Зачем нужен нотариус при покупке квартиры на вторичном рынке

Нотариусы будут оказывать услуги по-новому

Авиа после прекращения международных перевозок уволила сотрудника, который занимался их обслуживанием, со ссылкой на п. 7 ч. 1 ст. 83 ТК РФ. Норма предусматривает наступление чрезвычайных обстоятельств, препятствующих продолжению трудовых отношений.

Сотрудник обжаловал увольнение.

Законом от 27.12.2019 № 480-ФЗ были внесены многочисленные корректировки в законодательство о нотариате. Основные нововведения начнут действовать с конца 2021 года.

Принятый закон ввел возможность проверки данных о нотариальном документе. Получить соответствующие сведения допускается через инфосистему нотариата с помощью специальной маркировки на документе. При этом определена процедура взаимодействия ЕИС нотариата с иными инфосистемами.

В числе нововведений наличествует возможность обратиться за услугами нотариуса без паспорта. В случае отсутствия указанного документа у обратившего лица нотариусам разрешили устанавливать личность через инфосистему персональных данных. Регламентирован список действий, которые нотариус может совершить удаленно:

• освидетельствование правильности перевода;
• направление документов физическим и юридическим лицам;
• принятие в депозит денежных средств и ценных бумаг;
• депонирование движимых вещей, безналичных денег или бездокументарных ценных бумаг;
• взыскание денег и имущества должника;
• исполнительная надпись в части хранения электронных документов;
• предоставление выписки из реестра уведомлений о залоге движимости.

Также по новым правилам сделку смогут удостоверять несколько нотариусов, если ее заключают больше двух лиц, находящихся в разных местах. Информацию об открытии наследственного дела тоже можно будет получить удаленно.

Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Для чего используется исполнительная надпись

Нотариат в России наделен полномочиями совершать исполнительные надписи, с помощью которых кредиторы могут вернуть свои деньги без привлечения судебных органов.

Основные нюансы нотариальной надписи:

• право проставлять исполнительную надпись предоставлено абсолютно всем лицам, имеющим статус нотариуса в России;
• взыскать долг через надпись можно только по ситуациям, в которых между сторонами не возник спор (полный список ситуаций можно посмотреть в законе о нотариате);
• закон обязует судебных приставов выполнять распоряжения нотариусов. По закону договор с проставленной нотариусом отметкой равнозначна по юридической силе исполнительному листу;
• взыскание таким способом носит законный характер, во избежание мошеннических схем информация о совершении нотариальной надписи вносится в специальный реестр. Реестр единый по России и относится к федеральному уровню.

Важно! Использовать такой способ возврата долга или нет – решать кредитору. При этом данная возможность должна быть зафиксирована в договоре между сторонами сделки. Единственный случай, когда можно не прописывать этот способ взыскания – договоры, которые оформлялись и заверялись через нотариальную контору.

Имеет ли право нотариус навязывать плату за услуги правового характера

Жительница Екатеринбурга обратилась к нотариусу для заверения уже готового брачного договора. Но нотариус согласился заверять договор, только если ему дополнительно оплатят услуги по составлению брачного договора. Так как клиентка не пожелала платить, нотариус отказал в нотариальном действии.

Женщина обратилась в суд, однако там ей тоже отказали. Тогда она подала жалобу в Конституционный Суд на нормы ст. 22 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», согласно которым «в связи с совершением нотариального действия нотариусу, занимающемуся частной практикой, оплачиваются услуги правового и технического характера».

КС РФ отказал в рассмотрении жалобы. Как отметил Конституционный Суд, установление перечня услуг правового и технического характера, оказываемых нотариусом, законодательству не противоречит. Тем не менее КС РФ назвал следующие обязанности нотариуса в такой ситуации:

• нотариус должен пояснить особенности нотариального действия, которые потребуют дополнительных затрат;
• объявить размер платы за данное действие, в том числе сумму нотариального тарифа и стоимость услуг правового и технического характера;
• предоставить информацию о существующих льготах при обращении за нотариальными действиями.

Заинтересованное лицо, в свою очередь, вправе не согласиться с необходимостью оплаты нотариусу стоимости услуг правового и технического характера, исходя из существа конкретного нотариального действия. Отказ нотариуса в совершении нотариального действия в таких случаях может быть обжалован в суде. Судебные органы должны проверить, реально ли требовалось в конкретной ситуации оказание дополнительных услуг правового и технического характере или нотариус их просто навязал.

Определение Конституционного Суда РФ от 09.04.2020 № 815-О

Когда лучше потратиться на нотариуса

Если сделку вы заключаете с живыми деньгами, продавец или покупатель кажутся вам «мутными», или вы боитесь обмана, зовите нотариуса. Даже если в сделке участвует риелтор, с точки зрения закона его голос ничего не стоит. Нотариус же гарантирует государству чистоту сделки. К тому же все случится в кабинете нотариуса, на безопасной нейтральной территории.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, безопасность сделки обеспечит банк. В этом случае заключать нотариальный договор не обязательно. Вы можете попросить банк подготовить все бумаги. Это обойдется дешевле, чем услуги нотариуса.

Нотариальная сделка стоит от 10 до 20 тысяч рублей. Обычно эту сумму делят между продавцом и покупателем. Однако покупатель может оплатить услуги нотариуса сам, так как больше в нем заинтересован.

Попросите вашего риелтора найти надежного проверенного специалиста, которому вы сможете довериться. Он сэкономит ваши нервы и серьезно ускорит сделку.

Минфин отказался переименовывать нотариальную госпошлину

Финансовое ведомство рассмотрело предложение одного из депутатов о переименовании «государственной пошлины», взимаемой нотариусами, в «нотариальную плату». По мнению депутата, главной аргументацией в переименовании является то, что денежные средства, поступающие частному нотариусу под видом государственной пошлины, идут не в бюджет государства, а являются личным доходом нотариуса.

Как указано в статье 22 «Основ о нотариате» за совершение действий нотариус, занимающийся частной практикой, взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем величине государственной пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе. Эта формулировка означает, что нотариальный тариф частного нотариуса госпошлиной не является.

Госпошлина от государственных нотариусов зачисляется по нормативу 100 процентов в бюджеты субъектов РФ и в бюджеты поселений.

Более того, согласно статье 37 «Основ о нотариате» в случае, если в поселении нет нотариуса, то уполномоченное должностное лицо местного самоуправления имеет право совершать нотариальные действия. На основании этого чиновники пришли к выводу, что никакой проблемы здесь нет и переименовывать «государственную пошлину» в «нотариальную плату» они не будут.

Письмо Минфина РФ от 19.02.2020 № 03-05-04-03/11833

Квартира продается или передается по договору ренты

Договор ренты представляет собой соглашение, по которому хозяин отдает жилье за единовременную небольшую сумму, ежемесячные выплаты, пожизненное иждивение или просто уход за собой. На такой шаг обычно идут пожилые люди. Они подписывают соглашение, что квартира достанется после их смерти тому, кто будет платить им деньги или ухаживать. Раньше забрать себе жилье не получится, на него накладывается обременение.

Договор ренты регистрируют у нотариуса. Причем, в нотариальную контору хозяин квартиры должен явиться сам, чтобы подтвердить, что он добровольно готов подписать бумаги.

В каком суде оспаривать отказ нотариуса в удостоверении долей ООО

Гражданин обратился в арбитражный суд Ростовской области с иском к нотариусу Донецкого нотариального округа Ростовской области о признании незаконным отказа в совершении нотариального действия – удостоверении договора дарения доли в размере 100 процентов в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и обязании нотариуса удостоверить данный договор. Однако судья посчитал, что истец обратился «не по адресу».

По мнению суда, предметом заявленного иска является требование о признании незаконным отказа в совершении нотариального действия – удостоверении договора дарения доли в размере 100 процентов в уставном капитале ООО «Действительный юридический советник», а не требование о признании права на долю в уставном капитале. Требования истца, по сути, сводятся к несогласию с отказом нотариуса совершить определенные нотариальные действия в связи с его обращением.

Как указано в статье 49 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариусом действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы.

Установив, что спор не относится к категории экономических или возникающих в сфере предпринимательской деятельности споров, арбитражный суд применил положения ст. 49 «Основ законодательства о нотариате» и отказал в принятии искового заявления к производству в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду.

Истец подал жалобы в вышестоящие арбитражные суды. Но суды апелляционной и кассационной инстанций тоже ему отказали. Наконец дело дошло до Верховного Суда, который тщательно проверил решения всех вышестоящих судов и не нашел в их выводах каких-либо ошибок. ВС РФ отказался рассматривать жалобу, так как нижестоящие суды верно применили нормы ст. 225.1 АПК РФ и ст. 33, 49 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2019 № 308-ЭС19-18570

Особенности профессии нотариуса

Исходя из широкого спектра услуг, которые может оказывать нотариус, его деятельность имеет ряд особенностей, главная из которых – обладать глубокими юридическими знаниями и необходимость постоянно совершенствоваться.

Нотариусу, кстати, запрещается вести любую предпринимательскую деятельность параллельно с нотариальной работой, исключение составляют научная и преподавательская деятельность.

Это интересно: профессиональная этика нотариата запрещает обслуживать своих родственников, так как это может вызвать подозрения о желании получить личную выгоду.

Даже самый внимательный человек, рано или поздно допускает ошибки, а в нотариальной деятельности это недопустимо. Одна неверно указанная буква может стоить карьеры и привести к значительному материальному ущербу. Существует такое понятие, как страхование профессиональной ответственности, благодаря которой страховая компания может защитить нотариуса. В данном случае идет речь о финансовых затратах по возмещению ущерба, нанесенного клиенту по случайной ошибке специалиста.

Нотариус – не психиатр

Москвичка обратился в арбитражный суд с иском к своему внуку, ФНС и нотариусу. По мнению истца, заключенный между истцом и внуком-ответчиком 02.02.2018 договор купли-продажи доли в размере 100 процентов уставного капитала ООО является недействительным на основании п. 1 ст. 177 ГК РФ, поскольку истец намерений на отчуждение имущества не имела, о чем было известно ответчику, являющемуся близким родственником истца.

Психическое расстройство истца препятствовало всестороннему и целостному пониманию содержания и юридических последствий сделок, в том числе сделок по распоряжению имуществом. Поэтому истец просил признать договор недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде возврата истцу 100 процентов доли в уставном капитале общества, обязать ИФНС № 18 по г. Москве внести соответствующую запись в ЕГРЮЛ.

Нотариус предоставил в суд отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска, указав, что договор удостоверен с соблюдением требований действующего законодательства, личность и дееспособность подписантов проверены в соответствии со ст. 42, 43 «Основ законодательства РФ о нотариате», проведена соответствующая беседа, разъяснено содержание сделки, ее смысл и значение, содержание договора зачитано вслух. Действия истца являлись логичными, последовательными, истец разъяснила мотивы совершения сделки, поведение и суждения являлись адекватными, основания сомнения в дееспособности отсутствовали, в момент удостоверения сделки истец была способна понимать характер своих действий и руководить ими, оспаривание сделки направлено на злоупотребление правом.

Но в судебном заседании выяснилось, что в рамках производства по уголовному делу психиатрическая клиническая экспертиза провела судебную психолого-психиатрическую экспертизу истца, согласно выводам которой истец в момент совершения оспариваемой сделки находилась в состоянии, которое не позволяло ей понимать значение своих действий и руководить ими.

Суд признал договор недействительным. Но вышестоящие суды с таким выводом не согласились и в иске отказали. Они отметили, что нотариус при удостоверении сделок оценил психическое состояние истца. Более того, при удостоверении договора сведения о наличии (отсутствии) судебного акта о признании заявителя недееспособным или ограниченно дееспособным были запрошены нотариусом и получены из ЕГРН, сведения о признании клиентки недееспособной или ограниченно дееспособной не поступали.

Дело дошло до Верховного Суда, который отметил, что если у нотариуса не возникло сомнений в отношении психического состояния клиента, это не означает, что последний психически здоров, потому что нотариус не обладает высшим образованием в области психиатрии. Верховный Суд внимательно проверит это дело в ближайшее время.

Определение Верховного Суда РФ от 10.07.2020 № 305-ЭС20-5407

Требования к опыту нотариуса

Прежде чем задумываться об открытии нотариальной конторы, необходимо получить не только соответствующее образование, но и опыт в юридической сфере. Специалист должен соответствовать следующим требованиям:

• оконченное высшее образование в юридическом ВУЗе;
• стаж работы не менее двух лет в юридической компании после окончания обучения в высшем учебном заведении;
• стажировка не менее года у действующего нотариуса. Для стажировки можно выбрать частное или государственное учреждение;
• нотариусом может стать лицо в возрасте от 25 до 75 лет;
• документ, подтверждающий, что экзамен на квалификацию был сдан успешно. Если нотариусу не удастся сдать тестирование – как по практике, так и по теории – следующая пересдача будет назначена на следующий год;
• иметь на руках разрешающий документ, который выписывается органами юстиции или нотариальной палатой.

Нотариус нарушил права кредиторов

В 2011 году был заключен договор займа между физическими лицами, по которому ООО «Брокер НН» являлось поручителем. При проведении процедур в рамках дела о банкротстве данной организации конкурсный управляющий обнаружил, что нотариусом Нижнего Новгорода была совершена исполнительная надпись в отношении должника на 11 млн рублей, что причинило ущерб правам кредиторов. Надпись была совершена на копии соглашения о погашении задолженности. Управляющий обратился в суд за оспариванием нотариального действия.

Суд пришел к выводу, что текст соглашения о погашении задолженности не позволяет однозначно установить сумму долга, которая была согласована сторонами как окончательная, включая основной долг и проценты за весь предшествующий период.

Поскольку согласно статье 89 «Основ законодательства РФ о нотариате» исполнительная надпись нотариуса совершается на копии документа, устанавливающего задолженность, соглашение от 30.12.2016 о погашении задолженности к таким документам не относится. Также суд отметил, что надпись на копии соглашения является фактически исполнительным документом, но лишь при наличии действующего договора займа. У заемщика и его поручителя возникает двойная обязанность отвечать за полученный заем.

Нотариус подал апелляционные и кассационные жалобы в вышестоящие суды. Но судебные органы лишь согласились с первоначальным решением и добавили, что договор займа, на который имеется ссылка в соглашении и во исполнение которого заключено данное соглашение, при заключении соглашения не был расторгнут или прекращен.

Как гласит статья 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального или процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27.05.2020 № 88-14457/2020

Суд не стал лишать нотариуса статуса за незначительные нарушения

Кировская областная нотариальная палата обратилась в суд с иском к нотариусу о лишении права занятия нотариальной деятельности, изъятии нотариального архива, гербовой печати. В обоснование исковых требований истец указал, что 27.09.2017 была проведена внеплановая проверка профессиональной деятельности нотариуса на предмет взимания нотариальных тарифов и платы за услуги правового и технического характера.

В ходе проверки комиссией был выявлен ряд нарушений, по результатам проверки рекомендовано признать работу нотариуса в части взимания тарифов и платы за оказание услуг правового и технического характера неудовлетворительной. Нотариусу объявили выговор. Комиссия нашла следующие нарушения в работе нотариуса:

• нарушение требований ст. 349 ГК РФ, устанавливающих порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В одном из договоров, заверенных нотариусом, существенное условие о порядке обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, не содержит условий о наличии распоряжения органа опеки и попечительства, запрещающего отчуждение такого имущества без согласия указанного органа;
• нарушение требований п. 6 ст. 85 НК РФ, согласно которому нотариусы, занимающие частной практикой, обязаны сообщать о выдаче свидетельств о праве на наследство в налоговые органы по месту своего нахождения, месту жительства не позднее пяти дней со дня соответствующего нотариального удостоверения. Сведения о выданных свидетельствах о праве на наследство по наследственному делу в налоговый орган не направлялись;
• нарушение требований ст. 35 СК РФ – в договоре купли-продажи, удостоверенным 08.02.2018, отсутствует согласие супруга продавца. Информация, подтверждающая отсутствие брака у продавца, также отсутствует;
• нарушение требований ст. 16 «Основ законодательства о нотариате», согласно которой нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть им использована во вред.

Нотариус обратилась со встречным исковым заявлением к Кировской областной нотариальной палате о признании незаконным и отмене решения правления, в обоснование которого указала, что вменяемые нарушения являются, очевидно, надуманным и субъективным мнением проверяющих о том, какие формулировки следует использовать в нотариальных документах.

Но суд отказал как истцу, так и ответчику. Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что выявленные в ходе проверки нарушения являются не настолько существенными, чтобы лишать нотариуса статуса. Жалоб граждан относительно выявленных нарушений не поступало, в судебном порядке указанные выше действия нотариуса оспорены не были, доказательства наступления тяжелых, неблагоприятных последствий вследствие допущенных нарушений не представлены. Судья также отклонил доводы истца о фальсификации нотариусом документов.

Нотариусу же суд отказал потому, что проведенной проверкой в деятельности ответчика был выявлен ряд нарушений как действующего законодательства при совершении нотариальных действий, так и правил нотариального делопроизводства. Процедура привлечения к дисциплинарной ответственности была соблюдена, в связи с чем дисциплинарное взыскание в виде выговора абсолютно законно. И истец, и ответчик подали жалобу в Мосгорсуд, но он оставил решение суда первой инстанции в силе.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2020 № 33-4468/2020

Услуги, предоставляемые нотариальной конторой

Нотариусы предоставляют широкий спектр услуг. Выделим из них те, что предоставляются клиентам разово:

• Оформление договоров дарения и ренты;
• Заключение брачных договоров;
• Составление доверенностей;
• Ведение дел, связанных с наследством;
• Составление завещаний;
• Удостоверение сделок;
• Составление договоров купли-продажи;
• Подготовка заверенных копий документов;
• Согласие на выезд ребенка.

Некоторые нотариальные конторы предоставляют услуги корпоративного обслуживания юридических лиц. В таком случае нотариус индивидуально работает с каждой компанией.

Можно ли оспорить отказ нотариуса

Жительница Москвы обратилась к нотариусу по вопросу наследства. Она объяснила, что недавно умерла ее мать, которая оставила завещание, удостоверенное 19.02.1990 секретарем исполкома Родниковского поссовета и зарегистрированное в реестровой книге. Согласно указанному завещанию, она является наследником всего имущества. Сводная сестра заявительницы оспаривала указанное завещание в суде, но в удовлетворении иска ей было отказано. Для подтверждения своего права женщина предоставила подлинник завещания и документы на имущество и просила нотариуса выдать свидетельство о праве на наследство по закону по месту открытия наследства.

Нотариусом по ее заявлению было открыто наследственное дело, но в выдаче свидетельства о праве на наследование ей было отказано, поскольку не представлялось возможным достоверно определить действительность завещания. Возмущенная женщина обратилась в суд для оспаривания отказа нотариуса, поскольку требования по составлению завещания, действовавшие на тот момент, были соблюдены, сведения об отмене или изменении завещания отсутствуют, материалы архива нотариальных действий были украдены из помещения администрации поселка Родники в мае 1998 года.

Но суд первой инстанции отказал в иске. По мнению судьи, документы, бесспорно подтверждающие действительность завещания, не были представлены нотариусу. При недостаточности документов, подтверждающих действительность завещания, вопросы признания права собственности в порядке наследования по завещанию решаются в судебном порядке. Женщина подала жалобу в вышестоящий суд.

Мосгорсуд обратил внимание, что вступившим в законную силу Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 01.04.2019 сестре заявительницы было отказано в удовлетворении иска о признании завещания недействительным. Данным решением установлено, что наследодательница при составлении завещания могла отдавать отчет своим действиям и руководить ими, а также что завещание составлено по форме, установленной действующим на тот момент законодательством. Факт выдачи наследодателем спорного завещания не оспорен.

Судебная коллегия Мосгорсуда пришла к выводу, что у нотариуса не имелось оснований для отказа в совершении нотариального действия, и отменила решение первой инстанции. Судьи приняли по делу новое решение о признании незаконным постановления об отказе в совершении нотариального действия и обязали нотариуса выдать истцу свидетельство о праве собственности на наследство по завещанию.

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2020 № 33-2206/2020