Объединение квартир в одну: как все сделать правильно?

Объединение двух квартир в одну относится к сложному типу перепланировки, но некоторые граждане решаются на такой шаг, чтобы увеличить площадь.

Сложность слияния двух квартир в том, что очень тяжело документально решить этот вопрос, поскольку проект перепланировки могут не согласовать из-за несущих конструкций.

Как сделать из двух квартир одну легально, по документам в 2021 году?

Любые действия, связанные с перепланировкой квартир, в том числе и с объединением двух квартир в одну, регулируются Жилищным кодексом РФ, статьей 26.

В этой статье четко прописаны правила переустройства:

• при объединении квартир собственник должен получить согласие о проведении перепланировки у органа местного самоуправления;
• решение по вопросу объединения квартир должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи документов в местный орган власти;
• документы можно подать не только в местную администрацию, но и в МФЦ. В таком случае срок принятия решения начнет отсчитываться с того момента, когда сотрудник МФЦ передаст в орган местного самоуправления необходимые документы заявителя;
• после принятия решения у органа, который проводит согласование, есть 3 рабочих дня на то, чтобы оповестить заявителя о принятом решении.

Варианты объединения квартир

Есть три способа слияния квартир:

1. Объединение жилого пространства по вертикали – когда квартиры находятся на разных этажах, но на одном стояке. Можно ли объединить две квартиры в одну на разных этажах в 2021 году? Да, можно, главное, чтобы между квартирами не было третьей квартиры. Воссоединить таким способ жилые площади можно, хотя сделать это крайне тяжело по той причине, что придется прорезать проем в высокой точности, иначе не обойтись без разрушения плит. Перекрытие квартир также в обязательном порядке придется укреплять подпорками (колоннами), рамой, обязательно также нужно будет установить лестницу согласно строительным правилам и нормам.
2. Слияние по горизонтали – когда квартиры находятся на одном этаже друг возле друга. Сложность такого воссоединения заключается в том, что квартиры сливаются в одну через лестничную площадку. Можно ли объединить две квартиры на одной площадке? Да, можно, но для этого необходимо будет получить разрешение на выдачу общедомовой собственности – перегородки. На этом этапе обязательно нужно организовать собрание жильцов дома, получить одобрение на соединение квартир через перегородку у большинства сособственников. Пожалуй, это самый простой вариант соединения квартир, поскольку он предполагает воссоединение жилых площадей изнутри, через межквартирную стену. Но стена в большинстве случаев является несущей, поэтому произвести ее полный демонтаж не получится в целях безопасности (стены могут рухнуть).
3. Объединение квартир, находящихся в разных подъездах. Это редкий случай слияния жилых площадей, потому что во многих случаях расширить жилплощадь не получается из-за наличия несущей стены, шахты лифта или мусоропровода. К тому же, во многих домах уровни потолка и пола в квартирах могут отличаться, поэтому дополнительно нужно будет проводить выравнивание.

Что нужно для того, чтобы объединить две квартиры в одну? Для начала следует выяснить, можно ли объединить квартиры. Получить ответ на этот вопрос можно у застройщика – если квартиры находятся в новостройке или в БТИ – если речь идет о вторичном жилье.

Решение об объединении квартир обычно приходит в голову тем гражданам, которые хотят расширить жилплощадь для того, чтобы увеличить площадь детской комнаты, разместить в своей квартире тренажерный зал, рабочий кабинет и др.

В каких домах можно объединять квартиры?

Проводить объединение двух квартир можно в различных домах:

• в монолитных домах – они прочные, долговечные, имеют улучшенную теплоизоляцию и вентиляцию. Сделать из двух квартир одну в монолитном доме проще, чем в кирпичном, так как межквартирные стены не являются несущими, а внутренние перегородки в таких домах вообще отсутствуют;
• в кирпичных домах. Шансов на то, чтобы компетентные органы разрешили делать реконструкцию в кирпичном доме больше, чем в панельном;
• в панельных домах. Толщина стен в таких домах позволяет делать в стенах проемы без риска не только для проживающих в квартире людей, но и для прочности общей конструкции.

Объединение квартир в строящемся доме

Объединять квартиры можно как в возведенном доме, так и на этапе его строительства. Но застройщики неохотно соглашаются на желания дольщиков объединить две квартиры в одну. Ведь до начала возведения дома разработчик готовит проектную документацию, получает разрешение на строительство.

А если проект уже будет создан и после этого дольщик захочет внести изменения в него, тогда застройщику нужно будет пройти все этапы разработки технической документации заново. Обычно застройщики соглашаются на объединение смежных квартир в монолитных домах.

Объединять квартиры на этапе строительства выгодно в том случае, если застройщик сам внес соответствующие изменения в проектную документацию. Тогда будет считаться, что обе квартиры являются одним объектом. Поэтому в дальнейшем на кадастровый учет будет поставлен только один объект.

Если же заинтересованное лицо не успело оповестить застройщика о том, что хочет объединить квартиры, а тот не оформил документы на слияние жилых площадей, тогда собственник получит на руки столько выписок из ЕГРН, сколько квартир он купил. И он сам должен будет пройти ряд последовательных этапов, чтобы узаконить перепланировку двух квартир в одну.

Базовые правила при составлении проекта объединения

При составлении проекта объединения квартир действуют те же правила, что и при перепланировке квартиры без объединения.

Но в первом случае есть и отдельные правила, которых следует придерживаться:

• запрещено сносить несущие стены;
• нельзя переносить проемы в несущих стенах без разрешения;
• запрещено переносить инженерные коммуникации, в том числе вентиляцию;
• нельзя менять местами комнату с кухней;
• запрещено объединять комнату с кухней, где стоит газовая плита. Однако при желании и при получении одобрения газовой компании можно подать запрос на отрезку газа в одной из квартир.

Могут ли отказать

Среди основных причин отрицательного решения отмечают:

1. Попытка увеличить площадь подсобного помещения за счёт жилой комнаты.
2. Создание комнат без источников света и отопления.
3. Невозможность получения доступа к коммуникациям.
4. Перенос туалета с ванной в пространство жилой комнаты.
5. Изоляция от вентиляционных каналов, либо их полное перекрытие.
6. Отсутствие согласия со стороны несовершеннолетних собственников.
7. Затруднения у других граждан после проведения перепланировки.
8. Невозможность объединить квартиры из-за того, что они находятся на разных корпусах.
9. Снос несущих стен.

Как соединить квартиры через лоджию? Расскажет это видео:

Необходимые документы

Какие документы нужны для того, чтобы можно было объединить две квартиры в одну? Если вы не знаете, как объединить две квартиры в одну по документам, то обязательно запишите, какие документы следует подготовить:

• заявление о перепланировке квартиры;
• правоустанавливающие документы на жилье (можно подавать в инстанции копии документов, засвидетельствованные нотариусом);
• техпаспорта квартир;
• проект переустройства;
• поэтажный план дома;
• выписка из домовой книги.

Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими бумагами, например:

• если в квартире, которую планируют объединить с другой, проживают несколько лиц по договору социального найма, тогда необходимо предоставить письменное согласие всех членов семьи;
• если дом, где планируется объединить две квартиры в одну, представляет собой историческую ценность, тогда придется получить одобрение на проведение слияния квартир в органе по охране памятников архитектуры и истории;
• письменное согласие соседей – если при объединении квартир будет затрагиваться общедомовое имущество.

Преимущества и недостатки процесса

Положительные моменты объединения квартир:

• получается практически новая квартира;
• метры помещения становятся больше.

В дальнейшем собственник почувствует и множество других выгод, когда квартиры соединены. Обычно это экономия на плате за КУ и т.д.

Планируя процедуру, смотрите и на недостатки соединения отдельных площадей:

• иногда могут возникнуть проблемы с получением разрешения;
• высокая стоимость работ.

Процедура объединения квартир

Процесс совмещения двух квартир – довольно сложный и кропотливый. Многие не знают, как узаконить объединение двух квартир в одну.

Для этого нужно пройти ряд этапов:

1. Получить в местном органе управления разрешение на проведение перепланировки. В местной администрации есть специальные комиссии, которые занимаются подобными вопросами, а также архитектурный отдел. С собой нужно принести выписку из ЕГРН на квартиру, новый техпаспорт, который можно заказать в БТИ или МФЦ, заключение о соответствии квартир нормам СЭС, проект квартиры, который можно заказать в любой проектно-технической компании. Жилищная инспекция в течение 30 дней должна рассмотреть поданное заявление, после чего созданная комиссия выдаст решение – давать добро на объединение квартир или нет.
2. Если комиссия одобрит перепланировку двух квартир, а именно, их объединение в одну, тогда собственник жилья может приступить к проведению работ по слиянию двух жилых площадей. Кроме документов на квартиры необходимо подать в жилищную инспекцию готовый эскиз (проект), который комиссия должна утвердить.
3. По окончанию работ по объединению квартир хозяин жилплощади должен пригласить сотрудников районной администрации (жилищной инспекции), чтобы те проверили, насколько качественно и правильно были выполнены работы. Если все было сделано верно, тогда работы утверждаются и хозяину выдается на руки акт о выполненных работах.
4. После получения акта собственник должен обратиться в службу кадастрового учета и заказать новый кадастровый паспорт с внесенными изменениями.
5. Обратиться с новым техническим паспортом в МФЦ/Росреестр и поставить обновленную жилплощадь на учет.

Могут ли отказать в проведении перепланировки?

Да, и таких случаев много. Но нужно понимать, что отказ должен быть предоставлен правильно – в письменном виде и с описанием конкретной причины отказа.

Например, если заявитель не подал какие-то документы, проект объединения квартир был выполнен неправильно, то такие отказы являются законными. Если же причина отказа неясна, тогда заявитель имеет право обжаловать решение муниципалитета в суде.

Закон, регламентирующий изменение

Главный законодательный акт, которым рекомендуется пользоваться, если возникла необходимость перепланировки небольшой квартиры, – ЖК РФ. Применяется статья под номером 26. Именно здесь указано, что можно и нельзя сносить.

В соответствии с действующим законодательством, для проведения процедуры необходимо получение разрешения в соответствующих организациях. Если его нет, манипуляции выполнять запрещается. Чтобы оформить разрешение на объединение жилья, нужны определенные бумаги. К пакету в обязательном порядке прикладывается заявление.

Стоимость объединения двух квартир в одну

Чтобы соединить две жилплощади в одну, нужно понимать, какую цену придется заплатить за процесс оформления документации. Цена зависит от вида объединения (слияние квартир по вертикали, по горизонтали), от количества квартир, которые объединяются.

Например, если взять две квартиры, которые планируют объединить по горизонтали в панельном доме, то за получение разрешения на перепланировку и разработку проектно-технической документации, владельцу помещений придется заплатить примерно 150 тыс. руб.

За составление проекта будущей квартиры и технического заключения частные компании берут не меньше 140 тыс. руб. за согласование квартир в панельном доме; 60 тыс. руб. – за согласование слияния квартир в кирпичном и монолитном доме.

Где сделать и как согласовать проект перепланировки

Проектными работами по строительству, ремонту или перепланировки жилого фона муниципалитетов, МКД, занимаются специализированные проектные организации. Они имеют соответствующую лицензию на производство таких проектных работ.

Узнать о том, какие именно проектные организации могут сделать подготовку всей технической документации по перепланировке квартиры можно на сайте муниципального образования. Муниципалитеты, как правило, находятся в тесном взаимодействии с проектными компаниями, через свои отделы или департаменты архитектуры.

Объединение квартир без согласований

Можно ли объединить две квартиры в одну самостоятельно, без разрешительных документов? Да, но только в одном случае: если при соединении квартир не нарушаются, не убираются несущие стены. Например, две квартиры можно объединить в одну, просто убрав кирпичную стену на балконе, разделяющем квартиры.

В других ситуациях для объединения квартир собственнику обязательно нужно получить разрешение. За незаконную перепланировку владельцу жилья грозит наказание согласно ст. 7.21 КоАП РФ в виде штрафа.

Также инспектор обязательно обяжет собственника вернуть жилое помещение в прежнее состояние либо же узаконить перепланировку. Если собственник откажется выполнять предписание, тогда компетентные органы могут подать на него иск в суд.

Результаты судебного заседания могут быть неутешительными – объединенную квартиру арестуют, а ее владельца оштрафуют, плюс к этому квартиру могут продать с публичных торгов.

Узнать где и как оформить перепланировку квартир, а именно, объединить две квартиры в одну, можно в отделе архитектуры при местном органе власти. Процесс совмещения квартир непростой, длительный и требует немалых материальных затрат.

Для начала нужно получить одобрение на проведение перепланировки, затем обратиться к проектировщикам, чтобы те составили план. Следующая инстанция – БТИ, где собственнику выдадут новый техпаспорт.

Также в некоторых ситуациях нужно получить согласие других сособственников многоквартирного дома на проведение перепланировки. И только после того как все документы будут готовы, можно будет подать заявление в Росреестр для регистрации прав на недвижимость.

Со всеми удобствами

Объединение нескольких квартир в одно большое помещение требует и определенного подхода к дизайну. Важно создать максимально комфортные условия для проживания. Так, спальни, детскую и кабинет лучше разместить в одной части квартиры, а гостевые комнаты, столовую и кухню – в другой.

При соединении двух маленьких комнат не забывайте и об освещении. Наверняка потребуются дополнительные светильники и люстры. Продумать этот момент нужно еще до проведения отделочных работ.

Специалисты советуют не отказываться от второй двери – пусть она послужит запасным выходом.