По закону справки не требуются
Все сделки с недвижимостью, в том числе и купля-продажа, регулируются на основании Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В ст. 14 и ст. 21 данного закона перечислены документы и требования к ним, которые обязательно нужно подать при регистрации сделки. В числе обязательных документов нет никаких справок из диспансеров, поэтому предоставлять их не обязательно. Но на практике их попрося предоставить другие участники сделки.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 Москва и обл.; 8 Санкт-Петербург и обл.; все регионы РФ.
Посмертная экспертиза в деле о наследстве: что она доказывает?
Владимир рассказал в офисе ЕЦЗ в Новокузнецке такую историю.
У него скончался дедушка который воспитывал его с 4-х летнего возраста, так как родителей лишили родительских прав. Вдвоем с дедушкой они приватизировали квартиру и последний написал на единственного внука завещание на свою долю. Но как оказалось, незадолго до смерти он подписал распоряжение об отмене завещания и наследником по закону стал как раз непутевый сын, которого лишили родительских прав.
Клиент обратился к нам за десять дней до истечения шестимесячного срока принятия наследства. Действовать нужно было незамедлительно, и в тоже время не давать ложных обещаний клиенту.
Дела о признании недействительным любого нотариально заверенного документа всегда связаны с большими трудностями. Это возможно только при нарушении нотариальной процедуры самим нотариусом, либо заверение нотариусом документа подписанного недееспособным/ограниченно недееспособным лицом.
Наше дело осложнялось еще и тем, что «лицо» скончалось. Вся эта информация была доведена до клиента, на что клиент сообщил, что у его дедушки было обширное повреждение головного мозга в результате инсульта, произошедшего за полгода до смерти, и по информации, которую наш клиент получал от лечащего врача, повреждение увеличивалось и врач предупреждал его о грозящем в результате диагнозе – слабоумие и полная беспомощность в быту. Это могут подтвердить и знакомые семьи.
Юристом был составлен иск о признании распоряжения об отмене завещания недействительным, т.к. оно было подписано уже в состоянии, когда он не мог осознавать свои поступки и их последствия.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделки представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно положениям статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со статьей 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Распоряжение об отмене завещания является односторонней сделкой, к ней применяются правила о недействительности сделок, предусмотренные в главе 9 ГК РФ (ст.ст. 166-181 ГК РФ).
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» в п. 27 разъяснил, что завещания относятся к числу недействительных сделок вследствие ничтожности при несоблюдении установленных ГК РФ требований: обладания гражданином, совершающим завещание, в этот момент дееспособностью в полном объеме (п. 2 ст. 1118 ГК РФ).
И вот судебное разбирательство началось. Были запрошены медицинские документы дедушки из лечебных учреждений за период до и после подписания распоряжения об отмене распоряжения, допрошены свидетели. Но диагнозы диагнозами, мнение стороннего наблюдателя о поведении человека это только его мнение как обывателя, а суд требует доказательств — «допустимых и неоспоримых».
После повторного получения согласия клиента подано в суд ходатайство о назначении посмертной судебно-психиатрической экспертизы.
И потянулось тревожное ожидание компетентного мнения специалистов. А тревожное оно было потому, что наш нечистоплотный наследник первой очереди получил у нотариуса свидетельство о вступлении в права наследования по закону и начал активно это самое наследство продавать.
Но вот настал час Х. Пришло заключение экспертов и назначено судебное заседание. За 5 минут до процесса знакомимся с выводами экспертов и они полностью подтверждают наши ссылки на диагнозы, а именно что, дедушка в момент подписания распоряжения об отмене завещания не был полностью дееспособен, не мог отвечать за свои действия и не осознавал их последствия. Суд удовлетворил наши требования в полном объеме.
Ответчиком была сделана попытка обжаловать данное решение в апелляционном порядке, но и Кемеровский областной суд не нашел нарушений материального или процессуального права и решения не отменил.
Изучение медицинского диагноза и правильная его оценка в плоскости судебной перспективы юристом компании нашли свое подтверждение в судебном экспертном заключении, что привело к положительному решению Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка
Мы помогли нашему клиенту получить в наследство квартиру в г. Новокузнецке.
25.01.2021
Справки могут пропросить покупатели или другие участники сделки
Причин в этом много. Например, покупатели может попросить предоставить справки по следующим причинам: собственник преклонного возраста; есть подозрения, что собственник злоуптребляет алкоголем; есть подозрения, что собственник принимает/принимал наркотики; есть подозрения в адекатности собственники и т.п.
Покупатель может именно попросить предоставить справки, ведь по закону они не нужны при регистрации сделки. В свою очередь, собственник может отказатся. Как видите, здесь все по договоренности сторон.
Документы для продажи квартиры с инструкциями где и как их получить
Та же самая ситуация, если покупатели с ипотекой. Прежде чем давать гражданину деньги на покупку квартиры, сотрудники банка проверяют квартиру и продавцов. У каждого банка есть список требований и обязательных документов, которые нужно представить для проверки.
Например, банку ВТБ требуется справки от собственников только пенсионного возраста. А в Газпромбанке требует эти справки от всех собственников вне зависимости от возраста. По крайне мере так в Санкт-Петербурге.
В итоге, если по «просьбе» банка не предоставить данные справки, он просто откажет выдать кредит на покупку квартиры. Значит придется поискать другого покупателя. А «ипотечников» на рынке купли-продажи недвижимости составляет половина от общего числа, если верить статистике за 2021 год от ДОМ.РФ.
Если сделку купли-продажи будет удостоверять нотариус, он тоже может попросить продавцов показать справки. Нотариус удостоверяет подписи в договоре купли-продажи и тем самым подтверждает, что участники сделки были дееспособны и понимали свои действия. Если собственники не предоставят справки, нотариус откажется от удостоверения сделки.
Лично я всегда советую продавцам идти на уступки. Получить справки не трудно, а терять потенциальных покупателей никогда не хочется.
Справка о дееспособности пожилого
Сразу прошу прощения, если много текста, старался сформулировать мысль максимально подробно
В январе у пожилого отца (66 лет) диагностировали деменцию (есть заключение психиатра). С февраля 2021 г. лежачий больной, лежит на кровати, не переворачивается. Имеется справка о нетранспортабельности из поликлиники с печатью и подписями врачей из врачебной комиссии.
Нужна инвалидность, в ПНД сказали для начала нужно лишить дееспособности. Из-за нехватки времени только в мае подал иск о лишении дееспособности, приложил справку о нетранспортабельности. В июне пришел ответ из ПНД и суда о том что эксперты ПНД не могут провести судебно-психиатрическую экспертизу из-за нехватки времени. Чуть позже мне позвонил эксперт и спросила когда я смогу доставить отца на экспертизу. Позвонив помощнику судьи, выяснилось что судья направил на прохождение экспертизы очно. Т.е. нетранспортабельного лежачего больного со справкой о нетранспортабельности направил транспортировать очно на экспертизу.
В июле написал сначала заявление, после ходатайство в котором указал что имеется справка и попросил назначить экспертизу либо заочно (спросил все ли документы/бумаги для этого имеются и если что-то не хватает попросил указать каких именно), либо если заочно невозможно, то на дому. По закону экспертиза для нетранспортабельных лежачих больных проводится либо заочно либо на дому (знаю, что эксперты имеет право раз в месяц выезжать именно в данных случаях как у меня на дом).
У отца хронические болезни — сахарный диабет 2 типа (уже 10-12 лет), осложнения в виде диабетической полинейропатии обоих ноги и одной руки, ишемия головного мозга, в мае перенес инсульт и диагностировали внебольничную пневмонию с которой только-только справились (не до конца), имеются трудности глотания, почти неслышно разговаривает, часто испытывает нехватку воздуха.
Переживаю что при экспертизе может заразиться коронавирусом, т.к. очно она проводится все же в общественном месте (на сколько я знаю, пока есть угроза заражения, людям из группы риска как мой отец все подобные процедуры как экспертиза проводятся на дому либо заочно).
В связи есть вопросы и требуется консультация:
1. Правомерно ли действие судьи?
2. Что можно сделать в моем случае и куда/к кому обращаться?
3. Есть ли определенная форма справки о нетранспортабельности? В нашей прямым текстом не написано «нетранспортабелен», т.к. в поликлинике не знают существует ли вообще такая форма справки, поэтому когда я попросил эту справки — мне выдали с текстом «способность к самообслуживанию утрачена полностью, нуждается в постоянном постороннем уходе».
4. Могла ли судья решить что данная справка не является справкой о нетранспортабельности и на основании этого, отказать в экспертизе на дому/заочно?
5. Может стоит обратиться к экспертам, которые проводят экспертизу и объяснить ситуацию? Но решение же все-равно принимает судья…
Почему справки важны
Самая главное опасение дает ст. 177 ГК РФ — «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».
По суду будет проведена психоневрологическая экспертиза состояния продавца — через общение с ним и по анализу его болезней из медицинской карточки. Эксперт вынесет решение — понимал ли продавец значение своих действий или нет.
Если продавец не понимал значение своих действий, тогда у покупателя квартиру «забирают», а продавец или его наследники должны вернуть деньги за нее. Это написано в п. 1 ст. 171 ГК РФ — «каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость». Только проблема для покупателя в том, что у продавца этих денег может и не быть — потратил или спрятал. Тогда покупателю эти деньги будут перечисляться частями с дохода продавца или наследников. В итоге вернуть всю сумму получится за 20 — 30 лет. Или вообще не вернуть, если у них нет официального дохода.
Поэтому, еще раз повторяю: если продавцов просят предоставить эти справки, лучше это сделать. Больше потенциальных покупателей, больше шансов продать квартиру.
- Как продать ипотечную квартиру
- Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
- Как получить разрешение опеки
Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 Москва и обл.; 8 Санкт-Петербург и обл.; все регионы РФ.
Что такое справка НД, ПНД и как ее получить?
Эти документы получаются в наркологическом диспансере и психоневрологическом диспансере (НД и ПНД). Заказать справки ПНД и НД могут любые граждане, не только для осуществления операций с недвижимостью, но и для трудоустройства.
В чем необходимость получения этих документов:
- В Москве ежегодно совершаются более 1 000 незаконных операций с недвижимым имуществом. Преступная схема основана на невменяемости владельца, учете его в ПНД или НД, неполном праве собственности в виду каких-либо ограничений или неполноценности в психологическом здоровье.
- Считается, что хороший риелтор всегда предоставляет своим клиентам полный пакет документов, который также включает в себя справки НД и ПНД. В результате, это ускоряет процедуру оформления.
Отказ предоставить документ можно расценивать как тревожный звоночек, и в случае отсутствия справки лучше вообще отказаться от каких-либо сделок, даже от внесения залога. Если суд подтвердит ограниченное право владения продавца, покупатели потеряют залог и им могут не вернуть оплату за квартиру или дом. Больше информации о том, для чего нужна справка НД и ПНД и какая ее стоимость, вы можете получить в Центре кадастра и регистрации «Стар Сервис».
Ответы на вопросы по теме
С какого возраста выдается справка из ПНД/НД?
Поскольку сделка купли-продажи должна проводиться с дееспособным лицом, то есть таким, которое достигло возраста 18 лет, то и справка может выдаваться именно с этого возраста.
Бывают ситуации, когда продавцом жилья выступает несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 до 18 лет. В таком случае продавец является частично дееспособным лицом.
Он может совершать сделки с недвижимостью, но только в присутствии родителей или законных представителей. Поэтому и справку из ПНД в этом случае может получить родитель или законный представитель.
Как быть, если собственниками квартиры являются два человека?
Если собственников несколько, тогда справки из ПНД или НД нужно запросить у каждого из них.
Какой срок действия справки?
Срок действия справки от нарколога и психиатра для продажи квартиры составляет 3 месяца.
Для чистоты совершаемой сделки купли-продажи квартиры одна из сторон может попросить вторую предъявить справку о дееспособности.
Получение справки из ПНД или НД носит добровольный характер, однако если речь идет о пожилом человеке, о таком, который неадекватно себя ведет или у него наблюдаются явные признаки отклонения, тогда справка нужна. А если человек откажется от ее предоставления, тогда лучше отказаться от сделки и найти другой вариант жилья.
Взять справку можно в государственном психоневрологическом или наркологическом диспансере по месту жительства лица, в отношении которого оформляется документ.
Необходимость в оформлении справки из ПНД или НД
Нужна ли справка для любой сделки купли-продажи недвижимости? Нет, этот документ не является обязательным, без него сделку зарегистрируют, но последствия могут быть неблагоприятными.
Если продавец или покупатель умолчит о том, что стоит на учете в психоневрологическом либо наркодиспансере, то впоследствии такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.
В России встречаются ситуации, когда мошенники обманным путем заставляют душевнобольных лиц подписывать документы на продажу квартиры, тем самым, они лишали тех жилья. Родственники больных продавцов обращались в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и после длительных заседаний все-таки возвращали квартиру назад.
Полезные советы
- Специалисты советуют заказывать документ непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. За 1–3 месяца ситуация с психическим здоровьем продавца может измениться и возможно такое, что на момент совершения сделки он уже будет недееспособным лицом.
- Сама по себе справка не является существенным доказательством того, что продавец на момент подписания соглашения являлся дееспособным лицом. Суд вообще может не учесть этот документ и истец выиграет дело. Поэтому даже при наличии справки желательно обращаться за оформлением договора к нотариусу. Этот специалист своей подписью подтвердит добрую волю и дееспособность обоих участников сделки на момент подписания документов. А при наличии сомнений в отношении продавца нотариус самостоятельно может сделать запрос в ПНД или НД, выяснив, состоит гражданин на учете, лечился ли он ранее в диспансере или нет.
- Если продавец отказывается предоставлять справку из ПНД или НД, то такое бездействия должно стать тревожным звоночком для покупателя. В этом случае лучше отказаться от совершения сделки.
