Если вас интересует, как стать собственником не доли, а комнаты в квартире, просто наберите в поисковике фразу «раздел квартиры долевая собственность». На эту фразу поисковая система отыщет вам миллионы страниц с подобной информацией (Яндекс, например, находит более двух миллионов). Из этого множества нужную информацию добыть сложновато.
Здесь мы распишем подробно и доступно о процедуре выдела доли в квартире, о том, чем отличается доля в общей собственности от доли в коммунальной квартире, как грамотно поступить в случае продажи доли в коммуналке.
Понятие «коммунальная квартира»
На сегодняшний день в обиходе распространена такая дефиниция как «коммуналка». Но если проанализировать современное законодательство, то данное понятие не имеет юридической силы. Поэтому при раскрытии данного жилищного вопроса следует применять термин «коммунальная квартира».
Что собой представляет коммунальная квартира? Одним из явных недостатков современного ЖК РФ считается то, что он не дает ясного определения понятию коммунальная квартира. Это обуславливает собой возникновение многочисленных неясностей и противоречий в законодательстве, в частности, кодексах и законах, действующих на территории отдельных субъектов РФ.
Попытку трактовки понятия коммунальная квартира предпринимали множество юристов и ученых, но дать точное определение этой категории жилья не решится даже самый опытный адвокат. Если проанализировать весь накопленный теоретический опыт, то можно вывести обобщенную дефиницию.
Коммунальная квартира – это квартира, которая состоит из нескольких комнат, принадлежащих либо по договору соцнайма, либо на праве собственности. При этом ключевым фактором коммунального проживания является наличие двух и более собственников.
Безусловно, подобная трактовка носит формальный характер, но, несмотря на это, не противоречит ЖК РФ. Кроме того, подтверждает данную точку зрения и классификация коммунальных квартир, которая зафиксирована в Жилищном кодексе:
- квартиры, жилые комнаты которые используют наниматели для проживания после официального заключения договора соцнайма с государством;
- квартиры, подразделенные на комнаты, которые принадлежат владельцам на праве собственности;
- квартиры смешанного типа, которые подразумевают проживание под одной крышей как нанимателей по договору найма, так и хозяев комнат.
Если нельзя, но очень хочется
Ищите компромиссы между желаниями и возможностями — согласуемым и несогласуемым. Просторную комнату можно зонировать перегородками, разделив на гостевую и спальную зоны. Согласование не потребуется, если это разборные (временные) перегородки, не доходящие до потолка.
Без согласований с соседями и чиновниками вы можете таким же способом обозначить прихожую и кухонный уголок — с микроволновкой и электрочайником. Но готовить и мыть посуду придется на общей кухне (договаривайтесь с соседями о ремонте общего имущества).
То же относится и к спальному месту под потолком. По российским законам подобные антресоли в коммуналке должны быть временным и разборным. Правда, далеко не все коммуналки могут похвастаться потолками 3,5 м, а при меньшей высоте жилые антресоли — не лучший вариант.
Понятие «общее имущество коммунальной квартиры»
Коммунальная квартира – это не только жилые комнаты, но и дополнительное имущество, которое имеет общий характер. Пользоваться данной полезной площадью могут все без исключения жильцы квартиры коммунального характера, так как имущество коллективного пользования принадлежит им на праве долевой собственности.
Общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире подразумевает собой наложение на участников правоотношений определенных прав и обязанностей. А именно статья 43 ЖК РФ на владельцев комнат накладывает бремя расходов, требуемое на содержание общего имущества в коммунальной квартире.
Расчет финансовых издержек каждого из собственников происходит по достаточно простой формуле. Доля расходов, которые имеют обязательный характер, рассчитывается с учетом доли общего имущества, которой наделяется собственник в соответствии с законодательством РФ. Соответственно, чем больше доля общеполезного имущества, тем большими будут издержки у владельца на содержание общего имущества в коммунальной квартире.
Общее имущество состоит из нескольких категорий хозяйственно-бытовых помещений:
- кухонное пространство, где установлены коллективные плиты, сантехника;
- коридоры, в которых собственники имеют право устанавливать мебель и другое имущество, но без ущемления интересов соседей в полном соответствии со своей долей;
- ванная комната или душевая кабина;
- туалет;
- бытовка и любое другое подсобное помещение.
Никто из жильцов не имеет права препятствовать эксплуатации другими жителями квартиры, в том числе и нанимателями, имущества общего пользования, что закрепляется правом общей долевой собственности. При подобных запретах гражданин имеет право обратиться в судебную инстанцию, которая выявит правомерность подобного поведения.
Чем грозит нелегальная перепланировка?
Если коротко — финансовыми потерями (косвенными и прямыми).
Как житель Санкт-Петербурга, хорошо знакомый с реалиями местного рынка недвижимости, скажу: нелегальная (несогласованная) перепланировка — отнюдь не препятствие для покупки, продажи, или сдачи в аренду. В последнее время даже ипотечные банки закрывают глаза на незначительные нарушения. Но продать незаконную «квартиру в квартире» можно только по цене доли (комнаты), пусть и хорошо отремонтированной.
Самый неприятный случай — судебное решение, предписывающее привести помещение с незаконной перепланировкой в исходное состояние. Причем инициаторами судебных решений на сей счет чаще всего являются соседи — снизу и сбоку. Даже если вы дружите с нынешними, не факт, что ваше решение жилищного вопроса устроит новых. Собственники и жильцы здесь меняются часто, а каждый новый — источник повышенного риска).
И еще: Многие старинные здания уже сами по себе пребывают не в лучшей кондиции. Перепланировка с нарушениями ускоряет износ строительных конструкций и может привести к аварийному состоянию. И разумеется, в случае ЧП владельцы квартир с незаконными перепланировками почти всегда оказываются «крайними».
Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Наиболее подробно данный аспект совместного жительства рассмотрен в ст. 41 ЖК РФ. Именно поэтому все практикующие юристы обращаются к данному НПА, чтобы правильно трактовать все возникающие спорные моменты.
Согласно представленной статье, жилые комнаты в «коммуналке», имеющие статус изолированных, признаются законодательными нормами самостоятельными объектами права собственности. Иными словами, НПА обязывают осуществлять постановку на государственный учет всех жилых помещений при осуществлении правовых сделок с указанным типом имущества и в других случаях, регламентируемых федеральным законодательством РФ.
Что касается вопроса об общем имуществе, то в указанном случае помещения наделяются статусом общей долевой собственности. Из обозначенного правила следует закономерный вывод о том, что госрегистрация права общего имущества в подобных ситуациях не предусматривается законом.
Право собственности, распространяемое на имущество общего пользования в коммунальной квартире, возникает из-за того, что у владельца появляется право собственности на изолированные жилые комнаты.
Кроме того, интересен момент, что сама по себе коммунальная квартира не признается отдельным объектом права собственности. Это правило было выведено из того, что объектом права собственности в подобных квартирах признаются только жилые комнаты. Остальное полезное имущество общественного пользования находится в долевой собственности.
Здесь возникает другой вопрос – как осуществляется переход доли общего имущества новоиспеченному собственнику? Ответ прост. Право на долю в квартире коммунального типа возникает именно в тот момент, когда новый владелец наделяется законодательством правом собственности на приобретенные жилые комнаты в процессе купли-продажи, дарения, наследования. При этом размер доли новоиспеченного хозяина должен полностью соответствовать размеру доли общего имущества старого владельца.
ЗАКОННО: освежающий ремонт
Шаг 1. Демонтаж
Чтобы избавиться от характерных запахов старой квартиры, ее обычно приходится зачищать до бетона и кирпича (последний иной раз может послужить украшением интерьера). Самая затратная составляющая ремонта комнаты в коммуналке — полы (обязательно избавьтесь от мусора в межбалочном пространстве, под лагами).
Совет: Смена пола, если вы не затрагиваете балки, не требует согласований. Но, во-первых, поставьте в известность о предстоящем ремонте соседей снизу. Во-вторых, договоритесь с представителями управляющей компании и вместе проведите фотофиксацию состояния потолков в нижней квартире. Ведь может оказаться, что они давно потрескались и осыпались (и нет нужды ремонтировать их потом за ваш счет). Если соседи не пустят вас — тоже отлично, зафиксируйте этот факт в акте.
Шаг 2. Замена двери
В отличие от обычной квартирной, ваша дверь должна быть облегченной (поскольку монтируется не в капитальную стену, а в перегородку), обладать хорошими звукоизолирующими свойствами, иметь дверной глазок и герметичный контур уплотнения — для защиты от проникновения «бытовых» запахов.
Факт: По требованиям пожарной безопасности входные металлические двери должны открываться наружу. Но это в квартирах. Если речь о коммуналке и узком коридоре — выбирайте дверь с открыванием внутрь.
Шаг 3. Звукоизоляция и вентиляция
В просторном помещении с массивными стенами и высокими потолками сделать качественную звукоизоляцию намного проще, чем в типовой «панельке». Если беспокойные соседи сверху — потолок в старом фонде можно без проблем «понизить» на 10–15 см, чтобы увеличить шумозащиту и спрятать коммуникации.
Ограничения, накладываемые на собственников комнат в коммунальных квартирах
Законодательством РФ устанавливается принцип того, что судьба доли в коммунальной квартире на общее имущество полностью копирует право собственности жилого помещения. Иными словами, невозможно провести отчуждение доли вне зависимости от комнаты в квартире коммунального вида. Подобное правило подтверждается и тем, что общее имущество не может фигурировать в гражданском обороте как самостоятельный объект права собственности.
Невозможно провести отчуждение и отдельных частей полезной площади общего имущества, которое законодательством регламентируется как долевое. Единственное, что могут осуществить собственники жилых комнат – прирастить общее имущество к своей собственности. Подобные модификации происходят за счет перепланировки, переоборудования и реконструкции помещений.
Действия, направленные на изменение имущества коллективной эксплуатации посредством перепланировки, могут стать причиной того, что площадь совместного пользования сокращается в размерах.
Чтобы не нарушить законные интересы и права других граждан, проживающих в коммунальной квартире, собственник должен получить письменное согласие ото всех собственников жилья. Только в подобном случае кодификационные действия в общей долевой собственности будут признаны законными.
Кроме того, перепланировка и переоборудование общего имущества в коммунальных квартирах с целью улучшения условий для проживания могут происходить по решению всех собственников. В качестве примера выступает случай, когда собственники хотят расширить кухню за счет присоединения некоторой площади коридора. Однако подобные трансформации будут признаны законными лишь в том случае, если удастся получить разрешение на подобные капитальные действия от органов МСУ. Для этого по месту требования необходимо предоставить пакет документации, закрепленный ЖК РФ.
Если органы МСУ не выдадут разрешение на реконструкцию или перепланировку, то любые изменения будут считаться несогласованными. Это повлечет наложение ответственности на собственников, в частности, судебная инстанция может обязать владельцев восстановить прежний вид общего имущества до произведенных монтажных действий. При этом срок восстановительных работ устанавливается по усмотрению органов МСУ, так как законодательные акты не предусматривают какого-либо ясного пояснения на этот счет.
Автор статьи
Форма договора дарения комнаты
Дарственная на любой объект недвижимости составляется письменно, т.к. документ потребуется для последующей госрегистрации права собственности одаряемому. Нотариальное удостоверение обычно не нужно, но при отчуждении долей подпись нотариуса всегда обязательна, и стороны расписываются в его присутствии.
Помимо обычного (реального) договора, даритель вправе оформить консенсуальный – договор обещания дарения, по которому недвижимость получится переоформить на себя только при наступлении конкретной даты или события: получения одаряемым диплома, свадьбы, и пр.
Условия начала исполнения договора определяет даритель, но потребуется и согласие одаряемого: на основании ст. 573 ГК РФ он может в любой момент до получения дара отказаться от сделки.
Как правильно оформить договор дарения доли квартиры и избежать ошибок?
Возможно ли дарение по доверенности и каковы риски для дарителя? Особенности сделки
Когда приходиться выделять доли?
Выделение доли потребуется в обязательном случае в следующих ситуациях:
- собственники постоянно конфликтуют, например, при наличии вредных привычек или дискомфорта, вызываемого различными способами;
- собственники – совершенно посторонние люди, которые желают владеть своей площадью независимо от соседа по квартире;
- при желании распоряжения площадью без необходимости согласования действий с другими владельцами квартиры;
- при необходимости продажи доли.
Что делать с нарушителями порядка?
Правила проживания и борьба с нарушителями связаны между собой. Все люди имеют право на защиту своих прав. Если проблему нельзя решить мирным способом, то поможет это сделать суд. Для этого надо подать исковое заявление.
Часто споры возникают по нарушению прав жильцов на места общего пользования. С вынесением приговора контролировать исполнение обязательств должны приставы. Если дело касается тишины, то нужно обратиться в правоохранительные органы. Нужно отправлять заявку письменно. Эти органы решают вопросы по курению в общественных местах, хранению токсических компонентов и порче имущества.
При незаконной перепланировке, которая может быть угрозой целостности объекта, нужно обращаться в БТИ. Отношения между соседями желательно поддерживать дружеские, иначе судебные споры послужат накалом обстановки.
Судебная практика
Суды редко удовлетворяют исковые требования истцов, желающих признать договоры дарения недействительными и вернуть имущество.
Но есть и примеры решений по реальным делам, когда добиться возврата недвижимости людям удалось:
- Решение № 2-3152/2019 2-3152/2019~М-2060/2019 М-2060/2019 от 4 июня 2021 г. по делу № 2-3152/2019;
- Решение № 2-1752/2019 от 8 мая 2021 г. по делу № 2-5218/2017;
- Решение № 2-1472/2019 2-1472/2019(2-6977/2018;)~М-6930/2018 2-6977/2018 М-6930/2018 от 5 июня 2021 г. по делу № 2-1472/2019.
Совет: лучше заранее нанять опытного адвоката, который поможет добиться отмены дарственной. Без грамотного юридического обоснования суды удовлетворяют требования крайне редко.
Тонкости приватизации помещения
Приватизация распространяется только на помещения, арендуемые по договору социального найма. Наниматель может перевести в свою собственность одно или несколько помещений, но не коммунальную квартиру в целом.
Для осуществления приватизации потребуется согласие всех членов семьи. Если хотя бы один из них не хочет становиться собственником, то он должен предоставить нотариально заверенный отказ.
Если в комнате проживают несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их решение зависит от доводов в пользу интересов ребенка. Должны быть соблюдены следующие требования:
- ребенку предоставят жилье, равнозначное предыдущему;
- на новом месте будут соблюдены санитарные и гигиенические требования.
При приватизации согласие соседей не требуется.
