Порядок контроля за выполнением управляющей организацией условий договора управления МКД – одно из четырёх существенных условий договора управления, без обсуждения которых договор управления МКД не будет считаться заключённым (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
15 и 17 ноября на вебинаре «Как предусмотреть риски УО в договоре управления» Елена Шерешовец рассказала, как грамотно прописать в договоре управления порядок контроля за исполнением обязательств УО.
Как актуализировать данные технического паспорта МКД
Кто контролирует управляющую организацию
В ч. 3 ст. 162 ЖК РФ не написано, что контроль за исполнением договора управления обязательно должны осуществлять собственники. В этой статье речь идёт о том, что в ДУ нужно прописать порядок осуществления такого контроля.
Контролировать исполнение договора управления МКД могут:
- собственники помещений и их представители;
- эксперты и аудиторы, которых привлекли собственники.
Внутренние документы управляющая организация может проверить самостоятельно или это сделает СРО, если УО является членом СРО. Органы государственного надзора проверяют деятельность управляющей организации на соответствие нормативным правовым актам.
СРО и органы государственного надзора работают по своим внутренним документам, поэтому управляющим организациям нужно описать в договоре управления порядок проведения контроля со стороны собственников.
Орган ГЖН проводит в отношении УО лицензионный контроль
Суд первой инстанции встал на сторону управляющей организации, согласившись с её доводами. Судья отметил, что в проверке, согласно акту, участвовали два собственника помещений в МКД, но в распоряжении о её проведении они не указаны как уполномоченные на это лица.
Владельцы квартир не имеют специальных знаний, опыта в соответствующей сфере науки, техники, хозяйственной деятельности и не аттестованы в установленном Правительством РФ порядке. Следовательно, у муниципалитета не было оснований для привлечения жителей дома к проверке.
Согласно ч. 7 ст. 20 ЖК РФ, в отношении УО не проводится государственный жилищный надзор, исключительно лицензионный контроль. Сделать это вправе только органы Госжилнадзора, к которым относится ГЖИ Брянской области (ст. ст. 20, 192, 196 ЖК РФ). Суд указал, что у городской администрации отсутствуют правовые основания для проведения проверки лицензионной деятельности УО.
При этом внеплановая выездная проверка по жалобе граждан может состояться только после согласования в установленном порядке с прокуратурой. Проводить такие мероприятия в отношении лицензиатов без предварительного уведомления и согласования с органом прокуратурой вправе только ГЖИ (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ).
На основании этих выводов суд первой инстанции признал предписание, выданное муниципалитетом в отношении УО, незаконным. Спор переместился в апелляционный суд.
Утверждает ли ОМС по заявлению УО размер платы за содержание жилья
Контроль со стороны собственников
Контроль со стороны собственников проявляется в том, что представитель собственников может участвовать при приёмке работ и услуг (абз. 5 п. 4 Правил № 416). Таким образом, контроль со стороны собственников – это, в первую очередь, подписание актов приёмки работ.
Понятие акта выполненных работ было и раньше, а вот формы такого акта не было, все оформляли по-разному. Теперь ситуация изменилась:
- Пункт 9 ПП РФ № 290 закрепил акты выполненных работ в составе технической документации на МКД. Это значит, что управляющая организация не может отказаться от их составления.
- 16 февраля 2021 года вышел приказ Минстроя РФ № 761/пр – он утвердил форму акта.
- Управляющие организации обязаны раскрывать информацию о своей деятельности на Реформе ЖКХ и ГИС ЖКХ, среди прочего размещаются акты выполненных работ.
Акты выполненных работ – краеугольный камень при осуществлении контроля за исполнением договора управления. С их помощью управляющая организация может доказать, что выполнила работы качественно и в срок.
В какие сроки нужно составить и подписать акт приёмки выполненных работ
ОМС проводит муниципальный жилищный контроль в отношении УО в доме с муниципальными квартирами
Муниципалитет подал апелляционную жалобу, указав в ней свои доводы:
- действующее законодательство не содержит запрет на присутствие при проведении проверки заявителей, по чьим обращениям она проводится;
- городская администрация проводила проверку в отношении УО в рамках муниципального жилищного, а не лицензионного контроля: три квартиры в МКД являются муниципальными;
- запрет на государственный жилнадзор в отношении лицензиатов, установленный в ч. 7 ст. 20 ЖК РФ, не касается других видов жилищного контроля, в том числе муниципального.
Апелляционный суд поддержал орган местного самоуправления, указав, что в ст. 14 ЖК РФ определено, что к полномочиям такого органа в области жилищных отношений относится в том числе осуществление муниципального жилищного контроля. Если в МКД есть хотя бы одно помещение муниципального жилфонда, ОМС вправе проводить проверку, как этого помещения, так и общего имущества в доме (ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ).
Муниципальный жилищный контроль является самостоятельным видом деятельности. Положения ст. 20 ЖК РФ не устанавливают запрет на такой контроль в отношении УО, управляющих многоквартирными домами по лицензии. При этом уведомлять прокуратуру ОМС не был обязан: основанием для проведения проверки стало обращение граждан о фактах нарушения УО обязательств по договору управления (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).
Вывод суда первой инстанции о привлечении к проведению мероприятий по контролю не аттестованных в установленном порядке лиц также был признан ошибочным. Присутствие граждан, проживающих в многоквартирном доме, в отношении которого проводилась проверка, не противоречит положениям № 294-ФЗ и не нарушает права и законные интересы УО.
Суд определил, что муниципалитет был вправе выдать обязательное для исполнения предписание для обеспечения безопасности и комфортного проживания в МКД жильцов и сохранности жилого фонда. Решение первой инстанции было отменено, а иск УО отклонён. Кассационный суд и ВС РФ согласились с правильностью этих выводов и отказались пересмотреть апелляционное определение.
Почему ОМС обязан утвердить для УО размер платы за содержание жилья
Акты приёмки выполненных работ
Порядок приёмки работ и услуг, периодичность составления актов приёмки выполненных работ нигде не установлены. Управляющие организации принимают решение самостоятельно: одни составляют акты ежемесячно, другие составляют акты раз в год.
Второй подход считается более эффективным, потому что минимум на год заключается договор управления МКД, в рамках года принимается перечень работ, на год утверждается цена договора. Соответственно, отчитываться удобнее за год.
Периодичность составления актов приёмки выполненных работ можно предусмотреть в договоре управления МКД – поставьте тот срок, который будет вам удобен. Раз в год достаточно.
Если вы не прописали периодичность в договоре управления, будут применяться нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие аналогичные отношения. По ст. 720 ГК РФ заказчик имеет право принять работы, заявить о недостатках. Если другое не предусмотрено договором, заказчик, который принял работы без проверки, не может в будущем ссылаться на недостатки работ.
В пункте 1 акта приёмки работ, услуг следует указать:
- наименования,
- объём,
- расценки,
- стоимость выполненных работ и услуг.
Цена услуги или работы, отражённая в акте, должна соответствовать размеру выручки по договору управления, признанной в бухгалтерском и налоговом учёте управляющей организации в размере начисленной платы за содержание и ремонт ОИ в МКД.
Подробнее о приказе Минстроя РФ № 761/пр
Структура сферы коммунальных услуг в Подмосковье: кто рассчитывает и контролирует поставку ЖКУ
Нередко у жителей Подмосковья возникают вопросы по оплате или недополучению коммунальных услуг, и они не знают, в какую именно организацию следует обратиться. В МосОблЕИРЦ ответят на вопросы, связанные с расчетом оплаты за ЖКУ. По остальным вопросам следует обращаться в управляющие компании или к поставщикам ресурсов. О том, как разделяются полномочия управляющих компаний, расчетного центра и других субъектов сферы ЖКХ, читайте в материале портала mosreg.ru.
Как взаимодействуют УК, РСО и расчетный центр
Мособлеирц
Источник: , пресс-служба заместителя председателя правительства Московской области Дмитрия Пестова
Каждый месяц жители Подмосковья получают от МосОблЕИРЦ единый платежный документ. В нем указаны начисления и задолженности/переплаты по всем видам жилищных и коммунальных услуг. Однако не все потребители понимают, как распределяются функции в сфере ЖКХ между управляющими и ресурсоснабжающими компаниями и МосОблЕИРЦ.
Поставляют воду, газ и тепло в дома непосредственно ресурсоснабжающие организации (РСО), которые контролируют качество соответствующих ресурсов. РСО вправе заключать с жителями прямые договоры.
УК занимаются содержанием и текущим ремонтом жилых домов. Если заключен соответствующий договор, за оказание коммунальных услуг в многоквартирном доме отвечают также управляющие компании (УК) или организованное в нем ТСЖ. В этом случае со всеми вопросами по оплате или своевременному предоставлению ЖКУ нужно обращаться в УК или правление ТСЖ.
С вопросами по обслуживанию и ремонту газового оборудования следует обращаться непосредственно в специализированную организацию, осуществляющую техобслуживание и ремонт ВКГО. Эти услуги предоставляется, как правило, на основании договора между управляющей компанией и специализированной организацией.
УК и РСО могут организовывать работу по расчету услуг потребителям самостоятельно, а могут поручить это платежному агенту.
Таким агентом является МосОблЕИРЦ, который берет на себя обязательства по ведению баз данных лицевых счетов плательщиков, производит расчет, печать и доставку платежных документов. Кроме того, расчетный центр работает с дебиторской задолженностью и следит за своевременным поступлением средств на счета поставщиков ресурсов и услуг. МосОблЕИРЦ каждый месяц предоставляет в управляющие компании до 17 отчетов — о начислениях и оплатах по лицевым счетам, о начислениях по поставщикам услуг, о плательщиках, не передавших показания индивидуальных приборов учета, о взыскании дебиторской задолженности и т.д.
Если выяснится, что услуги потребителю были оказаны неполностью, то УК направит уведомление в МосОблЕИРЦ, который произведет перерасчет. За разъяснениями по начислениям жители могут обращаться непосредственно к специалистам расчетного центра.
Пять самых важных проектов Подмосковья в сфере ЖКХ>>
Из чего формируются начисления
Тарифы на жилищно-коммунальные услуги
Источник: Фотобанк Московской области, Алла Федина
Тарифы на холодное, горячее водоснабжение и водоотведение устанавливает Комитет по ценам и тарифам Московской области.
Нормы потребления устанавливаются распорядительным документом органов местного самоуправления и Министерством ЖКХ Московской области.
Единый расчетный центр как платежный агент, производит расчеты на основании утвержденных тарифов и нормативов, а также данных управляющих компаний об объеме потребленных услуг, количестве проживающих, площади занимаемых помещений и т.д.
Как сообщается на сайте МосОблЕИРЦ, нормативы предоставления коммунальных услуг зависят от степени благоустройства и износа многоквартирных домов, их этажности, оснащенности санитарно-техническим оборудованием.
Чтобы узнать, какие тарифы действуют на содержание и ремонт жилого помещения в определенном муниципалитете, можно обратиться в управляющую компанию или ТСЖ или проверить информацию на официальном сайте местной администрации.
Как действовать жителю Подмосковья, если его квартиру затопило>>
Кто контролирует поставщиков услуг ЖКХ
Значок Госжилинспекции Московской области
Источник: Главное управление «Государственная жилищная инспекция Московской области»
Непосредственный контроль за деятельностью ТСЖ и управляющих компаний осуществляет Государственная жилищная инспекция.
Она следит, как используется общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и на придомовых территориях, как поддерживается техническое состояние домов и выполняются работы по их содержанию и ремонту, как идет подготовка к началу зимнего и летнего сезона и др.
Также инспекция принимает жалобы от населения. Если изначально на жалобы потребителя услуг не отреагировали в ТСЖ или УК, ему необходимо обращаться в жилищную инспекцию.
Кроме того, за разъяснениями вопросов о законности действий управляющих компаний помимо Госжилинспекции можно обращаться в местную администрацию, которая ведет реестр УК, или ресурсоснабжающую организацию, с которой у УК заключен договор.
Как в Подмосковье оплатить услуги ЖКХ онлайн>>
Подписание акта выполненных работ
Акт выполненных работ может подписать председатель Совета МКД или уполномоченное лицо. Бывают ситуации, когда ни председатель Совета МКД, ни уполномоченное лицо не выбраны или они выбраны, но не хотят подписывать акты.
Так как ПП РФ № 761 руководства к действию не даёт, рекомендуем действовать согласно ст. 7 ЖК РФ – по аналогии. Закрепите в договоре управления возможность подписания акта в одностороннем порядке.
После подписания акта в одностороннем порядке вам останется уведомить об этом всех собственников помещений. Сделать это можно, вывесив информацию на информационном стенде в подъезде.
В договор управления или в сам акт внесите замечание о процедуре подписания актов выполненных работ для собственников: укажите, что у них есть тридцать дней, чтобы согласиться или написать мотивировочный отказ.
Для составления такого отказа собственники проводят ОСС, на котором составляют акт с претензиями к качеству, срокам и объёмам выполненных работ. Затем этот акт направляется в управляющую организацию. Если акта нет, работы и услуги считаются выполненными в полном объёме и в надлежащие сроки и принятыми собственниками.
Рекомендуем предусмотреть в договоре управления ситуацию, при которой выбраны председатель Совета МКД и уполномоченное лицо, но они не идут на контакт. Напишите, что в случае отсутствия этих лиц или поступления от них немотивировочного отказа от подписания акта, управляющая организация имеет право подписать данный акт с любым собственником.
Как рассчитать затраты на содержание и ремонт общего имущества в МКД
Почему руководители управляющей организации заплатят по долгам жителей из личного кармана
Многие руководители управляющих организаций до сих пор думают, что ответственность у них только перед участниками (учредителями) компании и всё, что они делают или наоборот не делают в компании, то это не их воля и не их зона ответственности, а последствий удастся избежать.
В Росси вообще большинство проблем решается путем: «само как-то рассосется».
В свою очередь у участников (учредителей) организаций по обязательствам их компании есть твердая уверенность, что их ответственность ограничена только их долей в уставном капитале (ст. 87 ГК РФ).
При возникновении проблем — директор все валит на учредителей, а те в свою очередь полагают, что директор ответит по долгам.
Законодатель долго и с присущими ему скрипами (не путать со скрепами) существенно ужесточил положения закона о субсидиарной ответственности, а в 2021 году, путем внесения в закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 года № 127-ФЗ поправок, направленных на значительное упрощение процедуры привлечения к субсидиарной ответственности.
Фактически теперь участники ООО и исполнительные органы (руководители) отвечают по долгам бизнеса всем своим имуществом, как индивидуальные предприниматели.
В силу пункта 1 статьи 9 Закона о банкротстве, руководитель должника обязан обратиться с заявлением в арбитражный суд в случае, если:
— удовлетворение требований одного кредитора или нескольких кредиторов приводит к невозможности исполнения должником денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей и (или) иных платежей в полном объеме перед другими кредиторами;
— органом должника, уполномоченным в соответствии с его учредительными документами на принятие решения о ликвидации должника, принято решение об обращении в арбитражный суд с заявлением должника;
— органом, уполномоченным собственником имущества должника – унитарного предприятия, принято решение об обращении в арбитражный суд с заявлением должника;
— обращение взыскания на имущество должника существенно осложнит или сделает невозможной хозяйственную деятельность должника;
— должник отвечает признакам неплатежеспособности и (или) признакам недостаточности имущества;
— имеется не погашенная в течение более чем трех месяцев по причине недостаточности денежных средств задолженность по выплате выходных пособий, оплате труда и другим причитающимся работнику, бывшему работнику выплатам в размере и в порядке, которые устанавливаются в соответствии с трудовым законодательством;
В предмет доказывания по спорам о привлечении руководителей к ответственности, предусмотренной пунктом 1 статьи 61.12 Закона о банкротстве, входит установление следующих обстоятельств:
— возникновение одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 9 Закона;
— момент возникновения данного условия;
— факт неподачи руководителем в суд заявления о банкротстве должника в течение месяца со дня возникновения соответствующего условия;
— объем обязательств должника, возникших после истечения месячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 9 Закона о банкротстве.
При исследовании совокупности указанных обстоятельств следует учитывать, что обязанность по обращению в суд с заявлением о банкротстве возникает в момент, когда добросовестный и разумный руководитель в рамках стандартной управленческой практики должен был объективно определить наличие одного из обстоятельств, упомянутых в пункте 1 статьи 9 Закона о банкротстве.
Таким образом, для привлечения к субсидиарной ответственности по пункту 1 статьи 61.12 Закона о банкротстве, подлежит доказыванию:
— дата, когда у руководителя возникла обязанность обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом;
— заявитель должен указать, какой из случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 9 Закона о банкротстве, должен был явиться основанием для обращения в суд (в рассматриваемом случае заявитель указывает на обстоятельства наличия у должника признаков неплатежеспособности и (или) признака недостаточности имущества;
— какие именно обязательства возникли после истечения сроков, предусмотренных пунктом 2 статьи 9 Закона о банкротстве.
Недоказанность хотя бы одного из названных обстоятельств влечет отказ в удовлетворении заявления о привлечении к субсидиарной ответственности.
В соответствии с абз. 2 п. 11 ст. 61.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» размер субсидиарной ответственности контролирующего должника лица подлежит соответствующему уменьшению, если им будет доказано, что размер вреда, причиненного имущественным правам кредиторов по вине этого лица, существенно меньше размера требований, подлежащих удовлетворению за счет этого контролирующего должника лица.
В силу пункта 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, привлекаемым к субсидиарной ответственности.
Живым примером для сферы ЖКХ, когда привлечено руководство управляющей организации может служить дело № А40-227344/18 (https://kad.arbitr.ru/Card/6815b53e-31d8-4d64-a0b6-1e64fb15ce61), где рассмотрено заявление ПАО «МОЭК» о привлечении к субсидиарной ответственности двух руководителей: Кирпичева А.С и Николаевой Н.М., а также участника ООО Смольянинова М.Н. по обязательствам ООО «УК ЖКХ Первомайское» в размере около 7 млн.рублей.
Судом установлено, что деятельность компании за период с 2013 года носит убыточный характер, с апреля 2015 года в управлении ООО «УК ЖКХ Первомайское» не находится ни один дом, размер кредиторской задолженности на конец отчетного 2014 года составляет 178,83 % по отношению к дебиторской задолженности, наконец отчетного 2015 года, составляет 198,3 % по отношению к дебиторской задолженности.
Ответчики не представили необходимые доказательства, что ими предпринимались действия, направленные на разрешение сложившейся негативной ситуации, как по борьбе с должниками, так и по необходимым действиям в части подачи заявления о банкротстве.
Арбитражным судом города Москвы требования ПАО «МОЭК» удовлетворены, а судами апелляционной и кассационной инстанции (в т.ч. Верховным Судом РФ) решение суда оставлено без изменения.
Ответственности удалось избежать только единственному участнику ООО.
Оно и понятно, доказательства в отношении участников компаний собрано не было, а в постановлении Конституционного Суда РФ № 39 от 08.12.2017 указано, что в общем случае взыскивать с контролирующего должника лицо долги работающей компании нельзя.
Однако судьи сделали оговорку: взыскание возможно, если деятельность организации является фиктивной и служит лишь «прикрытием» для недобросовестных действий ее собственников.
Бороться с должниками и платить по долгам нужно уже «вчера», поскольку не сегодня, так завтра, кредиторы воспользуются положительной практикой по субсидиарной ответственности руководителей организаций и к моменту выплаты долга Вы, как настоящий или бывший руководитель компании-банкрота, окажетесь у разбитого корыта с огромным долгом.
Будьте бдительны!
Кузьмин Денис Николаевич (Юрист по вопросам ЖКХ)
Специально для телеграм-канала ЖКХ-24: https://t.me/gkhlaw
Подписывайтесь и распространяйте информацию.
Нам это очень важно!
Претензии от неуполномоченных лиц
Согласно Закону о защите прав потребителей, все собственники помещений в МКД могут высказывать управляющей организации свои претензии.
Собственник как заказчик имеет право осуществлять контроль и надзор за:
- ходом и качеством выполняемых работ,
- соблюдением сроков,
- качеством поставляемых подрядчиком материалов,
- правильностью использования материалов.
Чтобы контроль и надзор со стороны собственников не превратились в абсурд, рекомендуем прописать в ДУ, что собственники их осуществляют, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Также рекомендуем специально указать в ДУ следующий момент: если заказчик обнаружил какие-либо погрешности в работе, он должен сообщить о них немедленно. Если такого заявления нет, заказчик теряет в дальнейшем право ссылаться на обнаруженные им недостатки.
Муниципалитет принимает жалобы от жителей домов и проводит проверки по ним
В одну из городских администраций Брянской области с жалобой на плохое состояние общего имущества МКД обратились его жители. Муниципалитет провёл документарную и выездную проверки и выдал предписание управляющей домом организации, потребовав провести работы на мусоропроводе и остеклить окна в местах общего пользования.
УО с предписанием не согласилась и попыталась оспорить его в суде, указав в иске, что:
- Муниципалитет не может проводить проверки в рамках лицензионного контроля.
- ОМС не согласовал надзорные мероприятия с прокуратурой.
- В проверке участвовали жители дома, не аттестованные для этого в установленном порядке.
Дело № А09-8743/2019 дошло до Верховного суда РФ. Рассмотрим подробно его ход и аргументы сторон и судов разных инстанций.
Может ли ОМС отдать под застройку часть участка МКД без межевания
