Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.
Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?
Кто должен платить долги по ЖКХ: бывший или новый владелец квартиры?
Россияне задолжали за «коммуналку» 625 миллиардов рублей (данные Росстата за октябрь 2021 года, на которые ссылается «Российская газета»).
Хоть при продаже квартиры продавец обязан погасить задолженность за коммунальные услуги и предъявить покупателю соответствующую справку, сплошь и рядом недвижимость продается с долгами по ЖКХ. Одни собственники подделывают документы. Другие честно признаются, что денег на оплату нет, но они обязательно погасят задолженность, как только продадут жилплощадь, а в итоге, получив средства, пропадают.
Что будет, если не оплачивать «коммуналку»? Подробнее
Граждан, купивших квартиры с долгами за «коммуналку», хотят обязать гасить их, пишут «Известия» со ссылкой на законопроект ассоциации «ЖКХ и городская среда». Проще говоря, новым собственникам жилья, помимо квадратных метров, будут доставаться долги бывших собственников. Пока это всего лишь законопроект. АиФ.ru рассказывает, кто должен оплачивать задолженность по ЖКУ.
Начнем с того, что оплачивать коммунальные услуги и содержание жилья должны вообще все проживающие в жилом помещении (независимо от условий проживания). Это прописано и в Гражданском, и в Жилищном кодексе.
«Согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, граждане, осуществляя право пользования жилым помещением и право получения коммунальных услуг надлежащего качества, несут обязанность по своевременной и полной оплате жилого помещения и предоставленных коммунальных услуг. Таким образом, долги за коммунальные услуги, могут взыскивать в судебном порядке со всех зарегистрированных и проживающих граждан в квартире собственника. Долги могут быть взысканы солидарно в судебном порядке, но только за период с момента регистрации в квартире собственника и до момента снятия с регистрации», — объясняет член Ассоциации юристов России Ольга Митева.
Почему самые большие долги за ЖКХ у богатых? Подробнее
По ее словам, до даты перехода права собственности несет обязательства по оплате продавец квартиры, а после — покупатель, если только стороны не согласовали иной порядок, например оплату существующей на момент сделки задолженности покупателем. В ином случае покупатель, оплатив задолженность, сможет осуществить взыскание с продавца или привлечь его к участию в деле (при уже инициированном судебном разбирательстве).
Исключением являются только долги за капитальный ремонт. В этом вопросе закон не разделяет задолженность между бывшими и нынешними владельцами недвижимости, добавляет доцент кафедры коммерции и торгового дела университета «Синергия» Алиса Храмова. То есть если гражданин купил квартиру с задолженностью за капитальный ремонт, ему придется погасить ее.
Как полагает эксперт, законопроект, обязующий новых собственников жилья оплачивать долги старых владельцев, мог бы стать своеобразной мерой, способствующей погашению задолженности.
«Этот законопроект направили в Минстрой. Если инициативу одобрят, то новые собственники квартир будут обязаны выплачивать долги за ЖКУ предыдущих владельцев.
Как будут штрафовать за неоплату услуг ЖКХ? Подробнее
Это подтолкнет потенциальных новых собственников требовать от продавцов оплаты задолженности до завершения сделки», — считает Храмова.
В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью
У должника не получится избавиться от недвижимости, если:
- Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
- Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
- Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.
Покупаем квартиру: как не стать должником по оплате коммуналки
Вы решили приобрести квартиру, уже подобрали вариант и готовитесь оформлять сделку? Чтобы радость от покупки не была омрачена счетами за коммунальные услуги, оставшимися от прежнего владельца, действуйте по алгоритму.
Шаг 1. Согласуйте с продавцом порядок оплаты коммуналки.
По общему правилу продавец оплачивает коммунальные услуги до момента регистрации перехода права собственности на квартиру <*>.
На заметкуРегистрация перехода права собственности — один из этапов оформления купли-продажи квартиры <*>. Ее выполняет территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в лице регистратора <*>.
Вы можете оговорить с продавцом другой порядок уплаты коммунальных платежей. Например, если продавец освободит квартиру после оформления сделки, он может внести плату до даты передачи вам ключей. Или вы можете уплачивать все платежи с 1-го числа месяца, в котором квартира продана. Достигнутые договоренности целесообразно закрепить в договоре купли-продажи квартиры.
Шаг 2. Ознакомьтесь с документами.
Попросите продавца показать договоры на оказание коммунальных услуг. Так вы сможете узнать, за какие коммунальные услуги нужно будет платить в этой квартире.
Собственник квартиры должен заключить договоры на основные жилищно-коммунальные услуги. К ним относятся в том числе <*>:
— техническое обслуживание жилого дома;
— текущий и капитальный ремонт;
— холодное и горячее водоснабжение, канализация;
— газоснабжение;
— электроснабжение;
— теплоснабжение.
Обратите внимание!После покупки квартиры вам, как новому собственнику, нужно будет переоформить договоры на оказание основных жилищно-коммунальных услуг. Если этого не сделать, уплачивать коммунальные платежи все равно придется с момента регистрации перехода права собственности на квартиру <*>.
По желанию собственника могут быть заключены договоры на дополнительные коммунальные услуги. В частности <*>:
— установку и обслуживание домофона;
— установку и обслуживание системы видеонаблюдения;
— услуги вахтера (консьержа);
— озеленение и благоустройство двора.
На заметкуОт оплаты дополнительных коммунальных услуг вы вправе отказаться <*>. Например, не заключать соответствующий договор после покупки квартиры.
Чтобы узнать, есть ли у продавца задолженность по оплате коммунальных услуг, целесообразно попросить его показать копию лицевого счета. Ее может выдать расчетно-справочный центр, ЖЭС, председатель ЖСК или товарищества собственников <*>.
Шаг 3. Проверьте исправность и показания счетчиков.
Поинтересуйтесь у продавца, какие приборы учета установлены в квартире.
На заметкуКак правило, в квартирах есть счетчики на воду и электроэнергию. Также могут быть установлены приборы учета газа и тепла.
Обратите внимание, не повреждены ли пломбы на счетчиках, и проверьте их исправность. Например, включите воду и проверьте, начал ли работать счетчик. Если у вас есть сомнения, целесообразно обратиться в соответствующую организацию для проверки правильности работы прибора учета.
Обратите внимание!Если прибор учета неисправен, то платить придется больше. В частности, за электроэнергию — по тарифам, обеспечивающим полное возмещение затрат на оказание услуги энергоснабжения. Этот тариф будет применяться и за прошлый период начиная с даты последней проверки показаний счетчика представителем энергоснабжающей организации <*>.
Рекомендуем сверить фактические показания счетчиков с данными последней жировки на коммунальные услуги. Несоответствие в цифрах может свидетельствовать о задолженности по оплате коммунальных услуг или неисправности приборов учета.
Шаг 4. Зафиксируйте полученную информацию.
Сделать это можно в документе о передаче квартиры продавцом покупателю. Такой документ должен быть составлен во время фактической передачи квартиры и подписан обеими сторонами <*>. Он может называться по-разному: передаточный акт, акт приема-передачи (далее — передаточный акт).
Как правило, в передаточном акте указывают ФИО продавца и покупателя, адрес квартиры, ее площадь, состояние, укомплектованность оборудованием (газовая плита, сантехника). Рекомендуем внести в передаточный акт также:
— показания счетчиков;
— информацию об их неисправности, повреждениях пломб;
— период, за который продавец оплатил коммунальные услуги;
— обязанность продавца погасить задолженность, если она будет выявлена, включая начисленные пени.
На заметкуЕсли состояние квартиры или оборудования хуже, чем указано в договоре купли-продажи, укажите это в передаточном акте. Тогда вы сможете требовать от продавца по своему выбору <*>:— устранения недостатков;— компенсации затрат на их устранение;— соразмерного снижения цены.Например, в договоре указано, что квартира укомплектована газовой плитой. Во время передачи квартиры вы обнаружили, что плиты нет. Если отразить это в передаточном акте, то можно потребовать у продавца установить плиту обратно или оплатить вам покупку и установку аналогичной плиты.
Общее правило совершения сделок с недвижимостью при наличии исполнительного производства
Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.
Юридическая помощь по сделкам при исполнительном производстве
Консультация в офисе и по телефону
+7(495) 728-99-14
Помощь адвоката. Стаж 18 лет по сделкам при исполнительном производстве!
Работаем в период карантина 2021 года! Звоните.
