ВС напомнил, как оценивать добросовестность сторон при оспаривании сделок по продаже имущества должника

Варианты согласия

Приобретение имущественных объектов является личным делом покупателя. Однако в отдельных случаях на совершение сделки требуется согласие третьих лиц.

Такая необходимость возникает в следующих ситуациях:

1. Гражданин состоит в официальном браке. Требуется согласие официального супруга.
2. Покупатель доли не является совладельцем квартиры. Требуется согласие сособственников.

Отсутствие документа может привести к оспариванию сделки. Поэтому целесообразно своевременно его получить.

Что подлежит разделу при разводе

Гражданский и Семейный Кодексы РФ четко оговаривают все виды имущества, которые могут быть разделены после развода. В перечень вошли:

1. Денежные сбережения – вклады на банковских счетах, пенсионные накопления и пр.
2. Недвижимость – квартиры, дома, гаражи, офисные и производственные помещения.
3. Движимые предметы имущества – мебель, техника, транспортные средства.
4. Обязательства супругов по долгам и кредитам, взятые для общих нужд семьи.

В соответствии со статьями закона при расторжении брака все имущество делится в равных долях.

Согласие супруга

Согласие супруга на сделку требуется, если гражданин состоит в официальном браке. Не требуется получать согласие:

• гражданского супруга (сожителя);
• бывшего мужа/жены.

Согласие оформляется в виде документа, составленного в письменной форме. Документ подлежит нотариальному удостоверению.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Получение бланка основывается на режиме совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ). В период брачного союза все имущество, которое приобретается мужем или женой считается общим. В общих случаях каждый из супругов имеет право на ½ долю. Причем, не имеет значения, на кого из супружеской пары оформлен имущественный объект. Однако в частных ситуациях размер доли может быть иным.

Денежные средства супругов также относятся к совместной собственности. Поэтому, при отсутствии задокументированного мнения жены, она имеет право оспорить сделку. Документ дает мужу возможность совершить сделку на условиях, которые одобрил он.

Практика по получению мнения супруга распространена при покупке квартиры в ипотеку. Документ запрашивается, если второй супруг не является созаемщиком.

Пример. Гражданин Л решил приобрести квартиру. Однако собственных денежных средств хватило только на 60%. Поэтому остальную часть было решено оформить в ипотеку. Его супруга являлась домохозяйкой и официального дохода не имела. Поэтому ее было нельзя привлечь в качестве созаемщика. Однако дохода заемщика для оформления кредита было достаточно. Банк потребовал оформить согласие супруги на сделку.

Документ требуется не на приобретение недвижимости, а на передачу недвижимости в залог. Альтернативой является брачный контракт, регулирующий порядок выплат по ипотеке в случае развода.

Документ предоставляется только в кредитную организацию. При государственной регистрации он не требуется.

Покупка без согласия супруга

Мнение супруга при покупке квартиры учитывается не всегда. Освобождается от предоставления лицо:

• которое совершает сделку на собственные (личные или добрачные) средства;
• которое покупает объект, не подлежащий государственной регистрации.

Образец согласия супруга на покупку доли в квартире

Документ оформляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Стоимость оформления документа зависит от региона оформлению. Например, в г. Санкт–Петербург в 2021 году удостоверение соглашения стоит 1300 р. Уточнить стоимость для других субъектов РФ можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Данные, которые должен содержать документ

Для оформления документа необходимо предоставить:

• гражданский паспорт;
• свидетельство о бракосочетании.

Образец согласия супруга на покупку доли в квартире

Можно ли получить материальную компенсацию за жилье при разводе

Раздел имущества – процедура, нередко сопровождающая расторжение брака. Однако поделить все на одинаковые доли удается не всегда. Например, если речь идет о единственном жилье супругов. В этом случае оптимальным вариантом решения проблемы будет денежная компенсация. Ее выплачивает супруг, получивший большую долю совместно нажитого имущества.

Процедура развода редко проходит без раздела имущества

Этот способ раздела часто используют в досудебном порядке. Бывшие супруги договариваются о сумме и способах выплат. Такое соглашение приравнивается к договору купли-продажи. Оно входит в налоговую базу как источник дохода. Компенсацию может также назначить суд.

Согласие сособственников

Обязательным моментом при покупке доли в квартире является соблюдение права преимущественного выкупа совладельцев. Лица, владеющие долями квартиры, обладают приоритетом перед другими покупателями (ст. 250 ГК РФ).

Поэтому продавец должен получить их согласие. Процедура проводится следующим образом:

1. Собственник доли направляет уведомление в письменном виде другим владельцам.
2. Уведомление должно быть вручено лично или заказным письмом.
3. Если совладелец уклоняется от получения, необходимо направить документ через нотариуса.
4. С момента получения уведомления у совладельца есть 30 дней на принятие решения.
5. В случае принятия решения о выкупе, стороны заключают сделку.
6. В случае отказа, сведения доводятся до продавца.
7. Если сособственник не дает письменный ответ в течение 30 дней, то продавец вправе продать долю третьим лицам.
8. Если до истечения 30 дней сособственник предоставил письменный ответ, то долю можно продавать широкому кругу лиц.

Уведомление должно содержать следующие данные:

• о продаже доли;
• о цене объекта.

В случае отказа сособственника, долевой собственник обязан совершить сделку по условиям, указанным в уведомлении. В противном случае совладелец имеет право оспорить сделку и выступить в качестве покупателя.

Таким образом, при покупке доли квартиры требуется не согласие совладельцев, а их своевременное уведомление о продаже.

Обмен имуществом или нефинансовая компенсация

Компенсация за квартиру при разводе не обязательно может быть денежной. Ее характер не прописывается точно в законодательных актах. Суд или супруги могут определить вариант возмещения по своему усмотрению:

1. Одна из сторон может оказать второй услугу или провести какие-либо работы – ремонт и пр.
2. Оба супруга могут проживать в квартире после развода.
3. В качестве компенсации может быть отдано другое имущество на установленную сумму.

Вне зависимости от характера компенсации договор заключается письменно и заверяется обеими сторонами.

Когда преимущественное право не работает?

Как купить долю в квартире у родственников? Гражданский кодекс предусматривает перечень ситуаций, когда право преимущественной покупки не работает. В такой ситуации законно выкупить долю другим собственникам невозможно.

Закон позволяет долевому собственнику самостоятельно распорядиться долей в квартире без учета мнения других собственников в следующих случаях:

• завещание доли;
• передача объекта в дар;
• продажа доли для выплаты долгов в принудительном порядке судебными приставами;
• при банкротстве;
• при наличии нескольких желающих.

Когда требуется одобрение сделки?

Однако возможны ситуации, когда вопрос о том, надо ли заверить согласие не подлежит обсуждению. Обратиться к нотариусу всё-таки придётся. Это может быть необходимо в следующих случаях:

1. Если договор на покупку квартиры будет оформляться в нотариальном порядке. Закон этого не требует, однако по желанию сторон нотариус может удостоверить любую сделку. И в этом случае, согласно требованиям Основ законодательства РФ о нотариате, он обязан будет проверить, дано ли согласие второго супруга.
2. Если есть вероятность того, что позднее муж или жена может оспорить сделку. Такое право дано ч. 2 ст. 35 СК РФ.
3. Если такое требование установлено брачным договором, которые муж и жена заключили ранее.
4. Когда квартира приобретается в ипотеку. Ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что такие договора подлежат государственной регистрации и поэтому тут действует ч. 3 ст. 35 СК РФ.

Как правильно оформить?

В тех случаях, когда нотариально заверенное разрешение на совершение сделки всё-таки нужно, оно оформляется следующим образом.

Внешний вид и содержание деловой бумаги

Официально утверждённого бланка для согласия в России не существует. По сути, к нему предъявляются лишь несколько требований:

• Оно должно быть составлено в письменном виде, как единый документ.
• На нём должна быть проставлена отметка нотариуса.

Для содержания согласия тоже официальных требований не установлено. Однако в нём должны быть зафиксированы следующие сведения:

• Полное имя лица, соглашающегося на совершение сделки.
• Дата его рождения.
• Паспортные данные, включая гражданство.
• Семейный статус.
• Чётко выраженная воля человека, дающего соглашение.
• Точный адрес или кадастровый номер приобретаемого объекта.

Конкретные же формулировки подбирает сотрудник нотариальной конторы, готовящий документ. Кроме того, гражданин сам может подготовить документ и лишь подписать его в присутствии нотариуса.

Ниже представлен образец согласия мужа(жены) на покупку квартиры.

Нюансы удостоверения

В тех случаях когда законодательство предусматривает необходимость согласия, оно должно быть заверено именно у нотариуса.

Однако ст. ст. 37 и Основ законодательства о нотариате указывают, что возможны два исключения из этого правила:

1. Если в населённом пункте нет нотариуса, то для местных жителей удостоверить документ может глава местного самоуправления или специально назначенный им сотрудник муниципальной администрации.
2. Если сделка совершается за рубежом – удостоверить согласие могут сотрудники российских консульств.

Сроки получения выплат и форма

Сроки выплаты компенсации устанавливаются в письменном соглашении супругов или судебном решении. Передача денег может быть единовременной или поэтапной. Это зависит от возможностей сторон и величины компенсации.

Сроки выплат могут быть оговорены письменно. Если они не отражены в соглашении или решении суда, датой исполнения обязательств считают день вступления документа в силу.

Если плательщик не выполняет решение суда, компенсация удерживается из его зарплаты частями. При этом разовая сумма не должна быть больше 50% дохода.

НДФЛ при денежной компенсации

Компенсация за квартиру при разводе, назначенная в суде, считается операцией между членами семьи. Она не облагается доходом. Если же супруги заключили соглашение добровольно, вступает в силу статья 217 НК. Получивший компенсацию должен заплатить НДФЛ.

Однако есть возможность получить налоговый вычет. Для этого квартира должна соответствовать нескольким требованиям:

1. Стоимость не превышает 1 млн рублей.
2. Жилье было куплено более 3 лет назад.

Соглашение между супругами должно быть оформлено как договор купли-продажи. В этом случае одна сторона получает квартиру, а другая – право не платить налог с дохода.

Порядок действий

Визит в кабинет или вызов специалиста?

Оформить согласие гражданин может двумя способами:

• Лично явиться к нотариусу. В отличие от наследственных вопросов, здесь нет разграничения полномочий, и потому можно выбрать любую нотариальную контору.
• Вызвать нотариуса на дом. Такую услугу оказывают практически все нотариусы. Однако в этом случае оформление документов будет намного дороже.

Выше можно согласия на приобретение квартиры от супруга.