Ипотека на коммерческую недвижимость: способы оформления, ограничения, ставки и условия

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц сопряжена с рядом сложностей в процессе оформления, поскольку такие предложения практикуются в банках не так давно. Несмотря на это, она не менее актуальна, чем обычный вариант – покупка на заемные средства жилого помещения. Претендовать на подобный вид кредита могут не только физлица, но и бизнесмены. Это реальный шанс для большинства начинающих предпринимателей реализовать свои планы и увеличить прибыль, поскольку коммерческая недвижимость во всем своем многообразии может стать выгодной инвестицией средств.

Как оформить коммерческую ипотеку на выгодных условиях

При ведении любой предпринимательской деятельности без помещений не обойтись – они нужны для размещения сотрудников, производственных мощностей, складских и торговых площадок. Но зачастую у начинающего индивидуального предпринимателя нет свободных средств для подобной покупки. Тогда можно взять ипотеку на коммерческую недвижимость. Она оформляется практически по той же схеме, что и остальные продукты кредитования бизнеса.

Получение кредитных средств дает возможность не изымать из оборота деньги, а пустить их на другие рабочие моменты. Несмотря на то что подобные предложения доступны как компаниям, так и физлицам, последним будет выгоднее брать коммерческую ипотеку. Она отличается более лояльными условиями и меньшей процентной ставкой. Также можно рассчитывать на льготу, если внести первоначальный взнос свыше 20% от заявленной суммы.

Процедура оформления бизнес-ипотеки состоит из нескольких этапов:

1. Заемщик подает онлайн-заявку на сайте кредитора.
2. Менеджер назначает встречу, знакомит со списком необходимых документов и отвечает на все вопросы.
3. Клиент совместно с сотрудником банка заполняет анкету на получение займа.
4. Соискатель собирает документы и подает в банк.
5. После проверки предоставленной документации и анализа финансово-хозяйственной деятельности клиента банк выносит решение о выдаче кредита или отказе.

На недвижимый объект, приобретаемый на заемные средства, не налагается обременение, пока к заемщику не перейдет право собственности от продавца.

Популярные способы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Процедура оформления кредита на нежилое помещение не настолько хорошо отлажена по сравнению с выдачей обычных жилых займов. Коммерческое кредитование подразумевает увеличение рисков для обеих сторон сделки (заемщика и финансового учреждения).

Чтобы максимально обезопасить себя, банки разработали несколько надежных схем кредитования:

1. Сначала заемщик заключает договор купли-продажи, затем – предварительное ипотечное соглашение с банком. После этого следует подписание основного договора ипотеки. Далее проходит регистрация сделки в Росреестре, в том числе и залогового объекта. После этого с продавцом окончательно рассчитываются.
2. Первым делом оформляют куплю-продажу, затем осуществляют регистрацию залога. После этого всю причитающуюся сумму отдают продавцу.
3. Сделка заключается до полного перехода права собственности на приобретаемое помещение для офиса, склада или иного объекта предпринимательской деятельности. Залогом здесь будет выступать другое ценное имущество, которым владеет соискатель: автомобиль, недвижимость, драгоценные бумаги, акции и прочее. Именно на него банк накладывает обременение.

Независимо от варианта оформления коммерческой ипотеки, банк проводит доскональную проверку компании, созаемщиков, поручителей и непосредственно недвижимого объекта.

Какую недвижимость для бизнеса граждане могут купить в кредит

На заемные средства по коммерческой ипотеке можно приобрести объекты для:

• торговли;
• производства;
• офиса;
• склада;
• размещения предприятий общественного питания, бытового обслуживания и др.

С позиции закона, не каждое помещение может считаться недвижимым имуществом, а только отвечающее определенным признакам:

• имеет прочную связь с землей;
• не может транспортироваться без вреда состоянию.

Например, так называемые гаражи-«ракушки» не входят в разряд недвижимости, если они не возведены из кирпича и у них отсутствует крепкий фундамент. Что касается земельного участка, то это недвижимое имущество. В случае покупки на нем любого стационарного сооружения земля тоже подлежит обременению со стороны банка (ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Пошаговая инструкция, как продать долю

Как правило, у владельцев общего имущества в собственности имеются доли, выраженные в виде дробей, определяющих размер каждой доли по отношению ко всему общему имуществу. В документах о праве собственности это выглядит следующим образом: например, 1/3 доли в общей долевой собственности или 69/100 долей в общей собственности на недвижимое имущество.

Выделение части, установление ее коммерческой стоимости

Продать часть недвижимости можно в том случае, если ее размер документально определен. Допускается продажа как выделенной в натуре доли, так и части помещения, чей размер определен в долевом соотношении. Если имущество находится в общей совместной собственности (т.е. размер долей сособственников не установлен), то перед продажей необходимо осуществить распределение долей между участниками общей собственности. Правила выдела предусмотрены ст.254 ГК РФ.

Затем необходимо определить рыночную стоимость имущества, подлежащего продаже. Это важный этап, поскольку стоимость недвижимости является одним из основных условий договора купли-продажи, также стоимость должна в обязательном порядке фигурировать в уведомлении, направляемом сособственникам, следовательно, изменение ее в будущем достаточно проблематично.

Устанавливая цену на продаваемую часть недвижимости, необходимо понимать, что круг потенциальных покупателей не слишком велик, поэтому при определении рыночной стоимости принято использовать различные понижающие коэффициенты. Итоговая стоимость доли будет зависеть от нескольких факторов:

• Размера продаваемой доли.
• Месторасположения объекта.
• Года постройки, технического состояния.
• Инфраструктуры.
• Количества сособственников.

Доля, имеющая натуральное выражение, как правило, стоит дороже, чем та, размер которой определен в дробном соотношении.

Профессиональные оценщики для определения стоимости доли в объекте недвижимости используют следующую формулу:

СКВ х Д/2 х К, где:

• СКВ – стоимость недвижимости на рынке;
• Д – размер доли в имуществе;
• К – понижающие коэффициенты.

Как оформить уведомление для других владельцев?

Соблюдение прав сособственников на общее имущество – одно из основных правил при осуществлении купли и продажи доли общей недвижимости. От грамотного составления уведомления во многом зависит дальнейшая судьба сделки.

Закон предполагает два возможных способа отчуждения части квартиры или дома в пользу третьих лиц:

• Если сособственники не выразили согласие на предложение приобрести имущество. В этом случае сделку можно проводить через 30 дней с момента получения ими уведомления.
• Если сособственники отказались от приобретения. В этом случае месячный срок выжидать не обязательно.

Отказ всех сособственников должен быть оформлен нотариально. Каждый отказ оформляется и оплачивается самостоятельно, что существенно увеличивает затраты на проведение сделки, особенно если сособственников много.

В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, должны быть указаны все существенные условия, на которых производится отчуждение доли в объекте. К таким условиям относятся в обязательном порядке:

1. Цена.
2. Сведения, характеризующие объект недвижимости.
3. Размер доли.
4. Другие сведения, имеющие значение для конкретного реализуемого имущества.

Важным моментом является способ направления уведомления. Простое направление письма совладельцу (даже заказного) не принимается нотариусами в качестве доказательства надлежащего уведомления.

Чтобы подтвердить выполнение обязанности по предложению доли остальным участникам общей собственности, можно отправить им телеграмму, в которой нужно указать все обязательные для уведомления моменты. В данном случае важным является то, что телеграмма должна быть вручена непосредственно тому лицу, которому она адресована. Если телеграмму получат лица, совместно проживающие с адресатом, то направление уведомления нужно будет повторить.

Вторым способом направления уведомления, является направление заказного письма самим нотариусом. В этом случае текст письма составляется нотариусом и даже если адресат откажется от его получения, он будет считаться уведомленным надлежащим образом. Надо отметить, что этот путь наиболее удобен для всех.

После направления уведомления условия сделки менять нельзя, т.е. доля должна быть продана на тех условиях, которые указаны в уведомлении. Исключением является лишь увеличение стоимости.

Как найти покупателя?

Самым распространенным (и самым быстрым и выгодным) вариантом продажи доли недвижимого имущества является ее отчуждение одному из совладельцев.

Если же среди остальных участников не нашлось желающих приобрести отчуждаемую часть, можно заняться поиском потенциального покупателя, обратившись в специальное агентство (или к частному риелтору) или разместив самостоятельно объявление на порталах, специализирующихся на сделках с недвижимым имуществом. Если стоимость на долю является адекватной, то она обязательно найдет своего покупателя.

Подготовка документов

Чтобы сделка состоялась, необходимо подготовить пакет документов, характеризующих недвижимость и стороны сделки. К ним относятся:

• документ, подтверждающий право собственности;
• технический паспорт на объект недвижимости;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги или иной документ, подтверждающий регистрацию лиц в объекте недвижимости;
• документы, подтверждающие направление сособственникам предложения о покупке и доказательства его получения, либо их нотариальный отказ от приобретения;
• документы, удостоверяющие личность всех сторон сделки;
• согласие супругов на совершение сделки (при наличии заключенного брака).

Заключение ДКП и удостоверение у нотариуса

Оформление договора купли-продажи доли практически аналогично обычному договору купли-продажи недвижимости, правила заключения которого предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Дополнительно к общим положениям при отчуждении доли указываются следующие моменты:

1. Сведения о соблюдении права преимущественной покупки.
2. Сведения об объекте недвижимости, в котором находится доля.
3. Сведения о лицах, имеющих право собственности и право пользования объектом недвижимости.

Сделки, связанные с отчуждением доли в общем имуществе, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение этого правила приведет к недействительности договора купли-продажи.

Регистрация перехода прав

Процесс регистрации права собственности на часть в праве на недвижимости не отличается от регистрации права на объект в целом. Порядок регистрации предусмотрен ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществляется органами Федеральной регистрационной службы России.

Документы можно сдать в МФЦ и там же получить документ, подтверждающий переход прав. Если все документы в порядке, то проблем и сложностей с государственной регистрацией не возникнет.

Получение оплаты

Купля-продажа недвижимости является возмездной сделкой, порядок и условия ее оплаты определяются в договоре по соглашению сторон. Оплата может быть осуществлена как в наличной, так и в безналичной форме.

Какой тип заемщиков может получить ипотеку на нежилую недвижимость

Подать заявку могут:

• ИП;
• владельцы малого и большого бизнеса;
• ведущие менеджеры компаний;
• крупные акционеры.

Могут ли взять ипотеку на нежилое помещение физлица

Ипотека коммерческой недвижимости доступна физическим лицам при условии их регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Также получить такой займ могут управляющие или собственники определенного бизнеса, акционеры, учредители. Кроме того, заемщик должен быть российским гражданином в возрасте от 21 года до 65 лет.

Банк обращает внимание на кредитную историю предпринимателя. Важно, чтобы фирма имела незапятнанную репутацию, вовремя платила налоги и правильно вела бухучет. Иначе шанс получить одобрение по заявке значительно уменьшается.

Особенности нежилого помещения

Физическим лицам при оформлении займа на приобретение объекта из нежилого фонда придется столкнуться с некоторыми особенностями, касающимися приобретаемого объекта:

• недвижимость, купленная на ипотечные средства, станет залоговым имуществом;
• в апартаментах нельзя прописаться;
• платежи за коммунальные услуги в нежилых помещениях в разы выше, поэтому у физлица могут возникнуть финансовые трудности;
• нельзя воспользоваться маткапиталом или другими субсидиями от государства для погашения долга по кредиту;
• по этому кредитному предложению налоговый вычет отсутствует.

Мнение эксперта
Ирина Богданова

Эксперт в области ипотечного кредитования.

Получить займ под строительство нежилой недвижимости невозможно без большого первоначального взноса, поскольку велик риск заморозки или прекращения строительства.

Кредит на покупку гаража

У индивидуальных предпринимателей в статусе физического лица имеется возможность оформить ипотеку на гараж. Заемные средства можно направить на покупку готового гаража или его строительство. Примером является предложение от Сбербанка, которое распространяется также на приобретение машино-места.

Поскольку подобная ипотека предоставляется не во всех финансово-кредитных учреждениях, альтернативой может стать стандартный потребительский займ.

Так, Сбербанк предлагает такой продукт на следующих условиях:

• лимит – до 5 млн руб.;
• процентная ставка – от 9,9%;
• рассрочка – до 5 лет.

Подробности можно узнать непосредственно на сайте .

Гараж не является недвижимостью при отсутствии крепкого фундамента.

Недвижимость с земельным участком

Земельный участок, на котором расположено купленное по ипотеке строение, автоматически становится залогом (ст. 69 102 ФЗ «Об ипотеке»). Исключением будет земля, находящаяся в муниципальной или государственной собственности. Также банк не может наложить обременение на участки, имеющие площадь меньше установленной в конкретном регионе (например, минимум составляет 2 сотки) и принадлежащие по праву постоянного пользования.

Мнение эксперта

Ирина Богданова

Эксперт в области ипотечного кредитования.

Если земельный надел, которым соискатель владеет на праве аренды, становится залогом у банка, то и при наложении на него взыскания кредитор не вправе им распоряжаться как собственник. Он сможет выступать исключительно арендатором.

Другая недвижимость исключительно коммерческого назначения

Физлицам сложнее купить коммерческую недвижимость по ипотеке, чем юридическим клиентам. Последним банк предлагает приобрести складское, офисное или торговое помещение под завышенную ставку, что невыгодно физлицам. Поэтому такие займы выдают исключительно гражданам, ведущим предпринимательскую деятельность. Тогда берут в расчет прибыль компании и перспективность развития бизнеса. Заемщик должен предоставить на рассмотрение, помимо стандартного пакета документов, финансовую отчетность фирмы.

Обычно подобные кредитные предложения подразумевают ужесточенные условия для клиента.

Условия и требования к заемщикам

Взять коммерческую недвижимость в кредит можно на следующих стандартных условиях:

• максимально выдаваемая сумма – до 200 млн руб. (зависит от банка);
• период рассрочки – от 5 до 15 лет;
• годовой процент – от 11,5%;
• первый взнос – в пределах 20-30% от стоимости недвижимости;
• банк выдает займ под залог приобретаемого объекта или любого другого ликвидного имущества, имеющегося в собственности заемщика (обременение можно снять только после полного погашения долга).

Ставка на ипотеку для ИП будет ниже (около 10%), если брать кредит в иностранной валюте.

Из-за высокой стоимости объектов из нежилого фонда, приобретаемых для ведения коммерческой деятельности, маловероятна возможность оформления ипотеки без первого взноса. Банк может пойти на уступки, если залог будет значительно дороже покупаемой недвижимости.

Требования к заемщикам практически идентичны у всех банков:

• регистрация организационно-правового статуса (ИП, ООО и другие);
• расположение фирмы и прописка заемщика должны быть в том же регионе, где находится банк-кредитор;
• российское гражданство;
• ограничение возраста – от 21 до 65 лет;
• наличие рабочего телефона (им может быть действующий номер мобильного).

Требования банка к покупаемой недвижимости

В зависимости от банка требования к заемщикам по ипотечному кредиту на покупку коммерческой недвижимости для юридических и физических лиц могут отличаться, но незначительно.

Но можно выделить общие пункты:

• объект должен располагаться в пределах РФ — том же регионе, что и банк (не более чем в 100 км от отделения);
• недопустимы какие-либо ограничения доступа к залогу (например, режимный объект);
• обязательно наличие всей документации, необходимой для оценки помещения;
• отсутствие обременения, арестов;
• здание не должно находиться в государственной собственности.

Выбранное строение должно иметь статус капитальной постройки. При оформлении коммерческой ипотеки объект подлежит обязательному страхованию.

Банк откажет в выдаче кредита, если предлагаемое здание пребывает в аварийном состоянии и подлежит сносу, не имеет зарегистрированного адреса и его внутренняя планировка отличается от той, что указана в техпаспорте.

Необходимые документы для оформления договора

Для получения коммерческой ипотеки надо предоставить следующие документы:

• паспорта всех участников сделки;
• заявление;
• анкету;
• документы, в которых указан вид деятельности соискателя;
• справку о доходах (налоговая декларация 3-НДФЛ);
• свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ и постановке на учет в налоговой;
• устав компании;
• лицензию (если она требуется в силу специфики деятельности);
• протокол общего собрания, подтверждающий назначение заемщика на руководящую должность;
• приказ о назначении главного бухгалтера;
• финансовую отчетность;
• документацию на приобретаемую недвижимость.

Срок и порядок регистрации приобретенного объекта

Завершающим этапом в процессе оформления коммерческого займа является регистрация в Росреестре. Эта процедура занимает не больше 15 рабочих дней.

Предварительно потребуется уплатить государственную пошлину в размере 1000 руб. – ИП, 4000 руб. – юридическому лицу.

Как быть, если один из сособственников против?

На отчуждение имущества, находящегося в собственности, не может повлиять мнение третьего лица, даже если оно является владельцем части этого же объекта. Иными словами, если собственник решил продать долю в общем имуществе, то мнение остальных совладельцев значение не имеет, важно лишь соблюсти их право на преимущественную покупку.

Единственным исключением может являться продажа доли в совместной собственности (там, где доли не определены). В этом случае сделка должна быть совершена с согласия всех участников собственности. Если же компромисс не достигнут, долю следует выделить и продолжать ее отчуждение по вышеописанным правилам.

Когда преимущественное право не работает?

Извещать сособственников о продаже не требуется в случаях:

• Если доля в помещении реализуется на торгах (например, вследствие обращения на нее взыскания в рамках исполнительного производства).
• Если доли в недвижимости отчуждаются всеми собственниками одновременно.
• Если доля продается одному из совладельцев.

Альтернативы сделке

Предварительного извещения требуют возмездные договоры, т.е. требующие оплаты. Способов, позволяющих избежать длительного предварительного оформления продажи доли, несколько:

• Долю можно подарить. Однако при возникновении у нотариуса сомнений в действительности сделки, он может оказать в ее удостоверении.
• Передача в качестве отступного.
• Можно заключить договор займа с обеспечением в виде залога доли, затем передав ее в собственность кредитора в качестве оплаты по договору займа.

Список банков, которые выдают коммерческую ипотеку

Перечень наиболее популярных банков, выдающих кредит для бизнеса:

Обычно банки не дают ипотеку на коммерческую недвижимость без первоначального взноса. Но это не значит, что нельзя договориться в индивидуальном порядке. Вероятность одобрения повысится, если предложить залог, стоимость которого больше, чем запрашиваемая сумма.

Также положительно повлияет на решение привлечение благонадежного поручителя, особенно когда в этом качестве выступает государство (по спецпрограмме). Если банк пойдет на такой риск, нужно будет давать первоначальный взнос, превышающий 40% от суммы займа.

Чтобы выбрать наиболее выгодное для себя предложение, стоит воспользоваться онлайн-калькулятором.

Нюансы продажи одновременно всеми собственниками

Ситуация, в которой доли продаются всеми собственниками одновременно, является идеальной и для продавцов, и для покупателя.

Продавцы в этом случае получают возможность реализовать квартиру или дом по наиболее привлекательной цене, избегая обязательности уведомления друг друга о преимущественном праве выкупа. Покупатель же приобретает объект целиком и регистрирует право собственности на единый объект. Правда, такая сделка все равно требует нотариального удостоверения.

Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц и бизнеса

Плюсы коммерческой ипотеки для физических лиц:

• есть возможность продвигать свой бизнес за счет расширения площади;
• кредитор предоставляет отсрочку по выплате первого взноса сроком от 6 месяцев до года, что позволяет предпринимателю увеличить производственные обороты и начать получать доход от приобретенного имущества;
• сразу наличными бизнесмен получает солидную сумму.

К минусам можно отнести:

• высокие ставки по кредиту;
• большой перечень необходимых документов;
• необходимость вносить первый взнос в размере не менее 30%, иначе проценты будут еще выше;
• более жесткие требования к соискателю, чем при обычной жилищной ипотеке;
• небольшой срок кредитования – до 15 лет.

При выборе ипотечной программы на покупку нежилой недвижимости надо сначала рассчитать выгоду от кредитования. Вывод делают на основании сравнения следующих показателей:

• процентной ставки;
• периода погашения;
• размера ежемесячного взноса.

Если платежи по ссуде меньше арендной платы, то проще купить нежилой объект.

Образец заключаемого с банком договора

Пункты ипотечного соглашения могут разниться в зависимости от условий выдачи кредита. Однако стандартно в документе должна присутствовать следующая информация:

• данные о соискателе;
• полное наименование банка-кредитора;
• условия предоставления заемных средств;
• права и обязанности участников сделки;
• способ погашения ссуды (также оговаривается вариант досрочного внесения всей суммы).

С полноценным образцом ипотечного договора можно ознакомиться по ссылке:

Возможные трудности при оформлении и регистрации

На сегодняшний день банки не слишком охотно идут на оформление кредитов для покупки нежилых помещений. Это связано с рискованностью сделки, из-за чего к соискателям выдвигаются более жесткие требования. Невыполнение хоть одного пункта из стандартного перечня ведет к отказу.

Причины, по которым банк может отклонить заявку:

• предоставлена недостоверная информация;
• заемщик и так сильно финансово перегружен другими не закрытыми кредитами;
• имеются просрочки по прошлым займам;
• нет возможности сделать первоначальный взнос;
• прибыль организации сезонная;
• «молодость» бизнеса.

Мнение эксперта

Ирина Богданова

Эксперт в области ипотечного кредитования.

Откажут в кредите лицам, чье предпринимательство связано с изготовлением алкогольной и табачной продукции, а также товаров, при производстве которых наносится ущерб экологии.

На решение банка может повлиять и выбранный для покупки объект. Например, начинающий коммерсант хочет взять займ на приобретение помещения для открытия магазина. Строение расположено на окраине населенного пункта, далеко от транспортных путей и других точек торговли. Кредитор откажет такому заемщику, поскольку дело изначально не перспективное и не гарантирует в дальнейшем стабильные выплаты по ссуде.

Подводные камни и узкие места

Если процедура купли-продажи доли проведена в соответствии с законом, то в дальнейшем проблем у сторон сделки не возникнет.

• Внимательно нужно отнестись к вопросу уведомления сособственников, поскольку нарушение это правила влечет возможность требования недовольным сособственником перевода на него прав покупателя (для этого установлен трехмесячный срок).
• Особенно осторожным надо быть с отчуждением недвижимости, приобретенной в браке. Иногда возникают ситуации, когда доля в помещении продается одним из супругов после расторжения брака. В этом случае бывший супруг, если он был не в курсе совершенной сделки, вправе потребовать признания ее недействительности.
  Чтобы обезопасить себя от такого поворота событий, необходимо сопоставлять периоды нахождения продавца в браке со временем приобретения права собственности на недвижимость.
• Также пристального внимания требует купля-продажа с участием несовершеннолетних детей. К таким сделкам необходимо привлекать органы опеки и попечительства.

Таким образом, если следовать букве закона, тщательно готовиться к сделке и соблюдать все нюансы ее совершения, то продажа доли в объекте недвижимости или же ее приобретение обязательно окажется успешным.