В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов

В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов

Муниципалитету стало проще избежать ошибок при предоставлении земли в аренду или собственность без торгов. Теперь вы можете принимать решения с учетом последних выводов Верховного суда. Он обобщил судебную практику по делам, связанным с предоставлением участков для осуществления сельскохозяйственного производства, в Обзоре от 23.12.2020. На этот документ можно опираться и в случае, если возникнет судебное разбирательство по иску арендатора или прокурора. Нижестоящие инстанции будут ориентироваться на выводы Верховного суда. В статье — ответы на вопросы, которые часто возникают у муниципалитетов при предоставлении земельных участков в аренду или собственность.

Кому можно предоставлять земельные участки без торгов

Муниципалитет может предоставить свой земельный участок другому лицу в собственность или в аренду по итогам торгов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК). Но есть случаи, когда администрация вправе не проводить торги. Это возможно, в частности, если вы предоставляете участок для ведения сельского хозяйства или осуществления связанного с ним производства (см. таблицу ниже).

Случаи, когда можно предоставить участок в аренду или продать его без торгов

Можно ли предоставить участок без торгов, если на него есть несколько претендентов

Если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то орган МСУ должен провести торги и предоставить землю победителю. Верховный суд признал такой подход правильным (п. 1 Обзора).

ПРИМЕР 1.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без торгов. Он ссылался на положения части 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но местные власти ответили отказом, так как на участок были и другие претенденты. Глава хозяйства обратился в суд. Он потребовал признать незаконным решение органа МСУ и обязать муниципалитет заключить договор с КФХ.

Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав заявителя. Последний имеет право заключить с органом МСУ договор аренды без торгов как сельскохозяйственный производитель, участник отраслевой программы господдержки (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК, п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).

Вышестоящие суды с такой позицией не согласились. Верховный суд их поддержал. В орган МСУ, уполномоченный на распоряжение участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений от потенциальных арендаторов. В этой ситуации орган МСУ обязан провести торги (определение Верховного суда от 03.02.2020 № 302-ЭС19-27335).

В каком случае можно продлить договор аренды без торгов

Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у сельхозпроизводителя и он желает продлить договор на новый срок (подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК). В таком случае орган МСУ вправе не публиковать извещение о предоставлении участка для ведения сельского хозяйства и сельхозпроизводства (п. 2 Обзора).

На заметку: Продлить аренду на новый срок можно независимо от категории земель

ПРИМЕР 2.

Администрация муниципального образования и глава КФХ заключили договор аренды земельного участка без торгов. Позже стороны подписали дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора на пять лет. Но прокурор счел, что участок надо было предоставить по итогам торгов. Он обратился в суд с иском о признании соглашения недействительным.

Суды первой и апелляционной инстанций, а также суд округа исковые требования удовлетворили (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу № А19-17524/2017). Зато Верховный суд поддержал главу КФХ. Он указал, что новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, можно заключить без торгов, если выполняются три условия.

1. Муниципалитет предоставил арендатору землю для ведения сельскохозяйственного производства.

2. Нет информации о том, что орган государственного земельного надзора выявил нарушения при использовании арендуемого участка. Либо арендатор допустил нарушения, но устранил их.

3. Арендатор подал в орган МСУ заявление о заключении нового договора аренды земельного участка раньше, чем истек срок действия старого договора.

Глава КФХ 10 лет использовал спорный участок по договорам аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности и нарушений не допускал. Заявление о заключении договора аренды направил вовремя. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Можно ли без торгов продлить договор аренды на неопределенный срок

Земельный кодекс содержит правило для арендаторов, которые без торгов получили участки для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года. Если такой арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражает против этого, то договор после истечения его срока продлевается на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора аренды без торгов (п. 3 Обзора).

Документ: Определение от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907

ПРИМЕР 3.

Компания взяла землю в аренду на пять лет. Использовала участки в сельскохозяйственном производстве. Когда срок договора истек, компания продолжила использовать эти участки. Ее руководство полагало, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Со стороны арендодателя возражений не было. В период действия договора компания обратилась в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК.

Комитет компании отказал. Тогда она обратилась в суд с иском о признании отказа незаконным.

Верховный суд указал, что Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не исключали возможность возобновления на неопределенный срок договора, при заключении которого можно было не проводить торги. Договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если его заключили до вступления в силу закона, который сделал торги обязательными (ст. 422 ГК, п. 1 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Положения кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды муниципального земельного участка, правомерно заключенному без торгов. Верховный суд удовлетворил иск.

В какой момент у арендатора возникает право выкупить участок

Арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, но не сразу. Он должен использовать эту землю как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 ЗК). Отсчитывайте этот срок не только по последнему договору аренды. Учитывайте еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с данным арендатором (п. 4 Обзора).

ПРИМЕР 4.

Глава КФХ попросил администрацию продать арендованный им земельный участок без торгов. Чиновники отказали предпринимателю: трехлетний срок с момента заключения последнего договора аренды еще не истек. Глава КФХ обратился в суд.

Суд указал, что администрация и глава КФХ последовательно заключали договоры аренды земельного участка для ведения сельхозпроизводства. Хозяйство использовало землю в общей сложности более трех лет. Поэтому отказ администрации незаконен.

3 года — минимальный срок использования арендованной земли. Только когда он истечет, у арендатора возникнет право выкупить участок

Срок аренды неважен для выкупа земли, если арендатор переоформил право постоянного (бессрочного) пользования участком сельскохозяйственного назначения на право аренды. В этом случае сельхозпроизводитель вправе приобрести участок в собственность независимо от срока его использования по договору аренды (п. 7 Обзора).

ПРИМЕР 5.

У арендатора было право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. Он переоформил это право, заключив договор аренды на 49 лет. Сразу после этого арендатор попытался выкупить землю. Чиновники, а затем суды первой и апелляционной инстанций отказали сельхозпроизводителю. Они указали, что он использует участок менее трех лет с момента заключения договора аренды подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).

Верховный суд исправил эту ошибку. Арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования участком из земель сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания или сооружения, на право аренды, вправе приобрести эту землю в собственность. Ограничения по сроку владения таким участком по договору аренды для реализации права на выкуп не предусмотрены.

Участок какой площади вправе выкупить сельхозпроизводитель

Орган местного самоуправления определяет площадь выкупаемого участка из земель сельскохозяйственного назначения с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков. Эта площадь не ограничена только площадью участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта недвижимости (п. 6 Обзора).

ПРИМЕР 6.

Компания захотела выкупить без торгов весь арендуемый участок сельскохозяйственной земли. Но местные власти отказали. Они считали, что достаточно предоставить арендатору в собственность землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней склада. Компания обратилась в суд с заявлением о признании отказа органа МСУ незаконным. Суды удовлетворили заявление истца. Законодательство не содержит ограничений по площади выкупаемого земельного участка.

Можно ли выставлять на торги земельные доли

Орган местного самоуправления может выставить на торги только земельный участок, который сформирован из невостребованных земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Сами земельные доли на торги не выставляйте (п. 10 Обзора).

ПРИМЕР 7.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия местной администрации, которая не проводила торги по продаже земельной доли. Истец указал, что он наряду с другой компанией использует земельный участок, находящийся в долевой собственности. Поскольку имеется несколько заинтересованных лиц, которые вправе претендовать на приобретение земельной доли у муниципалитета, то местные власти должны выставить эту долю на торги.

Суды отказали истцу. На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли.

Можно ли продать сельхозпроизводителю участок в составе земель населенных пунктов

Если участок включили в состав земель населенного пункта, то арендатор не может выкупить его для целей сельскохозяйственного производства. Выкуп становится невозможным с момента, когда изменился вид разрешенного использования участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (п. 8 Обзора).

На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли

ПРИМЕР 8.

Компания более трех лет была арендатором участка, предназначенного для сельхозпроизводства. Она обратилась в департамент администрации с заявлением о выкупе этой земли без торгов. Департамент в выкупе отказал. В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки участок был отнесен к зоне общественно-деловой застройки. Его использование в сельскохозяйственных целях не предполагается. Компания обратилась в суд, потребовала признать отказ незаконным и обязать департамент заключить договор купли-продажи участка.+

Суды отказали в иске. Само по себе включение участка в состав населенного пункта не является ограничением для его выкупа арендатором. Однако выкупить эту землю для сельскохозяйственного производства невозможно. Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать целям его использования, указанным в заявлении арендатора. В противном случае муниципалитет вправе ответить отказом (п. 14 ст. 39.16 ЗК).

Земельный аукцион — что это? Раскрываем понятие

Если не углубляться в сложные понятия, то это один из способов оформления прав на землю. Правила его организации и проведения прописаны в статьях 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Сама по себе процедура торгов простая. У нее есть правила, которые четко регламентированы законом. Например, существует всего несколько оснований, чтобы признать претендента не допущенным к торгам.

Проведение земельного аукциона по смыслу правовых норм, регламентирующих порядок его организации, не допускает двусмысленных толкований. Это означает: если участник был не допущен неправомерно, то такое решение органа власти можно оспорить. Если участник знает свои права и элементарные правила, то он может без труда отстоять собственные интересы в любой инстанции, даже не имея диплома профессионального юриста.

Уклонение и меры ответственности

Аукционы по продаже земельных наделов (или по передаче их в аренду) проводятся в присутствии комиссии и участников. Мероприятие является открытым, предложения о цене подаются добровольно. Однако нередко граждане, которые выиграли торги, не хотят подписывать договор либо считают, что до момента согласования документа сторонами в него можно вносить коррективы. Само собой разумеется, наиболее часто таким образом пытаются изменить (или вовсе убрать) пункты об ответственности победителя, к примеру, за невнесение аренды.

Выше рассматривалось, что проект договора прилагается к извещению, поэтому корректировать его нельзя. Тот, кто выиграл процедуру, обязан подписать договор. Закон требует от государственного органа в течение десяти дней предоставить три проекта контракта победителю. Если последний ставить свою подпись отказывается, то, вне зависимости от мотивов, он считается уклонившимся от заключения договорных отношений.

Что происходит при уклонении? Организатор торгов составляет протокол установленной формы. Задаток, который ранее вносил победитель, им утрачивается, а сведения об уклонении передаются в Территориальное УФАС.

Антимонопольная служба принимает решение, включать ли такого гражданина (ИП или организацию) в реестр недобросовестных участников. Надо отметить, что претендент должен доказать, что у него были веские основания отказаться от своей подписи. Это могут быть семейные обстоятельства, например, возникновение необходимости оплатить дорогостоящее лечение. Такой факт должен быть документально подтвержден, иначе ФАС может не внять доводам.

Если решение о включении в реестр положительное, то сведения об участнике попадают в этот перечень на двухлетний срок, после чего запись аннулируется. В течение двух лет такое лицо не может принимать участие в земельных торгах.

Что происходит с задатком

Внесенный выигравшим процедуру участником задаток уходит в счет оплаты по договору. Задатки тех, кто торговался, но проиграл, должны быть возвращены. Это правило работает даже тогда, когда участник был допущен, но на процедуру не явился. Удержать его задаток у органов власти нет оснований.

Кроме того, если претендент принял решение отозвать свою заявку и сделал это письменно до окончания срока приема документов, то он получает свои залоговые средства назад. Если же прием закрыт и до торгов остался один день, то отзывать заявку не имеет смысла: задаток будет утрачен. В таком случае лучше принять участие в процедуре или вовсе не являться на нее.

Правила аукциона

Аукционы по продаже земельных участков проводятся в день и час, указанные в извещении. Если участников два или больше, то аукционист называет начальную цену торгов, а затем повышает ее последовательно. Участники выражают свое мнение о цене с помощью пронумерованных карточек, которые выдаются им перед началом мероприятия. Побеждает тот, кто предложил цену выше, чем другие участники.

Допуск претендентов

Законных оснований для отказа претенденту всего два:

• не внесен задаток;
• представлены не все документы либо недостоверные данные о претенденте.

Граждане должны предоставить паспорт, а для фирм требуется только заполненная заявка и платежка о задатке. Если заявку подписывает и приносит директор либо иной сотрудник, который по документам фирмы может действовать в ее интересах без доверенности, то других бумаг не потребуется. Если интересы фирмы представляет ее работник, то нужна доверенность, выданная директором. Сведения о компании орган власти может получить через сайт ФНС.

То же самое касается физических лиц, которые представляют чужие интересы по доверенности. В нотариальном документе должны быть прописаны именно те полномочия, которые нужны на торгах.