Все о сделке дарения земельного участка в 2021 году

Рубрика обновлена: 19 июля 2021 г.
Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. В данной рубрике я расскажу о такой сделке, как дарение земельного участка, как она оформляется, какие есть условия, особенности и налоги. Здесь я рассказываю о сделке с «голым» участком без построек или с постройками, но которые не оформлены в собственность. Если нужно узнать о дарении участка вместе с домом, на эту тему у меня есть отдельная статья.

Даритель — тот, кто дарит участок. Одаряемый — тот, кто принимает в дар (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Как подарить

По этой ссылке я опубликовала подробную инструкцию. Неважно кому (родственнику или не родственнику) и какой участок дарят (ИЖС, ЛПХ, садовый, дачный, огородный и т.п.) — статья подойдет для всех дарителей.

Если кратко, нужно сделать 2 шага. Первый шаг — собрать документы и составить договор дарения.

Сбор документов

Полный перечень документов и справок — . Там я их разделила на обязательные и на необязательные.

Договор дарения земельного участка

По этой ссылке найдете образцы и бланки договора. Там же рассказала, как его правильно составить (плюс примеры текста), какие пункты в него прописывать не нужно, сколько составить экземпляров, когда подписывать и т.д.

Куда подавать документы

Второй шаг — это подача документов на регистрацию в МФЦ «Мои Документы» или Регистрационную палату (если в населенном пункте нет МФЦ). На основании поданного договора дарения будет зарегистрирован переход права собственности от нынешних собственников (дарителей) на одаряемых. Госпошлина — 350 рублей (пп. 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Согласно пп. 1 и 2 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, максимальный срок регистрации — 9 рабочих дней при обращении в МФЦ и 7 рабочих дней при обращении напрямую в Рег.палату. Всем участникам выдадут свой экземпляр договора с пометкой о государственной регистрации. Одаряемым выдадут выписку из ЕГРН на участок, в которой они будут указаны как новые собственники. В разделе №2 в строке «Правообладатель» будут написаны их ФИО.

О дарении родственнику

Сделка дарения между родственниками ничем не отличается от самой обычной сделки. Все делается так же, как и в случае, если дарители и одаряемые чужие друг другу люди. В договоре не надо указывать родство и не надо приносить на сделку документы о родстве.

О дарении несовершеннолетним детям

В договоре дарения нужно указать представителя ребенка-одаряемого — одного из родителей, опекуна или попечителя ст. 26 и ст. 28 ГК РФ. Если ребенку дарит участок один из родителей и супруги при этом в браке, представителем ребенка по договору указываем второго родителя. При дарении участка обоими родителями, любой из них может быть представителем ребенка. Если супруги разведены или второго родителя нет (умер, не указан в свидетельстве о рождении и т.п.), первый родитель может быть одновременно и дарителем, и представителем своего ребенка-одаряемого — письмо ФНП от 21 июня 2021 г. N 2664/06-08. Когда ребенку дарит участок, например, дедушка, его представителем может быть один из его родителей (опекун). Лучше мать.

За ребенка до 14 лет договор подписывает его представитель, указанный в договоре — ст. 28 ГК РФ. Присутствие ребенка нигде не требуется. Ребенок от 14 до 18 лет сам подписывает договор + в качестве согласия подпись ставит его представитель — ст. 26 ГК РФ. Затем оба подают договор на регистрацию.

В Кадастровой палате разъяснили, как правильно дарить квартиры и дома

«Подарить недвижимость — законодательно это значит безвозмездно передать на нее права другому лицу. Но произнесенное на словах обещание подарить квартиру или дом не несет в себе никакой законной силы, никаких правовых последствий. Только подписанный дарителем и одаряемым договор дарения и зарегистрированный на основании него переход права собственности в органе регистрации прав свидетельствует о получении одаряемым такого большого подарка в собственность», — подчеркивают в Кадастровой палате.

Но дарить недвижимость можно только при жизни. Как отмечают эксперты, договор, предусматривающий передачу объекта недвижимости одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, и в государственной регистрации перехода права собственности по такому договору будет отказано. Стороны договора дарения могут как состоять в родстве, так и не являться родственниками.

Если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то никакими налогами переходящая в дар недвижимость не облагается. Если же недвижимость получит в дар не близкий родственник, то по закону он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.

Предметом договора дарения может выступать как непосредственно объект недвижимости, принадлежащий дарителю на праве собственности, так и имущественное право, например, право требования по договору участия в долевом строительстве.

Дарить недвижимость можно только от чистого сердца, не требуя ничего взамен. Даритель никакой выгоды от сделки не получает. «Если передача прав на недвижимость по договору дарения происходит под условием встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства, то такой договор не признается дарением, а сделка является притворной», — объясняют в Кадастровой палате.

Исключением являются те случаи, когда договор дарения составлен с обременением и предусматривает, например, право дарителя проживать в подаренном им жилье.

Кто не может подарить свой дом, квартиру, дачу или землю?

Определенным людям нельзя дарить недвижимость. Так, законным представителям малолетних и признанных недееспособными граждан запрещается дарить недвижимость их подопечных.

Гражданам и их родственникам, находящихся на лечении, содержании и воспитании в организациях медицинских, образовательных, оказывающих социальные услуги, в том числе для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не допускается отчуждение их имущества в дар сотрудникам этих организаций.

Кому нельзя подарить недвижимость?

Не допускается дарение недвижимости лицам, замещающим государственные должности, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Коммерческие организации не вправе совершать между собой сделки дарения.

Какие документы нужны для совершения сделки дарения?

Основной документ — договор дарения, по которому даритель безвозмездно передает права на недвижимое имущество одаряемому, который, в свою очередь, согласен принять имущество в дар.

Обязательного удостоверения сделки у нотариуса не требуется, за исключением случаев, когда в дар преподносится доля права в общей долевой собственности.

Договор дарения не требует госрегистрации, если он был заключен после 1 марта 2013 года. Подлежит регистрации только переход права собственности на подаренную недвижимость на основании такого договора.

В случае, если сделка дарения удостоверяется нотариусом, то заявитель может подать документы на регистрацию через него.

Какие документы нужны для регистрации перехода прав собственности?

Для того, чтобы передать в дар недвижимость с соблюдением всех законных норм, потребуется:

• заявление о регистрации прав собственности;
• документы, подтверждающие личности участников договора;
• нотариально удостоверенную доверенность, если третье лицо действует от имени участника договора;
• договор дарения;
• квитанция об оплате госпошлины (для физических лиц — 2000 руб., если документы подаются в электронном виде — 1400 руб.)

Подать заявление на государственную регистрацию прав можно в МФЦ или в офисы Кадастровой палаты, а также можно воспользоваться электронным сервисом на сайте Росреестра.

О налогах

Дарители налог не платят, т.к. они передают свой участок одаряемому, ничего не требуя взамен. Они при этом не получают какого-либо дохода, а раз нет дохода, нет и налога.

Если одаряемый получил участок от близкого родственника, налог платить не нужно. Если получил не от близкого родственника, он должен оплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости участка или доли в нем — п. 1 ст. 224 НК РФ и п. 6 ст. 214.10 НК РФ. Для нерезидентов РФ ставка повышенная — 30% процентов (п. 3 ст. 224 НК РФ). За несовершеннолетних одаряемых НДФЛ оплачивают их родители (опекун/попечитель) — п. 2 ст. 27 НК РФ.

Узнать кадастровую стоимость земли на сайте Росреестра — инструкция с картинками.

Например, кадастровая стоимость участка — 750 тыс. руб. Значит НДФЛ будет 750 тыс. * 13% = 97 500 руб.

После регистрации сделки нужно подать налоговую декларацию до 30 апреля следующего года. До 15 июля нужно заплатить налог, иначе будут штрафы и пени.

Например, участок подарили в 2021 году. Значит одаряемый должен подать декларацию до 30 апреля 2021 года, а заплатить НДФЛ до 15 июля 2021 года. Штрафа и пени будут, даже если о налоге не знали или не получали какие-либо уведомления из налоговой инспекции.

Разница при дарении земельного участка между родственниками и чужими людьми

За подарок с Налоговой службой расплачивается получатель, ставший полноправным хозяином земли. Сумму сбора вычисляют по кадастровой стоимости. Она почти не отличается от сформировавшейся на рынке недвижимости цены и обязательно указывается в подписанном сторонами договоре. Его составление при дарении посторонним людям не отличается от договора, заключенного с близкими родственниками.

Неуплата налога при переходе участка в собственность другого члена семьи – это предоставленная руководством страны льгота.

В число близких родственников входят:

• дедушки, бабушки и родители налогоплательщика;
• приемные и родные дети;
• супруги и родные по крови братья с сестрами.

Хотя ребенок, не достигший совершеннолетия, не может самостоятельно делать столь дорогие подарки, принимать землю в дар закон не запрещает. Однако необходимо соблюсти единственное условие – участок оформляют на доверенное лицо.

Обычно это:

• опекающие лица;
• родители;
• работники органов опеки.

Такая сделка возможна после достижения детьми 14 лет. Именно с этого возраста они подписывают деловые бумаги самостоятельно. При этом представитель ребенка отмечает в договоре свое согласие.

Формально он считается владельцем подаренной земли, но только на срок, пока подросток не достигнет совершеннолетия.

Невзирая на это, закон запрещает ему:

• продавать или сдавать землю арендаторам;
• дарить или обменивать ее на другой участок.

Земля передается в собственность ребенку после исполнения ему 18 лет. Он вправе распоряжаться ей как пожелает.

Договор дарения и мены: сравнение

Рассмотрим характеристики ДМ и ДД в сравнении:

Оспаривание договора мены или дарения

Дарственная оспаривается по основаниям, предусмотренным ст. 578 ГК РФ:

• Смерть дарителя наступила в результате виновных действий одаряемого (оспаривают наследники);
• Новый собственник совершил преступление против здоровья дарителя, его родственников;
• Даритель оформил ДД в течение полугода после признания себя банкротом, а подарок куплен за деньги от предпринимательства (оспаривается кредиторами);
• В дарственной предусмотрена отмена дарителем в случае смерти одаряемого раньше него.

Есть и другие условия отмены мены и дарения.

Например, если договор оформлен с целью прикрытия другой сделки, его могут признать притворным (ст. 170 ГК РФ). Оспариваются и договоры, составленные под влиянием заблуждения, противоправного воздействия со стороны других участников или третьих лиц; оформленные недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами.

Форма и содержание договора мены

К форме ДМ применяются положения ст. 159-160 ГК РФ. Если не предусмотрена обязательная нотариальная форма или регистрация права собственности, сделка может быть совершена по желанию сторон устно.

Письменная форма требуется, если:

• Стоимость имущества превышает 10 000 руб.;
• Сделка производится между юридическими и физлицами;
• Требуется согласие на процедуру от третьего лица;
• В процедуре участвует поверенный по доверенности.

Важно! Если ДМ требует нотариального удостоверения, заверяется и доверенность на представителя.

Образец договора мены

Если происходит обмен недвижимостью, договор должен содержать исчерпывающие данные о сделке:

• Дата и место заключения;
• Ф.И.О., паспортные данные сторон;
• Сведения о недвижимости: адреса, площадь, кадастровые номера, количество комнат, даты постройки;
• Информация о доплате (если обмен неравноценный);
• Условия изменения и расторжения;
• Ответственность, обязанности и права покупателя и продавца;
• Сведения об обременениях (если есть);
• Даты возникновения права собственности;
• Распределение расходов;
• Подписи сторон.

Образец договора мены недвижимости: alt: Договор мены равноценных квартир

Плюсы и минусы договора мены

Преимущества ДМ заключаются в быстроте оформления сделки: сторонам достаточно оговорить условия, подписать документ и обменяться имуществом. Если же у покупателя или продавца изъята обмененная вещь третьим лицом, можно потребовать возмещения убытков от второго участника процедуры.

Если ДМ признается недействительным, но имущество утрачено, сторона выплачивает второму участнику равноценную компенсацию.

Из минусов – нельзя по ДМ передать право требования долга или погашение задолженности, как при дарении. Кроме того, если граждане согласны на неравноценный обмен, им придется указывать в договоре заведомо ложную стоимость, и сделку могут признать недействительной.