Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры

Последние изменения: Январь 2021

Переход права собственности по сделке купли-продажи влечет за собой потребность в сборе, составлении документов и последующей регистрации. На каждом этапе сделки возникают расходы со стороны продавца и покупателя. Если средства на покупку ограничены, особенно важно заранее выяснить, какие расходы несет покупатель при покупке квартиры.

Существует несколько статей затрат при переоформлении собственника, а конкретный список – зависит от обстоятельств приобретения недвижимости и требований сторон в привлечении юриста или нотариуса.

За что придется платить при покупке жилья в ипотеку

Основные издержки по оплате ложатся на продавца, так как именно он должен подготовить жилплощадь к продаже. Список документации зависит от условий банка, требований Росреестра и различных нюансов, выявленных юристами.

Что оплачивает покупатель при приобретении жилья в ипотеку:

1. Технический паспорт недвижимого объекта (минимальная стоимость 2200 рублей, в каждом регионе цена различна). Сотрудник БТИ проводит обмеры и формирует технический паспорт имущественного хозяйства. Все затраты ложатся на продавца.
2. Если бывший владелец не узаконил перепланировку, то покупатель должен провести соответствующую процедуру, но все издержки берет на себя продавец, делая скидки. Либо можно договориться с бывшим хозяином, чтобы перед сделкой он устранил перепланировку.
3. Оценка квартиры не входит в обязанности нынешнего владельца, поэтому покупатель оплачивает услуги оценщика (стоимость варьируется от 5 до 8 тыс. руб.).
4. Если приобретатель нашел продавца, который заключил соглашение с риелтором, то именно приобретатель жилплощади оплачивает услуги посредника (примерная стоимость 10-25 тысяч рублей).
5. Госпошлины за переход права оплачивают 2 субъекта сделки, разделив сумму на равные части.
6. Также поровну продавец с приобретателем оплачивают составление соглашения купли-продажи.

Страхование недвижимости при ипотеке

При ипотеке банк берет купленную недвижимость в залог до тех пор, пока вы не рассчитаетесь. Поэтому страхование недвижимости – это обязательное условие банка для выдачи ипотеки. Отказаться от страховки нельзя, обязанность заемщика оформить страховку на залоговую недвижимость закреплена законом.

Страхование играет на руку банку и заемщику. Для покупателя наличие страхового полиса – это гарантия того, что в случае уничтожения или повреждения недвижимости, заемщик не останется без имущества и с огромным долгом перед кредитором. Для банка наличие страховки – гарантия получения своих денег в случае ЧП с недвижимостью. Если застрахованное жилье будет уничтожено, банк получает свои деньги, а заемщик может не платить по ипотеке.

Случаи, от которых страхуют недвижимость, обычно индивидуально оговариваются в договоре. Но можно выделить основные ситуации, когда страховая выплатит возмещение:

• стихийные бедствия, в том числе пожары, наводнения, землетрясения и так далее;
• аварии в инженерных коммуникациях, например, затопления или взрывы бытового газа;
• действия третьих лиц в виде хулиганства и вандализма.

Страховой полис должен покрывать ту часть стоимости жилья, на которую вам выдал деньги банк. Например, если вы покупали квартиру по схеме: 40 % собственных средств и 60 % от банка, то полис должен быть выдан на эти 60 %.

Ответить на вопрос о стоимости страховки однозначно нельзя. Она зависит от суммы кредита, требований банка, населенного пункта и характеристик недвижимости. Например, если в квартире есть газопровод, то страховка будет дороже, так как возрастает риск.

Дополнительные расходы

Обычно расходы по оформлению покупки и продажи имущественного хозяйства берет на себя приобретатель, но по договоренности сумму можно разделить пополам с хозяином квартиры.

1. Оплатить придется услуги юрисконсульта или нотариуса. Юрист за подготовку пакета документов возьмет оплату до 12 тысяч рублей. А нотариальному заверителю придется оплатить сумму, рассчитанную в зависимости от цены жилья (минимум берут 8500 р., если недвижимость стоит от 5 млн. рублей – от 35 тыс., от 9 млн. рублей – 70 тыс., от 12 млн. рублей – от 100 тыс.).
2. При необходимости арендовать банковскую ячейку, то придется оплатить 1200 руб. в месяц.
3. В банке можно заказать . Стоимость оценивается от 0,1% от общей суммы.
4. За процедуру регистрации перехода права владения на жилье в Росреестре придется заплатить от 3 до 6 тысяч рублей.
5. Письменное согласие второго супруга на сделку, заверенное у нотариуса – 300 рублей.
6. Подписание доверенности – 500 рублей.

При необходимости посредник может проверить чистоту процедуры с юридической точки зрения. За проверку придется отдать от 10 до 15 тыс. рублей.

Могут возникнуть некоторые затруднения с продажей жилья, если родственники продавца против. В этом случае дело рассматривается в судебном порядке. Все расходы ложатся на плечи и истца, и ответчика.

Имущественный вычет за отделку квартиры

Согласно абц. 12 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) можно включить:

• расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

Однако принять к вычету расходы на отделку квартиры можно, только если в договоре долевого участия указано приобретение незавершенной строительством квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в ней

.

Если по договору невозможно определить, что приобретается незавершенная строительством квартира, а также если в договоре нет указания на то, что она приобретена без отделки, то налоговые инспекторы откажут в вычете за отделку.

Об этом напоминает Минфин России в письме от 6 августа 2021 г. № 03-04-05/63167.

К работам по отделке квартиры можно отнести, в частности:

• штукатурные работы;
• плотничные и столярные работы;
• внутренняя отделка;
• облицовка/покрытие стен, покрытия полов;
• установка окон, оконных рам, дверей.

Обратите внимание, что нельзя учесть расходы, связанные с перепланировкой и реконструкцией помещения, покупкой сантехники и иного оборудования, оформлением сделок и т.д.

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

Имущественный вычет в упрощенном порядке

Что делать, если у продавца остались задолженности по коммунальным платежам

Если у владельца продаваемого имущественного хозяйства остались долги по коммуналке, то ему не выдадут лицевой счет и справку (разрешение на осуществление сделки). Это не страшно, так как эти бумаги не требуются для регистрации сделки, но они важны покупателю.

В этом случае приобретатель вносит задаток продавцу в размере задолженности и покрывает долг. После этого они заключают договор на продажу жилью. Но можно и сразу подписать документ, если продавец вычтет из общей суммы долг. После чего уже новый владелец сможет оплатить задолженности по коммунальным платежам.

Кто оплачивает госпошлины?

Госпошлина традиционно оплачивается приобретателем права собственности на объект по договору купли-продажи, то есть квитанция выдаётся покупателю, где также должны быть указаны его паспортные данные. Если квартиру приобретают супруги в совместное пользование, один из них может в таком случае указать своё имя и внести оплату самостоятельно.

Сумма госпошлины на стандартную недвижимость в Росреестре стабильна, и составляет 2000 рублей. Государство освободило от уплаты лишь физических лиц, которые в законном порядке признаны малоимущими гражданами (при этом необходимо стоять на учёте и иметь при себе соответствующую справку).

Важно! Данная сумма государственной пошлины при совершении сделки купли-продажи установлена для физического лица, как для гражданина России, так и для подданного другой страны.

Несовершеннолетние граждане не освобождаются от уплаты пошлины, и их квитанцию надо оплатить родителям или опекунам. Таким образом, если вы представляете интересы ребёнка до 14 лет в сделке купли-продажи, вносите в квитанцию своё имя, но право на это имеет только законный представитель. Более старший ребёнок имеет право внести в квитанцию своё имя и даже оплатить её сам по паспорту (об особенностях оформления покупки квартиры на несовершеннолетнего вы можете узнать из нашей статьи). Если сделка совершается для вступления в право собственности общего имущества в многоквартирном доме, и в договоре купли-продажи прописан этот факт, госпошлина составит всего 200 рублей.

Если сделка предполагает нескольких участников одновременно, и в права вступают трое или больше дольщиков, госпошлина делится на всех в равных частях. Например, трое покупателей, тогда каждый вносит 667 рублей (666, 67 необходимо округлить). В таком случае квитанция выдаётся каждому приобретателю прав, оплачивается им же. Подробнее об оформлении покупки квартиры в совместную собственность мы рассказывали в этом материале.

Налог с продажи жилья

Для резидентов РФ общая ставка налога равна 13%. Эту часть расходов берет на себя продавец. Но не всегда он налогооблагается. Согласно нововведениям от января 2021 года, с продажи жилых площадей на вторичном рынке не должны платить налог те лица, кто стал владельцем свыше 5 лет тому назад. Если вы приобрели жилье раньше января 2021 года, то жилплощадь не будет подвергаться налогообложению, если находятся в собственности дольше 3-х лет.

Но стоит учитывать еще несколько случаев, когда после трехлетнего владения жилплощадью, ее можно продать и не платить налог. Это возможно, если:

• имущественное хозяйство было получено по дарственной или по завещанию;
• квартира приватизирована;
• жилплощадь получена по соглашению ренты с иждивенцем.

Срок владения начинают отсчитывать с даты, указанной в ЕГРП.

Оформление документов для ипотеки

Чтобы взять ипотеку, заемщику нужно приготовить стандартный пакет документов:

• паспорт;
• заполненная анкета заемщика;
• документы о трудоустройстве — заверенные копии;
• документы о наличии достаточного дохода — справка 2-НДФЛ либо справка по форме банка;
• документы о семейном положении — свидетельство о браке, о рождении детей (в случае их наличия);
• сведения о собственной недвижимости — в случае ипотеки под залог уже имеющейся квартиры;
• выписка со счета, где лежат деньги на первоначальный взнос.

На этом этапе заемщик не несет дополнительных расходов, если не нанимает посредника для подачи заявки в банк. Исключение — если требуется нотариальная копия какого-либо документа. Тогда придется оплатить тариф нотариуса.

Возврат потраченных на уплату налога денег

Если вы потратили денежные средства, оплатив налог с покупки имущественного хозяйства, то их можно вернуть обратно. Это позволяет сделать налоговая льгота (по-другому ее принято называть «налоговый вычет»). Такая привилегия позволит налогоплательщику вернуть определенную сумму.

Для расчета необходимо знать, когда приобрели квартиру и за сколько ее продали. Для жилплощади, купленной после 1 января 2014 года, максимальная сумма продажи для возврата средств рассчитывается в пределах 2 млн. рублей. То есть приобретатель вправе вернуть деньги – 13% от 2 млн. рублей, что составляет 260 тыс. рублей. Если недвижимость взята под ипотечное кредитование, рассчитывают сумму возврата максимум в 3 млн. рублей (390 тыс. рублей).

Услуги риэлтора

Деятельность риэлтора используется двумя сторонами сделки по купле-продаже и должна относиться к общим расходам при покупке квартиры. Однако нюансы оплаты на практике могут в значительной мере отличаться. Комиссионный процент посреднику может быть прибавлен к базовой стоимости квартиры, которая обозначается продавцом. В данном случае риэлтору по факту платит покупатель, когда передает продавцу заявленную сумму с учтенной комиссией.

Важно! В иных случаях риэлтерская фирма может запросить процент от общей суммы совершенной сделки. Тогда на практике комиссию оплатит продавец, поскольку в итоге он получит «на руки» уменьшенную сумму за продаваемую недвижимость.

За оказанные услуги агент может запросить как определенную сумму (фиксируется в договоре), так и некоторый процент от стоимости квартиры. В первом случае сумма комиссии может колебаться в пределах 30–50 тысяч рублей, во втором – примерно 2–5% от цены недвижимости.

Нюансы при приобретении жилья на вторичном рынке

При покупке имущественного хозяйства на вторичном рынке стоит учитывать некоторые нюансы. Самое главное покупателю предстоит заказать проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры. Это важно, чтобы исключить такую ситуацию, когда после покупки жилья на него начнут претендовать третьи лица.

Это не обязательная услуга, но желательная. Лучше доверить данный вопрос специалисту. Можно, конечно, и самостоятельно все разузнать: запросить справки из Росреестра, внимательно изучить документы на право владения жильем, выяснить, нет ли обременений, получена ли квартира по наследству или куплена.

Если обратиться к юристу, то стоимость проверки в зависимости от сложности процедуры и параметров жилплощади будет равна минимум 5 тыс. рублей.

Ваша оценка статье

Страхование жизни и здоровья

Ипотеку можно взять на срок вплоть до 30 лет. Получая кредит, заемщик может даже не задумываться о том, что в течение этого времени могут пострадать его жизнь и здоровье. Но за время ипотеки покупатель может заболеть, травмироваться и потерять трудоспособность. В результате чего он не сможет погасить долг перед банком.

Страховой полис защищает интересы заемщика и банка. Для покупателя полис – это гарантия того, что в случае травмы и потери трудоспособности страховая погасит его долг перед кредитором. Для банка – гарантия получения своих денег. При наступлении страхового случая банку будут либо выплачены ипотечные платежи, пока заемщик на больничном, либо страховая полностью закроет ипотеку, если заемщик умрет.

Страховые случаи оговариваются в договоре. Ситуации, когда страховщик выплатит деньги в счет погашения ипотеки, следующие:

• временная потеря нетрудоспособности из-за болезни;
• постоянная потеря трудоспособности из-за инвалидности или тяжелой болезни;
• смерть заемщика.

Стоимость определяется индивидуально. Чем старше заемщик, тем дороже страхование. Кроме возраста, страховщик учитывает: пол, вид деятельности, увлечения, наличие заболеваний и так далее.

Страхование жизни и здоровья при ипотеке абсолютно добровольно. Чтобы не говорил менеджер в банке, принуждать вас к этому не могут. Однако при отсутствии страховки, банк, вероятно, поднимет процентную ставку по ипотеке. Поэтому важно заранее просчитать, что выгоднее – покупка полиса или переплата по ипотеке.

Выбираем банк

Сначала выбираем банк, который согласится выдать вам ипотеку, а потом, зная доступную сумму денег, ищем устраивающий вас вариант жилплощади.

Иначе может сложиться ситуация, что идеальная квартира найдена, а банки отказывают в выдаче кредита на нужную сумму или ставят вам неподходящие условия.

Например, чтобы подать заявку на ипотечный кредит АО «ВЛАДБИЗНЕСБАНК» (https://www.vlbb.ru) нужен пакет документов:

• копия паспорта (все страницы);
• СНИЛС;
• справка о зарплате (2- НДФЛ за последние 12 полных месяцев, заверенная работодателем);
• анкета с указанием суммы и срока кредитования.

После получения одобрения у вас будет примерно 3-4 месяца на поиск квартиры. Если за это время поиски не увенчаются успехом, то заявку на ипотечный кредит нужно будет оформлять повторно.

Вот факторы, которые увеличивают вероятность положительного решения о выдаче вам ипотечного кредита:

• у вас большая официальная зарплата;
• хороший кредитный рейтинг;
• имеется большая сумма для первоначального взноса;
• запрашиваемая сумма кредита сравнительно небольшая;
• есть ликвидная недвижимость, которая может выступить гарантом.

Цена составления документа

Цена формируется с учетом нескольких факторов:

• статус человека, оформляющего бумаги;
• стоимость недвижимости;
• форма договора.

Простая письменная форма

Действующее законодательство, в частности ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 года, предусматривает, что сделка купли-продажи квартиры может быть заключена в простой письменной форме, при условии, что у жилья один совершеннолетний и дееспособный собственник.

Оформить бумаги может:

1. Одна из сторон. Сейчас в интернете довольно много инструкций по этому поводу, есть образцы документов. Можно просто скачать один из них и заполнить самостоятельно.Есть опасность выбрать устаревший или безграмотный образец, использование которого может скрывать ряд рисков, привести к финансовым потерям. Если же продавец или покупатель является юридически грамотным, а закон допускает, в конкретном случае, совершение сделки в простой письменной форме, то все нужно делать самостоятельно. Удастся сэкономить неплохие деньги.
2. Риэлтор. Как правило, у лиц данной категории имеется устоявшийся прайс. Обычно, они берут 1% от стоимости недвижимого имущества. Но и нижняя граница стоимости услуг тоже устанавливается. В регионах – это, примерно, 5 тысяч рублей. В столице – намного выше.
3. Профессиональный юрист. Это может быть адвокат или просто человек с высшим образованием по специальности. Цена проведения сделки может быть любой. Специалист и его клиент, обычно, индивидуально договариваются о размере вознаграждения.

Выходит, что фиксированной стоимости услуг, если договор оформляется в простой письменной форме, не существует. С формой нотариальной дела обстоят несколько иначе.

Нотариальная бумага

Согласно ст. 333.24 НК РФ, нотариус за оформление сделки вправе взять 0,5% от стоимости недвижимости. Учитывается цена, фигурирующая в кадастровых документов. Именно от этой стоимости сейчас, кстати, берется налог на недвижимость. Учитывая тот факт, что квартира может стоить 500 тыс., а может – 20 млн., законодатель установил:

• Минимальная сумма, которая уплачивается нотариусу, не может быть меньше 300 рублей.
• Максимальная – не больше 20 тыс. рублей.

Требование закона вполне понятно: в одном случае нотариус может получить слишком мало, в другом – слишком много. Законодатель этого не допускает. Если бы в НК РФ не было такого ограничения, то нотариусу достаточно было бы помочь продать всего один объект недвижимости, стоимостью несколько миллионов долларов, в год, и не работать оставшиеся 364 дня.

Каждый нотариус вправе требовать оплаты услуг правового и технического характера. Их стоимость определяется Нотариальной палатой региона. В среднем, УПТХ стоят от 2 до 6-7 тыс. рублей.