Брачный договор при покупке квартиры

Ограничение свободы договора Семейным кодексом

Соглашение может включать любые условия. Например, брачный договор при покупке квартиры может предусматривать единоличное право собственности того из супругов, на которого она зарегистрирована. Может быть оговорен переход права от одного из них к другому при наступлении определенного события: рождения ребенка, приобретения другого жилья, развода.

По общему правилу — «уговор дороже денег», но в отношении брачного контракта оно действует не всегда. Согласно статье 44 СК РФ он может быть признан недействительным (в отдельной части или целиком), если сделка отвечает общим признакам недействительности, установленным Гражданским кодексом (принуждение, недееспособность лиц, иные нарушения).

Второе: по требованию одного из супругов суд может признать брачный контракт на квартиру, или другое имущество недействительным, если его условия « ставят другого супруга в крайне неблагоприятное положение » (п. 2, ст.44 семейного кодекса). Таким образом, свобода выбора может быть «перечеркнута» по усмотрению суда.

Что учесть в тексте при оформлении договора для ипотеки?

Допустимо прописывать только имущественные соглашения сторон. Учтите, что контракт, который прописан в интересах только одного супруга и не учитывает интересы второго, можно оспорить и признать недействительным.

Соглашение прописывают как на имущество, уже находящееся в собственности супругов, так и на то, которое будет приобретено в будущем. Немаловажно прописать сроки соглашений, условия исполнения.

В договоре, требуемом банком для получения кредита, должно быть установлено:

кто из супругов выступает заемщиком;
кто несет финансовые затраты при оплате первоначального взноса и оформления кредита;
как будет делиться ипотечное жилье в случае развода;
кем будет производиться дальнейшая оплата взносов;
кто будет законным владельцем жилплощади.

Брачный договор на квартиру, купленную до брака

Практически все знают о том, что на имущество, приобретенное до свадьбы, подаренное одному из супругов, или полученное по наследству, режим общей собственности не распространяется. Поэтому считают не обязательным упоминать в брачном договоре квартиру, купленную до брака. Проблемы возникают, когда она продается, и на полученные деньги приобретается другое жилье, иногда с добавлением заемных средств.

При разводе супруг претендует на половину недвижимости. В этом случае свои права можно отстоять только, если доказать личную принадлежность средств. Это могут быть документы о дарении, свидетельства на старую квартиру и договор ее продажи с последующим оформлением сделки купли-продажи общего жилья.

Пример. Определение Верховного суда № 4-КГ16-37 (из Обзора практики № 2, утв. 26.04.2017 г).

Брачный договор на квартиру, купленную в браке, супруги не составляли. Между тем, она была приобретена на собственные деньги жены, вырученные от продажи другой, ранее подаренной ей матерью (документы были оформлены правильно). Сумма вложенных средств соответствовала 14/15 стоимости помещения. После развода супруг подал иск на выделение ½ квартиры. Заметим, что суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование, основываясь на том, что супруга добровольно вложила деньги в общее жилье, и не возражала против его оформления в общую долевую собственность. Точку в споре поставил Верховный суд, постановив, что внесение средств на покупку общей квартиры не меняет сущности их происхождения. Они были получены в результате безвозмездной сделки, и относятся к личному имуществу супруги.

Таким образом, брачный договор на квартиру, купленную до брака, избавляет собственника от многих проблем в случае развода. В приведенном выше примере судебная тяжба длилась больше 3-х лет. Ранее практика складывалась в пользу раздела спорного помещения в равных долях. Особенно, если были утрачены документы, подтверждающие происхождение денег. Ведь достаточно часто родители отдают их детям, ничего не оформляя, даже расписки в случае займа.

Преимущества брачного договора

Однако не нужно забывать и о преимуществах брачных договоров. С их помощью можно миновать браки ради имущества. Не так редко бывают случаи, когда одна сторона благополучно ведет бизнес, а другая еще учится. Если сначала оговорить, что ваш супруг не претендует на вторую половину вашей площади — свадьбы может и не быть. Брачный договор также уменьшает число браков с большой разницей в возрасте.

Брачный контракт не провоцирует развод, а наоборот во многих случаях удерживает от него. Так как, если в бездоговорной семье муж или жена могут разойтись, не удержав эмоции, то при брачном договоре задумаешься: Потому что в этом случае каждый из супругов теряет соответствующую часть совместного имущества. Также сократится число разводов из-за мнительных причин. Если брачный контракт, составлен правильно, с учетом интересов обеих сторон, у супругов и мысли о разводе не появится. А при расторжении брака каждый супруг потратит немалые средства, чтоб добиться свободы.

Брачный договор на квартиру, купленную в браке

Как уже отмечалось, супруги могут составить соглашение в любое время. И брачный договор при покупке квартиры не будет лишним, если они хотят избежать последующего «дележа» через суд. Так, в нем часто предусматривают следующие условия:

оформление приобретенной квартиры в единоличную собственность одного из супругов, когда на это тратятся личные средства;
переход права на супругу в случае, если к моменту развода, в семье появятся общие дети;
переход права имеющегося жилья на одного из членов семьи, если приобретается еще одна квартира (дом).

Выбор вариантов ничем не ограничен, но, как показывает практика, супругам часто не хватает предусмотрительности и жизненного опыта. Так, в нашей практике был случай, когда муж уговорил жену под предлогом покупки нового жилья заключить соглашение, по условиям которого вся недвижимость была переоформлена на него. После чего подал на развод, и все ее попытки оспорить сделку не привели к успеху.

Если контракт разработан должным образом — ни один из супругов не будет заинтересован в создании бракоразводной ситуации. Юристы и адвокаты нашей компании помогут грамотно составить брачный договор на квартиру, купленную в браке, с учетом всех возможных последствий, включая возможность оспаривания в суде. И особенно это необходимо, когда жилье приобретается в ипотеку и к спору привлекаются третьи лица (банк, АИЖК и другие).

Какие документы необходимы для составления договора

В соответствии со ст. 38 и 40 СК РФ, брачный договор всегда составляется в письменном виде и обязательно заверяется в нотариальной конторе.

При этом нотариус не просто заверяет этот документ, но и изучает его на предмет соответствия законам, поэтому необходимо предоставить ему документы для охвата полной картины имущественных отношений супругов. Оформление договора происходит в трёх экземплярах, по одному – супругам, один – нотариусу.

В зависимости от того, куплена квартира или супруги только собираются её приобрести, будет зависеть какой пакет документов нужно подготовить.

Если квартира уже находится в собственности, то понадобятся:

Паспорта супругов.
Брачное свидетельство.
Подтверждение прав собственности — договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра;

Если приобретение квартиры ещё только предстоит, то вместо документов, устанавливающих права на имеющееся жильё, нужно приложить следующие:

Предварительный договор на покупку недвижимости;
Если оформляется ипотека, понадобится кредитный договор;
При приобретении квартиры в новостройке – договор участия в долевом строительстве.

За удостоверение брачного договора нужно уплатить пошлину (у частного нотариуса тариф около 500 руб.) и внести плату за услуги, которая варьируется от 5 до 10 тыс. руб. Это зависит от того включают услуги только заверение контракта или ещё и составление макета договора, а также технические работы.

Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку

Это — лучший способ урегулирования долгов на случай развода. Поскольку кредит оформляется иногда на 10–30 лет, и никто не может заранее быть уверенным в том, что за это время брак не распадется. Рассмотрим два общих случая.

Квартира была приобретена в ипотеку до вступления в брак. В этом случае она не считается общим имуществом. Однако задолженность на этот момент может достигать от 10 до 90% ее стоимости. При разводе второй супруг может претендовать на долю жилья, соответствующую половине внесенных платежей за период совместной жизни. Это, разумеется, может не устроить того, кто реально выплачивал долг и проценты.
Жилье приобреталось в браке, но брачный договор при покупке квартиры в ипотеку не составлялся. До окончания срока кредитного договора супруги остаются равноправными собственниками, и получить согласие банка на раздел имущества практически невозможно. Семейным же кодексом установлено, что долги делятся пропорционально доле имущества, полученного после развода. В результате нередко расплачиваться за квартиру приходится одному из супругов. Взыскать долги со второго можно только по суду, и то при условии, что в банке плательщик будет отмечать тот факт, что он единолично рассчитывается по долгам.

Учитывая тяжесть и длительность судебных разбирательств при разделе имущества, юристы советуют семьям заранее урегулировать вопросы, связанные с недвижимостью, и всегда составлять брачный договор до получения кредита.

В документе обычно оговариваются следующие условия:

вклад каждого из супругов в первоначальном взносе;
доля уплаты в ежемесячных взносах (в браке и после развода);
изменение условий после рождения ребенка (детей);
компенсация выплат за квартиру в случае развода;
определение окончательного собственника жилья.

При этом брачный договор при покупке квартиры в ипотеку может содержать условия только в отношении этого конкретного имущества, не затрагивая ничего остального.

Заметим, что банки приветствуют эту практику, а некоторые из них настаивают на заключении брачного договора для ипотеки. Даже, когда приобретателем выступает один из супругов, они включают второго в качестве созаемщика. Это снижает их риски в случае, если один из них окажется неплатежеспособным.

Брачный контракт на ипотечную квартиру нужно составлять очень продуманно, с участием опытного юриста. Суды зачастую занимают разные позиции в спорах, связанных с такой недвижимостью, как показывают приведенные ниже примеры. В данном случае были приняты два разных решения по одному и тому же вопросу: можно ли признать брачный договор для ипотеки недействительным, если его заключение являлось необходимым условием для получения кредита?

Пример 1. Решение городского суда Новосибирской области по делу № 2-17/13 (от 16.01.2013).

Брачный договор был составлен до получения кредита по образцу, предложенному банком. Он включал ссылку на конкретное кредитное соглашение и условие, что квартира будет принадлежать единственному собственнику — мужу. А также, что оформление ее в общую собственность, невозможно ни при каких обстоятельствах. В суде стороны пояснили, что заключение брачного договора на ипотечную квартиру не было вызвано их желанием и материальными проблемами. Просто в ином случае они не смогли бы купить жилье. Суд расценил действия банка, как направленные на решение его коммерческих интересов, и понуждение к договору, что не допускается согласно ст. 421 ГК РФ. Документ был признан недействительным.

Пример 2. Решение районного суда города Самары по делу № 2-4809/2013~М-4395/2013 (11.10.2013).

Иск подал после развода муж, поскольку по условиям брачного контракта на ипотечную квартиру она оформлялась в единоличную собственность супруги. Он просил признать сделку кабальной на основании ст. 179 ГК РФ. Истец утверждал, что это условие было навязано банком, так у него была плохая кредитная история. Однако доказательства этого факта отсутствовали. В документе это условие банка не фигурировало, в другие кредитные учреждения истец не обращался, острая необходимость в приобретении квартиры за счет заемных средств доказана не была. Суд указал на то, что даже если бы все указанные им обстоятельства имели место, при подписании брачного договора для ипотеки, он не мог не понимать, что какие–либо права на эту квартиру у него отсутствуют. Следовательно, его действия нельзя признать вынужденными. Отказ не повлек бы для него имущественных потерь. В удовлетворении иска было отказано.

Как защитить личные активы с помощью брачного договора

Цикл статей о методах и инструментах защиты личных активов

В прошлой статье мы разобрались, как создать неделимый фонд, в котором можно спрятать имущество от кредиторов, приставов, налоговой и других охотников. В этот раз разберем, как в защите личного имущества поможет брачный договор (БД).

Как это работает? В представлении многих наших знакомых примерно так: вас начинают привлекать к субсидиарке; вы берете супругу и бежите к нотариусу; он заверяет брачный договор, по которому супруге достается все, а вы становитесь новоиспеченным бомжом к огорчению своих кредиторов. «Оно и логично: у нее же остаются дети!» ― вечером убеждаете сами себя, попивая виски из хрустального бокала.

Так ли все просто? И действительно ли кредиторы настолько тупы и бессильны? Об этом я расскажу вам ниже, а пока оговорка: мы будем разбирать БД именно в контексте защиты активов от кредиторов. Если же имущество нужно защитить от супруга, эффект будет обратный. Кстати, недавно мы уже рассказывали, что может происходить с имуществом при банкротстве одного из супругов ― это так, для общего понимания перспектив.

Что это вообще такое

По умолчанию все имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов. Это правило распространяется на машины, квартиры, дачи, бизнес, акции, патенты, иные объекты интеллектуальной собственности и другие материальные и нематериальные активы. Они принадлежат супругам в равных долях: каждому по половине и неважно, на кого это оформлено.

Исключение из правила ― унаследованное или подаренное имущество. Но если что-то было унаследовано одним из супругов, а другой супруг потратился на содержание этого актива, к примеру, сделал капитальный ремонт квартиры, он будет иметь право на компенсацию этих расходов.

Собственно, брачный договор ― это один из множества инструментов, который меняет режим собственности супругов. С помощью БД пропорция долей может стать не 50 на 50, как предусмотрено законом, а, к примеру, 10 на 90 или еще как. Для этих целей можно также использовать соглашение о разделе имущества, мировое соглашение или и вовсе делить все через суд. У каждого инструмента есть свои плюсы и минусы, своя специфика и область применения, но об этом мы расскажем в следующих статьях.

Какие возможности внутри

Для БД нам потребуются Михаил, его супруга Марина и их активы: 1 дом, 2 квартиры, 3 машины и прекрасный бизнес.

Брачным договором можно регулировать любые имущественные отношения супругов: не только как поделятся дома, машины и квартиры, но и доходы, расходы и содержание супругов в случае развода. Например, можно прописать выплату алиментов или компенсации за долю в совместно приобретенной квартире. Иногда это бывает чрезвычайно важно.

Брачный договор можно составить как до брака, так и во время. В первом случае договор вступит в силу только после регистрации брака.

Важный нюанс ― если какой-то долг возник у супругов до подписания брачного договора, о нем нужно уведомить кредиторов. К примеру, если Марина брала кредит до брака и до сих пор не выплатила, ее банк должен быть в курсе. В противном случае банк сможет оспорить БД в части или полностью. Это особенно актуально если в рамках БД будут как-то ущемлены права кредитора: допустим, Марина пообещает 90% зарплаты отдавать супругу в его личное пользование и затем перестанет платить кредит.

С помощью БД можно изменить предусмотренный законом режим совместной собственности ― это когда все по пополам ― и установить режим долевой или раздельной собственности. В случае раздельной собственности в договоре можно указать, что «кто что заработал и что купил, то тому и принадлежит».

При долевой собственности можно указать конкретные доли в имуществе, к примеру, что все имущество будет принадлежать супругам в соотношении 70 на 30, или прописать по каждому виду имущества персональное соотношение долей.

Также в брачном договоре можно прописать, кому будет принадлежать имущество, которое появится в будущем. К примеру: все купленные в будущем дома будут принадлежать Марине, а машины ― Мише.

Цена вопроса

Нотариальная пошлина за заверение брачного договора составляет 500 рублей (актуально на дату написания статьи).

Типовой брачный договор можно составить самостоятельно, скачав образец в интернете и подогнав его под свои требования. Если самодельный БД будет составлен с нарушениями законодательства, к примеру, в нем будет прописано, что ребенка в школу отвозит жена или муж смотрит футбол не чаще раза в месяц, нотариус не заверит такой договор. Или заверит. И он будет признан недействительным позднее. Тут уж как повезет с нотариусом.

Стоимость проработанного брачного договора колеблется в диапазоне от 5 000 рублей у ребят, которые скачают его из интернета за вас, и до 30 000$ у юристов из международных юридических компаний. Все зависит от объема имущества и опыта спецов: для грамотного составления документа потребуется хороший анализ имущественного и финансового положения супругов и знание всех возможностей законодательства по оспариванию подобных сделок (да-да, брачный договор ― это точно такая же сделка, как и отчуждение имущества по договору купли-продажи). Цена работ, кстати, указана без учета сторонних специалистов: оценщиков и нотариуса.

Основания для оспаривания

Для защиты активов брачный договор должен быть оформлен так, чтобы ни у кого мысли не возникало, что он составлен для сокрытия имущества. Или хотя бы, чтобы это нельзя было доказать.

Что хорошо ― сейчас оспаривание договора лежит на том, чьи права якобы ущемлены. Т.е. это не Мише нужно доказывать, что он без всякого умысла переписал все на Марину, а наоборот ― кредитору или арбитражному управляющему (АУ). В любом случае, чтобы оспорить сделку, звезды должны сойтись по следующим пунктам:

сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;
доказано, что этот самый вред был причинен;
при этом супруг был в курсе, что договор был заключен с целью сокрыть имущество, а не из большой любви.

У нас есть отдельная статья о порядке оспаривания сделок в процедуре банкротства. В ней мы наглядно показали, какие сделки, когда и как могут быть оспорены. Поэтому сейчас не будем погружаться в детали.

Вот основные крючки, за которые цепляются при оспаривании брачного договора:

Мнимость сделки. Это сделка, которая совершена для вида, при этом фактически никто не исполняет ее условия. К примеру, наши ребята развелись, Марина согласно БД получила 2 квартиры, 2 машины и бизнес, но фактически всем этим имуществом пользуется бывший супруг. Чтобы доказать мнимость сделки в бой идет анализ банковских счетов, источников оплат по коммунальным платежам, слежка, съемки на видеокамеру, привязка оплат за парковку авто к конкретным номерам мобильных телефонов и т.д. ― короче, весь арсенал детективного расследования. Аналогично сделки оспариваются, когда имущество передается по доверенности или договору купли-продажи без фактического перевода денег.

Признаки неплатежеспособности. В момент заключения БД ни у одного из супругов не должно быть признаков неплатежеспособности. Если представить, что Михаил в рамках брачного договора переписал квартиры, дом и бизнес на Марину, а себе оставил лишь машину, а через 2 месяца суд принял заявление кредиторов о банкротстве Миши, то БД можно будет оспорить. Суды в такие совпадения не верят и правильно делают. Я бы тоже не поверила.

Дата заключения брачного договора. Ситуация, когда супруги прожили в браке 20 лет, потом на 21 году заключили брачный договор, а спустя некоторое время Михаил подает на свое банкротство, вызывает, как минимум, подозрения. Напомним, что в общем случае может быть оспорен БД, заключенный за 3 года до принятия судом заявления о банкротстве, а в некоторых случаях берутся сделки и за 10 лет. Пример? Пожалуйста!

Оставьте свою электронную почту, и мы отправим вам свежую практику по оспариванию БД и соглашений о разделе имущества:

Срок возникновения обязательств. Если долги возникли до подписания брачного договора, исполнены они могут быть как за счет средств должника, так и за счет собственности супруги, прописанной в брачном договоре. Например, то, что переписали на Марину в рамках БД, может попасть под раздачу, если имущества Миши окажется недостаточно. Более того, важно учитывать, что, если долги возникли до момента раздела совместной собственности, нельзя, чтобы соглашение ущемляло права кредиторов. В том числе о подписанном соглашении нужно уведомить своих будущих оппонентов.

Размер долей. В одном из недавних банкротных дел АУ обратился с требованием признать БД недействительным, т.к. согласно его условиям стоимость имущества, отошедшего супруге в 13(!) раз превышала цену активов ее супруга-должника. Это к теме о том, что не получится все имущество записать на Марину, чтобы Миша потом разводил руками перед кредиторами со словами, что с него нечего взять. Аналогично ликвидности активов: если Миша оставит себе только доли в бизнесе, у которого одни долги, такую сделку тоже могут оспорить.

Уменьшение конкурсной массы. Сделка может быть оспорена, если условия БД приводят к уменьшению конкурсной массы и причиняют вред кредиторам. Пример: Миша оформил на себя кредит и сам его выплачивал, но на полученные деньги купил квартиру и записал ее целиком на Марину. Если докажут, что деньги пошли на нужды семьи, то брачный договор слетит, как минимум, в части этой квартиры.

Как бывает на практике

Попытки защитить имущество с помощью БД и прочих соглашений с супругом достаточно часто накрываются медным тазом. Вот один из таких примеров: Ирина Трефилова была участником общества «Искра Авигаз», в том числе замещала главбуха и зам. гендира. В марте 2014 г. общество оформило кредит на несколько миллионов, по которому Ирина выступила поручителем. А в апреле 2021 года Ирина заключила брачный договор с супругом, согласно которому в единоличную собственность Олега перешли 4 кирпичных здания, гараж, подземная автостоянка, земельный участок, 3 квартиры, одна из которых 6-комнатная.

В феврале 2021 года судом было принято заявление о признании «Искра Авигаз» банкротом ― начиная с 2014 года долгов у общества накопилось на сотни миллионов, а платежи сходили на нет. Учитывая, что было доказано, что Ирина была контролирующим должника лицом (КДЛ), да еще и выступала поручителем по кредиту, в апреле 2018 кредиторы добрались и до нее. Тут и всплыл ее брачный договор, в котором почти все имущество было оформлено на супруга. В этом деле оснований для оспаривания БД была целая куча:

как главный бухгалтер Ирина знала о долгах «Искры», а значит, БД был заключен с целью сокрыть личное имущество от кредиторов;
договор заключен менее, чем за 3 года до принятия судом заявления о личном банкротстве;
доли супругов были распределены непропорционально.

Арбитражный суд признал БД недействительным. Попытки оспорить решение ни к чему не привели. С доводами суда согласились все инстанции, включая Верховный суд, который подтвердил, что у судов были все основания для оспаривания БД и восстановления режима совместной собственности.

По итогу имущество было выставлено на торги. После того, как все будет продано, супругу отдадут его законные 50% от суммы вырученных денег, а остальное пойдет на расчеты с кредиторами.

Срок исковой давности

Если уж пошла речь об оспаривании брачных договоров, то нельзя не упомянуть один мега-важный момент: в течение какого срока его можно оспорить?

Предположим вполне реальную ситуацию: супруги заключили брачный договор, живя в браке. Муж, понимая в какой стране он делает бизнес, прописал, что в случае развода жене отходит все совместно нажитое, а ему ― остается дырка от бублика.

Спустя 5 лет на мужа-бизнесмена поступает заявление о привлечении к субсидиарке. Он срочно разводится, запуская механизм раздела имущества. А вскоре кредиторы начинают его банкротить как физическое лицо. Вопрос: можно ли оспорить брачный договор? И вернуть имущество? Напоминаю: брачный договор заключался, когда долги бизнеса даже не отсвечивали на горизонте, и с тех пор прошло 5 лет.

Правильный ответ: можно.

Если вкратце резюмировать судебную практику, то срок исковой давности в подобных кейсах начинает течь с момента, когда супруг узнал, что он лишился права на все совместно нажитое имущество. А этот момент совпадает с фактическим разделом имущества, начавшимся по условиям брачного договора только после расторжения брака.

Чтобы получить подобный судебный акт, оставьте почту здесь:

И вот финансовый управляющий, действующий от имени мужа и в интересах его кредиторов, спокойно подает заявление о признании брачного договора недействительным как создавшего крайне неблагоприятное имущественное положение по сравнению с супругой. А бизнесмен бежит с претензиями к горе-юристам, которые сделали ему «очень качественный» брачный договор за целых 10 000 рублей.

Что важно учесть

Да, защитить личные активы ― это не учебник открыть за ночь до экзамена. Здесь важно понимать и семейное законодательство, и банкротное, и общие тренды в развитии судебной практики. И тогда сделать это становится вполне возможным. Вот на что стоит обратить внимание:

Признак неплатежеспособности или недостаточности имущества. Любые сделки по защите активов желательно заключать еще до появления признаков несостоятельности у вас или вашего бизнеса. Если же так получилось, что на горизонте уже видны трудности, не нужно сломя голову все переписывать на супруга. В этом случае важно проанализировать стоимость имеющихся активов и разделить их между супругами так, чтобы условия брачного договора не вызывали сомнений.

Уведомление кредиторов. О подписанном соглашении важно уведомить кредиторов. Это нужно сделать как касательно уже имеющихся обязательств, так и возникающих в будущем. В дальнейшем кредитору будет сложнее сказать, что он не согласен с условиями БД ― его же предупредили. Раз тогда ничего не сказал, пусть и позднее не возникает.

Дата заключения договора. Суд вправе признать недействительным БД, составленный менее, чем за 3 года до принятия судом заявления о банкротстве. А в некоторых случаях и за 10 лет. Более того, сейчас есть практика, что суды по-разному смотрят на договоры, заключенные до вступления в брак, через пару месяцев или спустя несколько лет. Чтобы было как можно меньше вопросов, лучше заключать БД до вступления в брак или сразу после регистрации. Чем раньше заключен договор, тем выше его надежность в глазах суда.

Распределение долей. Учитывая, что кредиторы и АУ бьются за справедливость, переписать все на супругу, включая обе почки, не получится. Точнее, такую сделку суд в один щелчок признает недействительной. Важно учесть, чтобы у обоих супругов было имущество и ничьи интересы не были ущемлены. Мы не можем озвучить универсальное соотношение долей, к которому не придерется суд ― каждый случай индивидуален. Зато можно обратиться в «Игумнов Групп», и мы проанализируем ваши активы и составим договор индивидуально для вашей ситуации.

Выводы

А стоит ли вообще вступать в брак…?
Брачный договор желательно заключать еще до момента возникновения признаков неплатежеспособности;
О заключении БД нужно уведомить как имеющихся кредиторов, так и будущих;
Не стоит переписывать все имущество на одного супруга;
Потратить 1-2% от стоимости активов на их защиту ― это нормально. Не жмитесь и наймите нормальных профессионалов;
Если вы все-таки пошли по пути брачного договора, то есть смысл сразу запустить его исполнение путем расторжения брака;
Честно говоря, нам в «Игумнов Групп» больше нравятся другие инструменты по защите личных активов. О них и поговорим в следующих статьях.

Информация в статье актуальна на дату публикации на нашем сайте igumnov.group.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.

Игумнова Анна

старший партнер «Игумнов Групп»,

эксперт по сохранению активов, юрист-судебник

Специализация: подготовка и сопровождение сделок с недвижимостью и землей в предбанкротный период. Судебная защита интересов добросовестного приобретателя. Организация и сопровождение публичных торгов по реализации имущества должника.

Материнский капитал и брачный договор при ипотеке

Более 90% семей, получивших право на материнский (семейный) капитал вкладывают его в приобретения жилья, и чаще всего с использованием заемных средств. Как решается вопрос, если используется материнский капитал и брачный договор при ипотеке?

С одной стороны, согласно закону № 256-ФЗ, квартира, купленная с помощью государственных денег, оформляется в общую долевую собственность матери, отца и всех детей с определением долей по соглашению. И если это ипотечная квартира, доли должны быть оформлены на детей через 6 месяцев после снятия обременения.

Когда в покупке участвует материнский капитал, брачный договор при ипотеке снимает множество проблем. В нем можно:

указать доли детей — они могут быть любыми, но разумнее выделить их в размере, пропорциональном сумме материнского капитала, поделенного на всех членов семьи;
предусмотреть возможность соответствующей компенсации доли семейного капитала супругу, который при разводе теряет право на купленную квартиру.

При отсутствии брачного договора до получения кредита этот вопрос практически не имеет решения. Попытки обратиться в суд, чтобы выделить доли детям в ипотечной квартире приводят к отказу, поскольку вмешивается банк, который практически никогда не дает разрешения на такой выдел, равно как и на продажу квартиры или разделение долга между созаемщиками. В редких случаях суды все же рассматривают такие дела, но вынесенное решение устраивает далеко не всех. Выделяется две позиции.

Первый подход. Судьи делят квартиру в равных долях, например по ¼ каждому из родителей и двоих детей, не принимая во внимание, что материнским капиталом была оплачена только ее часть. Основание: ст. 245 ГК РФ, где указано, что если доли не определены по соглашению, имущество принадлежит всем претендентам в равных долях. Доли детей будут принадлежать родителю, с которым они будут жить.

Пример. Решение Вологодского городского суда Вологодской области по делу № 2-427/2014 (2-12521/2013)~М-11327/2013 от 23.01.2014.

Если родители разведены, и кредит по ипотеке будет выплачиваться после раздела квартиры, детям должны быть выделены доли в общем имуществе, приобретенном с использованием средств материнского капитала. Поскольку соглашение о размере долей отсутствует, и их невозможно определить по закону, доли истца, ответчика и детей признаются равными за каждым.

Второй подход. Некоторые судьи делят сумму семейного капитала между членами семьи поровну, и при наличии подтверждающих документов, учитывают фактический вклад каждого из супругов. В Обзоре Верховного Суда от 22.06.2016 года эта позиция получила подтверждение. Согласно Семейному кодексу, родители не имеют права на имущество детей, а последние на родительское. Поэтому справедливо делить материнский капитал пропорционально между всеми членами семьи, а на другие средства, за счет которых куплена квартира, это равенство не распространяется. Поэтому, составляя брачный договор на ипотечную квартиру, рекомендуется придерживаться именно этой позиции.

Как продать квартиру после выплаты с брачным контрактом?

Продать вправе тот супруг, который был установлен и прописан в брачном договоре владельцем жилплощади, то есть указан официальным собственником.

Надо Знать! Продать жилплощадь, в которой прописаны несовершеннолетние, возможно только в том случае, если детям предоставили другое место жительства и регистрации.

То же самое касается жилплощади, приобретенной с использованием материнского капитала, на которой прописаны малолетние дети. Продать такую недвижимость можно в том случае, если предоставляется несовершеннолетним равная по условиям, метражу или превышающая по площади доля нового жилья (в иных случаях квадратные метры могут быть меньше с учетом повышения бытовых удобств нового места жительства). В случае если дети уже достигли совершеннолетнего возраста, то каждый из них должен дать согласие на продажу.

Распределение налоговых льгот и вычетов по НДФЛ

Как правило, супруги, купившие квартиру, оформляют налоговый вычет с дохода на имущество физических лиц. Получить его можно только на сумму собственных потраченных средств, без учета материнского капитала. При наличии двух участников договора купли-продажи, вычет предоставляется каждому из них пропорционально доле в имуществе.

Как решается вопрос, если заключен брачный договор при покупке квартиры, или впоследствии, уже после оформления вычета? Дело в том, что федеральная налоговая служба отказывалась пересматривать сумму вычета после изменения состава собственников. Ответ дается в кассационном Определении Верховного суда № 5-КГ17-53 (06.06.2017 г).

Так, например, по брачному договору на ипотечную квартиру, она перешла в единоличную собственность жены, тогда как до его заключения была оформлена в равных долях, и соответственно каждый из супругов получал по 50% положенного вычета. Верховный суд постановил, что в этом случае вместе с квартирой и обязанностью выплачивать по ней кредит, к супруге переходит право полностью получать сумму вычета, в том числе на проценты.

Второй вопрос встает в отношении определения 3-летнего срока владения квартирой, по истечении которого продавец освобождается от уплаты налога с дохода. Согласно определению Конституционного суда № 444-О (02.11.2006 г), переход права к одному из участников общей собственности не влечет изменения срока владения имуществом. Поэтому, если после заключения брачного договора, ипотечная квартира переходит к одному из супругов, и он намерен ее продать, такая сделка не будет облагаться налогом с НДФЛ.

Выводы. Более широкому распространению брачных контрактов мешают стереотипы преимущественно психологического характера. С его помощью можно избежать многих проблем и конфликтов, возникающих в процессе раздела имущества, в том числе обремененного ипотекой, и решить вопросы погашения кредитного займа после развода.

Ошибка вторая. Конкретизировать имущество, подлежащее разделу

Часто супруги, которые разделяли брачным договором доли участия в коммерческих организациях, не учитывают возможность создания новых юридических лиц. То же самое относится и к другому движимому и недвижимому имуществу. К примеру, если в брачном договоре указана доля в ООО «Ромашка», то доли участия в новых юридических лицах ООО «Лютик», ООО «Астра» будут находиться в совместной собственности супругов.

Передача брачным договором одному из супругов долей, акций или имущества позволит не только избежать необходимости получать согласие второй половины на совершение сделок с этими активами, но и предотвратит потенциальный корпоративный конфликт. Или даже остановку бизнеса. Ведь супруг, получивший в результате раздела часть доли, может участвовать в управлении обществом, получать любую информацию и документы, а в некоторых случаях требовать выплаты действительной стоимости доли.

Излишняя конкретизация стала ошибкой бизнесмена и в следующем деле. Муж и жена в брачном договоре отразили, что все подарки, полученные от общих друзей, являются совместной собственностью обоих супругов. При расторжении брака супруг намеревался включить машино-место в общее имущество для раздела, однако суд отказал ему в этом. Машино-место жена приобрела на основании договора дарения, а дарителем был ее муж. Поскольку в брачном договоре устанавливался режим совместной собственности только на подарки друзей, подарки мужа не включались в общее имущество супругов.

Чтобы избежать таких ошибок, рекомендуем использовать обобщающие формулировки при описании имущества в брачном договоре. К примеру, если только один из супругов занимается бизнесом, то имущество, подлежащее передаче в его личную собственность, следует определить как: доли участия в коммерческих организациях, которые уже созданы или когда-либо будут созданы; подлежащая выплате действительная стоимость этих долей; распределенная прибыль; имущество ликвидируемых юридических лиц, оставшееся после завершения расчетов с кредиторами.