Ипотека без первоначального взноса в 2021 году, условия выдачи ипотеки без первоначального взноса

C ипотекой решение квартирного вопроса стало доступнее для миллионов людей: достаточно накопить часть от стоимости недвижимости, предоставить деньги в банк и подписать договор — через несколько лет ежемесячных выплат жилье полностью перейдет в собственность заемщиков. Но что делать, если стартового капитала в распоряжении не оказалось? В статье ниже — актуальные в 2021 году варианты ипотеки без первоначального взноса от российских банков.

Для чего банкам нужен первоначальный взнос

Ипотечные кредиты кажутся максимально безопасными для банков, ведь по их условиям заемщики получают деньги не просто так, а под залог — как правило, приобретаемой недвижимости. Пока долг не будет погашен, жилплощадь остается под обременением — ни реализовать, ни подарить ее заемщик не сможет. А если ипотека и вовсе не будет выплачена, недвижимость перейдет в распоряжение банка. Казалось бы, никаких рисков со стороны кредитных организаций.

Однако по большинству ипотечных программ все равно требуется дополнительная гарантия — первоначальный взнос. Почему так?

Кредит «Господдержка для семей с детьми» СберБанк, Лиц. № 1481

от 0.1%

годовых

до 12 млн

до 30 лет

Получить кредит

На рынке недвижимости регулярно растут и падают цены. Если ипотека выдавалась, исходя из пиковой стоимости квадратного метра, через несколько лет банк вряд ли сможет реализовать квартиру по той же цене. В итоге долг заемщика покрыть не удастся, если последний не сможет платить ипотеку.
Считается, что заемщик, неспособный накопить на первоначальный взнос, — это ненадежный плательщик в будущем. Поэтому банки ставят стартовый взнос условием, чтобы отсеять лиц с низкой платежной дисциплиной и недостаточным доходом.

Как итог, в большинстве финучреждений требуют, чтобы у заявителя на руках имелось 10-15% от стоимости приобретаемого жилья. Обойти это условие можно несколькими способами — рассмотрим их, переходя от самых простых решений к более сложным.

Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости?

Сегодня на российском рынке очень много банков, поэтому они работают в условиях жесткой конкуренции и борьбы за каждого клиента. Подобные условия привели к тому, что появились банки, которые лояльно относятся к сделкам с завышением стоимости.

К таким финансовым учреждениям можно отнести:

Сбербанк.
Райффайзен банк.
ВТБ.
Промсвязьбанк.
Россельхоз.
Ак Барс.
Российский капитал.
Открытие.
Транскапиталбанк.
Металлинвестбанк.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Важно понимать, что даже если вы решили обратиться в один из этих банков и провести сделку с завышением, отклонение от реальной рыночной цены не должно быть более 20%. Больше — слишком подозрительно и вряд ли вас ждет что-то кроме отказа.

Предложения банков по ипотеке без первого взноса в 2021 году

Bankiros.ru собирает для пользователей наиболее актуальную информацию о финансовом рынке. В том числе, это касается ипотеки. По данным нашего портала, в 2021 году российские банки предлагают более 400 ипотечных кредитов. Из них чуть более 30 — это программы, доступные без первоначального взноса.

Льготная ипотека Газпромбанк, Лиц. № 354

от 5.99%

годовых

до 3 млн

до 30 лет

Получить кредит

Ипотека без первоначального взноса от банка Промсвязьбанка

Приобрести квартиру с 0% стартового взноса Промсвязьбанк предлагает на первичном рынке, но работает не со всеми застройщиками: конкретный перечень партнеров стоит уточнять у специалистов банка. Прочие привилегии — например, более низкая ставка — зависит от статуса заявителя (например, Промсвязьбанк поощряет зарплатных клиентов и держателей премиум-пакетов).

Условия

Процентная ставка — от 8,09%;
Кредитный лимит — от 10 тыс. до 30 млн. рублей;
Срок кредитования — от 3 до 30 лет.

Промсвязьбанк дает возможность закрыть долг без издержек: по ипотеке действует досрочное погашение без процентов и штрафов. Также клиенты экономят на оформлении: комиссия за него составляет 0%.

Требования

Российское гражданство;
Постоянная регистрация;
Возраст от 21 года до 65 лет;
Общий стаж работы — от 12 месяцев;
На последнем месте — от 4 месяцев;
Залог — имеющееся квартира.

Принимаются заявки от индивидуальных предпринимателей. При этом срок существования из бизнеса должен составлять не менее 2 лет.

Кредит «Залоговый кредит+» Норвик Банк (Вятка Банк), Лиц. № 902

от 8.8%

годовых

до 8 млн

до 20 лет

Получить кредит

Когда завышение лучше не делать

Не завышайте стоимость квартиры, если вы не имеете стабильного дохода. При неоднократных просрочках платежей, можно не только остаться без квартиры, но и попасть под следствие.
Кроме этого, опасно завышать цену дорогостоящей недвижимости: при отсутствии конкурентных сравнений, оценочная компания вряд ли признает заведомо завышенную стоимость.
Откажитесь от завышения цены квартиры, если вы не уверены в том, что продавец не передаст информацию о ваших договоренностях третьим лицам. В их числе может оказаться банк.

Стоит напомнить, что завышение стоимости квартиры при ипотеке — схема неправомерная. Поэтому обе стороны сделки должны понимать, какие риски могут возникнуть в результате такой договоренности.

Завышение стоимости жилья

Ипотека без первоначального взноса — это абсолютно прозрачная сделка, пускай и предлагаемая меньшинством банком. А вот т.н. завышение — это способ обойти требования кредитных организаций. Его суть состоит в том, чтобы указать стоимость квартиры/дома выше на сумму, равную первоначальному взносу. При этом заявитель представляет в банк подтверждающие документы (как правило, расписку от продавца).

Какие сложности в этой схеме?

Основная особенность завышения — его не вполне «честный» характер. Отсюда вытекают возможные трудности:

Банки обязательно оценивают недвижимость. Если указанная заявителем сумма будет серьезно отличаться от рыночной стоимости, сделку моментально забракуют;
Завышение работает только для рынка вторичного жилья. Банки примут расписку от частного лица, но не от лица юридического (девелопера или застройщика).

Решаться схему с завышением важно при полном согласии с продавцом: есть риск, что он затребует вернуть взнос, подсчитанный с учетом измененной цены, или вовсе не согласится сотрудничать.

Кредит «Новостройка с господдержкой» ТрансКапиталБанк, Лиц. № 2210

от 5.34%

годовых

до 12 млн

до 25 лет

Получить кредит

Как снизить риски?

Проще всего снизить риски, если не соглашаться на сомнительные схемы. Ни покупатель, ни продавец не знают, что у другого в голове. Может быть, продавец изначально искал покупателя, которому нужно оформить сделку с завышением, чтобы на нем наживиться. А может все совсем наоборот. К сожалению, как бы не обернулась ситуация, закону будет сложно защитить того, кто в здравом уме и трезвой памяти подписывал бумаги.

Очень важно постараться обезопасить себя от неблагоприятных ситуаций. И один из вариантов такой защиты — банковская ячейка. Там можно не только оставить средства до момента вступления в собственность, но и заморозить деньги, пока не будут выполнены все условия договора.

Еще один вариант снижения рисков — проводить все операции только по безналичному расчету. Ведь перевод средств с расчетного счета покупателя на счет продавца — прямое доказательство того, что была заплачена/получена именно такая сумма.

Потребительский кредит на первоначальный взнос

Потребительские кредиты оформляются сегодня достаточно просто: при условии стабильного дохода, привлечения поручителей или предоставления авто в залог банки охотно выдадут крупную сумму. Но есть несколько нюансов:

Стоит просчитать нагрузку на бюджет: вскоре платить придется и по потребительскому кредиту, и по ипотеке. С таким процентом отчислений банкам очень легко выйти в минус и задолжать по ежемесячным платежам;
Оформление кредита нужно удачно подгадать. Если банк, в котором берется ипотека, успеет зафиксировать в кредитной истории заявителя новый долг, он может отказать: слишком велико финансовое бремя.

Если такой вариант, несмотря на минусы, оказался предпочтительнее денег в долг или завышения, Bankiros.ru предлагает подобрать программу в разделе «Потребительские кредиты». Пользователям доступны варианты с онлайн-заявкой, под залог, для лиц разного возраста и дохода.

Риски и возможные последствия

Описанная схема не является законной, а значит, прибегая к ней, все стороны должны хорошо осознавать, что есть опасность и они берут на себя риски. Покупателю стоит взвесить всё ещё раз, перед тем как идти на такой шаг, потому как:

если доход не отличается стабильностью, и он не сумеет вовремя делать выплаты, то есть все шансы остаться и без недвижимости, и к тому же под следствием;
без доверительных отношений с продавцом точно не стоит пытаться играть с огнём;
если оценочная компания не находит достаточное число схожих объектов с примерно такой же ценой для отчёта, то, скорее всего, она откажется завышать его стоимость.

Разберём последствия в случае, если завышение будет раскрыто:

Понятно, что ни о каком ипотечном кредите больше не будет идти речи.
Если авансовое соглашение и расписка составлены неверно, то впоследствии покупатель может потребовать выплаты по ним, и вряд ли удастся доказать, что они уже сделаны.
Этот поступок является мошенничеством и грозит проблемами с законом – конечно, это крайний случай, но можно попасть под следствие по пункту 1 статьи 159 Уголовного кодекса, что чревато штрафом до 120 000 рублей или в размере дохода за год, либо обязательными или исправительными работами – и так далее, вплоть до лишения свободы сроком до 2 лет.
Да и даже если всё пройдёт без проблем, то проценты за ипотеку придётся платить на ту сумму, на которую она в итоге была взята – то есть при завышении цены квартиры и переплата окажется выше.
Ещё одна проблема может возникнуть с обращением за вычетом: при проверке может вскрыться факт обмана, в результате чего заёмщик будет привлечён к ответственности, так что на его получение рассчитывать не приходится.

Ипотека от застройщика

Взять ипотеку со взносом 0% от застройщика можно по двум схемам. Первая — на сумму взноса компания выдает процентный или беспроцентный займ, который заемщик предоставляет в банк. Впоследствии деньги возвращаются застройщику по условиям договора:

Ипотека с господдержкой для семей с детьми Банк ВТБ, Лиц. № 1000

от 4.7%

годовых

до 12 млн

до 30 лет

Получить кредит

Обычно ставка в такой сделке выше банковской на 3-7%;
Вернуть деньги нужно в короткий срок — до 2-3 лет;
Не всем застройщикам можно доверять, поэтому выбранную компанию лучше проверить, наняв юриста.

Вторая схема — участие в акции или спецпредложении. Поскольку первоначальный взнос внушителен (до 15% от стоимости жилья), застройщики часто предлагают оплатить его в рассрочку или со скидкой. Заранее узнать о такой возможности нельзя: нужно мониторить предложения от девелоперов. Обычно акции проводятся на стадии сдачи нового ЖК и на этапе активных продаж.

Стоимость квартиры

Осуществляя сделки с недвижимостью крайне важно понимать истинную стоимость жилья, чтобы в дальнейшем оно значительно не подешевело. При оценке недвижимости могут использоваться различные виды стоимости. Их стоит знать и уметь различать.

Выделяют следующие виды цен:

инвентаризационная, которая определяется периодически при проведении инвентаризаций и бухгалтерских проверок;
инвестиционная, которая зависит от количества вложенных инвестиций в данный проект;
кадастровая, определяющаяся по государственным стандартам;
ликвидационная, рассчитываемая при банкротстве компании или при сносе здания;
рыночная, ориентированная в зависимости от текущего спроса и предложения на данный объект;
потребительская, зависимая от индивидуальной оценки потребителя;
другие виды.

Продажа недвижимости может осуществляться по любому виду этой стоимости, если продавец и покупатель согласны на все условия договора. Но стоит отметить, что в большинстве случаев все эти суммы могут значительно отличаться друг от друга. Поэтому при продаже или поиске жилья для покупки или продажи люди иногда теряются и не знают, на какую цену ориентироваться им.

При подаче заявки на ипотеку банки всегда ориентируются на рыночную стоимость недвижимости в текущий период. Так как именно эта цена учитывает все факторы и показывает настоящую ликвидность жилья в настоящее время. Искусственное завышение стоимости квартиры может дать определенные преимущества для заемщика, так как банк может предложить наиболее выгодные условия кредитования.

Ипотека под залог недвижимости

Компенсировать банку нулевой взнос можно с помощью дополнительного обеспечения — недвижимости в залог. К рассмотрению и оценке банк примет жилплощадь в собственности не только заявителя, но и третьих лиц. Например, залогом может выступить квартира супруга или родственника.

Документы

Основной пакет документов для большинства кредитов схож — это паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, а также второй документ для удостоверения личности (на выбор — СНИЛС, ИНН, водительские права, загранпаспорт и др).

Ипотека с господдержкой для семей с детьми Райффайзенбанк, Лиц. № 3292

от 5.49%

годовых

до 12 млн

до 30 лет

Получить кредит

Но у залоговых кредитов есть специфика — вместе с основным подается отдельный набор бумаг о предмете залога. В случае ипотеки под залог недвижимости это:

Свидетельство о госрегистрации;
Документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи, договор мены, договор приватизации, договор дарения и др);
Документы БТИ (кадастровый паспорт, технический паспорт и др);
Справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги);
Отчет об оценке недвижимости, составленный и согласованным с банком-оценщиком (срок давности — не более 6 месяцев);

Кроме собственно документов о недвижимом имуществе, потребуется согласие супруга продавца на продажу имеющегося жилья, а также на покупку/строительство нового. Если продавцом выступает несовершеннолетний, в банке запрашивают согласие органов опеки.

Предложения банков

Под залог недвижимости банки часто выдают потребительские кредиты (целевого и нецелевого типа). А вот строительство нового жилья под залог имеющегося — более редкое предложение. Например, в 2021 году его готовы сделать такие организации:

Кредит «Новостройка» Росбанк, Лиц. № 2272

от 7.1%

годовых

от 300 тыс.

до 25 лет

Получить кредит

Программа «Под залог имеющегося жилья» от Альфа-Банка. Ставка от 13,69%;
Программа «Кредит на любые цели под залог недвижимости» от СберБанка. Ставка от 9,2%;
Программа «Под залог квартиры» от ДОМ.РФ. Ставка от 9,3%.

Как видно из перечня, процент по кредитам средний. Уменьшить его можно, все-таки сделав первоначальный взнос в дополнение к жилплощади в залог.

Как происходит оценка недвижимости для банка

Существует несколько видов стоимости недвижимого имущества:

рыночная;
кадастровая;
оценочная;
инвентаризационная и так далее.

За квартиру реальный покупатель отдает рыночную стоимость объекта. Рыночная цена фиксируется в договоре купли-продажи и в ипотечном соглашении. Кадастровая стоимость объекта указывается в документах БТИ, а оценочную стоимость для банка рассчитывает оценщик. Сумма, которую за свою собственность планирует получить покупатель, не принимается в расчет при одобрении ипотеки. Для банка важна именно оценочная стоимость ипотечного жилья. Фактически оценочная стоимость близка к среднерыночной цене объекта и складывается из нескольких составляющих:

тип и площадь объекта;
наличие ремонта, перепланировок, качество внутренней отделки, внешний вид объекта;
расположение, транспортная доступность, наличие в районе развитой инфраструктуры;
состояние инженерных коммуникаций;
благоустройство и внешний вид дома, где расположена квартира;
этаж, вид из окон и другие индивидуальные особенности объекта.

Стоимость независимой оценки недвижимости начинается от 3000 рублей. Эти расходы на себя по традиции берет покупатель, заинтересованный в оформлении кредита. Оценку недвижимости для банка заказывают у оценочной компании, которая имеет соответствующую аккредитацию. Таким образом банк страхуется на случай подтасовки реальной и желаемой цены ипотечной недвижимости.

Для будущего покупателя сумма, в которую будет оценена приобретаемая квартира, имеет большое значение. Если продавец выставил цену в 2 миллиона рублей, а оценщик оценил жилье в 1,5 миллиона, банк не даст достаточную ссуду для приобретения объекта. В подобной ситуации у покупателя есть два варианта — пытаться сбить цену и договариваться с продавцом или искать другой объект в пределах заданной суммы.

Программа «Молодая семья»

«Молодая семья» — это федеральная программа, запущенная в 2011 году. Ее цель состоит в том, чтобы помочь молодым гражданам, состоящим в браке, построить свое жилье. Завершить программу планировали через четыре года после старта, но в 2015 году продлили — вплоть до 2026. Считается, к этому сроку обзаведутся очагом более 150 тыс. семей.

Условия для участия в программе

Получить помощь государства могут молодые семьи, соответствующие трем критериям:

Возраст супругов — не больше 35 лет;
Чета зарегистрирована как нуждающаяся в улучшении жилищных условий;
В семье родился хотя бы один ребенок.

Последние требование не повсеместно. Но обычно дети являются плюсом, поскольку увеличивают размер госсубсидии.

Кредит «Готовое жилье» Альфа-Банк, Лиц. № 1326

от 6.05%

годовых

до 50 млн

до 30 лет

Получить кредит

Документы

Пакет бумаг супруги представляют в исполнительные органы по мест проживания:

Заявление о намерении участвовать в программе (за подписью обоих супругов);
Документы, подтверждающие личность (+копии);
Документы о том, что чета нуждается в улучшении жилищных условий или обретении собственного жилья;
Документы, подтверждающие платежеспособность семьи;
Документы о регистрации брака.

Из-за достаточно мягких требований очереди из желающих поучаствовать в программе постоянно растут.

Случаи завышения цены

Выдача кредита исходя из рыночной стоимости жилья порождает одно важное следствие – некоторые заёмщики стремятся её завысить для получения ипотеки на более крупную сумму. Это может позволить обойти требование по первому взносу.

На первый взгляд всё просто: достаточно лишь вписать более высокую сумму в договор, чем та, что будет выплачена на самом деле, ведь нельзя проконтролировать, сколько выплачено. И раньше такая практика действительно была повсеместной, но затем банки начали требовать оценку, подтверждающую стоимость квартиры, а значит завысить её стало сложнее.

Единственный путь к этому – договориться с представителями проводящей оценку компании и исказить реальные данные, но и тут много подводных камней. Конечно, далеко не во всех случаях это возможно, ведь если махинация вскроется, то компания понесёт серьёзные репутационные потери, и даже может потерять аккредитацию банка, а то и получить проблемы с законодательством. Тем не менее чаще всего лазейки есть, и нередко оказывается даже не нужно искажать сведения о жилье, достаточно оказывается лишь «правильно» посчитать результат и изменить оценку в нужную сторону.

Договориться непросто также и из-за банков, ведь они хорошо осведомлены о практике завышения цен при ипотеке, и потому предлагают клиентам делать оценку в тех компаниях, которые у них аккредитованы. Если выбор будет сделан в пользу другой, более сговорчивой, то это может вызвать недоверие. Обычно банк проводит проверку оценки и, если её результаты сомнительны, либо сильно урезает сумму, либо вообще отказывает. Аккредитованные же оценщики дорожат своей аккредитацией, и потому с ними сложнее договориться.

Помимо оценщиков, сговориться нужно также и с продавцом: обычно это выполняется через авансовое соглашение. Стороны, условившись, что в договоре стоимость будет указана завышенная, затем проворачивают нехитрый трюк: сумма завышения фигурирует в авансовом соглашении как аванс.

Получение помощи в рамках программы

Поддержка государства заключается в субсидировании, которое молодая семья может направить по всему усмотрению. Наиболее популярные варианты:

Сделать первоначальный взнос по ипотеке;
Оплатить строительство частного жилья;
Оплатить покупку недвижимости на первичном или вторичном рынке;
Погасить задолженность по ипотеке, если она была оформлена до старта программы в 2011 году.

Два значимых нюанса — финпомощь нельзя забрать наличными, а ее объем не может превысить 2,2 млн. рублей. Для конкретной семьи размер субсидий рассчитывается, во-первых, из рыночной цены кв. метра, актуальной для данного региона. Во-вторых, влияет количество детей.

Рефинансирование ипотеки Банк ДОМ.РФ, Лиц. № 2312

от 7.6%

годовых

до 30 млн

до 30 лет

Получить кредит

Предложения банков

В федеральной программе принимает участие множество банков, и почти все из них — крупные кредитные организации с хорошей репутацией. Несколько примеров:

Программа «Ипотека в ползунках» от Инвестторгбанка. Ставка 5,9%;
Программа «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» от Райффайзенбанка. Ставка 5,49%;
Программа «Семейная ипотека» от ЮниКредит Банка. Ставка 4,99%.

Кроме процента условия по ипотекам для молодых семей схожи. Незначительно варьируются требования — стаж, справки к представлению и возраст заемщиков.

Материнский капитал

Материнский (или семейный) капитал — пожалуй, самая громкая и масштабная программа госпомощи, реализуемая правительством РФ. Распорядиться финансовым ресурсом в рамках этой инициативы можно по нескольким направлениям:

Улучшение жилищных условий;
Оплата образования;
Пенсионные накопления матери.

Так же, как и с программой «Молодая семья», маткапитал нельзя обналичить. А использовать его с тем, чтобы решить квартирный вопрос, стало весьма востребованным у россиян. Для этого не нужно ждать несколько лет: капитал доступен сразу после рождения ребенка.

Документы на ипотеку

Итак, если в семье был рожден/усыновлен второй, третий и последующий дети, родители могут собирать документы, чтобы взять ипотеку. Для банка пакет бумаг включает:

Сертификат на маткапитал и выписка из ПФ об остатке средств на нем;
Документ о регистрации брака или его расторжении;
Документы о рождении/усыновлении ребенка;
Договор о покупке недвижимого имущества;
Документы на приобретаемую недвижимость (справка БТИ, техпаспорт, выписка из домой книги);
Заявление, в котором заёмщик обязуется зарегистрировать новую жилплощадь на всех членов семьи в долях.

Разумеется, в банке потребуют и базовый пакет — паспорт и СНИЛС заемщика, а также документы созаемщика или поручителя, если таковые имеются.

Документы ПФР

Подписав договор с продавцом и кредитной организацией, можно обращаться в Пенсионный фонд — оттуда будут перечислены средства на первоначальный взнос. Что включает пакет документов для ПФ:

Документы, подтверждающие личность заемщика;
Документы из банка, включая кредитный договор;
Реквизиты для перечисления средств из маткапитала.

Выплаты в Пенсионном фонде формируются единожды за 6 месяцев, поэтому в местное отделение нужно обратиться заранее — хотя бы за полгода до оформления ипотеки.

Когда не стоит завышать сумму?

Само собой данная схема не законна, так как в сделке указывается ненастоящая сумма, поэтому обе стороны должны понимать все риски, на которые они идут. И только оценив всю ситуацию полностью, можно соглашаться на данную авантюру. В первую очередь, рискует покупатель, поэтому он должен рассмотреть эту ситуацию со следующих сторон:

если он не в состоянии в ближайшее время накопить необходимую сумму для первого взноса, настолько ли стабилен и высок его доход, чтобы смочь без проблем своевременно гасить ипотеку;
насколько сильно доверие к продавцу, что будет, если он захочет обмануть;
уверенны ли вы, что оценочная компания согласится на данное завышение.

Продавец наименее подвержен рискам в данном случае, однако некоторые обстоятельства также могут поставить сделку под угрозу. Основная опасность здесь заключается в неправильно составленных расписках, так как при получении аванса и расторжении сделки по своей инициативе, продавец должен будет вернуть аванс.

Вторым неприятным моментом может оказаться подоходный налог в размере 13 %, который придется заплатить в случае продажи квартиры ранее 5 лет с момента ее покупки. В некоторых случаях от уплаты налога владельцы освобождаются после 3 лет владения. Но в любом случае, необходимо учитывать разницу в цене покупки и дальнейшей продаже, если не прошло указанное количество лет.

Покупатель несет более высокие риски, поэтому прежде чем предлагать такую авантюру продавцу, стоит помнить, что данное правонарушение могут квалифицировать как мошенничество, и в этом случае придется отвечать перед законом. Также могут сложиться неприятности и с продавцом, который решит наживиться, воспользуется ситуацией и изменит условия купли-продажи в свою пользу.

Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.

Военная ипотека

Фундаментальную поддержку военнослужащим оказывает Министерство обороны, которое готовое взять на себя выплату всей ипотеки. Правда, совсем не платить по кредиту смогут лишь некоторые военные: для этого нужно соответствовать критериям министерства и пройти оформление в несколько этапов.

Так кто же из военнослужащих обязательно получат поддержку?

Офицеры и прапорщики, находящиеся на контрактной службе с 01.01.2005 года.

На добровольной основе на финпомощь смогут рассчитывать:

Офицера запаса, служившие с начала 2005 года;
Прапорщики и мичманы с выслугой от трех лет;
Матросы, солдаты и сержанты, второй раз проходящие контрактную службу после 01.01.2005 года;
Выпускники военные ВУЗов, отслужившие более трех лет;
Служащие и работники иных ведомств — ФСБ, ФСО, МВД и военизированных частей МЧС.

Лишиться господдержки можно по факту увольнения, полного закрытия долга либо смерти.

Процедура приобретения квартиры

Несмотря на все описанные проблемы и риски, иногда при помощи завышения стоимости действительно удаётся купить недвижимость в ипотеку. Главная причина этого – высокий разброс цен, из-за которого сложно однозначно сказать, есть ли завышение в том или ином случае, или нет.

Если покупатель всё-таки решается прибегнуть к этому трюку и завысить стоимость приобретаемого жилья при получении ипотеки, то схема действий будет следующей:

Подбирается квартира.
Достигается договорённость с продавцом, ведь он также понесёт риски из-за участия в завышении стоимости недвижимости. От него потребуется расписка в том, что ему была предоставлена сумма первого взноса. Предположим, что квартира стоит 3 миллиона рублей, при этом, чтобы внести первый взнос в 25% необходимо, чтобы банк считал квартиру стоящей 3,75 миллиона – тогда оформляется авансовый договор на 750 000 рублей, и продавец оформляет на эту сумму расписку, указывая, что она принята как аванс. Чтобы исключить возможность обмана со стороны покупателя и последующего требования денег по расписке, он также даёт расписку на ту же сумму, о том, что взял её в долг.
Дальше нужно договориться с представителями проводящей оценку компании о том, чтобы они оценили приобретаемую недвижимость в 3,75 миллиона рублей, то есть выше её реальной рыночной стоимости. Этот этап часто самый сложный, поскольку оценку проводят организации, с которыми банк сотрудничает, и не так просто договориться с ними.
После того как документы готовы, покупатель относит их в банк: с помощью расписки он подтверждает выплату нужной суммы, с помощью отчёта об оценке – что квартира стоит этих денег. Также потребуется договор купли-продажи, в котором указано, что приобретается недвижимость за 3,75 миллиона.
Если документы пройдут проверку, то банк одобрит кредит на оставшиеся 3 миллиона, которые, как считается, должны составить 75% стоимости квартиры, но на деле составляют её полную стоимость. Из документов понадобятся отчёт об оценке, авансовое соглашение, расписка продавца и проект договора.

Пошаговая инструкция оформления ипотеки без взноса

Сама процедура получения военной ипотеки довольно громоздкая. Средства на ее погашение хранятся на специальных именных счетах, поэтому сперва себя нужно включить в НИС — накопительно-ипотечную систему. Для этого:

За 3 года до планируемой покупки жилья служащий пишет рапорт командиру части, чтобы получить доступ к НИС на сайте «Росвоенипотеки»;
Приложив рапорту копию паспорта и контракта, служащий получает карточку участника программы и доступ к именному счету;
Написав еще один рапорт, служащий получает свидетельство участника — документ, который остается действительным в срок до 6 месяцев.

Получив со стороны министерства необходимые бумаги, военное лицо может обращаться в банк, а оттуда — снова в «Росвоенипотеку» с пакетом бумаг, который включает:

Заявление из НИС;
Копия договора на ипотеку;
Договор об открытии счета;
Отчет с оценкой стоимости жилья (выдает банк или независимая инстанция).

В следующие десять дней организация решает, одобрять ли кредит. Если итог положительный, заявитель приходит в банк и оформляет договор. Далее — снова в банк, чтобы квартира/дом окончательно перешла в собственность заемщика. Нужны такие документы:

Квитанция об оплате госпошлины;
Акт приема-передачи жилплощади;
Договор на покупку жилья в кредит;
Договор страхования (на случай неблагоприятных обстоятельств).

После заемщик переходит на финальный этап — в очередной раз передает в «Росвоенипотеку» бумаги:

Копию договора на покупку жилья в кредит;
Копию страхового договора;
Квитанцию об оплате страхового взноса;
Выписку из росреестра по факту предоставления паспорта заемщика, квитанции об оплате госпошлины и заявления.

Только после многоэтапного оформления «Росовоенипотека» переводит деньги на счет, предварительно открытый военнослужащим в банке.

Предложения банков

Военные ипотеки оформляют не все банки. Портал Bankiros.ru предлагает, не тратя время, ознакомиться с актуальным списком финучреждений, которые работают с военнослужащими. А ниже — несколько примеров подобных ипотечных программ:

Программа «Военная ипотека» от Россельхозбанка. Ставка 7,5% в год;
Программа «Военная ипотека» от Промсвязьбанка. Ставка 6,6% в год;
Программа «Семейная ипотека для военнослужащих» от Банка Дом.РФ. Ставка 4,7% в год.

Требования к заемщикам схожие: везде запрашивают свидетельство НИС и паспорт. Иногда нужен дополнительный документ — свидетельство о браке или СНИЛС.

Ипотека жилья

Ипотечным называют целевой долгосрочный кредит, выдаваемый для приобретения жилья, в рамках которого само приобретаемое жильё выступает обеспечением. Либо вместо него в качестве залога может использоваться другая недвижимость, которой владеет заёмщик.

Ипотека обеспечивает куда более низкие ставки, чем обычный кредит, но с другой стороны для её получения нужно удовлетворять строгим требованиям банков, в первую очередь иметь постоянную работу, дающую стабильный и достаточно высокий доход. Ещё одно важное требование – первый взнос, который обычно составляет 10-30% от цены приобретаемого жилья.

На рынке ипотеки доминируют те же банки, что являются лидерами в стране в области банковских услуг в целом, в первую очередь — это Сбербанк и ВТБ, а, кроме того, есть также и специализированные финансовые организации, ориентирующиеся в первую очередь на ипотеку. Некоторые из банков предоставляют ипотечные кредиты в рамках тех или иных правительственных программ с частичным государственным финансированием, что позволяет дополнительно снизить процентную ставку для потребителя.

Социальная ипотека

По схожему принципу с военной ипотекой работает господдержка на строительство/покупку жилья для бюджетников — учителей, врачей и ученых. Основное требование сводится к возрасту и стажу: заявителю не должно исполнится 35, а срок работы по специальности должен составлять минимум три года. Однако подпадание под эти критерии еще не гарантирует льготной ипотеки.

Дополнительное условие зависит от региона, но наиболее существенно — текущие жилищные условия, которые нуждаются в улучшении. Так, на бюджетника должно приходиться не больше 18 кв. метров жилплощади, чтобы он смог участвовать в госпрограмме.

Шаг 1: Документы для участия в программе

Старт оформительной процедуры — в региональной администрации, где заявитель становится на учет. Для этого требуются следующие документы:

Заявлении об участии в госпрограмме;
Важное — в городском (не поселковом или районном) архиве взять справки с прошлых мест регистрации как доказательство того, что заявитель всю жизнь проживает в данном городе;
Копия документа об образовании и трудовой книжки;
Характеристика с места официального трудоустройства;
Справка из БТИ о том, что у заявителя в собственности нет недвижимости (срок действия — не более двух месяцев);
Документ о регистрации или расторжении брака;
Свидетельство рождения детей, если им не исполнилось 14 лет;
Копии паспортов всех членов семьи, включая детей, достигших 14 лет;
Письменное согласие на обработку персональной информации.

Желающих получить льготную ипотеку гораздо больше, чем потенциальные возможности программы. Поэтому продвижение по очереди может занять годы.

Шаг 2: Открытие счета в банке

Если очередь все-таки дошла, в администрации выдают свидетельство об участии в социальной ипотеке. С ним будущий заемщик:

Идет в АИЖК — Агентство ипотечного жилищного кредитования;
Получает список банков-партнеров, которые выдают кредиты в рамках данной программы;
Выбрав один из банков, заключает договор на ипотеку и открывает именной счет.

Далее вся документация проходит через АИЖК аналогично Пенсионному фонду для молодых семей и «Росвоеипотеке» для военнослужащих.

Шаг 3: Получение ипотеки

На финальном этапе банк выдает ипотеку, получив от заявителя документы, подтверждающие личность, свидетельство АИЖК, договор на покупку жилья в кредит и договор страхования. Деньги, предоставляемые программой, можно использовать по-разному: потратить на первоначальный взнос, взять кредит под сниженный процент или приобрести государственное жилье по цене ниже рыночной.

Предложения банков

Коммерческие банки работают в рамках госпрограммы наравне с государственными финучреждениями. Рассмотрим примеры доступных в 2021 году ипотечных кредитов:

Программа «Новые метры без первоначального взноса» от Банка Россия. Ставка от 11,5% в год;
Программа «Готовое решение» от Кошелев-Банка. Ставка от 7% в год;
Программа «Молодая семья и материнский капитал» от Россельхозбанка. Ставка 7,7% в год.

Как видно из перечня, ставки для бюджетников достаточно демократичные и находятся в диапазоне 7-11%. При этом рыночная ставка выше — начинается в районе 12% годовых.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?

Любой объект недвижимости имеет 2 цены:

Кадастровую.
Рыночную.

Рыночная цена — настоящая, объективная стоимость квартиры. Она зависит от ремонта, расположения, инфраструктуры и т. д. На эту цифру также влияет общее состояние рынка недвижимости и конкурентоспособность жилья: первый этаж стоит дешевле, чем остальные, и прочие подобные «правила».

Кадастровая цена — сумма, которая используется для расчета налога на недвижимость. Она всегда ниже рыночной. Что выгодно владельцу — он платит налоги в меньшей сумме. Кадастровая стоимость зависит от региона, где находится жилье. В каждом регионе есть определенный коэффициент, который используется для расчета цены квадратного метра.

При получении кредита на приобретение квартиры, важно знать именно ее рыночную стоимость. Именно она подвергается завышению.

Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок

Некоторые заёмщики берут кредит на меньший срок, чтобы в итоге заплатить меньше процентов. Но при этом у них повышается обязательный ежемесячный платёж. Например, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годовых на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а ежемесячный платёж будет 30 872 ₽. А если сократить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато каждый месяц банку нужно будет отдавать не меньше 48 531 ₽.

Ещё одна ошибка — взять в кредит слишком дорогую квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, ежемесячный платёж будет слишком высоким для заёмщика.

Почему это ошибка

«Сумма платежей по всем кредитам в общей сложности должна составлять не больше 30–40% от дохода заёмщика. Остальные 60% идут на прочие траты семьи — обычно это комфортная для бюджета сумма», — говорит Екатерина Голубева. Например, если зарплата заёмщика — 50 тысяч ₽, то ежемесячный платёж по ипотеке (при условии, что у него нет других кредитов) должен быть 20 тысяч ₽ или меньше.

Ипотека — долгосрочный кредит, и надолго обременять себя чересчур высокими платежами недальновидно. Сложно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10–20 лет. Лучше взять ипотеку с невысоким ежемесячным платежом и вносить больше денег в счёт досрочного погашения, считает финансовый эксперт.

Чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа, можно увеличить срок кредита, внести больший первоначальный взнос или выбрать другую квартиру — например, меньше площадью или подальше от центра.

Не иметь подушки безопасности

Подушка безопасности — это деньги для «подстраховки», резервный фонд, который в идеале должен покрывать 3–6 месяцев ваших ежемесячных расходов (сюда же включаются и траты по ипотечному кредиту). Такая подушка должна быть в постоянном доступе — её нельзя держать в ценных бумагах, тратить или отдавать в долг. Лучшее место для резервного фонда — вклад или накопительный счёт.

Почему это ошибка

Если у человека нет подушки безопасности, то, лишившись дохода — например, из-за увольнения или болезни, — он не сможет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к существенной переплате и испорченной кредитной истории, объясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик долго не будет вносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.

Некоторые заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушки безопасности, могут взять дополнительный кредит или использовать кредитную карту. Это ловушка, которая дополнительно усугубляет ситуацию, говорит финконсультант.