартиры либо выплачивает некую сумму в течение срока, установленного договором, а в результате получает ее в собственность после истечения определенного времени или смерти владельца (статьи 589 – 605).
4. Обмен – при такой сделке собственники меняются имуществом между собой (ст. 567 – 571).
5. Завещание – при таком способе квартира переходит новому собственнику после смерти бывшего владельца и вступления в наследство на основании письменного распоряжения, заверенного нотариусом или лицом, указанным в законе (статьи с 1110 по 1175 ГК).

Договоры и сделки

1.1. Договор купли-продажи квартиры

Это наиболее применяемый на практике способ переоформления прав собственности на квартиру. Подавляющая часть сделок на рынке недвижимости осуществляется посредством заключения договора купли-продажи. По данному договору одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену). Главной особенностью данного способа переоформления права собственности является возмездный характер сделки: за квартиру должна быть уплачена определенная сторонами денежная сумма.

Следует также упомянуть, что некоторое время назад недобросовестные кредиторы практиковали заключение договоров купли-продажи квартиры под видом обеспечения обязательств продавца по договору займа: собственник квартиры получил некую сумму займа у третьего лица (физического лица или компании) и в обеспечение возврата долга «передавал» в «залог» квартиру, но оформлялся данный «залог» не договором ипотеки (договором залога недвижимого имущества), как требует того закон, а договором купли-продажи квартиры. Фактически же собственник квартиры продавал квартиру своему кредитору.

Некоторым из таких «продавцов» удалось в суде доказать недействительность подобных договоров купли-продажи квартир своим кредиторам, а недобросовестные кредиторы были признаны мошенниками. Но, к сожалению, не все смогли вернуть «заложенные» подобным образом квартиры, т.к. формально договор купли-продажи был заключен и исполнен сторонами, у бывших собственников квартир не получилось представить доказательств обратного. Будьте бдительны и не повторяйте чужих ошибок.

Следует помнить, что с дохода от продажи квартиры, которая находилась в собственности продавца менее определенного срока (по общему правилу — 5 лет, за установленными в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ исключениями), следует уплатить налог на доходы физических лиц (13% — для резидентов РФ с правом применения налоговых вычетов и 30% — для нерезидентов без права применения налоговых вычетов). При этом если цена квартиры по договору купли-продажи будет меньше чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то при исчислении суммы налога с продажи доходом будет признаваться не цена квартиры из договора, а денежное выражение, получаемое путем умножения кадастровой стоимости квартиры на коэффициент 0,7.

Например, в случае продажи в 2021 год гражданином РФ, который большую часть времени проживает за границей (183 дня и более в году), квартиры, купленной им в 2021 году, он должен будет заплатить налог на доход физического лица (НДФЛ) в размере 30% от цены продажи 2021 года (без вычета суммы, за которую приобрел квартиру в 2021 году). При стоимости квартиры 10 000 000 рублей сумма подлежащего уплате налога составит 3 000 000 рублей.

Если же продавцом будет налоговый резидент (тот, кто проживает в России 183 и более дней в году), то НДФЛ будет рассчитываться иным образом: налогооблагаемый доход от продажи квартиры будет представлять собой разницу между ценой по договору 2021 года и ценой по договору 2021 года, а ставка налога составит 13%. Если в 2019 году квартира стоила 9 000 000 рублей, то налог с продажи в 2021 году составит 13 000 рублей ((10 000 000 – 9 000 000 )*13%).

1.2. Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны квартиру в обмен на другую квартиру (или иную вещь). Можно сказать, что каждая из сторон будет выступать по отношению к одной квартире продавцом, а к другой — покупателем. В зависимости от соотношения стоимости квартир мена может быть двух видов: с доплатой (если одна квартира стоит дороже другой, то разницу одна из сторон выплачивает другой) и без таковой (стоимость квартир одинакова). Например, вы хотите продать свою 3-комнатную квартиру и купить 1-комнатную и получить разницу между их стоимостью и нашли такую 1-комнатную квартиру, продавец которой желает приобрести 3-комнатную квартиру, как у вас.

В данном случае вы можете переоформить квартиры друг на друга одним из двух способов: или путем заключения двух договоров купли-продажи, или путем заключения одного договора мены с условием о доплате разницы. При выборе последнего варианта переоформления права собственности на квартиру порядок расчетов будет наиболее точно соответствовать существу сделки, а также вы исключаете ситуацию, при которой по одной из квартир переход права будет зарегистрирован, а по другой — нет. При признании недействительным или расторжении договора мены каждый получит ранее принадлежащую ему квартиру.

1.3. Договор дарения

Также называемый в быту «дарственная». Как правило, дарение совершается между родственниками. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) квартиру в собственность. Главной особенностью данного вида договора является безвозмездный характер данного договора. При наличии встречной передачи вещи, в том числе денежных средств, или права либо встречного обязательства договор не признается дарением, сделка будет считаться недействительной (притворной).

Если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами), то полученная в дар квартира не облагается налогом на доход физического лица. Если даритель и одаряемый не относятся к указанным категориям родственников, то одаряемый должен уплатить НДФЛ со стоимости подаренной квартиры, которая признается равной кадастровой стоимости.

Чем отличается дарственная от завещания на квартиру читайте в нашей статье.

1.4. Договор ренты

Или пожизненного содержания с иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, в том числе квартиру, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученную квартиру периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Данный вид договора в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. Он наиболее распространен среди пожилых граждан, которым требуется помощь. Право собственности на квартиру на имя плательщика ренты регистрируется при жизни получателя ренты (в отличие от права собственности, приобретаемого в порядке наследования).

Квартира, отчуждаемая под выплату ренты, может передаваться бесплатно или за плату. В первом случае плательщик ренты периодически выплачивает только ренту, а во втором случае — вместе с периодической выплатой ренты должен выплатить некую сумму за квартиру.

Рента является одним из видов обременения имущества. Если вы решите продать, подарить или иным образом распорядиться полученной по договору ренты квартирой, ваши обязательства как плательщика ренты переходят на нового собственника. Кроме того, получатель ренты приобретает право залога на квартиру, что также является обременением квартиры, усложняющим последующие сделки с ним.

Также следует обратить внимание на то, что в случае нарушения плательщиком ренты принятых на себя обязательств договор ренты может быть расторгнут, а переданная по нему квартира возвращена получателю ренты. Более подробно можно узнать тут.

1.5. Соглашение об отступном

Отступное не является самостоятельной сделкой, это один из способов прекращения обязательств. По соглашению сторон обязательство должника может быть прекращено предоставлением кредитору отступного, в том числе квартиры. Соглашение об отступном может предусматривать предоставление отступного (в рамках настоящей статьи — квартиры) как непосредственно в момент заключения такого соглашения, так и в будущем, при этом стороны могут определить размер обязательства, которое погашается предоставлением отступного, и стоимость квартиры, передаваемой в качестве отступного, а также порядок выплаты разницы между стоимостью квартиры и размером имеющегося долга.

Согласно последним разъяснениям Верховного суда РФ (подробнее см. п.2 — п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»), если по соглашению сторон в качестве отступного передана квартира, но должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на нее, кредитор вправе потребовать осуществления такой регистрации (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 551, абзац второй пункта 1 статьи 556 ГК РФ).

Иными словами, заключение соглашения об отступном будет уместно, когда должник вместо возврата долга хочет переоформить квартиру на своего кредитора. Заключение соглашения об отступном наиболее актуально при наличии между должником и кредитором правоотношений, возникших из договора займа (кредита), но допустимо и при ином характере правоотношений между должником и кредитором.

Процедура переоформления

Документы, необходимые для переоформления квартиры:

• Паспорт;
• документ, подтверждающий возникновение права собственности (ДКП, договор ренты и другие);
• согласие супруга(и), подтвержденное нотариусом.

Для перерегистрации нужно подать эти документы в Росреестр, написать соответствующее заявление. Приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883 установил, что направить собранный пакет можно почтой России, через представителя, онлайн-портал Госуслуг или сайт Росреестра, МФЦ или предоставить лично в отделение регистрирующего органа. Также заявителю необходимо оплатить госпошлину – 2 000 р.

После подачи заявления в течение 12 дней специалистом будет принято решение о регистрации или отказе (например, из-за ошибки в оформлении договоре), которое можно обжаловать в суде.

Таким образом, для переоформления квартиры необходимо не только составить письменное соглашение, но и подготовить пакет документов, зарегистрировать приобретенное имущество. Ниже мы поэтапно рассмотрим переоформление квартиры разными способами.

В предоставленных инструкциях нет ничего сложного, однако, требуется наличие определенных знаний, чтобы все действия и оформленные документы имели юридическую силу.

Процесс перерегистрации прав

Независимо от особенностей сделки, алгоритм переоформления права собственности на нового владельца выглядит одинаково:

• Готовится договор, соответствующий ситуации.
• Собирают пакет документации, подтверждающей легитимность сделки.
• Договор заверяют у нотариуса, который проверит документы на объект.
• Пакет собранной документации на объект и стороны договора подают в Росреестр, предварительно заплатив госпошлину. Помимо Росреестра можно обращаться в ближайшее отделение МФЦ, а при отсутствии возможности лично присутствовать, готовят доверенность на представление своих интересов другим лицом.
• После проверки бумаг регистрирующий орган вносит изменения в базу и выдает новую выписку ЕГРП с фиксацией перехода права.

Если возникают сложности с составлением договора, обращаются к юристу, специализирующемуся в вопросе недвижимости, либо к нотариусу. Период ожидания проверки и регистрации нового собственника занимает 12 дней, однако в ряде ситуаций этот срок сокращен. Если проверяющий сотрудник выявит ошибки и несоответствия в поданных документах, в регистрации отказывают.

Решение регистрационного органа подлежит судебному оспариванию, если заявитель уверен в своей правоте.

Список бумаг для Росреестра

Каждая ситуация уникальна, и в зависимости от того, что и на каких основаниях переоформляется, могут быть свои нюансы.

• Порядок регистрации сделки купли-продажи квартиры

Но есть обязательный перечень того, какие документы нужны для переоформления квартиры Росреестром:

• Гражданские документы сторон (прежний и новый собственники готовят паспорта для регистрации купли-продажи, по односторонним сделкам достаточно паспорта заявителя).
• На недвижимость готовят техдокументацию, идентифицирующую конкретный объект собственности с указанием индивидуальных параметров – кадастровый паспорт, документы от БТИ.
• Если есть другие собственники, заявитель предварительно оформляет и подает в Росреестр нотариально заверенное согласие на сделку остальных.
• Регистрационная пошлина для всех видов собственности и обстоятельств переоформления права собственности составляет 2 тысячи рублей. Реквизиты для перечисления берут в отделе МФЦ, Росреестре, либо через сайт Госуслуг.

Купля-продажа

Продать квартиру можно абсолютно любому человеку или организации. Для того чтобы найти покупателя, можно разместить объявление через Интернет или обратиться к агенту по продаже недвижимости. Далее мы представили инструкцию для самостоятельного проведения сделки КП квартиры.

Шаг 1. Оценка квартиры.

Поскольку сделка КП квартиры носит возмездный характер, то требуется реально оценить ее стоимость. При продаже можно опираться на результаты кадастровой оценки, но они не всегда удовлетворяют собственников или покупателей недвижимости. Поэтому стоит обратиться к специалистам, чтобы провести независимую оценку квартиры и определить ее рыночную стоимость именно на период продажи.

Не согласны с кадастровой стоимостью своей недвижимости? Заполните форму справа, и наш высококвалифицированный юрист расскажет, как оспорить результаты государственной оценки.

Шаг 2. Подготовить документы.

Покупая квартиру с прописанным ребёнком, новый собственник берет на себя большой риск. Поскольку выписать его, не предоставив аналогичное жилье, он не сможет.

Указанные документы собирает непосредственно владелец. Будущему владельцу стоит внимательно изучить все документы, а особое внимание уделить выписке ЕГРН.

От покупателя потребуются только паспорт и согласие супруга(и).

Шаг 3. Составить ДКП.

Данный договор составляется в простой письменной форме, но с соблюдением определенных требований. Он содержит:

• реквизиты продавца, покупателя;
• информацию о квартире: адрес, расположение в доме, площадь, количество комнат;
• цену сделки;
• способ расчета (наличный, безналичный);
• способ оплаты (единовременный платеж, рассрочка);
• условия переоформления права собственности (после оплаты всей суммы, после первого взноса);
• права, обязанности сторон договора;
• ответственность за нарушение договора;
• дополнительные условия.

Также необходимо составить передаточный акт, который будет приложением к договору.

Для соглашения дополнительно понадобятся паспорт покупателя и согласие супруга (если у него есть).

Составить данный договор можно самостоятельно, нотариального подтверждения не требуется, кроме случаев, когда один из участников сделки несовершеннолетний ребенок, недееспособный, документы будут отправлены почтой, или, когда продается доля в квартире.

Шаг 4. Зарегистрировать право собственности.

Дарение

Передавать квартиру по договору дарения можно любым лицам, в частности, не являющимся родственниками. Дарственная носит безвозмездный характер, поэтому оценка недвижимости не требуется, начать можно сразу с подготовки необходимых бумаг.

Шаг 1. Подготовить документы.

Для составления дарственной потребуется тот же перечень бумаг, что и при ДКП.

Шаг 2. Составить дарственную.

Данный волевой акт составляется только письменно. Особых требований к структуре нет. Но дарственная должна содержать:

• реквизиты сторон;
• информацию о квартире;
• права, обязанности дарителя и одаряемого;
• ответственность за нарушение договора.

Необходимость нотариального заверения возникает в тех же ситуациях, что и при ДКП.

Шаг 3. Переписать квартиру.

Рента

Законодательство допускает по договору ренты переход права собственности за плату или бесплатно. В первом варианте в соглашении указывается условие о периодической передаче денежных средств собственнику в течение его жизни (пожизненная рента) или бессрочно (постоянная). А во втором – условие об оказании услуг и выполнении неких обязательств – пожизненное содержание с иждивением.

Получатель ренты продолжает жить в переоформленной квартире? Напишите нашему юрисконсульту, заполнив форму справа, и он обязательно поможет решить проблему.

Если соглашение содержит условие об оплате, то к нему применяются нормы ДКП, а если переход собственности бесплатный – договора дарения. Однако рента не является одним из указанных договоров.

Вас может заинтересовать договор ренты на квартиру и его особенности.

Шаг 1. Подготовить документы.

Пакет документов для договора ренты не отличается от ДКП.

Шаг 2. Составить договор.

Рента составляется также только письменно и обязательно заверяется нотариусом. Иначе договор не будет иметь юридической силы. В него входят:

• данные сторон;
• сведения о квартире;
• права, обязанности, ответственность;
• дополнительные условия.

Шаг 3. Переписать квартиру.

Как переписать квартиру на другого человека, составив завещание

Переоформление квартиры на иное лицо по завещанию будет не сложным, так как в заверенном нотариусом завещании указываются наследники (будущие собственники). Вступить в свое право собственности наследник может только по прошествии полугода после смерти владельца квартиры. Устанавливается полугодовой срок с той целью, чтобы все наследники за это время могли заявить о своих правах. При возникновении проблем с определением наследника, обращаться приходится в суд. Решение по наследованию имущества может принять только суд. Получив решение суда его следует приложить основному пакету документов (

Обмен

На практике часто встречается обмен квартирами в пределах одного города, субъекта или даже страны. Он может быть как без доплаты, так и с доплатой.

Шаг 1. Подготовить документы.

Для обмена оба участника сделки собирают пакет документов для каждого предмета договора, как и при купле-продаже.

Шаг 2. Составить договор.

Особенность данного соглашения в том, что участники сделки выступают в роли продавца и покупателя одновременно. В договоре содержатся те же условия, что и при вышеперечисленных договорах. Нотариальное удостоверение не обязательно, заверить договор можно по желанию сторон.

Шаг 3. Переписать квартиру.

Сроки регистрации

Длительность оформления права собственности на квартиру зависит от типа заключенной сделки и способа подачи документов. Сроки примерно следующие:

• 1 день — если заявка направлена в электронном виде;
• 3 дня — если договор купли-продажи, дарения и т.д. заверен нотариусом;
• 5 дней — если право собственности возникло по решению суда или поданы документы по ипотеке;
• 7 дней — если документы поданы в подразделение Росреестра;
• 9 дней — если бумаги поданы в МФЦ.

Во всех перечисленных выше случаях подразумеваются не календарные, а рабочие дни.

Завещание

Особенность завещательного распоряжения в том, что оно вступает в силу только после смерти собственника. А также оно имеет преимущество перед наследованием по закону.

Шаг 1. Подготовить документы.

От собственника квартиры для составления завещания достаточно предоставить паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру.

Шаг 2. Составить завещание.

Чтобы составить завещание, необходимо обратиться к нотариусу или другому уполномоченному лицу. Например, если лицо находится в стационаре, то заверить «последнюю волю» может главврач.

При получении квартиры по завещанию наследник действует следующим образом:

1. Собирает документы.

Для получения наследства необходимо предоставить:

• паспорт наследника;
• паспорт завещателя;
• оригинал завещания;
• свидетельство о праве собственности на имя наследодателя;
• выписку из ЕГРН.

1. Представляет документы нотариусу.

Чтобы переоформить квартиру на себя, наследнику нужно получить свидетельство о наследстве. Для этого документы, указанные выше, передаются нотариусу для изучения.

1. Оплачивает госпошлину.

После рассмотрения документов наследник получает платежное поручения для оплаты госпошлины. Для детей, супруга(и) и родителей завещателя размер платежа составляет 0.3% от стоимости наследуемого имущества, а для остальных категорий – 0.6%.

1. Получает свидетельство.

Оплатив пошлину, наследник получает свидетельство о праве на наследство – основание для переоформления квартиры.

1. Регистрирует право собственности.

Вам также может быть интересно: как проходит оспаривание завещания на квартиру.

Сколько стоит смена собственника и где дешевле ее оформить?

Перерегистрация права собственности на недвижимое имущество является платной процедурой. Необходимо знать, сколько стоит переоформить квартиру на другого человека. Это позволит заранее подготовиться к финансовым расходам.
За перерегистрацию прав владения жильем в Росреестре и МФЦ взимается государственная пошлина. Размер пошлины на данный момент составляет для физлиц 2000 рублей (пункт 22 статьи №333.33 НК РФ). При обращении в частные компании придется заплатить больше: помимо пошлины взимаются деньги за работу специалиста.

Таким образом, основанием для перерегистрации прав на недвижимость на другого человека, выступает сделка по договору купли-продажи. Но это является невыгодным в финансовом плане, поскольку получателю денег за жилье придется оплатить налог на доходы. Поэтому чаще оформляют договора мены, дарения, завещание. Перерегистрацию прав собственности проводят в Росреестре либо МФЦ.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7

, Санкт-Петербург
+7 (812) 425-62-38
, Регионы
8800-350-97-52