14.09.2018
Арина Захаренкова
Юрисконсульт IPT Group
В последнее время многие землепользователи сталкиваются с проблемой смещения координат характерных точек границ принадлежащих им земельных участков. Некоторые обнаруживают, что их объекты недвижимости находятся на соседних земельных участках, а то и на другой улице. Погрешности могут достигать сотни метров.
Нужна консультация по теме?
Получить консультацию
Например, в Ростовской области из-за смещения координат в якобы «свободной» зоне был образован новый земельный участок, который на местности оказался включен в границы ранее образованного земельного участка. Спор между владельцами рассматривается судом уже почти три года, обе стороны несут крупные финансовые потери. Другой пример: в Ленинградской области в результате неправильного определения координат участок площадью 11 000 кв. м выбыл из земель неразграниченной государственной собственности, и орган местного самоуправления утратил право им распоряжаться. В результате граждане, которые могли бы получить в пользование причитающиеся им гектары, не могут воспользоваться своим правом.
Данная проблема создает поводы для острых конфликтов и длительных разбирательств между землепользователями, возникают риски захвата земли и различных мошеннических схем по ее изъятию у собственников.
Пересчет координат
Специалисты отмечают, что зачастую такая ситуация вызвана переводом описания местоположения земельного участка из старой системы координат в современную единую систему координат. На проблемы, связанные с наличием различных систем координат (включая условные), а также с пересчетом координат характерных точек границ кадастрового деления и сведений государственного кадастра недвижимости, в том числе с отсутствием необходимых параметров (ключей) перехода, обращалось внимание в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 апреля 2016 г. N 19-исх/05229-ем/16, в связи с чем кадастровым инженерам и органам Росреестра даны соответствующие рекомендации по их выявлению и устранению.
В правовом поле данная ситуация именуется кадастровой (реестровой) ошибкой, понятие и способ разрешения которой содержится в статье 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Согласно части 3 указанной статьи реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. При этом особо отмечается, что исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Если исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, такое исправление производится только по решению суда (часть 4 статьи 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Таким образом, землепользователь может сам инициировать исправление кадастровой ошибки и предоставить в органы регистрации межевой план с уточненными координатами земельного участка.
Как устранить ошибку
Обращению об устранении ошибки должна предшествовать большая работа по исследованию реальных и номинальных границ смежных земельных участков с привлечением грамотных юристов и кадастровых инженеров, которые помогли бы найти оптимальный и наименее затратный алгоритм решения проблемы. Так, смещение в системе координат границ одного земельного участка может повлечь его наложение на границы смежного, в результате чего координаты последнего также придется уточнять, и так далее. То есть, инициатива одного землепользователя нередко затрагивает интересы всех соседей и проблемы нарастают, как снежный ком.
Так, в результате пересчета координат в Новосибирской области земельный участок гражданина оказался размещенным в границах разных муниципальных образований, что является недопустимым в соответствии с пунктом 2 статьи 83 Земельного кодекса. Данная проблема создавала препятствия органу местного самоуправления в осуществлении полномочий по установлению границ населенного пункта. Для выхода из ситуации необходимо было получить согласие собственника на исправление реестровой ошибки, а в дальнейшем осуществить раздел принадлежащего ему земельного участка на два новых с размещением их границ на территории разных муниципальных образований, против чего собственник возражал. Добиться раздела получилось только на основании решения суда.
Очевидно, что работа по внесению изменений в сведения о координатах нескольких смежных земельных участках является длительной и затратной: дополнительно к уже проведенным заявителем кадастровым работам может потребоваться судебная землеустроительная экспертиза, помощь юристов, оплата госпошлин и так далее. Возникает вопрос, на кого возлагаются данные расходы?
Основные варианты нахождения
Современным земельным законодательством в порядке приоритетности определены следующие варианты нахождения ГЗУ:
- На основании данных, обозначенных в документе о праве собственности на надел.
- По информации, обозначенной в документах, характеризующих местоположение ГЗУ при его формировании.
- По утвержденному проекту межевания ЗУ.
- По фактическому землепользованию, существовавшим 15 и больше лет по факту.
Как смотреть по кадастровой карте?
ПКК — самый популярный бесплатный онлайн-сервис портала Росреестра. На него можно перейти с вкладки Росреестра «Сервисы». Для того чтобы посмотреть границы по ПКК можно использовать кадастровый номер и ввести его в поисковую строку, после этого на экране монитора в левом углу откроется общая информация о земельном участке:
- тип;
- статус;
- адрес регистрации;
- вид собственности;
- стоимость по кадастровой оценке;
- площадь;
- данные специалиста, проводившего межевание;
- время внесения учетных данных ГКН.
Если на экране портала высветится информация «Без координат границ» либо площадь надела будет обозначена как декларированная, в этом случае собственнику потребуется выполнять межевание для уточнения координат участка.
Подробнее о том, как посмотреть границы участка по кадастровой карте — в другой статье.
Как узнать по адресу?
Вторым вариантом установления границ через ПКК является использования его фактического адреса.
Для этого в поисковую строку ПКК вводят адрес объекта, например, Московская область, при наборе первых букв, в строке появляется полное название области и требуется ее подтвердить, аналогично набирается район, например, Красногорский. Дальше на экране высветятся границы участка и полная информация на участок с КН: 50:11:0010417:534, координатами: 5.813839, 37.359779 и площадью участка 4 162 кв.м.
Дополнительное описание определения границ ЗУ по адресу можно найти в этом материале.
Кто платит?
М. С. Толстых указывает, что в качестве ответчика по иску об исправлении кадастровой ошибки в виде пересечения (наложения) границ участков следует привлекать правообладателя ранее сформированного земельного участка, с границами которого выявлено пересечение, а орган кадастрового учета привлекается к рассмотрению дела в качестве третьего лица. Кадастровая палата не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку не отвечает за достоверность сведений, в том числе о координатах поворотных точек земельного участка, представляемых для осуществления кадастрового учета. Данная позиция поддерживается и судебной практикой.
Хотя в качестве ответчика в суде и привлекается собственник смежного земельного участка, однако, его вины именно в возникновении кадастровой ошибки быть не может, ведь он пользуется участком в установленных границах, имеет правоустанавливающие документы. По факту он лишь отказывается согласовать изменение координат, иначе границы его участка также сместятся, а площадь может уменьшиться.
В ряде случаев претензии адресуются кадастровым инженерам. Частью 2 статьи 29.2 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что убытки, причиненные действиями (бездействием) кадастрового инженера заказчику кадастровых работ и (или) третьим лицам, подлежат возмещению за счет страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера. Однако, доказать наличие причинно-следственной связи между действиями кадастрового инженера по изготовлению межевого плана и понесенными землепользователем расходами по исправлению кадастровой ошибки затруднительно – положительная судебная практика по взысканию убытков с кадастровых инженеров практически отсутствует.
Таким образом, затраты на исправление кадастровых ошибок всецело возлагаются на собственников земельных участков, в отношении которых в ЕГРН содержатся неверные сведения, что отнюдь не является справедливым. О проблеме отсутствия лица, которому можно предъявить требования о взыскании убытков вследствие наличия в ЕГРН кадастровой ошибки, говорят многие авторы. Так, Казанчев И.Т. и Дворцов В.Е. указывают на необходимость более глубокой и планомерной регламентация вопросов гражданской ответственности кадастровых инженеров, Антропов Д.В. и Скачкова Д.И. также считают необходимым усилить ответственность кадастровых инженеров и органов государственной власти за допущенные кадастровые ошибки.
Поворотные и характерные точки
Каждый земельный надел обладает собственной конфигурацией, причем, в большинстве случаев, он не является правильным многоугольником. В ходе формирования межевого плана специалист, определяет место, где должны проходить ограничивающие линии, и подчеркивающие границы на общей площади территории, опираясь на поворотные точки.
Под ними понимают конкретные географические координаты — цифровое обозначение месторасположения точек ЗУ, при соединении их линиями образовывается замкнутая кривая, обозначающая границы участка.
Впоследствии кадастровый инженер, с соответствующей подготовкой, определяет по замкнутой области площадь участка. Установленные специалистом поворотные и характерные точки переносить никому не разрешается.
Даже если собственники участка и их соседи не соглашаются с установлением межи и полагают, что нарушены их земельные права, оспаривать установленные координаты можно выполняется либо в государственной структуре, проводившей межевание, но не позже чем в месячный срок, либо в суде.
Внимание! При самовольном перенесении точек лицом, не имеющем на то полномочий, его привлекают к административной ответственности с оплатой серьезного штрафа.
Подробнее с этой темой можно ознакомиться тут.
Комплексные кадастровые работы
Полагаю, что наиболее правильным и эффективным способом исправления массовых кадастровых ошибок, вызванных сменой системы координат, могут стать комплексные кадастровые работы, предусмотренные главой 4.1 Федерального закона «О кадастровой деятельности». К сожалению, данному институту юридической наукой не уделяется достаточное внимание. Между тем, как указано в части 2 статьи 42.1 Федерального закона «О кадастровой деятельности» в результате выполнения комплексных кадастровых работ осуществляется, в том числе, уточнение местоположения границ земельных участков и обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.
Заказчиком комплексных кадастровых работ является уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района или городского округа. Финансирование выполнения комплексных кадастровых работ осуществляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) бюджетов муниципальных районов, городских округов, в том числе за счет средств, направляемых в бюджеты субъектов Российской Федерации в виде субсидий из федерального бюджета (статья 42.2 Федерального закона «О кадастровой деятельности»). Таким образом, комплексные кадастровые работы снимают финансовую нагрузку с собственников земельных участков, в отношении которых в ЕГРН содержатся неверные сведения.
Тем не менее, на официальном сайте единой информационной системы в сфере закупок размещено порядка десяти закупок, предметом которых являются комплексные кадастровые работы. Согласно документации закупок, цена контракта может составлять порядка 450 000 – 3 700 000 рублей, а стоимость кадастровых работ в отношении одного земельного участка составляет 2 500 – 6 100 рублей. Понятно, что в условиях повсеместного недостатка бюджетных средств проведение кадастровых работ за счет местных бюджетов не является приоритетной задачей, однако, частным лицам аналогичные работы обходятся в пять-десять раз дороже. Полагаю, в сложившейся ситуации именно комплексные кадастровые работы должны стать основным способом исправления кадастровых ошибок, вызванных сменой системы координат.
Пока же данный инструмент редко используется местными властями, землепользователям, столкнувшимся с описанной проблемой, можно рекомендовать решать ее на досудебном этапе, добиваться желаемого путем переговоров с привлечением консультантов и иных специалистов, не обостряя конфликт: судебные разбирательства по спорам о границах земельных участков, как показано выше, зачастую оказываются длительными и гораздо более затратными, чем можно было бы предположить в начале.
Что такое красная линия?
Красная линия считается одним из вариантов границ ЗУ. Несмотря на то, что по природе она аналогична ГЗУ, но юридически она сильнее, поскольку включает в себя не только земельные участки, а целостные территориальные округа, состоящие из большого числа таких частных наделов.
Красная линия — главный инструмент кадастрового регулирования и применяется при проектировании строительства. Благодаря этому инструменту устанавливают планировочную композицию территории: характеристики улиц, кварталов и других муниципальных пространств.
Полезная информация! Красные линии различают — «существующие» и «планируемые», и та и другая категория никогда не должна пересекаются другими границами.
Узнайте больше информации о красной линии на схеме участка — в этой статье.
