Чем отличаются «нежилые помещения» от «мест общего пользования»

Что такое общее имущество в МКД

Koгдa чeлoвeк пoкyпaeт квapтиpy в мнoгoквapтиpнoм дoмe, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo caмo жильe, нo и чacть oбщeгo имyщecтвa, пpинaдлeжaщeгo вceм жильцaм.
В это имущество входят:

• помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, мусоропроводами и мусороприемниками;
• крыши;
• ограждающие несущие конструкции дома. Это фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны;
• ограждающие ненесущие конструкции дома, обслуживающие более одного помещения. Это окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов), которое обслуживает более одного помещения;
• автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, если они установлены за счет собственников помещений в МКД;
• земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также другие расположенные на этом участке объекты для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, обслуживающие один дом, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка). Земельный участок входит в состав общего имущества в том случае, если его границы и размер определены в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;
• другие помещения в доме, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей жителей. Это помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и спортом и т.д.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. Доля пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Классификация категории

Исходя из определения общественного места, была сформирована следующая классификация категории:

• Постоянные. Доступ в эти места открыт все время: переулки, улицы, бульвары, вокзалы, скверы, площади, набережные, дворы. Исключение составляют дворы частных территорий.
• Периодические. Данные помещения предназначены для отдыха и обслуживания населения в конкретные часы. Среди них рынки, лечебно-оздоровительные и образовательные учреждения, развлекательные, культурные, спортивные структуры, зоны отдыха, общественный транспорт, торговые предприятия, пассажирские купе (ночью), вагоны поездов для пассажиров (помимо тамбуров), вагон-ресторан и туалет.

Кто должен ухаживать за общим имуществом

Oбщeдoмoвoe имyщecтвo в мнoгoквapтиpнoм дoмe нужно содержать в нaдлeжaщeм видe:

• нa лecтничныx плoщaдкax дoлжнo быть чиcтo;
• обopyдoвaниe дoлжнo paбoтaть иcпpaвнo;
• лaмпoчки дoлжны гopeть, a дaтчики движeния – cpaбaтывaть.

Имущество находится в надлежащем состоянии, если оно соответствует санитарным и техническим нормам, им можно безопасно и комфортно пользоваться по назначению.

Требования к состоянию общего имущества

• Имущество должно соответствовать характеристикам надежности и безопасности
• Общее имущество не должно представлять угрозы для жизни и здоровья граждан
• Ответственный за состояние общего имущества должен обеспечить доступ к жилым и нежилым помещениям, помещениям общего пользования, а также к земельному участку (в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения)
• При использовании общего имущества не должны нарушаться права и законные интересы собственников помещений
• Ответственный за состояние общего имущества должен обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг жильцам МКД
• В случае строительства или реконструкции МКД архитектурный облик здания должен соответствовать проектной документации
• Общее имущество МКД должно соответствовать требованиям законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности

Обычно для пoддepжaния имyщecтвa в надлежащем состоянии жильцы coздaют тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья (TCЖ) или зaключaют дoгoвop c yпpaвляющeй организацией (УО).

Также собственники при непосредственном управлении могут самостоятельно заключать договор с профильными организациями. Кроме того, поддерживать имущество в надлежащем состоянии вправе застройщик, если не передал часть помещений иным лицам после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, или лицо, принявшее от застройщика помещение по передаточному акту.

Общее понимание термина

Так как правоприменение статей КоАП касательно распития алкогольсодержащих напитков и мелкого хулиганства встречается достаточно часто, то целесообразно сформулировать более точное определение общественному месту. Важность детальной формулировки (вернее, ее отсутствия) становится абсолютно понятной, если учитывать, что обязательным условием использования статей 20.1 и 20.20 КоАП считается совершение нарушений именно на общественных территориях. Далее рассмотрим существенные характеристики и признаки общедоступного участка.

Определение общественного места предполагает отсутствие отношения к личной собственности. К примеру, загородный дом или чья-то квартира не могут признаваться таковыми. Аналогичное умозаключение можно сделать о развлекательных и торговых комплексах, потому что у этих территорий есть собственник, а сами они считаются частной собственностью. Определение общественного места по КоАП допускает появление в нем разных людей, причем как в составе групп, так и поодиночке, как правило, в любое время суток.

Что входит в содержание общего имущества*:

• осмотр общего имущества для своевременного выявления несоответствия имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
• поддержание температуры и влажности в помещениях общего имущества;
• уборка помещений общего пользования и земельного участка в составе общего имущества;
• сбор и вывоз жидких бытовых отходов, в том числе отходов организаций и ИП, пользующихся нежилыми помещениями в МКД;
• организация мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп, их передача в специализированные организации, которые по лицензии работают с отходами I — IV класса опасности;
• содержание площадок накопления твердых коммунальных отходов**;
• обеспечение мер пожарной безопасности;
• содержание земельных участков с элементами озеленения и благоустройства;
• проведение текущего ремонта, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства на земельном участке в составе общего имущества;
• проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
• обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их техническое обслуживание и поверка приборов учета;
• приобретение холодной и горячей воды, электрической энергии для общедомовых нужд (ОДН), а также отведение сточных вод.

* В зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

** Не включая уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.

Все собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества тоже определяется долей в праве общей собственности на общее имущество: чем больше площадь квартиры, тем выше плата за содержание.

Oтвeтcтвeннocть зa coxpaннocть oбщeгo имyщecтвa нecyт в пepвyю oчepeдь caми влaдeльцы нeдвижимocти, a тaкжe нaнятaя ими yпpaвляющaя организация или coздaннoe TCЖ и opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния.

Особенности общественного места

Итак, мы рассмотрели определение общественного места и категорию правонарушений, совершаемых на соответствующих территориях. Целесообразно перейти к особенностям данных участков.

К примеру, строительная площадка, которая огорожена забором и охраняется сторожем, не считается общественным местом по определению РБ, так как не подразумевает появления там людей, не относящихся к процессу строительства. По аналогичному критерию общедоступными территориями выступают городские улицы, парки, скверы, лестничные площадки, дворовые территории. Появление людей на этих участках не требует специальных согласований или разрешений. Человек имеет полное право пойти туда по собственному желанию в любое время.

Как можно использовать общее имущество

По решению общего собрания собственников (ОСС) имущество в многоквартирном доме может быть передано в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Например, можно сдать помещение в аренду магазину, предприятию бытовых услуг или детскому развивающему центру. При этом apeндoдaтeлями бyдyт вce собственники в МКД.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

• осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• продать или сдать в аренду свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру;
• проводить paбoты и совершать иныe дeйcтвия, нaнocящиe yщepб или пopтящиe oбщeдoмoвyю coбcтвeннocть;
• переустраивать или менять планировку мест общего пользования без согласия всех жильцов и наличия документов, которые это разрешают. Так, например, без решения ОСС нельзя ставить дополнительную дверь в общем коридоре, особенно если она затрудняет доступ к пожарному оборудованию.

Соответствующие правонарушения

Из общего количества правонарушений, относящихся к совершенным по определению в общественных местах, целесообразно выделить уличные, иными словами, осуществленные на социально обустроенных территориях. Речь идет об улицах, бульварах, площадях, набережных, переулках, мостах, не огороженных дворах (исключение составляют частные дворы). Помимо этого, нарушения могут быть реализованы в лесопарковых зонах, жилых массивах, в чертах населенных пунктов городов, скверах, зонах отдыха, на пляжах, стадионах, рынках во время функционирования.

Коммунальные платежи

Оплата коммунальных услуг также возлагается на жильцов соразмерно их долям в квартире. Например, если в помещении не установлены учётные приборы (счётчики), стороны должны решить между собой, по какому принципу будут делить оплату – по занимаемой площади или количеству проживающих лиц. В каждом случае свои нюансы и не для всех удобно и правильно то, что для других.

В случае, когда учётные приборы есть, правила можно не менять. Вряд ли кто-либо станет засекать по счётчику, сколько именно он потратил ресурса и подсчитывать общую сумму в конце, хотя и такой вариант не исключён.

Когда соседи не могут прийти к решению мирно и обращаются в суд, решение будет таким: газ, отопление и вода делится на количество проживающих людей, а электричество считается по установленным приборам в комнатах.

В российском законодательстве не регламентированы обязательства по разделу оплаты коммунальных услуг в коммунальной квартире, но есть наказания для неплательщиков. Лицевые счета можно разделить, чтобы каждый проживающий владелец нёс ответственность за свои платежи самостоятельно, но на практике далеко не все так делают. Соответственно, если один сосед не платит и счета не разделены, ответственность будут нести все, даже те, кто свою часть платит.

Заключительная часть

Итак, мы в полной мере рассмотрели категорию общедоступной территории. Как выяснилось, действующим законом данный термин никак не расшифровывается. Тем не менее в некоторых нормативных актах определяются признаки, которые характеризуют столь неоднозначное понятие. Поэтому большинство юристов считают, что в отношении указанного определения требуются серьезные доработки. Также необходимым является создание максимально четкой трактовки. Дело в том, что именно за правонарушения на общедоступных участках люди привлекаются к административной ответственности.

В общем смысле под общественным местом следует понимать территорию, где в любое время суток могут внезапным образом появиться люди. Речь идет, к примеру, об автобусной остановке, детской площадке, парке, образовательных, медицинских, развлекательных учреждениях, выставочных комплексах, городском транспорте, а также об иных государственных структурах и тех участках, где производится обслуживание населения. Так как на практике работники правоохранительных органов довольно часто привлекают индивидов за то, что они употребляют алкоголь, курят и ведут себя непристойным образом в местах общего скопления людей, включить в КОАП определенную формулировку рассматриваемого понятия было бы абсолютно нелишним.

Стоит помнить, что среди признаков общедоступной территории основными являются следующие: беспрепятственное появление людей, иными словами, они могут приходить в эти места абсолютно внезапно; привлечение к административному типу ответственности лиц даже за несущественные хулиганские поступки, а также курение, употребление спиртного. Поэтому общественной территорией, определение которой не закреплено в действующем в России законодательстве, не следует называть чью-то частную дачу, дом, гараж, сооружение лишь по одной предельно простой причине: все это является личной собственностью граждан, и входить туда без приглашения владельцев противозаконно.

Спорные вопросы

Если попадание перечисленных выше объектов под определение общественного места по закону РБ абсолютно понятно и, как правило, не вызывает вопросов, то отнесение к категории, к примеру, лестничных площадок, так или иначе, требует пояснения. Так, с одной стороны, подъезды или лестничные площадки домов многоквартирного типа часто лишены возможности попадания в них посторонних индивидов без препятствий. Однако если кто-то решит, к примеру, распивать алкогольные напитки в подъезде, то практически наверняка это заметят соседи.

Выходит, что в подобных местах потенциально могут нарушаться права посторонних. Кстати, именно по этой причине и подъезды, и лестничные клетки домов многоквартирного типа тоже включаются в категорию общественных мест. Важнейшим компонентом общедоступных территорий считаются объекты инфраструктуры в плане транспорта. Сюда целесообразно отнести не только остановки и вокзалы, но и непосредственно транспорт.

Что касается последнего случая, здесь стоит напомнить следующее: незначительное относительно действующего закона хулиганство квалифицируется по статье 20.20 как реализованное в общественном месте, причем вне зависимости от того, оно было осуществлено, например, в вагоне поезда или еще на вокзале.