Земельный пай: как оформить, пути использования и порядок оформления аренды

Долгое время собственники долей в имуществе существовавших ранее сельских коллективных хозяйств не могли ими распоряжаться в полной мере. Это было связано с несовершенством законов и оформления: по сути участники лишь получали компенсацию в виде «натуры» — зерна, подсолнечного масла, муки и проч.

С заменой колхозов на акционерные общества и другие современные формы собственности у пайщиков появилась возможность полноценно решать, что делать с долевым имуществом – возделывать самостоятельно, сдавать в аренду, продавать, дарить, передавать в наследство. Для того, чтобы не допустить ошибки, которые потом приведут к убыткам, важно разобраться в нюансах.

Что это такое

В России такие участки стали выделяться с 1991 года с целью увеличения количества частных землевладельцев. Земельная реформа позволила многим людям стать владельцами части земли с помощью его оформления в собственное имущество.

Многих интересует вопрос земельного пая, что это такое и что с ним делать? Пай не относится к земельному участку с наличием выделенных четких границ, это только право на часть земли.

Он имеет размер, материальную оценку, но выделения самого участка на местности нет. Паевые земли могут быть предоставлены для разных целей, но в основном они предназначены для сельхозназначения. При этом должны учитываться интересы и других пайщиков.

Допускается приватизация земельного пая в собственность. Чтобы его получить, оформляется свидетельство и необходимая кадастровая документация, в том случае, если владелец паевой доли решил провести процесс межевания и выделения его для продажи.

ВНИМАНИЕ! Земельные наделы можно продавать, покупать, либо сдавать в аренду с целью получения пассивного дохода.

Общие понятия

Следует отличать земельный пай от привычного участка в частной собственности. Пай представляет собой часть общедолевой собственности, а размер определяется в виде процента от суммарного значения участков, выраженных в единицах измерения площади.

Зачастую, пай включают в уставной капитал заинтересованной организации (производственное предприятие, кооператив, акционерное общество), ведь первоначально выдел пая происходил в период преобразования советских хозяйств и организаций в коммерческие предприятия.

При выделении пая применяется принцип безвозмездности, однако при определении, кому положен надел, следует отметить, что право используется лишь гражданами, непосредственно связанными с колхозом или совхозом, из земель которого сформированы паи.

Чтобы оформить право на надел, надлежит пройти процесс приватизации, на основании которой будет зарегистрирован новый собственник, и проведена постановка на учет по Кадастру. При намерении физически выделить надел, нужно узнать, как получить новые документы, ведь владельцу пая предстоит пройти длительную процедуру, связанную с межеванием и оформлением границ с присвоением номера по кадастровому учету и оформления кадастрового паспорта.

Текущая ситуация такова, что только половина земель представляет собой объединенные вместе паи, владельцы которых успешно переоформили собственность на себя.

Иными словами, земельный пай представлен в виде определенного размера земельной площади, приходящейся на человека, без выделения из общего числа и определения конкретных границ. Документальным основанием считать себя держателем пая земель сельхозназначения служит свидетельство, устанавливающее право в общей собственности.

Подтверждающий документ включает следующую информацию:

• величину пая;
• оценка в балло-гектарах;
• вид назначения земли (под пашню, пастбище и т.д.)

Особенностью подобного права является усредненность характеристик и отнесение к виртуальной собственности, которая может быть, при желании, получена в виде собственности.

Выделение пая

Чтобы провести процедуру выделения пая, прежде всего необходимо составить план:

• Схема межевания утверждается на общем собрании собственников.
• Нужно получить заключение, выдаваемое земельным комитетом муниципального образования о том, что не нарушены нормы земельного законодательства.
• На выделенный паевой участок необходимо оформить кадастровый паспорт.

Остальные пайщики должны быть осведомлены о том, что готовится к формированию земельный участок. Для этого можно распространить информацию с помощью местной газеты. Извещение подается за один месяц до начала землеустроительных работ.

Налогообложение

Все сделки, связанные с оформлением земельного пая, предусматривают обязательное налогообложение. Величина налога исчисляется согласно кадастровой стоимости земли и не может быть меньше 1000 рублей.

Федеральная налоговая служба в конкретном регионе или муниципалитете занимается оповещением всех владельцев земли на предмет уплаты налогов.

Те владельцы паевых земель, которые сдают участки в аренду и получают с этого прибыль, считаются официальными налогоплательщиками и обязаны выплачивать налоги согласно статье 226 Налогового кодекса.

Лица, которые используют землю в личных целях, ведут сельскохозяйственную деятельность на ней, не сдают в аренду, также обязаны выплачивать налоги, учитывая соответствующие статьи Налогового кодекса Российской Федерации.

Срок уплаты земельного налога за прошедший годовой период составляет 1 ноября настоящего года.

Как приобрести

Доля земельного участка может быть куплена без проведения необходимых работ. Достаточно в договоре указать размер пая, информацию об обременениях (если она есть), в том числе срок передачи земельной доли. К договору необходимо приложить схему участка земли, без обозначения границ.

ВНИМАНИЕ! Наиболее выгодно приобрести выделенный участок с уже обозначенными границами, собственным планом и кадастровой стоимостью.

Получить надел можно несколькими способами:

1. Купить.
2. Получить в наследство.
3. Получить в дар.

Бывают ситуации, когда желающий приобрести паевую землю не осведомлен о его точном местонахождении. Как узнать, где находится участок?

Чтобы выяснить координаты участка и его границы, необходимо обратиться к кадастровому специалисту (инженеру) по месту расположения земельного надела. Он на основании данных из кадастрового органа вынесет с точностью участок земли с привязкой к месту его расположения.

Законодательство

Правовая база, регламентирующая земельные паи сельхозназначения и содержащая законы, выглядит следующим образом:

Стоимость

Стоимость может зависеть от разных факторов и параметров. Если доля земли приобретается для строительных работ, то основным критерием, который будет определять цену пая, является расположение данного участка. Если он находится за чертой города, то и его стоимость будет гораздо выше.

Если пай покупается для дальнейшего сельскохозяйственного использования, то стоимость будут определять следующие факторы:

• Общая площадь земельного надела.
• Насколько плодородна почва.
• Удаленность от инфраструктуры.

Средняя цена паевого участка составляет от 50 до 250 тыс. рублей за 1 сотку. Пайщик имеет право реализовать свою долю по любой установленной стоимости.

Важно учитывать один момент.
По закону, если владелец земельного пая решает провести сделку по его продаже, то он должен уведомить об этом муниципалитет, так как он имеет преимущественное право на приобретение.
Владельцу пая необходимо обратиться с письменным обращением в местную администрацию с указанием размера пая, его местоположения, а также стоимости. Если не выполнить данное условие, то все дальнейшие сделки будут незаконными.

Если муниципалитет отказывает в покупке или не дает ответа в течение трех месяцев, пай можно продавать другим. При этом цена объекта не должна быть меньше, чем была указана в письме. Иначе на собственника могут наложить штраф или сделка будет считаться недействительной.

Выдел и приватизация

Поскольку земельный пай сельхозназначения является лишь правом, для того, чтобы приватизировать объект, сначала его необходимо выделить из общей аграрной территории в самостоятельный. Поэтому порядок оформления будет более сложным и длительным, чем обычная регистрация земли в собственность. Осуществлять его можно как самостоятельно, так и с помощью юриста.

Объявление в местные СМИ

Начать мероприятие нужно с подачи объявления в местную газету. Текст должен содержать информацию о себе и цели выделить свою земельную долю из общей территории. Важно, чтобы газета распространялась на весь район, где располагается село. Обращаться нужно в редакцию – она расположена в районном центре.

Такое же объявление необходимо продублировать на интернет-ресурсе органа местного самоуправления. Для этого нужно направить в администрацию письменное уведомление, где содержится дата, время, место сбора и его цель.

Собрание пайщиков

После выхода объявления должен пройти месяц. Следующим этапом будет организация собрания, где должны присутствовать остальные паедержатели территориальной единицы (села).

Этапы:

• Собрать жителей можно с помощью оповещения на местной доске объявлений. Цель проведения собрания – определение границ и площади будущего земельного участка. Местом проведения можно выбрать здание местной сельской администрации (сельсовета).
• На сходе должен присутствовать представитель местной администрации – он проверяет порядок регистрации (у всех должны быть с собой паспорта и свидетельства на паевые доли). Он же является председателем совещания.
• Нужно назначить секретаря, который проведет регистрацию участников и составит протокол.
• Далее выносится предложение по параметрам участка на общее обсуждение. После этого проводится голосование, в течение которого секретарь подсчитывает количество согласных и протестующих. Преимущество остается за ответом, который приняло большинство.
• Результат считается двумя способами – путем сопоставления долей или обычным подсчетом голосов (если первый вариант невозможен).
• По окончании мероприятия составляется протокол заседания комиссии.
• Решение должны подписать все присутствующие и председатель. Данный документ будет основой для выдела. Бумага считается действительной, если приняли участие не менее половины всех паедержателей. В том случае, если пришло недостаточное количество сельчан, организуется повторный кворум – по аналогичной схеме.

Протокол должен содержать обязательные пункты:

• Дату и место проведения.
• Повестку дня – предмет обсуждения.
• Результат совещания.
• Приложение, которое содержит список участвующих, данные их паспортов и реквизиты паевых документов. Подписи ставятся здесь же, напротив данных.
• Подписи председателя, организатора собрания и секретаря.

Документ составляется в двух экземплярах – один остается в архиве сельсовета, другой передается инициатору мероприятия. Бумага хранится в сельсовете – любой заинтересованный может обратиться за ней в течение трех дней по прошествии голосования. Уполномоченное лицо выдает копию или выписку – за расходы по их печати уплачивает получатель.

Загрузка…

Слишком долго?

Перезагрузить документ

| Открыть в новой вкладке

Межевание

Следующий этап, который является самым затратным, — это процедура межевания. Порядок проведения:

• С подписанным протоколом собрания и свидетельством о паевом праве нужно обратиться в местную Кадастровую службу – для вызова инженера по измерительным работам.
• С исполнительным лицом заключается подрядный договор, где указывается характер услуги, объекта и итоговая стоимость работы. Последняя прописывается также в смете, которая прикладывается к документу.
• Для выполнения услуги требуется выезд специалиста на объект – основываясь на результатах спутниковой съемки, он определяет координаты характерных точек участка. Далее обозначаются границы и рассчитывается площадь.
• По итогам замеров составляется межевой план, где фиксируются физические характеристики надела. На его основании составляется кадастровый план – окончательное отображение данных территории.

В большинстве случаев в сельской местности действует одна специализированная компания по межеванию. Если их несколько, качество работ может быть разным, поэтому при выборе исполнителя необходимо руководствоваться рекомендациями и отзывами.

Важно проверить, чтобы компания имела специальную лицензию на межевание. Процедура платная – тарифы по каждому населенному пункту разные и уточняются в уполномоченной организации. Документы, подтверждающие оплату, необходимо сохранить.

Согласование и кадастровый план

Полученный межевой план необходимо согласовать с другими пайщиками местного поселения, т.к. они являются потенциальными соседями. Для этого вновь организуется общее собрание, где повесткой дня будет утверждение межевого проекта. Особенности:

• Для того, чтобы решение кворума имело юридическую силу, необходимо присутствие не менее 20 процентов от общего количества паедержателей.
• Если доли у всех разные, количество присутствующих определяется путем подсчета паевого размера – должно участвовать не менее 50 процентов от общей территории.
• Ход собрания аналогичен сходу, где собственники выражают согласие на выдел участка.
• Протокол будет действительным, если помимо участников свои подписи поставят представитель местной власти и секретарь собрания. Список голосовавших оформляется в виде приложения с указанием паспортных данных.
• Прикладывается сформированный ранее межевой план и другие собранные на данный момент документы.

Копии документов хранятся в местном сельсовете; заинтересованные лица могут получить их для ознакомления в трехдневный срок после проведения собрания.

С землеустроительным делом (пакетом документации) необходимо обратиться в Земельный комитет – уполномоченное лицо утвердит границы территории на местности, сформирует межевое дело и выдаст на руки кадастровый план с подробным чертежом. Результат межевания можно обжаловать в этой же инстанции.

Оформление в Росреестре и получение свидетельства

Заключительный этап – регистрация сформированного надела в Российском реестре. Перед тем, как написать заявление и подать документы, нужно уплатить госпошлину. В Росреестр можно обратиться через Многофункциональный центр. Бумаги, которые необходимо подать для регистрации:

• Паспорт гражданина РФ.
• Заявление, по которому право на земельный пай должно быть оформлено как собственность на землю.
• Кадастровый план.
• Протокол согласования с паедержателями.
• Справки, подтверждающие отсутствие задолженности перед налоговой и ареста на имущественное право.
• Оценочный акт, устанавливающий стоимость надела.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

После подачи копий документов от сотрудника МФЦ необходимо получить расписку. Перед этим он осуществляет сверку копий с оригиналами. Срок изготовления свидетельства о праве собственности составляет около месяца.

Допускается отправка документов почтой – получателем будет местное отделение Росреестра. В этом случае необходимо составить заказное письмо с описью. По сравнению с МФЦ способ намного менее популярен.

Права собственника

Полученная бумага дает полное право пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – продавать, дарить, передавать в наследство. Стоит отметить, что видом разрешенного использования в данном случае будет ведение хозяйства, но не индивидуальное жилое строительство.

Последнее возможно лишь при смене ВРИ – для этого необходимо обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением, на что может быть дан как положительный, так и отрицательный ответ.

Поэтому землю можно будет использовать только под посадки или разведение животных. Статья 78 ЗК РФ разрешает также создавать на таких наделах искусственные пруды для разведения рыбы или создавать лесные насаждения.

Обязанности

Помимо прав у владельца выделенной территории появляются обязанности:

• Ежегодно уплачивать земельный налог. Этот вопрос регулирует глава 31 НК РФ.
• Эксплуатировать надел в рамках земельной категории и вида разрешенного использования.
• Не допускать его запустения, нарушения качества почвы, ее истощение и уничтожение.
• Не загрязнять окружающую среду.
• Сохранять поставленные на площади межевые знаки.
• Соблюдать меры пожарной безопасности.
• При наличии соседей – соблюдать их права.

В случае нарушения обязанностей на владельца может быть наложен штраф или изъято имущество в пользу местного муниципалитета.

Оформление

ВНИМАНИЕ! Чтобы паевая земля была признана собственностью ее владельца, необходимо пройти государственную регистрацию.

Для приобретения статуса собственника земельного пая при его покупке, потребуется составить договор о совершенной сделке. Далее необходимо предоставить в регистрационные органы такие документы, как:

1. Копия паспорта.
2. Согласие супруга или супруги на проведение сделки, которое нотариально заверяется.
3. Полномочия на право пользования земельным паем.
4. Заявление.
5. Документ, подтверждающий оплату госпошлины.
6. Копии уведомлений остальных пайщиков о запланированной продаже участка, а также подтверждение их отправки.

После предоставления всех необходимых бумаг работник Росреестра выдает расписку, в которой указан список полученных документов, дата и время обращения за документами, которые будут устанавливать право на паевую землю.

Следующим шагом будет выделение доли земельного участка на местности. Для этого в управление сельхозпредприятия предоставляется заявление. В документе указывается размер и местонахождение пая. Затем проводится межевание площади. В целом, вся процедура регистрации прав собственности на паевой участок занимает от 1 до 2 месяцев.

Отказ в оформлении земельного пая

Основания

При рассмотрении документов муниципальный орган имеет право приостановить регистрацию соответствующим решением. Заявителю предоставляется срок не более 30 дней для устранения причин, препятствующих возникновению надлежащих прав. Причины можно свести к 3-м основным направлениям:

• непредставление требуемых документов (к примеру, межевой план земельного участка или доверенность на представителя);
• предоставление ложных сведений;
• неверное заполнение заявки или отсутствие в ней подписи.

Когда причины приостановления не устранены, государственный орган выносит отказ в регистрации права на земельный пай.

Полезно узнать: Как оформить отказ от права на земельный участок.

Обжалование в комиссии

Первой инстанцией для обжалования отказа в регистрации земельного пая является апелляционная комиссия при уполномоченном органе, где вынесен отказ. Обжаловать решение нужно в течение 30 дней с даты его получения.

Для обращения необходимо заполнить бланк и приложить копии документов. Заявление рассматривается комиссией в течение 1 месяца. Если решение об отказе в регистрации пая земли осталось без изменений, повторное обращение не допускается.

Оспаривание в суде

После отказа в апелляционной комиссии обжаловать решение можно только обратившись в арбитражный суд. Процессуальные сроки, как правило, не превышают 3-х месяцев. Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление в 3-х экземплярах, приложить копии документов и направить в суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Как распорядиться

Владелец выделенной земельной доли вправе распорядиться ею на свое усмотрение, если данные действия не будут нарушать нормы земельного законодательства. Основными совершаемыми сделками могут быть:

• Купля или продажа пая.
• Обмен на другое имущество.
• Сдача в аренду. Арендный договор может быть заключен на любой период времени и обязательно должен быть зарегистрирован в государственном органе, если срок сделки более 1 года. Плата за арендуемый пай устанавливается обеими сторонами по соглашению и не может быть изменена в одностороннем порядке.
• Отдать в пользование.
• Заложить.
• Подарить или передать в наследство.

Чаще всего пай сдается в аренду или отдается во временное пользование с целью получения прибыли. Также он может быть использован как уставной капитал юридического лица (акционерного общества, а также потребительского или производственного кооператива).

ВАЖНО! Оформление пая, а также совершаемые с ним сделки подлежат налогообложению, размер которого зависит непосредственно от кадастровой стоимости участка. При этом его величина не должна быть менее 1000 рублей.

Права владельцев

Если надел — часть общей собственности пайщиков, то права владельца ограничиваются:

• завещанием;
• отказом от права собственности;
• внесением земли в складочный капитал сельскохозяйственной организации;
• передачей в доверительное управление другому пайщику;
• продажей или дарением пайщику.

Если собственник выделяет землю из общего массива, то спектр его прав расширяется и он вправе:

1. Заключать сделки купли-продажи участка.
2. Обменивать на иную недвижимость.
3. Сдавать в аренду.
4. Передавать по наследству или в дар.
5. Заложить в банке.
6. Пожертвовать.

Преимущества и недостатки

К основному плюсу паевого участка можно отнести возможность получать с него постоянный доход. Это могут быть денежные средства, которые получают как с продажи выращенной сельхозпродукции, так и с совершенных сделок.

Отрицательной стороной является его обязательное налогообложение, плохой урожай или вовсе его отсутствие, а также недобросовестность арендаторов, что может привести к потере прибыли. По законодательству, государство может забрать в принудительной форме земельный пай, если он используется не по назначению или не оформлен юридически.

Кто их приобретает

Земельные паи вправе получить:

1. Члены колхозов или совхозов.
2. Жители сельской местности — один раз.
3. Наследник члена сельскохозяйственного предприятия.
4. Социальные работники, трудящиеся на сельскохозяйственных предприятиях.

Важно! Если после трех лет владения паевым участком он не был использован по назначению, то органы местного муниципалитета вправе изъять его и признать пай бесхозным.

Процесс выдачи паев завершился в 1998 году, однако стать его собственником возможно путем гражданской сделки.

Как правильно купить долевую собственность?

Купить земельный пай можно по стандартной схеме купли-продажи. Прежде всего нужно помнить, что земельный пай нельзя купить с изменением целевого назначения, есть ограничения размеров участка для владельца в пределах муниципалитета. Приоритетное право на приобретение у соседних дольщиков и администрации.

Перед подписанием договора нужно внимательно изучить документы на сам участок и на право у собственника на отчуждение земли:

• Не должно быть документов или фактов, подтверждающих “темное прошлое” участка: нецелевое использование, деградация почвы, захламление и проч.
• Есть ли у участка обременения (выписка и ЕГРП);
• Подтверждение, что собственник предлагал покупку муниципалитету или соседним дольщикам, только после этого возможна свободная продажа: цена не должна превышать установленной до разрешения;
• Свидетельство о государственной регистрации;
• Договор основания;
• Выписка из кадастрового паспорта;
• Ели на участке расположены строения – требуется выписка и БТИ на каждое из них
• Разрешения супруга, если он есть.

Далее составляется договор купли-продажи, который содержит:

• Данные о продавце и покупателе;
• Информацию об участке;
• Стоимость сделки.