В большинстве случаев для сделок с недвижимостью нотариус не нужен. Закон определяет только несколько ситуаций, когда без его подписи и печати никуда. Задачи нотариуса – сделать сделку безопасной и обеспечить правовую чистоту. В каких случаях стоит обязательно обращаться к нотариусу, чтобы избежать проблем и не лишиться прав на купленную квартиру, читайте в материале.
Объект недвижимости в общей долевой собственности
Для продавца: Свою долю в квартире или все жилье целиком невозможно продать без удостоверения сделки нотариусом. Владельцы остальных долей должны как-то отреагировать: отказаться от приоритетной покупки или дать согласие на продажу. На подписание согласия должны явиться к нотариусу все дольщики. Правило касается также дарения долей. Исключение – если в квартире продаются все доли одновременно через один договор купли-продажи. В этом случае нотариус не понадобится.
Для покупателя: Иметь дело с нотариусом придется покупателям, которые состоят в браке. Супруги автоматически по закону становятся владельцами совместной собственности. Документ купли-продажи будет частично иметь элементы брачного договора, а он требует нотариального заверения.
Какие документы запросить у собственника квартиры
Паспорт
Проверить действительность паспорта можно в специальном сервисе МВД. Посмотрите, чтобы данные паспорта совпадали с данными в правоустанавливающих документах.
Также изучите страницу «Семейное положение». Сравните дату покупки квартиры с датами брака. Если имущество куплено в браке, запросите у собственника нотариальное согласие супруга. Это стоит сделать, только если собственник купил квартиру. Если недвижимость ему подарили, он ее приватизировал или получил в наследство — супруг не может на нее претендовать.
Справку из нарко- и психдиспансера
Такую справку стоит заказать если:
- собственник пожилой человек,
- вы подозреваете, что у собственника могут быть психические проблемы,
- вы подозреваете, что у собственника могут быть алкогольная или наркотическая зависимость.
Справка из наркодиспансера подтвердит, что на момент ее выдачи собственник не состоял на учете у нарколога. А справка из психдиспансера — что собственник не состоял на учете в психиатра.
В некоторых случаях даже таких справок может быть недостаточно.Чтобы обезопасить покупателя, пригласите психиатра на сделку. Если бывшие хозяева или их родственники решат оспорить сделку через суд, заключение врача подтвердит: продавец подписывал документы в здравом уме и рассудке.
Где заказать: в государственном псих- и наркодиспансере
Кто может получить: собственник.
Справка о регистрации
В документе напишут кто, когда и по каким причинам прописывался и выписывался из квартиры с момента сдачи дома в эксплуатацию. Проверьте, выписывался ли кто-то из бывших жильцов по закону, например, когда уходил в армию или перед отправкой тюрьму. Так, после возвращения они имеют право прописаться обратно, даже если у жилья сменился собственник.
Где заказать: на портале Госуслуг.
Кто может получить: собственник или любой зарегистрированный в квартире.
Справка об остатке материнского капитала
Материнский капитал начали выдавать с 1 января 2007 года. Если у собственника есть дети, которые родились позже этой даты, проверьте, когда была куплена квартира. Если сделка прошла после рождения ребенка уточните, использовался ли материнский капитал. Чтобы подтвердить свои слова владелец жилья может заказать специальную справку. В ней напишут размер выплаты и ее остаток.
При использовании маткапитала ребенку нужно выделить долю в купленной недвижимости. А продать квартиру один из собственников которой ребенок сложнее — для этого понадобится разрешение опеки. Также такую сделку должен удостоверить нотариус.
Где заказать: в Пенсионном фонде или на портале Госуслуг.
Кто может получить: владелец материнского капитала.
Владелец доли или квартиры – несовершеннолетний
Поход к нотариусу неизбежен, если вся квартира либо часть ее принадлежит ребенку. И тут не важно, подарили ему эти квадратные метры, отдали в наследство или же он получил долю при покупке жилья по материнскому капиталу. Нотариус обязан проверить, будут ли соблюдены права ребенка при продаже. А заодно закон требует, чтобы продавец получил еще и разрешение органов опеки и попечительства.
Чек-лист для проверки юридической чистоты сделки
Проверка собственника
| Что проверить | Как проверить | Что делать, в случае риска |
| Действителен ли паспорт | В сервисе МВД | Отказаться от сделки |
| Участвует ли в процедуре банкротства | На Федресурсе | Отказаться от сделки или купить квартиру после того, как ее выставят на торги |
| Есть ли неоплаченные задолженности | В базе данных ФССП | При крупной задолженности лучше отказаться от сделки |
| Участвует ли в судах и был ли осужден за мошенничество | В картотеке портала «Мой арбитр» и ГАС «Правосудие» | Если собственник или его компания участвуют в денежном споре, посмотрите сумму, которую требует истец. Если она слишком большая — лучше отказаться от сделки. Также стоит поступить, если ранее собственника осудили за мошенничество |
| Входит ли в списки экстремистов и террористов | В перечне Росфинмониторига | Отказаться от сделки |
| Покупалось ли жилье в браке | В паспорте на странице «Семейное положение» и правоустанавливающих документах | Оформить нотариальное согласие супруга на сделку. Если супруги развелись, попросить решение суда или согласие о разделе имущества, по которому квартира досталась продавцу. Также право на продажу можно доказать с помощью брачного договора |
| Есть ли несовершеннолетние собственники | В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости | Попросить собственников получить разрешение на продажу от органов опеки |
| Использовался ли маткапитал при покупке | В справке об остатке маткапитала | Если выплату использовали, проверить, выделена ли доля ребенку. Если ребенок один из собственников — получить разрешение на продажу от органов опеки |
| Есть ли наркотическая зависимость | Справка из наркодиспансера | Отказаться от сделки |
| Есть ли психические заболевания | Справка из психдиспансера | Пригласить психиатра на сделку |
| Действительна ли доверенность | В реестре доверенностей Нотариальной палаты | Отказаться от сделки |
Проверка квартиры
| Что проверить | Как проверить | Что делать, в случае риска |
| Кто продает: собственник или доверенное лицо | В выписке из ЕГРН об основных характеристиках и правах или об объекте недвижимости | Попросить предоставить доверенность от собственника |
| Есть ли обременения или ограничения | В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости | Зависит от вида обременения. Например, ипотечную квартиру можно купить |
| Есть ли аресты | В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости | Отказаться от сделки |
| Как часто менялись собственники за последние несколько лет | В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект | Отказаться от сделки, если за последний год квартиру перепродавали чаще трех раз |
| Есть ли жильцы, выписанные по закону | В справке о регистрации | Попросить собственника показать новую прописку этих жильцов или отказаться от сделки |
Автоматизируйте проверку юридической чистоты сделки с помощью сервиса Эксперт-проверка. Он соберет всю информацию об объекте, продавце и покупателе из разных источников и подготовит сводный отчет.
Купля-продажа жилья проходит по доверенности
Бывает, что продавец или покупатель не могут лично участвовать в купле-продаже квадратных метров. Тогда на кого-нибудь из круга знакомых оформляют доверенность. И этот документ обязательно должен иметь нотариальную форму. Без удостоверения нотариуса регистрация сделок с недвижимостью по доверенности запрещена – Росреестр не примет пакет документов.
В каких государственных базах данных искать информацию о собственнике
Банк данных Федеральной службы судебных приставов
В базе данных можно посмотреть, есть ли у собственника неоплаченные долги и на какую сумму. Крупная задолженность может привести к тому, что продавца объявят банкротом. В этом случае все сделки за предшествующий год могут признать недействительными. Этот срок могут увеличить и до трех лет, если докажут, что сделку провели, чтобы умышленно навредить кредиторам.
Картотека судебных дел
Дела разных судов хранятся на разных порталах. Так, арбитражные дела можно найти в картотеке портала «Мой арбитр». А дела судов общей юрисдикции, мировых судей, а также Верховного суда хранятся в ГАС «Правосудие».
В некоторых субъектах страны могут быть собственные базы судебных решений. Такая база есть, например, у Московского городского суда. Информацию о судебных делах из региональных баз не дублируют в общероссийскую. Если в вашем субъекте есть собственная база, нужно изучить и ее.
Проверьте, участвует ли собственник в судах в качестве ответчика. Также обратите внимание, не был ли он осужден за мошенничество раньше.
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве
На Федресурсе публикуют сведения о компаниях и физических лицах, которые проходят процедуру банкротства. Банкроты не могут распоряжаться своим имуществом самостоятельно — за них это делает арбитражный управляющий. Если вы нашли продавца или его компанию в списке банкротов — откажитесь от сделки или дождитесь, когда объект выставят на торги.
Перечень физлиц и организаций, причастных к экстремизму или терроризму
Росфинмониторинг постоянно обновляет списки террористов и экстремистов. В перечне стоит поискать и продавца, и покупателя. Если агентство недвижимости поможет человеку или компании из списка купить недвижимость, оно должно будет заплатить штраф. А покупателю может грозить уголовная ответственность за финансирование терроризма.
Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты
В этой базе можно проверить действительность доверенности представителя продавца. Для проверки нужно указать номер документа, дату выдачи, а также данные нотариуса, сотрудника консульства или должностного лица органа самоуправления.
Бюро кредитных историй
Справка из бюро позволит оценить количество кредитных задолженностей продавца. Возможно, из-за долгов с ним проведут процедуру банкротства и аннулируют сделку.
Автоматизируйте проверку юридической чистоты сделки с помощью сервиса Эксперт-проверка. Он соберет всю информацию об объекте, продавце и покупателе из разных источников и подготовит сводный отчет.
Квартира продается или передается по договору ренты
Договор ренты представляет собой соглашение, по которому хозяин отдает жилье за единовременную небольшую сумму, ежемесячные выплаты, пожизненное иждивение или просто уход за собой. На такой шаг обычно идут пожилые люди. Они подписывают соглашение, что квартира достанется после их смерти тому, кто будет платить им деньги или ухаживать. Раньше забрать себе жилье не получится, на него накладывается обременение.
Договор ренты регистрируют у нотариуса. Причем, в нотариальную контору хозяин квартиры должен явиться сам, чтобы подтвердить, что он добровольно готов подписать бумаги.
В сделку привлекают ипотечные средства
Нотариус необходим при следках с участием ипотеки, только если фигурирует долевая собственность. Это может произойти в нескольких случаях:
- Вы решили рефинансировать ипотечный кредит, и для этого нужно составить отдельный договор на ипотеку. Его придется завизировать у нотариуса, если квартира в долевой собственности (например, поделена между членами семьи).
- Вы хотите взять ипотечный кредит, но требуют залог. Можно заложить имеющееся жилье. И если у этого жилья несколько владельцев, то ипотечный договор отправляется к нотариусу.
- Вы собираетесь выкупить последнюю долю в своей квартире и стать единственным ее владельцем. Свободных денег нет, придется брать ипотеку. При этом в залог нужно будет отдать всю квартиру. Предметом купли-продажи является доля, поэтому ипотечный договор требует нотариального удостоверения.
