Павильон без паспорта
Наша история началась в судах Краснодарского края, а завершилась в столице, в Верховном суде. А учитывая, что самовольных строений разного размера и назначения у нас в стране достаточно, подобное разъяснение судей высшей квалификации может оказаться очень полезным немалому числу граждан.
История началась давно — в конце 90-х годов. Тогда местная администрация сдала в аренду участок земли для использования под торговый павильон. Но была важная оговорка — павильон должен был быть не капитальным строением. С годами арендаторы менялись, пока очередной арендатор не решил, что хочет-таки иметь капитальное строение. Он построил железобетонный фундамент, возвел кирпичные стены и отправился в суд, чтобы признать за собой право собственности на объект. Краевой суд не увидел в этом ничего противозаконного и требование удовлетворил. А вот Верховный суд с таким решением не согласился и заявил, что надо учитывать волю собственника.
А теперь подробности спора. Администрация в 1996 году сдала некой местной фирме участок на пять лет. В документах было сказано: «Для установки и эксплуатации торгового павильона». Палатку построили, а аренду продлили.
В 2003 году земля досталась некоему гражданину в аренду от администрации на три года «для размещения торгового павильона из облегченных конструкций». Но гражданин реконструировал объект: сделал фундамент из железобетонной плиты и поставил кирпичные стены. Новый арендатор в итоге пришел к выводу, что его, теперь уже капитальный, павильон стал недвижимостью. А раз так, то он попросил через суд признать на это строение право собственности.
Тот, кто возвел самовольную постройку, не приобретает на нее по факту право собственности
Сначала эту просьбу рассматривал Прикубанский районный суд Краснодара. Суд отказал гражданину в удовлетворении иска. В своем решении районный суд указал, что земельный участок предоставлен истцу на три года для «временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций». Никакой положенной в таких случаях разрешительной документации на капитальное строительство у истца нет. Да и собственником земельного участка он не является.
По мнению суда, это капитальное строение — это самая настоящая самовольная постройка, возведенная без соответствующего разрешения. В итоге райсуд в своем решении записал, что гражданин нарушил законные права и интересы собственника земельного участка — муниципального образования Краснодара.
Обиженный хозяин павильона пошел оспаривать решение. И это у него получилось. Краснодарский краевой суд отменил вынесенное решение и принял новое решение. А именно — удовлетворил исковые требования. В своем решении краевой суд заявил дословно следующее: на основании договора купли-продажи торгового павильона истец стал его собственником, произвел реконструкцию, после которой павильон стал обладать «признаками недвижимости».
Таким образом, по мнению апелляции, за гражданином вполне можно признать право собственности на павильон как на вновь созданную вещь. И сослался на статьи 218-219 Гражданского кодекса РФ.
Таким решением уже возмутилась администрация муниципального образования города Краснодара. И она обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Там жалобы рассмотрели и заявили, что лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться. Верховный суд напомнил коллегам про другую статью Гражданского кодекса, которая больше подходит для этого случая, — статья 222.
А в этой статье сказано, что если участок берется в аренду для возведения временных строений либо легко возводимых конструкций, то нет оснований признать право собственности на «фактически возведенное строение капитального типа». Заключая договор аренды, собственник должен определенно выразить свою волю для возведения строений конкретного типа.
По мнению Верховного суда РФ, при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет воля собственника земельного участка. Наш герой получил землю в аренду для временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций. Без права капитального строительства и без соответствующего разрешенного использования. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается только в том случае, если соблюдены все нормы законов при его создании. Следовательно, о самовольной постройке речь уже не идет. Поэтому Верховный суд РФ отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Вспомним четыре основания
Чтобы суд признал постройку самовольной, достаточно одного из четырёх условий:
- Первое условие — построили на земельном участке, который не получили в установленном порядке
- Второе условие — построили на участке, не предназначенном для строительства
- Третье основание — построили без разрешения и согласований
- Четвёртое основание — построили с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
Соблюдение одного условия = одно основание для сноса, и этого достаточно
Соблюдаются два условия — два основания, три условия — три основания, четыре условия — все возможные основания.
Первая ситуация, когда исковая давность не применяется (пункт 6 письма)
В этом пункте информационного письма рассмотрена правовая ситуация, где соблюдены два условия:
- Построили на земельном участке истца (собственника) без его согласия
- Истец владеет этим участком
Типичный пример: сосед построил гараж и частично «залез» на ваш участок.
У соседа нет согласия, участок в вашем владении
По сути, ситуация выглядит как «участок не предоставили, но на нём построили» — это первое основание в статье 222 ГК РФ.
Если с формулировкой «без согласия» всё понятно, для неюристов поясню, что такое «владеть».
Владение — одна из трёх составляющих права собственности (владение, пользование и распоряжение). Эту часть можно передать, оставаясь собственником.
Владеть = фактически обладать вещью
Требования владеющего землёй собственника по сносу самовольной постройки — это по сути требование об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения земельным участком.
А это уже негаторный иск, исковая давность не применяется
Что же, если собственник не давал согласия на возведение постройки, но и не владеет (фактически не обладает) участком?
В этом случае вопрос о законности возведения постройки может быть разрешён только:
- В рамках иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения
- Либо после удовлетворения такого иска
Истребование из незаконного владения — это виндикационный иск
Срок исковой давности по виндикационному иску — три года. Соответственно требование невладеющего собственника о сносе также может быть предъявлено в течение этих трёх лет.
Вторая ситуация, когда исковая давность не применима (пункт 7 письма)
Несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил — четвёртое основание для признания строения самовольной постройкой.
Нарушения могут быть разными: одни малозначительны и их легко устранить, другие — существенные и нет ничего лучшего, чем снести.
При рассмотрении дел по сносу незаконных построек значение имеют именно существенные нарушения.
Существенные или нет — определяет эксперт
Основным критерием существенности выступает наличие угрозы жизни и здоровью граждан.
От ответа на вопрос, создаёт ли постройка такую угрозу, зависит многое.
Какое же строение считать опасным для пребывания людей?
На этот вопрос опять же ответил Высший Арбитражный Суд РФ.
Строение с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Находиться в нём опасно
Только представьте, в строении или около него могут пострадать или даже погибнуть люди, а суд отказывает в иске о сносе по причине истечения срока исковой давности.
Одномоментно защита прав ответчика превращается в своего рода попустительство, допущение угрозы в отношении неограниченного круга граждан.
Конечно же суды не могут допустить этого
Поэтому на требования о сносе опасной для жизни и здоровья самовольной постройки исковая давность не распространяется.
Важное наследие Высшего Арбитражного Суда РФ
Ещё в 2010 году Высший Арбитражный Суд РФ выпустил обзор по некоторым вопросам применения статьи 222 ГК РФ.
Обзор оформлен информационным письмом от 09 декабря за номером 143.
В 2014 году Высший Арбитражный Суд РФ упразднили, его полномочия передали Верховному Суду РФ.
Однако большинство его разъяснений применяются и на сегодняшний день.
Интересны пункты 6 и 7 информационного письма
В этих пунктах приводятся две правовые ситуации, когда исковая давность не распространяется на требования по сносу самовольной постройки.
В 2021 году Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики № 3 сослался на эти два пункта информационного письма, чем лишний раз подтвердил позицию ВАС РФ.
Быть готовым ко всему
Суд рассматривает дело исходя из предмета и основания, заявленных в иске. Предмет иска — о чём, основание — почему.
Однако истец вправе изменить предмет ИЛИ основание своих требований — что-то одно.
Простой пример.
Требования мотивированы тем, что ответчик не согласовал возведение постройки, не получил разрешение на строительство — по третьему основанию.
Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.
Истец парировал такой процессуальных ход — дополнил мотивировку тем, что при строительстве также были нарушены строительные нормы, а само строение создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Дополнил третье основанием четвёртым
В итоге заявление о пропуске исковой давности потеряло смысл.
Поэтому в отзыве на исковое заявление лучше сразу привести доводы по каждому из четырёх оснований, установленных статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.
Это не запретит истцу изменить основание иска. Однако избавит от подготовки дополнений к отзыву. Возможно отобьёт у истца желание изменить или дополнить обоснование требований.
На примере Москвы
Магазин расположен на арендованном земельном участке.
Собственник участка — город Москва (субъект, публично-правовое образование).
Собственник магазина — предприниматель, арендует землю у собственника.
В ходе обследования земельного участка Госинспекция по недвижимости города Москвы выявила несогласованную капитальную пристройку к магазину.
В отношении предпринимателя составили протокол, вынесли постановление о привлечении к административной ответственности, назначили наказание в виде штрафа.
Несмотря на то, что инспекция государственная, она является органом исполнительной власти города Москвы, выполняет полномочия собственника в части контроля за использованием земель, находящихся в собственности города Москвы.
Получается, что публично-правовое образование — город Москва — узнало о нарушении своего права в день обследования инспекцией земельного участка.
Первый день срока исковой давности = следующий календарный день после обследования
В арбитражный суд с иском о признании пристройки самовольной и сносе обратился другой орган исполнительной власти города Москвы — Департамент городского имущества города Москвы.
Именно на него возложены такие функции — представлять интересы города в судах по вопросам самостроя.
Что если, второе и четвёртое
Может так получиться, что требования о признании строения самовольной постройкой заявлены по нескольким основаниям.
Например, по второму и четвёртому:
- На участке нельзя было строить, это не предусмотрено видом разрешённого использования
- При строительстве нарушили строительные нормы и правила, вследствие этого постройка создаёт угрозу жизни и здоровью граждан
По одному основанию — три года, по другому — исковая давность не действует
Дело в том, что исковая давность применяется к требованиям, а не к основаниям.
Истец просит признать строение самовольной постройкой — это его требование.
Именно к «признать» применяют (или не применяют) исковую давность.
В отношении «почему это нужно сделать» термин «исковая давность» не уместен.
Заявление о применении исковой давности и отсутствие уважительных причин пропуска срока давности — это отказ в удовлетворении иска.
На этом рассмотрение дела должно закончиться
Однако судья не может одновременно к требованию по одному основанию применить исковую давность, и продолжить рассматривать это же требование по другому.
Поэтому суд рассмотрит дело по существу, в полном объёме, с исследованием всех обстоятельств и доказательств.
При этом в решении судья всё равно обязан дать оценку доводу об истечении срока исковой давности.
Исковая давность зависит от основания
В первую очередь нужно смотреть, по какому основанию истец просит признать постройку самовольно возведённой.
Например, истец утверждает, что ответчик возвёл строение:
- Без согласований и разрешительной документации
- На земельном участке, не предназначенном для строительства — с нарушением вида разрешённого использования
В таком случае требования заявлены по второму и третьему основаниям.
Дело в том, что к требованиям по этим двум основания применяется исковая давность.
Однако есть две правовые ситуации, когда исковая не применяется
Это возможно, если иск предъявлен по первому или четвёртому основанию (или по обоим сразу), но при определённых условиях.
Об этом дальше, разберём подробно. Также рассмотрим, что будет если в иске два основания: по одному — давность применяется, по другому — нет (например, второе и четвёртое).
Поэтому основание иска в таких спорах — это важно
В других случаях — три года, но с какого момента
В остальных правовых ситуациях применяется общий срок исковой давности — три года.
Например, «построили на участке, на котором нельзя строить» или «построили без разрешения на строительство» — три года.
Отсчитать их не трудно, сложнее другое.
С какого дня отсчитывать эти три года?
Срок исковой давности исчисляют со дня, когда истец узнал или должен был узнать:
- О нарушении своего права
- О том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права
«К кому предъявить иск» — с этим редко возникают проблемы.
А вот с «когда узнали» сложнее, ещё сложнее с «когда должны были узнать».
Здесь нужен юридический анализ и оценка обстоятельств
Львиная доля споров о самострое проходит с участием публично-правовых образований — собственников земельных участков, не находящихся в частной собственности.
К публично-правовым образованиям относят Российскую Федерацию, её субъекты, муниципальные образования.
Узнать о нарушении своих прав они могут только в лице уполномоченных органов.
Трёхгодичный срок исчисляют со дня, когда органы публично-правового образования узнали или в силу возложенных на них полномочий должны были узнать о нарушении и нарушителе.
