В.: Какие виды кооперативов бывают?
А.К.: Распространены жилищный кооператив, жилищно-накопительный и жилищно-строительный кооперативы. Если у нас что-то и проявляется в плане привлечения денег от потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы. Потенциальные покупатели вступают в его члены, выплачивают вступительный взнос, текущие платежи, впоследствии по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая они приобретают в собственность объект недвижимости – квартиру, которую они изначально и намеревались приобрести, вступая в эту организацию. Схема приблизительно такая.
Форма и назначение договора
Договор ЖСК – это соглашение между пайщиком и кооперативом о взаимовыгодном сотрудничестве. Он составляется с учетом требований и норм, которые прописаны в Федеральном законе №215.
Закон не регламентируют форму договоров при вступлении в ЖСК. Юристы кооперативных сообществ составляют документ исходя из требований ГК РФ и руководствуясь отдельными статьями ФЗ-215. Стоит ли вступать в жилищные кооперативы, каковы плюсы и минусы таких организаций, читайте тут.
Договор ЖСК дает пайщику ряд гарантий. К тому же этот документ определяет сроки строительных работ и прописывает согласованную стоимость будущей квартиры.
В.: Все часто упоминают слово «пай», какое определение можно дать этому понятию?
А.К.: А никто не знает, что это. Некий пай, некая субстанция. К каким правам этот пай относить с юридической точки зрения тоже не ясно ни в теории, ни в практике. Кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая, судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать. Там ничего непонятно толком, как вообще это всё регулируется. Теоретики рассуждают следующим образом. Кооператив — это организация, не связанная с ведением коммерческой деятельности. Прежде всего, его текущая деятельность направлена на удовлетворение интересов пайщиков. У лица, вступившего в кооператив, цели должны быть исключительно утилитарными, потребительскими, всё, что я делаю посредством вступления в эту организацию связано с отсутствием намерения получать прибыль, коммерческую выгоду. Условно говоря, я хочу купить квартиру, я вступил в члены, плачу текущие взносы, и больше меня, в принципе, как закон считает, ничего не должно интересовать. Уступка меня не должна интересовать, поскольку здесь есть коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т.д. Вступил в кооператив, выплатил пай и живи спокойно — смысл закона был такой. Конечно, он безумно дикий, на мой взгляд. Конечно, нужно учитывать ситуацию, что я вступил в кооператив, а впоследствии по каким-то причинам пай не могу оплачивать, финансовая составляющая моей жизни поменялась, и хочу этот пай передать. С точки зрения закона, видимо, я должен быть исключен из членов кооператива, и мне должны вернуть деньги, которые я внес на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы мне их вернуть. Если нет, то кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен со мной рассчитаться. Не могу ответить вопрос на этот конкретно, ничего непонятно.
Является ли покупка квартиры по договору паевого участия расходами при ее продаже?
— Является ли покупка квартиры по договору паевого участия расходами при ее продаже? Можно ли их вычитать от суммы продажи квартиры? Покупка паевого участие была в долларах. Как будет рассчитываться сумма расходов?
Отвечает налоговый консультант финансовой службы ИНКОМ-Недвижимость Айна Зайцева:
Договор паевого участия наряду с ДДУ относится к одному из видов инвестирования в строительство. Поэтому при продаже недвижимости вы имеете право уменьшить ваш доход от продажи на сумму расходов, которые понесли при покупке по договору паевого участия. Но уменьшить можно не на всю сумму, а только на сумму расходов, которые были направлены на строительство квартиры. Так, членский взнос, направленный на содержание кооператива, использовать для уменьшения дохода от продажи нельзя.
Основное условие для принятия расходов — документальное подтверждение всех расходов. Поэтому у вас должны быть договор, платежный документ, подтверждающий оплату за квартиру, акт приема-передачи квартиры.
В том случае, если оплата производилась в валюте, к примеру, в долларах, расходы принимаются в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ на дату оплаты договора паевого участия.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Законом о долевом участии предусмотрены разные формы привлечения граждан к инвестированию строительства, в том числе есть и договор паевого накопления. Это такой же инвестиционный договор, как и договор долевого участия. Поэтому сумму, которая была оплачена при продаже, можно вычесть из налогооблагаемой базы.
В какой валюте осуществлялась покупка паевого участия — значения не имеет, поскольку с 2007 г. расчеты за все товары и услуги на территории Российской Федерации осуществляются только в рублях.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Конкретного перечня расходов, которые включаются в стоимость при продаже квартиры, нет. Однако Министерство финансов России в письме от 20.01.2015 № 03-04-05/1127 разъяснило, что к ним относятся расходы, которые поименованы в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК. Это расходы
- на приобретение отделочных материалов;
- на работы, связанные с отделкой, в том числе на разработку проектно-сметной документации на отделочные работы;
- на приобретение самого объекта.
В свою очередь, есть письмо УФНС по г. Москве, в котором указано, что уплаченные паевые взносы в ЖСК является расходом, связанным с приобретением жилья (Письмо УФНС России по Москве от 12.04.2012 № 20-14/032387). Таким образом, при продаже квартиры вы можете уменьшить доход от продажи на сумму уплаченного паевого взноса.
Важным уточнением является то, что расходы обязательно должны быть документально подтверждены.
Поскольку на территории Российской Федерации все операции осуществляются в рублях, а покупка пая осуществлялась в долларах, расходы будут рассчитываться с конвертацией долларов на рубли по официальному курсу ЦБ РФ на момент покупки вашего паевого участия. И включаться в стоимость при продаже квартиры эта сумма будет именно в рублях.
Откройте доступ к закрытой части «Клерка» с подпиской «Премиум». Получите сотни вебинаров и онлайн-курсов, безлимитные консультации и другой закрытый контент для бухгалтеров.
Успейте подписаться со скидкой 20% до 15.10.2021. Подробнее про «Премиум» тут.
В.: Каким образом происходит уступка пая в жилищно-строительном кооперативе, например?
А.К.: Главным документом в ЖСК является устав. В уставе должно быть указано, какие взаимоотношения должны быть между пайщиками, которые в кооперативе числятся. Императивное требование законно заключается в следующем. Чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников членов ЖСК. Иными словами, если я являюсь участником кооператива и решил вам уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, мы с вами какую-то гражданско-правовую сделку заключили, связанную с уступкой такого пая, потом пришли в этот кооператив, а там говорят, что не могут принять вас в члены. У них уже в связи выходом продавца из членов, т.е. меня, кто-то другой, кто уже является членом, решил приобрести эту квартиру. Здесь может быть огромное количество разных нюансов, связанных с этими уступками. В итого можно заплатить деньги за пай и не быть включенным в члены кооператива, судиться с ними потом, судиться с тем, у кого купили пай. Очень мутная история, на мой взгляд.
Порядок оформления бумаги и необходимые документы
Договор ЖСК заключается между двумя сторонами, поэтому всегда подготавливается в 2-х экземплярах.
Бумага составляется и подписывается до внесения первоначального взноса. Обе стороны должны четко соблюдать установленные правила.
Для оформления соглашения от пайщика не требуется никаких документов, кроме удостоверения личности. Кооператив предъявляет бумаги по требованию будущего участника. Перед подписанием бумаги следует посмотреть:
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок, где строится дом.
- Разрешение на застройку.
- Декларацию на проект.
Рекомендуется проверить и бизнес-репутацию организации, а также удостовериться, что она не является банкротом.
Права собственника кооперативной квартиры
После выплаты положенных средств и получения недвижимости лицо получает ряд прав. Среди них:
- возможность использования помещения и его назначения в рамках пожеланий;
- передача объекта в пользование другому лицу на основе безвозмездного пользования, договора найма или аренды;
- право на обмен жилья с другим членом кооператива, если оба согласны.
Стоит учесть, что права собственника ограничены уставом кооператива, а также его регламентом.
При регистрации своих законных прав и получения правоподтверждающих актов возможно производить различные операции, связанные с дарением, продажей или разделом жилья. Но такие процедуры специфичны, поэтому требуют обязательного наличия выписок с Росреестра.
Любые вопросы, которые не могут быть решены в рамках мирового соглашения, можно оспорить через судебную систему. Особенно часты такие случаи при наследовании или разводе. Для последнего варианта необходимо, чтобы жилье было приобретено в период брака.
Сроки и стоимость процедуры
Рассмотрение пакета, поданного на регистрацию в Росреестр, проводится его сотрудниками за 14 дней. В некоторых случаях процесс затягивается на 30 дней.
Госпошлина за оформление документов составляет 2000 рублей. Если нет техпаспорта и поэтажного плана, за его оформление придётся заплатить от 1500 рублей.
О том, как определить, приватизирована ли ваша жилплощадь, читайте в нашей статье.
Нужно ли регистрировать документ?
Письменные соглашения о вступлении в члены ЖСК является добровольным и не подлежит государственной регистрации. Данный факт позволяет недобросовестным владельцам кооператива оформлять договора повторно на одну и ту же жилплощадь.
Госрегистрация производится только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Для приема регулярных решений по текущим финансовым и хозяйственным вопросам ЖК создается правление во главе с председателем. О правлении ЖК, о ликвидации и реорганизации ЖСК, о создании ЖК и ЖСК, и общую информацию о ЖНК вы найдете на страницах нашего сайта.
Отказ в приёме заявления
Нередко в практике складываются ситуации, когда чиновники организаций отказываются принять заявление на регистрацию собственности.
Отказ по закону может последовать только по следующим причинам:
- Отсутствие документов.
- Документы не соответствуют нормативным требованиям или возникают сомнения в их подлинности.
- Регистрация ЖСК проведена с нарушением закона.
- Заявление подано лицом, не имеющим прав.
Образец искового заявления в суд о признании права на приватизацию жилого помещения можно .
Частые вопросы
В связи с кооперативными квартирами возникают различные вопросы. Рассмотрим наиболее популярные.
Можно ли приватизировать кооперативную квартиру
Понятие «приватизация» применяется только если речь идет о государственной или муниципальной квартире. Кооперативная квартира никогда не принадлежала ни государству, ни местной администрации – она изначально строилась как частная.
Поэтому и процедура оформления называется не «приватизация», а просто «регистрация права собственности». Как оформить квартиру в собственность – мы рассматривали выше.
Можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру
Неприватизированная, то есть не оформленная в собственность, кооперативная квартира принадлежит на праве собственности пайщику, если пай полностью выплачен. В этом случае ее теоретически можно завещать, но на практике ни один нотариус за это не возьмется. Перед составлением завещания нотариус настоит на оформлении права собственности в ЕГРН.
По вопросу, можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру, пай по которой не выплачен, ответ строго отрицательный. Данная жилплощадь еще не принадлежит пайщику. Право собственности находится у кооператива. Поэтому и завещать можно не жилье, а только кооперативный пай.
Прекращение членства в кооперативе
Членство в кооперативе прекращается:
- добровольно по заявлению пайщика;
- если его исключили принудительно в связи с грубым нарушением правил;
- в случае смерти пайщика;
- если ЖСК ликвидирован.
В первых трех случаях пайщику или его наследникам возвращаются деньги, которые он уплатил за кооперативный пай. В последнем случае имущество, оставшееся после ликвидации, делится между всеми членами сообразно размеру их участия в ЖСК.
Как зарегистрировать права собственности?
Как приватизировать? С чего начать? Порядок действий при оформлении напрямую зависит от срока окончательной выплаты пая. Процедура возможна двух вариантах:
- Выплата завершена до 1997 года – собственность подтверждается справкой, выдаваемой БТИ. На основании этого документа можно получить Свидетельство о собственности.
- Выплата завершена после 1997 года – процедура проводится через Росреестр, поскольку вступление в силу закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество…» предполагает именно такой порядок учёта зданий.
Регистрация проводится на основании заявления пайщика, к которому прилагаются:
- справка о выплате пая;
- ордер;
- копия Устава ЖСК;
- список членов;
- выписка из протокола собрания организации;
- документы на участок под МКД;
- справка о выплаченной сумме;
- техническая документация на жилое помещение;
- паспорт и ИНН пайщика;
- квитанция на госпошлину;
- доверенность (если регистрация проводится не лично);
- свидетельство о браке (при наличии).
Дело упрощается, если кто-либо из собственников уже проходил процедуру оформления.
Документация ЖСК содержится в Росреестре, и можно только указать номер дела, оформленного ранее (информация выясняется у руководства ЖСК).
Пакет документов необходимо собирать достаточно оперативно, так как справки действительны только в течение 30-ти дней.
Сотрудники Росреестра проводят проверку документов, поданных на оформление, и после этого приглашают владельца недвижимости на регистрацию.
После подачи заявления в 10-тидневный срок подготавливается Свидетельство о собственности, данные владельца регистрируются в ЕГРП.
Обратиться с заявлением на оформление собственности на недвижимость можно в МФЦ или дистанционно через портал Госуслуги.
Оформления через сайт возможно, если пайщик предварительно зарегистрирован на нём и у него есть логин, пароль доступа и электронная подпись. Все документы на сайт Госулуги загружаются в виде сканкопий.
