«Правила пользования придомовой территорией и содержания общего имущества»

Что такое общее имущество в МКД

Koгдa чeлoвeк пoкyпaeт квapтиpy в мнoгoквapтиpнoм дoмe, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo caмo жильe, нo и чacть oбщeгo имyщecтвa, пpинaдлeжaщeгo вceм жильцaм.
В это имущество входят:

• помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, мусоропроводами и мусороприемниками;
• крыши;
• ограждающие несущие конструкции дома. Это фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны;
• ограждающие ненесущие конструкции дома, обслуживающие более одного помещения. Это окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов), которое обслуживает более одного помещения;
• автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, если они установлены за счет собственников помещений в МКД;
• земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также другие расположенные на этом участке объекты для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, обслуживающие один дом, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка). Земельный участок входит в состав общего имущества в том случае, если его границы и размер определены в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;
• другие помещения в доме, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей жителей. Это помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и спортом и т.д.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. Доля пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Нарушение правил проживания

Важно знать и соблюдать правила проживания в коммунальной квартире, чтобы не иметь неприятностей. У каждого соседа одинаковые права и обязанности, соответственно, они могут требовать их защиты. Когда конфликты не решаются мирно, на помощь приходят правоохранительные органы и далее суд.

Судебная практика выделяет отдельно дела, касающиеся правовых нарушений для жильцов коммунальных квартир в отношении мест общего пользования. Однако, до подачи искового заявления, важно зафиксировать документально факты нарушений. Нужны копии заявлений участковому, правоохранительным органам, их ответы, составленные акты, протоколы, показания жильцов соседних квартир, фото и видеоматериалы, прочее. Что касается последних пунктов, это весьма актуально при загромождениях или если курящий гражданин позволяет себе курить в местах общего пользования и разговоры с ним не приносят результата.

Неприемлемое поведение жильцов фиксируется участковым. Впрочем, правоохранительные органы следует вызывать и тогда, когда соседи продолжают курить в санузлах, на кухне или в прихожей. Не важно, что именно за нарушение, фиксировать его необходимо, чтобы решить вопрос, а не ограничиваться бессмысленными скандалами.

Кто должен ухаживать за общим имуществом

Oбщeдoмoвoe имyщecтвo в мнoгoквapтиpнoм дoмe нужно содержать в нaдлeжaщeм видe:

• нa лecтничныx плoщaдкax дoлжнo быть чиcтo;
• обopyдoвaниe дoлжнo paбoтaть иcпpaвнo;
• лaмпoчки дoлжны гopeть, a дaтчики движeния – cpaбaтывaть.

Имущество находится в надлежащем состоянии, если оно соответствует санитарным и техническим нормам, им можно безопасно и комфортно пользоваться по назначению.

Требования к состоянию общего имущества

• Имущество должно соответствовать характеристикам надежности и безопасности
• Общее имущество не должно представлять угрозы для жизни и здоровья граждан
• Ответственный за состояние общего имущества должен обеспечить доступ к жилым и нежилым помещениям, помещениям общего пользования, а также к земельному участку (в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения)
• При использовании общего имущества не должны нарушаться права и законные интересы собственников помещений
• Ответственный за состояние общего имущества должен обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг жильцам МКД
• В случае строительства или реконструкции МКД архитектурный облик здания должен соответствовать проектной документации
• Общее имущество МКД должно соответствовать требованиям законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности

Обычно для пoддepжaния имyщecтвa в надлежащем состоянии жильцы coздaют тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья (TCЖ) или зaключaют дoгoвop c yпpaвляющeй организацией (УО).

Также собственники при непосредственном управлении могут самостоятельно заключать договор с профильными организациями. Кроме того, поддерживать имущество в надлежащем состоянии вправе застройщик, если не передал часть помещений иным лицам после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, или лицо, принявшее от застройщика помещение по передаточному акту.

Правила пользования

У соседей, проживающих в квартире, одинаковые права пользования общей площадью. Никто из них не может ограничить доступ к этим помещениям или вовсе преградить от пользования. Стороны могут не только пользоваться помещениями, но и располагать там свою мебель, технику и прочие предметы с учётом того, что это не будет ущемлять интересы других жильцов. Загромождение общей территории запрещено.

Продать помещения, находящиеся в общем пользовании тоже нельзя. Даже если речь идёт о приватизированной комнате или комнатах, владелец имеет права на их реализацию, но вместе с ними он продаёт и своё право на пользование общим имуществом, которое, как говорилось ранее, в натуре выделить нельзя. Если возникают какие-либо конфликты, решить их можно через суд.

Что же касается проведения ремонтов, эта обязанность возлагается на всех соседей, которым принадлежит коммуналка. При этом обязательно составлять смету работ, поскольку расходы делятся между сторонами не поровну, а соразмерно тем долям, которые имеют в квартире жильцы. При отказе оплачивать свою часть, взыскать её можно, опять же, через суд.

Не следует забывать и о соблюдении тишины в установленное регионом время. Обычно шуметь запрещается с 23:00 до 07:00. Время варьируется в разных населённых пунктах на плюс или минус час в будние дни.

Что входит в содержание общего имущества*:

• осмотр общего имущества для своевременного выявления несоответствия имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
• поддержание температуры и влажности в помещениях общего имущества;
• уборка помещений общего пользования и земельного участка в составе общего имущества;
• сбор и вывоз жидких бытовых отходов, в том числе отходов организаций и ИП, пользующихся нежилыми помещениями в МКД;
• организация мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп, их передача в специализированные организации, которые по лицензии работают с отходами I — IV класса опасности;
• содержание площадок накопления твердых коммунальных отходов**;
• обеспечение мер пожарной безопасности;
• содержание земельных участков с элементами озеленения и благоустройства;
• проведение текущего ремонта, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства на земельном участке в составе общего имущества;
• проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
• обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их техническое обслуживание и поверка приборов учета;
• приобретение холодной и горячей воды, электрической энергии для общедомовых нужд (ОДН), а также отведение сточных вод.

* В зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

** Не включая уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.

Все собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества тоже определяется долей в праве общей собственности на общее имущество: чем больше площадь квартиры, тем выше плата за содержание.

Oтвeтcтвeннocть зa coxpaннocть oбщeгo имyщecтвa нecyт в пepвyю oчepeдь caми влaдeльцы нeдвижимocти, a тaкжe нaнятaя ими yпpaвляющaя организация или coздaннoe TCЖ и opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния.

Коммунальные платежи

Оплата коммунальных услуг также возлагается на жильцов соразмерно их долям в квартире. Например, если в помещении не установлены учётные приборы (счётчики), стороны должны решить между собой, по какому принципу будут делить оплату – по занимаемой площади или количеству проживающих лиц. В каждом случае свои нюансы и не для всех удобно и правильно то, что для других.

В случае, когда учётные приборы есть, правила можно не менять. Вряд ли кто-либо станет засекать по счётчику, сколько именно он потратил ресурса и подсчитывать общую сумму в конце, хотя и такой вариант не исключён.

Когда соседи не могут прийти к решению мирно и обращаются в суд, решение будет таким: газ, отопление и вода делится на количество проживающих людей, а электричество считается по установленным приборам в комнатах.

В российском законодательстве не регламентированы обязательства по разделу оплаты коммунальных услуг в коммунальной квартире, но есть наказания для неплательщиков. Лицевые счета можно разделить, чтобы каждый проживающий владелец нёс ответственность за свои платежи самостоятельно, но на практике далеко не все так делают. Соответственно, если один сосед не платит и счета не разделены, ответственность будут нести все, даже те, кто свою часть платит.

Как можно использовать общее имущество

По решению общего собрания собственников (ОСС) имущество в многоквартирном доме может быть передано в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Например, можно сдать помещение в аренду магазину, предприятию бытовых услуг или детскому развивающему центру. При этом apeндoдaтeлями бyдyт вce собственники в МКД.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

• осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• продать или сдать в аренду свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру;
• проводить paбoты и совершать иныe дeйcтвия, нaнocящиe yщepб или пopтящиe oбщeдoмoвyю coбcтвeннocть;
• переустраивать или менять планировку мест общего пользования без согласия всех жильцов и наличия документов, которые это разрешают. Так, например, без решения ОСС нельзя ставить дополнительную дверь в общем коридоре, особенно если она затрудняет доступ к пожарному оборудованию.

Уборка МОП в многоквартирном доме

Уборка мест общего пользования МКД является обязательным условием надлежащего содержания общедомового имущества. Работники обязаны соблюдать периодичность и нормы, принятые на законодательном уровне.

Нормы

В услуги компании, обслуживающей общедомовое имущество, входит:

• проветривание лестничных клеток на всех этажах;
• поддержание в исправном состоянии конструкций здания и инженерных сетей;
• обеспечение в подъезде соблюдения санитарных норм.

Обслуживание мусоропроводов включает предоставление следующих услуг:

• осмотр шахты и уборку мусора из мусороприёмников;
• очистку бункеров из загрузочных клапанов;
• периодическую очистку и дезинфекцию ствола мусоропровода;
• своевременное устранение неисправностей и мелких засоров.

При обнаружении повреждений техперсонал дома не обязан устранять их самостоятельно. Необходимо передать информацию в управляющую компанию, сотрудники которой обязаны решить проблему.

Периодичность выполнения уборки в подъездах установлена на законодательном уровне:

• Пол в коридорах, лифте и возле мусоропроводов необходимо подметать ежедневно мокрым веником.
• Площадка перед мусороприёмником убирается ежедневно.
• Уборка у входа в подъезд выполняется не реже 1 раза в неделю.
• Влажная уборка посредством мокрой тряпки в лифтовом помещении и подъезде проводится не реже 2 раз в месяц.
• Батареи и перила протираются 2 раза в год.
• Окна подъездов, входные двери и электрощитки моются 1 раз в год.

На основании вышеуказанных правил составляется график уборки МОП в многоквартирном доме.

Оплата за уборку МОП

Что такое уборка МОП в квитанции? Это оплата жильцов за уборку в подъезде, которая производится ежемесячно согласно показателю в квитанции ЖКХ.

Стоимость данной услуги складывается из 3 основных составляющих:

• зарплата персонала МОП;
• периодичность и время, затраченное на уборку;
• соблюдение персоналом условий графика;
• закупка инструментов для уборки и моющих средств.

Согласно закону, персонал МОП не может получать зарплату за уборку общих территорий ниже, чем установленный МРОТ. Размеры оплаты труда устанавливаются 1 раз в год.

Что делать, если уборка МОП проводится некачественно?

Низкое качество уборки в подъездах МКД ‒ распространённая проблема. Часто в местах общего пользования скапливается мусор, образуются паутина, пыль. В случае выявления такой проблемы не стоит молчать и терпеть: грязь в подъезде ‒ это не только неэстетично, но и небезопасно для здоровья.

Обратитесь в управляющую организацию, обслуживающую ваш МКД. Сотрудники УК обязаны предпринять меры, поскольку в оплату ЖКХ входят затраты на проведение уборки в подъездах.

Составьте письменную претензию и направьте её в ТСЖ или управляющую компанию. Данный документ не имеет строго определённой формы, однако в нём должны быть отражены основные пункты, такие как:

• описание проблемы;
• ссылки на законодательные акты и договор с УК;
• требования по принятию мер.

Претензия составляется в 2 экземплярах: один направляется в УК, а второй (с пометой о принятии) остаётся у жильцов.

После получения претензии УК обязана направить комиссию, которая произведёт оценку качества предоставляемых услуг по уборке помещений. При бездействии управляющей компании жильцы вправе направить свою жалобу в прокуратуру, районную или городскую администрацию, в Роспотребнадзор. Максимальный срок рассмотрения претензии составляет 30 дней.

Итак, МОП — это места общего пользования, доступ к которым имеется у всех жильцов многоквартирного дома. За обслуживание таких мест жильцы обязаны платить, что отражено в квитанциях ЖКХ.

Если вам приходят платёжки с большими счетами за уборку или потребление электроэнергии в МОП, то вы вправе направить претензию, чтобы перепроверить корректность расчётов. Платить, конечно, надо, но не стоит переплачивать.

Порядок содержания

Собственники помещений вправе установить режим использования общего имущества здания, а также прилегающей территории на собрании. Следует действовать в соответствии со ЖК РФ (ст. 44–) и ГК РФ (гл. 9.1).

Собрание сособственников может проводиться очно, заочно либо в смешанной форме и должно быть запротоколировано. На нем должна присутствовать как минимум половина всех участников, решение принимается простым большинством голосов.

Перечень мероприятий по содержанию прилегающей территории должен соответствовать муниципальным правилам благоустройства. Именно в них указываются правила и порядок участия в таких мероприятиях лиц, уполномоченных отвечать за эксплуатацию здания (ГрК РФ, ст. 55.25, ч. 9).

Что относится к землям общественного назначения?

Территории общего пользования – это, прежде всего:

• бульвары и набережные;
• городские сады, парки;
• улицы, площади и проезды;
• дороги;
• лесопарки и городские леса;
• пляжи и водные объекты.

Каждая из категорий участков общего пользования имеет свои особенности использования гражданами.

Обязанности владельца

Гражданское законодательство предусматривает, что обязанности собственника по содержанию общего имущества носят финансовый характер (ГК РФ, ст. 249). Однако сособственники по соглашению между собой могут предусмотреть и иной формат участия – например, уборку территории, участие в субботниках.

1. МОП должны содержаться надлежащим образом, то есть с соблюдением СанПиНов, ГОСТов, в безопасном состоянии.
2. Лестницы, лифты, коридоры должны позволять свободно пользоваться зданием и его частями.
3. Инженерные коммуникации и приборы учета должны находиться в состоянии готовности и работоспособности.
4. Внешний облик здания – соответствовать архитектурному проекту.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме определены Правительством РФ (постановление № 491 от 13 августа 2006 г.).

Земельные вопросы между соседями

Земельная тема очень актуальна для собственников участков. Не редко возникают споры между соседями в данном вопросе, например, если они имеют разное представление о пользовании общей дорогой или подъездом к участку. В некоторых случаях суд разрешает одному из граждан осуществлять контроль над автомобильной дорогой, которую используют и собственники соседних участков. При этом данный гражданин не должен препятствовать дорожному движению.

Если один из соседей пытается захватить и незаконно передвинуть границы собственного участка, то в этом случае спор решается путем межевания территории общего назначения.

Должен ли владелец перечислять средства на ОДН и лифт?

Обязанность участвовать финансово в содержании имущества, принадлежащего всем владельцам помещений в здании, безусловна и не зависит от того, какое помещение находится в собственности – квартира или офис. Она также не зависит от того, используется ли такое имущество фактически.

Владельцы салонов красоты на первых этажах должны платить за содержание лифта и крыши, а хозяева квартир – за содержание коридоров на первых этажах, предназначенных для офисных помещений. В 2021 г. данную позицию поддержал ВС РФ (постановление Пленума № 22 от 27 июня 2021 г.).