Как перевести садовый дом в жилой
Необходимо подать заявление в органы местного самоуправления, к которому приложить заключение по обследованию дома.
Заключение готовит юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который является членом саморегулируемой организации по инженерным изысканиям. Например, предприятия БТИ по всей стране.
Что должно быть в заключении? В нем описывается участок и сам дом, который обязан отвечать основным требованиям к жилому строению. Решение о признании дома жилым принимает местная администрация, в ведении которой находится территория садоводческого или дачного товарищества.
Жилое строение это жилой дом или нежилое здание
Федеральным законом № 4218-1 от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, было предоставлено право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности, в порядке, установленном законодательством (часть 3 статьи 9 упомянутого Закона).
У части граждан новая форма декларации породила ошибочные представления о том, что простым заполнением декларации (проставлением отметки в клеточке) можно узаконить возведенный на садовом участке жилой дом. Процедура признания жилого строения пригодным для постоянного проживания находится в ведении органов власти субъектов Федерации.
В чем отличие садового дома от жилого
Садовый дом — это по сути некапитальное строение, предназначенное для временного пребывания. Сейчас, как объяснил Беднягин, в Едином госреестре недвижимости садовые домики обозначаются как «жилое строение с назначением нежилое». Но вскоре автоматически все они будут переименованы в «садовые дома».
Дачи выше трех этажей строить нельзя, но можно сооружать подземные этажи
Жилой дом — это отдельно стоящее здание, которое имеет три надземных этажа. Его высота может быть не более 20 метров. Жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений и не может быть разделен на отдельные квартиры. Ограждающие конструкции дома должны иметь теплозащитные свойства, которые позволяют проживать в нем круглый год. Иными словами, стены должны быть не из фанеры или картона, а, например, из бревен или кирпича. Дом должен быть оборудован инженерными системами. Это водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление. Также жилой дом обязан отвечать требованиям инсоляции и вентиляции, то есть проживающим в нем людям должно быть тепло, светло и комфортно.
Коттедж. Основные моменты
Поскольку для многих граждан более привычно такое определение, как частный дом, независимо от того, о чём в действительности идёт речь, следует более подробно рассмотреть такой термин, как коттедж. Его основной особенностью можно назвать внешнюю отделку из натуральных материалов, к примеру, камня или древесины. Даже притом, что располагается такая недвижимость обычно не в пределах города, найти её можно и в нем, запрета для этого нет.
Большинство владельцев предпочитают, чтобы под внешней отделкой был капитальный каркас из газобетона – прочный и более дешёвый в сравнении с кирпичом. Кроме того, данный материал позволяет завершить строительство значительно быстрее. Однако может использоватся и обыкновенный кирпич, древесина, пеноблоки, как пожелает собственник.
По внутренней планировке коттедж, имеющий два или полтора этажа, на первом имеет гостиную, кухню, санитарные узлы и иногда котельную, если она не построена отдельно. На втором этаже располагается одна или несколько спален. Дополнительные пристройки к коттеджу – вполне обычная картина. Это всевозможные подсобные помещения, гараж. По сути, это загородний дом, имеющий все удобства для постоянного в нём проживания.
Выше трех не строить
Беднягин обратил внимание на то, что при строительстве новых загородных домов (будь то постройки в дачных поселках или на землях, выделяемых для индивидуального жилищного строительства), уже не получится построить дачу в 4-5 и более этажей.
Беднягин уточняет, что многие ошибочно думают, что если в Градостроительном кодексе теперь указана предельная высота жилого дома в 20 метров, то можно хоть 6 или 7 этажей построить (из расчета три метра на каждый этаж). «Высота этажа может быть пять-шесть метров, но самих надземных этажей не может быть более трех. При этом застройщик может заложить еще несколько этажей под землей», — уточняет он.
Речь идет только о строящейся и планируемой к строительству недвижимости. Если дом уже стоит и оформлен в собственность, никто не заставит сносить лишние этажи.
Жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений и не может быть разделен на отдельные квартиры. Фото: Сергей Михеев/РГ
Основные отличия между строительством загородного частного дома и дачи
Определение понятий постоянного и временного проживания необходимо для точного установления цели строительства нового жилья. Ведь именно от целевого назначения домовладения будут зависеть многие нюансы заключения подрядных договоров с компаниями по строительству загородных домов
Выбор территории для строительства
Планируя строительство частного дома под ключ, необходимо подобрать оптимальное место с учетом назначения будущего жилья. Если это будет дача, то расстояние до работы не является важным критерием выбора местоположения.
Строить дачный дом
, наоборот, лучше подальше от города, ведь близкое расположение городского массива нередко приводит к тому, что со временем неподалеку начинается стройка новых многоэтажек или элитных поселков индивидуальной застройки.
Кроме того, необходимо учитывать расположение автомагистрали
. Если дорога не далеко от участка, то доехать до дачи становится проще, но при этом близость шоссе нередко приносит дискомфорт в виде шума и неблагоприятного воздействия транспорта на окружающую среду. Особенно негативно эти факторы проявляются при интенсивном движении по проходящей рядом автомобильной трассе.
Но в случае строительства загородного дома или коттеджа для постоянного проживания
, наличие удобной дороги служит важным фактором, поскольку требуется регулярное перемещение к месту работы и обратно.
Получается, что оптимальным местом для строительства дачи будет место в тишине, подальше от городской суеты и автодороги (к тому же вдали от города строительство частного дома обойдется не так недорого). А для постоянного проживания лучше возводить дом ближе к городу: так, и до работы проще добраться, и с подводом к дому инженерных коммуникаций будет проще.
Комфортабельный загородный дом заменит квартиру в городе.
Отличие дачи от загородного дома по конструкции
Помимо месторасположения участка для строительства, важную роль при решении, что строить – дачу или капитальный частный дом, играют и конструктивные особенности построек.
Материал для строительства
При строительстве загородного дома цены будут зависеть от того, каким будет материал для его постройки. Это могут быть каменные, деревянные, кирпичные дома. Причем сегодня все более распространены и такие строительные материалы, как газобетон, арболит или СИП-панели.
Если вы думаете, что строительство капитального частного дома из камня является оптимальным решением, то вы ошибаетесь. Арболитовый загородный дом будет стоить дешевле, но при этом он мало будет отличаться от каменной постройки по основным критериям комфортабельности жилья. Для каменного строения необходим прочный фундамент (специалисты часто используют ленточный). Он должен быть сделан опытными мастерами с учетом всех особенностей территории и габаритов будущего жилища.
Самый оптимальный вариант для дачи – деревянный дом. Отличие от капитального жилья здесь может быть и в толщине стен, и устройстве теплоизоляции, и расположении санузла в неотапливаемом помещении (все эти нюансы помогут построить дачный дом гораздо дешевле загородного коттеджа для постоянного проживания)
Небольшая дача вдали от города позволит и полноценно отдохнуть на природе, и сэкономить на строительстве.
Особенности в монтаже кровли
Строительство крыши частного дома считается очень важным моментом. Нужно учитывать, что крыша дачного домика будет часто оставаться без присмотра, особенно зимой. Здесь лучше избегать кровли со сложными элементами, поскольку это ведет к скоплению снега или другого ненужного мусора в холодное время года.
Для дачи хорошо подходит металлочерепица листовая, профлист из металла без швов по горизонтали. При проектировании кровли важно сделать ее более простой и практичной.
Для загородного коттеджа при постоянном проживании можно построить более сложную крышу. Находясь в доме круглый год, хозяевам легче следить за сложной кровлей, которая требует большего внимания и более частого ремонта.
Различия в инженерных коммуникациях
Очень важный момент строительства связан с подведением основных коммуникаций. Здесь тоже свои особенности:
- Дачи не требуют капитального отопления в зимний период
. В принципе для нее можно подвести лишь электричество, и этого уже хватит для организации полноценного отдыха. Обогревать же дачный домик можно инфракрасными излучателями, также подойдут традиционные электрические приборы, выполненные по типу котлов, каминов, печей. На электрический котел лучше всего установить трехтарифный счетчик. - Для организации водоснабжения на даче
можно выкопать во дворе личную скважину, не подключая при этом дом к центральному водопроводу. - Канализацию на дачном участке
также можно сделать индивидуальную в виде септиков почвенной и биологической фильтрации. Еще можно произвести монтаж емкости по типу выгребной ямы, куда идут все сточные воды из дома. Правда, вместе с этим необходимо предусмотреть наличие техники для откачки всего содержимого из подобной системы водоотведения.
Для комфортного постоянного проживания в загородном доме необходимо больше внимания уделить инженерным коммуникациям.
Если же говорить о строительстве загородного дома для постоянного проживания
, то водопровод лучше подключить к центральной системе водоснабжения. Причем заложить его стоит на приличную глубину во избежание проблем с водоснабжением в зимний период. Трубы для него должны быть сделаны из полипропилена с соединением из компрессионного фитинга.
Канализацию для капитального частного дома
также при возможности лучше вывести в централизованную систему сточных вод. Индивидуальная канализация при постоянном проживании будет часто засоряться и приносить массу неудобств в плане неприятных запахов на участке или в доме.
В результате дома для сезонного и постоянного проживания оказались разными. Но при грамотном учете всех особенностей строительства подобных домовладений можно сделать свое жилище комфортным и удобным, а процесс его строительства максимально быстрым и недорогим.
Многие граждане, не вникающие ранее в нюансы частной недвижимости, не видят существенной разницы между домом и коттеджем, считая эти два понятия, скорее, синонимами, чем обозначением разных объектов. Однако в действительности есть не одно отличие дома от коттеджа.
Для того чтобы лучше понимать, почему столь неразличимые для простого обывателя понятия на самом деле имеют разное значение, следует вспомнить, что они собой представляют. Так, например, частный дом это обобщённое понятие для множества капитальных построек, которые могут быть как жилыми, так и нежилыми. Это могут быть особняки, усадьбы, поместья, дачи, загородные жилые дома. По сути, дом – это небольшая постройка, в которую не обязательно проводить коммуникационные системы. Построен такой объект может быть за городом или в его черте, но обособлено от прочего жилья.
Коттедж представляет собой жилое здание, в котором может быть несколько этажей (обычно два). Он предназначается для проживания одной семьи и обычно имеет только две комнаты. Чаще всего строят такую недвижимость за пределами города, в посёлке.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Успеть до 1 марта
Только до 1 марта действует упрощенный порядок регистрации права на жилой и садовый дома. Достаточно заполнить декларацию на построенный дом, обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план. И подать документы на регистрацию через центр госуслуг.
Особенно актуален этот порядок для людей, которые уже завершили строительство своего дома. Это сильно облегчит им жизнь. А те дачники, которые начали строительство жилого дома, но не успеют его закончить до 1 марта, могут подать в органы местного самоуправления уведомление о начале строительства. С 1 марта уведомительный характер станет обязательным для недвижимости, которая возводится на землях для индивидуального жилищного строительства и на землях СНТ.
60 миллионов дачников сегодня обитают в России, по оценкам Союза садоводов
Что включает в себя уведомление? В этом документе сам заявитель описывает площадь застройки, планируемую высоту дома, количество этажей. И делает графическое описание месторасположения дома на земельном участке. Местная администрация рассматривает уведомление на соответствие этих параметров градостроительным нормам.
Уведомительный характер документа предполагает, что можно и не ждать резюме от местных чиновников. Но все-таки ответа лучше дождаться, чтобы потом не переделывать то, что построено. Ведь зарегистрировать недвижимость можно будет после еще одного уведомления, которое вместе с техническим планом застройщик подает в ту же администрацию после окончания стройки. И именно администрация будет отправлять документы в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрацию права собственности.
— Может быть такая ситуация: вы начали строить дом, но в процессе решили изменить первоначальный план. Например, сначала хотели два этажа, а потом решили, что лучше три. Что для этого нужно? Уведомить администрацию, и никаких проблем с последующей регистрацией не будет, — поясняет Беднягин.
Экспертиза признание дома жилым для признания дома пригодным для проживания
Заказ экспертизы: +7
В «Инвест Консалтинг» вы можете заказать такую независимую экспертизу. При осмотре здания эксперт выполняет:
- оценку дома на соответствие актуальным СанПиН, СНиП, нормам пожаробезопасности и пр.;
- фотофиксацию — общие планы дома, отдельные помещения, строительные конструкции и пр.;
- описание материалов и характеристик строительных конструкций (фундамент, стены, перекрытия, кровля и пр.);
- фиксацию конфигурации и взаимного расположения, площади, размеров, высоты помещений;
- оценку подключенных коммуникаций (качество электромонтажа, характеристики отопительной, канализационной, водопроводной, вентиляционной, других систем);
- оценка расположения дома на участке, в отдельных случаях — характеристик участка, его расположения.
Мы предлагаем:
- выезд эксперта в любую точку Москвы и Московской области;
- фиксированные цены на независимую экспертизу;
- внесудебную экспертизу (отчет используется для регистрации дома в администрации или при подаче иска как приложение к нему);
- проведение судебной экспертизы (назначается судом, который определяет перечень вопросов, выбирает экспертную организацию, определяет сроки подготовки отчета).
«Инвест Консалтинг» подготовит подробный, развернутый отчет, который будет содержать все сведения, необходимые для признания строения жилым домом. Дополнительно в нашей компании вы можете получить правовую помощь по любым связанным с регистрацией жилой недвижимости вопросам.
Что будет, если уведомление не подавать
— Если вы построили дом и не воспользовались ни упрощенным порядком регистрации жилой и садовой недвижимости, ни направили уведомление, то фактически вы создали самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас ее снести или привести в соответствие с градостроительными требованиями. Снос такой постройки или приведение ее в соответствие делается за счет собственника земельного участка, — подчеркнул Александр Беднягин.
Он советует особенно учесть эти моменты при покупке дома или дачи. Приобретать нужно только ту недвижимость, которая зарегистрирована.
Как прописаться на даче
Есть несколько основных критериев для прописки в жилых домах, расположенных на землях садоводческих или дачных кооперативов, поясняет исполнительный директор Союза дачников Подмосковья Федор Мезенцев. Участок должен быть предназначен для садоводства, ведения дачного хозяйства, находиться в границах населенного пункта, дом должен соответствовать градостроительным нормам, быть признан жилым, иметь почтовый адрес.
Александр Беднягин: Снос самовольной постройки производится за счет собственника земельного участка. Фото: Игорь Курашов
Как узнать помещение жилое или нежилое
Последние служат для обеспечения нормального функционирования основных площадей. В здании бизнес-центра к основным помещениям относятся собственно офисы, а к вспомогательным — холл, коридоры, туалеты и т. д.
