Переписываем долю в квартире на родственника — порядок действий

Дарение доли – самый, пожалуй, легкий способ передать часть жилой собственности родственнику или любому другому человеку. Главный плюс в том, что разрешения на это обычно ни у кого спрашивать не нужно, а одариваемый получает права на квадратные метры только за подпись в договоре. Об этих и других тонкостях дарения читайте в нашем материале.

Как переоформить долю в квартире на родственника другого дольщика

При желании переоформить долю в квартире на родственника или постороннего человека, нужно выбрать один из вариантов заключения сделки:

• Купля-продажа. Правила её оформления закреплены в 30 статье ГК РФ. Первоочередным правом выкупа обладают другие дольщики. Родственные связи в этом случае роли не играют.
• Мена. Этот вид сделки регулирует 31 статья ГК РФ. Как и в случае продажи доли, нет отличий в переоформлении доли на родственника и не родственника.
• Дарение. При дарении доли приоритетного права на её получения у остальных дольщиков нет. Если долю в квартире дарят близким родственникам, то сделка не облагается налогом. В ином случае налог составит 13% от стоимости доли.

Выбор варианта сделки зависит от целей владельца доли недвижимости и условий заключения сделки.

Дарение доли квартиры без нотариуса

Так же без нотариуса невозможно подарить долю супругу (е) из совместно нажитого имущества (приобретенного в браке), но оформленного на одного из супругов. Такая сделка признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом ( ст. 38 Семейного кодекса РФ). Если же супруг дарит недвижимость или долю в праве на нее, которая досталась ему по наследству или по дарению — такую сделку можно оформить в простой письменной форме (т.е без нотариуса).

Без нотариуса можно дарить (отчуждать) доли из:

1. единоличной собственности

2. долевой собственности при одновременном участии в сделке по дарению доли, всех «дольщиков»

3. совместной собственности супругов. при условии сохранения законного режима собственности (совместной собственности) на оставшуюся долю в праве

4. совместной собственности( которая не является совместно нажитым имуществом супругов, потому что получена в результате безвозмездной сделки)

Для лучшего понимания ситуации при разных условиях сделок по дарению доли в праве собственности, я сделала таблицу.

Все возможные условия сделки по дарению доли в праве собственности на квартиру без нотариуса размещены в таблицу:

Наиболее распространенным способом переоформления имущества на другое лицо служит подписание договора купли-продажи с предварительным согласованием сделки с остальными владельцами. Наличие родства с покупателем никак не отразится на алгоритме действий. Решаясь на такой вариант передачи имущества, необходимо помнить, что сделка считается возмездной, продавец должен получить некоторое вознаграждение, сопоставимое с рыночной стоимостью доли.

Процедура состоит из нескольких этапов. Строгое соблюдение требований ГК РФ позволит избежать оспаривания сделки и отказа в регистрации перехода прав родственнику.

Порядок действий

Последовательность действий по передаче доли родственнику или третьему лицу не зависит от вида сделки. Она включает следующие этапы:

• Договорённость. При продаже доли нужно получить письменное согласие всех дольщиков. На принятие решения им даётся месяц. Только после этого можно начинать продавать долю, если никто из остальных владельцев квартиры не захотел её купить. В случае дарения договорённость касается согласия дарителя отдать долю, а получателя – принять её в дар.
• Составление договора. При каждом виде сделки должны быть учтены требования законодательства к этому документу.
• Заверение сделки у нотариуса. Любые сделки с долей недвижимости должны быть официально заверены.
• Перерегистрация прав собственности. Для этого нужно обращаться в Росреестр или МФЦ. Итогом станет внесение изменений в реестр недвижимости и выдача выписки из него.

Большинство сделок с долями недвижимости являются добровольными. Исключением является судебное решение о принудительной продаже доли в квартире. Для принятия такого решения должны быть веские основания.

Предпочтительный вариант оформления квартиры супругами

Если супругов не устраивает совместное владение квартирой, они могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества. В этих документах допустимы любые условия:

• установление раздельной собственности на отдельные виды имущества;
• признание его общим долевым в равных или других долях;
• определение собственности общей совместной.

Безусловно, лучшим инструментом, который способен предотвратить большинство проблем с оформлением и разделом имущества, является брачный контракт. Его положения можно менять с учетом ситуации в семье. Ведь невозможно предсказать заранее, будет ли выгодно иметь квартиру в долевой или в совместной собственности. Оба варианта требуют дополнительных согласований с супругом в случае отчуждения имущества.

Подробнее о том, как супругам лучше оформить квартиру в собственность.

Необходимые документы

Для регистрации доли недвижимости на нового владельца в Росреестр (или в МФЦ) нужно представить следующие документы:

• Заявление каждого собственника.
• Копию договора.
• Документы, устанавливающие права на каждую часть квартиры.
• Выписку из домовой книги или поквартирную карточку.
• Если доля приобретена в браке, то нужно письменное согласие супруга.
• Копии паспортов собственников.
• Техпаспорт квартиры.
• Квитанцию об оплате госпошлины.

В случае отсутствия каких-либо документов в перерегистрации собственности откажут.

Дарение как лучший вариант для решения споров

Из вышесказанного, становится ясно, что дарение считается наиболее безболезненной, безопасной сделкой. Для этого необходимо пройти всего несколько этапов:

• собрать необходимые документы;
• заказать сделку договора дарения;
• оформить регистрацию в МФЦ или в Регистрационной палате.

Для сделки необходимо подготовить следующий пакет документов:

• паспорта и копии лиц, принимающих участие в сделке;
• согласие супруга/супруги продавца на продажу доли;
• согласие других долевых участников, если доля продается постороннему лицу;
• свидетельство о праве собственности.

Оформлять дарение у нотариуса наиболее безопасно. В таком случае, нотариус выступает гарантом того, что подаренная часть недвижимого имущества не будет оспорена.

Стоимость

Как правило, сделки с недвижимостью и долями в ней связаны с рядом расходов:

• Оплата услуг нотариуса. От 1 до 5 тысяч рублей за составление договора. Конкретная сумма зависит от типа сделки, её стоимости и региона оформления документа. Нотариусу нужно представить документ об оценочной стоимости доли. На его основании он и определит размер госпошлины.
• Регистрация в Росреестре возможна только после оплаты пошлины в размере 2000 рублей (сумма фиксированная и указана в статье 333.24 НК РФ).
• Налог в размере 13% на некоторые виды сделок (в соответствии с законодательством).

Наиболее выгодным вариантом переоформления доли в квартире на родственника является дарение, так как сделки этого типа, заключённые между близкими родственниками, налогом не облагаются.

Основания возникновения долевой собственности

Собственность, которая принадлежит нескольким гражданам, называется общей в соответствии с . Она, в свою очередь, разделяется на два вида:

• совместную. Доли в имуществе не определены. Это относится к супружеским материальным отношениям;
• долевую. Имущество, в котором определены отдельные и не обязательно равные доли.

Долевая собственность возникает в следующих случаях:

1. Приобретение недвижимости в долях, оформленных на двух и более человек.
2. Приватизация, когда несколько граждан имеют право на нее. В этой ситуации долевая собственность на квартиру формируется в равных частях.
3. Раздел имущества между мужем и женой или выдел доли из совместного объекта во время брака или после его расторжения.
4. Получение части имущества в порядке наследования, когда наследство распределяется между несколькими людьми.

Узнайте подробнее о том, когда устанавливается общедолевая собственность на квартиру.

Нюансы и особенности оформления доли на несовершеннолетнего ребёнка или маму

Задаваясь вопросом, как переписать долю в квартире на родственника, нужно учитывать дополнительные особенности переоформления на конкретных родственников.

Несовершеннолетний ребёнок ограничен в праве заключения сделок, но может становиться собственником недвижимости. Поэтому при переоформлении доли в квартире на его имя, договор заключат родители или опекуны ребёнка. Если ребёнку уже исполнилось 14 лет, он также должен поставить подпись на документе, но сделку своей подписью должен заверить родитель или опекун.

Переписать долю в квартире на мать можно на тех же основаниях, что и на остальных родственников. Но если эту долю передаёт несовершеннолетний ребёнок, то необходимо получить согласие органов опеки на данную сделку. Если они такое согласие не дают, провести её можно будет лишь после обращения в суд, и при условии положительного судебного решения.

Как распорядиться долей: дарственная или купля-продажа

Отношения собственников долевой недвижимости регулируются законодательно на основании установленных норм. Все долевые собственники имеют право распоряжаться своей долей по своему рассмотрению. Распоряжение общей долей может происходить только по соглашению сторон. Если не удается достичь оглашения, спор решается в судебном порядке.

Став владельцем долевой собственности, стоит помнить:

• каждый случай рассматривается индивидуально;
• достичь мирного соглашения не всегда возможно;
• положительный результат в споре зависит от многих факторов.

Мне многие участники подобных процессов часто рассказывают о том, что невозможно мирно решить, что и кому принадлежит. Есть доля и тут невозможно решить спор о выделении ее в натуре. То есть, один доволен этой комнатой, а другому категорически не подходит предлагаемая часть. Мне один клиент говорил, мол лучше бы продали и поделили деньги. Но и это решается не так просто. Особенно если доля выделена в неравных частях, разделить правильно средства не могут.

Непонимание, незнание законов или, как это сейчас говорят, юридическая безграмотность, приводят к тому, что близкие родственники становятся врагами и могут решать споры только в судебном порядке.

Можно продать свою долю, но и здесь слишком много подводных камней. Собственники других долей имеют преимущества и продать можно только после того, как они официально откажутся от приобретения отчуждаемой доли. Если все долевые участники али согласие на продажу, только в таком случае ее можно продать. Это не устное соглашение, а нотариально заверенная сделка, подтверждающая отказ дольщиков на приобретение отчуждаемой доли.

Важно! Если долевых участников несколько и продаваемую, долю хочет приобрести один из дольщиков, то согласие других не требуется.

Судебная практика по переоформлению долей

Судебные дела по передаче доли другим собственникам не являются редкостью. Часто родственники или другие владельцы не могут договориться и начинают оспаривать право на передачу доли одним из них. Например, в ситуации, когда доли в квартире имеют родители и их дочь, и родители решили передать свои доли внуку. Дочь при этом может заявить о праве на долю. С юридической точки зрения такие претензии абсурдны, поскольку сделку дарения родители вправе провести с кем они посчитают нужным. Родственные связи и согласие других дольщиков в этом случае роли не играет.

При любых спорных моментах нужно обращаться за консультацией к юристу. И лишь если не удалось решить конфликт в досудебном порядке, нужно подавать иск в суд.

Поездка в Росреестр

Итак, документы собраны, договор удостоверен нотариусом, что же делать дальше? А вот теперь самое время ехать в уполномоченный орган, который и будет проводить регистрацию сделки. В последнее время требования к этому действу изменились, покупателю не нужно тащить с собой продавца. Другими словами, покупатель может идти в Росреестр один, а продавца отправить домой, чтобы тот освобождал будущую собственность (угол или комнату).

В Росреестр опять же нужно будет проехать через банк или какой-нибудь терминал. Там будет надобно в обязательном порядке оплатить госпошлину – 2000 рублей. Без этого платежа процедура регистрации права собственности будет приостановлена, а покупатель не сможет распоряжаться приобретенной долей, так как еще не станет полноправным собственником.

Регистрация

Документы, как требует статья 131 Гражданского кодекса РФ, подаются по месту жительства в подразделения Регистрационной палаты или Кадастровой палаты. Регистрацию можно провести и через МФЦ.

В присутствии сотрудника регистрирующего органа оба участника скрепляют договор своими подписями.

Необходимо будет оплатить госпошлину в две тысячи рублей — это придется сделать получателю недвижимости.

Следует учесть и то, что каждый случай индивидуален и помимо стандартного пакета документов регистрирующий орган может затребовать дополнительные справки.

Максимальный срок регистрации дарственной составляет десять дней. После этого получатель квартиры может прописаться по новому месту жительства, а прежний хозяин — сняться с учета, если о том была договоренность.

Можно ли подарить жилье чужому человеку?

Как уже говорилось выше, передать по договору дарения жилье чужому человеку вполне возможно, если это не нарушает прав и законных интересов других владеющих квартирой лиц.

Также не возбраняется передача чужому человеку (не родственнику) и части своей доли. На размер собственности других владельцев это никак не повлияет. Уменьшится только недвижимость дарителя.

В Законе четко ограничен круг лиц (не родственников), которым запрещено получать в дар дорогостоящие подарки, в том числе и жилье:

• госслужащие;
• медицинские и социальные работники (от лиц, которым они оказывают услуги).

Так как дарение подразумевает отсутствие выгоды для дарителя, то и запрашивать разрешение на нее у других собственников жилья необходимости нет.

Пример. После приватизации квартиры в равных долях супруги Петровы решили развестись. Петров съехал из общей квартиры, а свою долю решил подарить Смирновой Н.Л. — дочери от первого брака. Он составил дарственную, его дочь получила свидетельство о собственности. Петрова обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным, мотивируя это тем, что она является собственником второй половины квартиры и именно она обладает правами на первоочередное получение доли бывшего супруга. Судья в иске отказал, через пять лет Смирнова свою долю все же продала Петровой.

Способы оформления

Говоря юридическим языком, дарение есть не что иное, как передача в собственность одариваемому какой-либо вещи, либо — имущественные права, либо освобождение от имущественных обязанностей перед самим отдающим, либо перед третьим лицом.

Оформление дарственной гражданин может осуществить:

• самостоятельно;
• через нотариуса.

Далее дарственная (точнее, договор дарения) проходит государственную регистрацию в Федеральной Регистрационной службе и вступает в силу (как зарегистрировать дарственную через МФЦ?).

Что нужно предпринять?

Какие конкретные шаги необходимо осуществить в рассматриваемых случаях? Предположим вы решили выделить свою долю. Если между участниками сложилась договоренность по поводу распределения долей, то они могут составить соответствующее соглашение.

1. Для этого в нотариальной конторе составляют соглашение на специальном бланке или письменно, где указывают долю каждого участника.
2. Далее все собственники подписывают соглашение.
3. Нотариус проверяет документы всех участников, право на собственность, и подтверждает законность этого документа.
4. Заверенное соглашение регистрируют в росреестре.

Если одному из собственников понадобиться документ с указанием доли, он может обратиться в ЕГРП за выпиской.

Если другие собственники отказываются составлять соглашение, придется обращаться с исковым заявлением в суд. Так как есть прямые законные основания на это, суд разделит общее имущество на свое усмотрение и выделит каждому участнику долю.

Если есть необходимость в передаче доли жилья. Оформляют договор дарения в нотариальной конторе. К составленному договору необходимо подготовить пакет документов с копиями в 2 экземплярах:

1. Свидетельство о собственности. Или выписка из ЕГРП.
2. Паспорта дарителя и одаряемого.
3. Выписка из домовой книги.
4. Кадастровые документы.
5. Согласие на сделку органов опеки, если в ней принимают участие несовершеннолетний.
6. Согласие супруга дарителя.
7. Если сделка заключается между родственниками, следует предоставить документальное подтверждение родственных связей, чтобы не платить налог.

Удостоверившись в законности документации и сделки, нотариус заверяет ее. После договор дарения представляют в росреестр для регистрации. С этого момента распределение долей будет изменено.

Можно оформить договор без нотариуса, непосредственно в росреестре.

Если вам нужно отсудить долю. Для подачи искового заявления необходимо сделать следующее:

1. Составить исковое заявление. Суд принимает решения, основываясь на положениях законодательства, поэтому необходимо указать ссылки на законы и статьи, которые будут обосновывать требования.
2. Приложить к иску документы, подтверждающие указанные в иске обстоятельства.
3. Приложить копии паспорта, свидетельства права на собственность, технические документы на квартиру.
4. Оплатить госпошлину, которая по имущественным делам составляет определенный процент от цены иска.

Суд назначит заседание, на котором будет заслушано дело. Постановление суда будет передано на руки заявителю в течение 10 дней. В случае положительного решения, оно станет основанием для оформления новых прав на собственность в росреестре.

Теперь вы знаете, как отсудить долю.

Что нельзя написать в условиях дарственной?

Если вы хотите заключить договор дарения, то упоминать о денежном вознаграждении, или о любых других услугах и предметах, которые можно идентифицировать как передачу оплаты. Важно помнить что дарение может быть только безвозмездным, поэтому во всех иных ситуациях сделку признают ничтожной.

При этом можно включать условия по использованию долей. Например, даритель может указать, что он будет проживать до конца жизни в подаренной доле.

Категорически запрещено включать в условия договора обязанность выполнить одаряемым взамен какую-либо услугу или любое другое условия при обещании дарителя передать недвижимость в дар в будущем. Если дарение должно произойти после смерти дарителя, то в таком случае необходимо составлять завещание. Запрещено включать в договор дарения условие о пожизненном содержании дарителя после отчуждения его доли – для этого гражданским кодексом предусмотрен отдельный договор.