Отказ от преимущественного права покупки: особенности проведения процедуры

Часто возникают ситуации, когда владелец доли в общей с членами семьи квартире принимает решение реализовать свою недвижимость. Закон допускает подобную сделку, однако, не так просто на практике воплотить ее в жизнь, так как граждане, принадлежащие к категории прочих собственников жилья, имеют изначальное преимущество, связанное с приобретением оставляемых квадратных метров. Решить вопрос может нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Получив его от близких людей, вы получите право на распоряжение собственностью без законных ограничений.

Отказ от преимущественного права покупки

Преимущественное право покупки: что это

Под интересующим термином подразумевается право, коим наделен каждый совладелец жилья, купить продающуюся долю в первую очередь, еще до того, как недвижимость будет заявлена на продажу.

Закон запрещает создавать для родственников, желающих приобрести долю недвижимости, невыносимые финансовые условия, дабы избежать надобности расставаться с жилыми метрами в их пользу, а уже после на приемлемых договоренностях относительно цены реализовать квадратные метры людям со стороны.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

Таким образом, на продающего часть жилья гражданина налагаются условия об уведомлении об изменении цены:

• как родственников;
• так и других возможных участников сделки.

При отказе от выполнения требования сделка, проведенная впоследствии, не обретет статус действительной.

Часто преимущественное право покупки сокращенно называют «первоочередным».

Нельзя продавать одну и ту же принадлежащую вам долю по разным ценам для совладельцев и покупателей извне, так как такое предубеждение карается по закону

О чем говорит законодательство

Российский ГК не только закрепляет права первоочередного выкупа доли недвижимости остальными владельцами долей, но и предполагает проведение этой процедуры на тех же условиях, что и продажу доли на открытом рынке недвижимого имущества.

Пример:

• Владелец доли квартиры предложил долевым участникам выкупить его часть за 500.000 рублей, а затем выставил ее на открытом рынке по цене в 300.000 рублей. Долевые собственники подобную сделку могут оспорить в судебном порядке, в результате чего она будет признана незаконной.

Важно! В случае продажи собственной доли от квартиры ее владелец должен обязательно сообщить о таком решении совладельцам, в частности об истинной стоимости реализации. Долевые участники могут приобрести его долю именно по этой стоимости или предложить собственную цену. Остальные собственники не имеют никаких оснований требовать понижения цены доли от ее владельца, но поторговаться вполне могут.
Аналогичное правило распространяется также для сделок, не связанных с продажей конкретной доли. Собственник вправе предложить равнозначный обмен своей доли на прочий предмет недвижимого имущества. При этом сама процедура, порядок ее действий полностью соответствуют сделке купли/продажи. В данном случае в шаблоне извещения остальных долевых участников будет указано, что производится не продажа, а обмен части недвижимости, и обозначена стоимость, по которой остальные участники могут ее выкупить.
Так как долевых участников может быть больше 2 человек, и согласиться выкупить долю одного может одновременно несколько, то в таком случае законодательство наделяет продавца правом самостоятельного определения покупателя среди остальных собственников, пожелавших произвести выкуп. В данной ситуации закон не предусматривает никаких ограничений.

Правила продажи доли

Закон гласит, что наделены правом реализовать собственную долю в квартире выбранному вами человеку, который владеет достаточными средствами для удовлетворения ваших финансовых требований, и захочет купить долю жилья. Однако, предварительно продавец обязан убедиться, что остальные владельцы недвижимости:

• на данную долю не претендуют, и согласны поделить пространство с чужим человеком;
• не имеют возможности приобрести вашу часть ввиду своего недостаточно крепкого материального положения.

Продать долю жилья сегодня не так просто, так как для ее беспроблемной реализации необходимо получить отказ от преимущественного права покупки всех остальных совладельцев жилого объекта

Как бы там ни было, любая причина отказа от покупки доли должна сопровождаться официальным отречением от данного им по закону первоочередного права. Недостаточно сказать устно «я отказываюсь», или составить заявление соответствующего содержания, завизировав его собственной подписью.

Нет, необходимо обратиться за помощью к нотариусу, который окажет содействие в составлении отказа по нормам закона, которые впоследствии избавит всех участников сделки от:

• споров по поводу законности произведенной продажи;
• прочих разногласий.

Недостаточно выразить согласие на продажу доли вслух, необходимо отправиться к нотариусу, и написать под его контролем заявление соответствующего содержания, которые называется отказом

Все вопросы, связанные с оформлением отказа, а также прочими нюансами, ему сопутствующими, регулируются таким нормативно-правовым актом, как Гражданский Кодекс России.

Требование заверять нотариально сделки, производимые относительно долей общего для нескольких собственников жилья, вступило в силу только в июле 2021 года, так как данный способ являлся единственным путем для предварительного и окончательного устранения последующих разногласий между сторонами и массовых судебных разбирательств.

Обратите внимание: бывает, что совладельцы квартиры постоянно ведут жизнь в другом городе. А порой вы и вовсе можете утратить с ними связь. Потому, два года назад вступили в силу действующие и по сей день коррективы, согласно которым собственник, имеющий желание продать свои квадратные метры, должен уведомить близких об этом путем размещения объявления в электронном виде на сайте государственной организации, регистрирующей права россиян на владение недвижимостью.

Если вы воспользовались этим способом, приложите к пакету официальных бумаг заявление, что другие владельцы жилья уведомлены о случившемся подобным способом.

Если никак не можете выйти на связь с прочими владельцами общего жилья, дайте на сайте Росреестра соответствующее объявление. Если его не увидят ваши родственники, в этом случае закон не воспрепятствует продаже

Уведомление о продаже доли

Приняв решение о реализации собственной долю, лицо, владеющее ей, обязано составить по правилам уведомление для прочих собственников квартиры, указав в тексте оного стоимость выставленной на продажу площади.

Составлять данный документ необходимо в письменной форме. После осуществления данной задачи, отправьте бумагу заказным письмом, не забыв заказать оформление описи вложений. Она, а также квитанция и полученные впоследствии уведомления о вручении документов станут в дальнейшем подтверждением оформления согласия или отказа первоочередного права покупки с учетом всех законодательных норм, по крайней мере, с вашей стороны.

Рассматриваемое уведомление не имеет установленной формы, и составляется произвольно по правилам общего характера. Образец документа вы видите на картинке ниже.

Образец составления уведомления о продаже доли

Выделение квадратных метров

Замечательно, когда в документах на жилье четко прописана доля, принадлежащая вам. К примеру, вы являетесь владельцем одной из комнат, имеющей такое-то количество метров.

Когда метраж не указывается, а называется лишь соотношение относительно общей площади недвижимости, для составления уведомления и в принципе проведения сделки по реализации собственности, необходимо произвести:

• выделение конкретной площади;
• закрепление данной площади за собой.

Осуществление данной задачи производится через суд. Чаще всего работники судебных инстанций идут заявителям навстречу, так как закон не возбраняет подобного. Однако, помните, что количество принадлежащих вам метров не может быть названо произвольно, все должно оставаться в рамках закона.

При условии, что осуществляется реализация пространства в квартире коммунального типа, то лицу, владеющему ее частью, нужно будет отправить запрос в Федеральную службу государственной регистрации, дабы получить сведения о владельцах прочих помещений.

Обращаем ваше внимание, что предоставляемая в этом случае Росреестром выписка является платной, а потому сам запрос нужно осуществлять непосредственно после оплаты данной государственной услуги.

Чтобы проще продать часть квартиры и провести процедуру отказа от первоочередного права, необходимо через суд выделить точную часть вашей доли жилья

Документы, расходы и сроки

Мнение эксперта

Васильев Виктор Станиславович

Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

При составлении отказа человеку потребуется только паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, а также бумаги, на основании которых собственник владеет долей в той же квартире, часть которой планируется продавать.

Отказ должен заверяться нотариально. Такая услуга стоит примерно 1,5-2 тысячи рублей или больше. Цена сильно зависит от региона оформления отказа.

На принятие окончательного решения совладелец получает ровно 1 месяц с момента получения предложения о выкупе доли в квартире. После этого срока отказ уже не нужен.

Оформление отказа от преимущественного права покупки

Граждане, являющиеся совладельцами жилья, доля которого вот-вот будет продана, получив от вас уведомление, должны оформить:

• или согласие на приобретение доли;
• или отказ от первоочередного права ее покупки.

Во втором случае необходимо, как мы уже сказали, составить отказ у нотариуса, и отправить его владельцу реализуемых квадратных метров заказным письмом.

Обратите внимание: отказ должен представить каждый совладелец жилья. Если вам нужно получить его от четверых людей, например, то продать комнату, получив три отказа, вы не имеете права. До тех пор, пока на руках не будет требуемых четырех документов, доля не может поступить в открытую продажу.

Отказ от первоочередного права приобретения доли должен содержать следующие обязательные сведения:

• адрес недвижимости;
• четкое обозначение доли, или в квадратных метрах или в количестве процентов от общей площади жилища;
• стоимость доли в национальной валюте;
• временной период, данный на принятие решения о преимущественной покупке жилых метров;
• данные гражданина, заявляющего о нежелании выкупать долю у совладельца;
• личную подпись гражданина;
• дату составления бумаги;
• печать нотариуса, заверяющего представленную документацию.

Пример оформления отказа от покупки доли квартиры, находящейся в общей собственности

Срок действия отказа от преимущественного права покупки комнаты

Приняв решение, вы обязаны совладельцам жилья предложить выкупить собственную долю, однако, не должны ожидать их решение дольше установленного по закону периода. Искомый период составляет 30 дней. Он установлен на законодательном уровне, и подразумевает, что не получив ответ в нужный срок, вы можете выставлять комнату или другую часть жилья в открытую продажу.

Если совладельцы не отреагировали на отосланные уведомления, то через месяц после отправки оных идите к нотариусу, и оформляйте свидетельство, которое обозначит, что:

• вы действовали в рамках закона и действительно отправляли оповещения;
• прочие владельцы жилья их получили и обо всем уведомлены.

Так, чтобы получить данную бумагу, необходимо передать нотариусу:

• квитанции, полученные на почте при отправлении официальных бумаг;
• копии самих оповещений, направленных совладельцам;
• уведомления о получении писем.

Как только свидетельство будет выдано, продающий часть квартиры гражданин может затевать официальную продажу площади, и уже не родственникам.

Для получения нотариального свидетельства о том, что вы уведомляли совладельцев жилья по всем правилам, нужно предоставить соответствующий пакет документов

Содержание отказа

Строго утвержденной формы отказа от покупки доли в квартире не существует. Важно лишь то, чтобы этот документ включал в себя следующую исчерпывающую информацию:

• Отказывающееся лицо со всеми данными: серия и номер паспорта, дата выдачи, кем выдан, адрес прописки, на каком основании владеет долей в квартире.
• Продавец – та же информация что и выше.
• Информация о доле и самой квартире: адрес, площадь, этажность, какая часть квартиры будет продаваться и так далее.
• Условия покупки доли (они обязательно должны быть идентичными тем, на основании которых в дальнейшем будет заключаться сделка с реальным покупателем).
• Четкий отказ от покупки доли, который не может иметь двойного толкования.
• Дата и подпись.

Продажа без получения согласия

Реализовать принадлежащие квадратные метры любого жилья можно и без получения согласия собственников, если они проигнорировали поступившие уведомления.

Впрочем, может быть так, что совладельцы согласятся купить комнату. Тогда реагировать на уведомление можно не в официальном порядке (отправить письмо обратно, оформить заявление и т.д.).

Нужно как можно быстрее приступить к заключению договора о купле-продаже

Но что же делать, если владельцев квартиры много и они все изъявили желание приобрести выставленные для реализации метры? Закон дает два правомерных выхода из положения.

Таблица 1. Как можно поступить в ситуации, когда несколько совладельцев хочет выкупить принадлежащую вам площадь

Если выбран только один покупатель среди собственников, или он единственный отозвался на заявленное предложение, то необходимо перед подписанием с ним договора в официальном порядке повторно уведомить о сделке остальных владельцев жилья, которые могут:

• как претендовать на продаваемую долю;
• так и не иметь на нее никаких претензий.

Впрочем, уведомление носит лишь характер информационный, письменное согласие на продажу в этом случае больше не понадобится.

Согласно букве закона, вы можете выбрать единственного покупателя доли самостоятельно, или же просто распределить ее между всеми желающими приобрести совладельцами

Закон предусматривает возврат подоходного налога с покупки квартиры в 2021 году. Но необходимо знать, что существуют некоторые ограничения по максимальной сумме и сроку обращения. Есть немало нюансов, о которых важно знать, так как они влияют на возможность получить деньги от государства и на максимальную сумму. Подробнее читайте в специальной статье.

Проведение продажи

После того, как вы определите лицо, которое впоследствии станет владельцем жилища, нужно оформлять традиционную сделку купли-продажи.

Чтобы заключить оную по правилам, необходимо собрать следующие бумаги для сопровождения сделки:

• паспорт;
• договор о собственности;
• справку об отсутствии долгов перед жилищно-коммунальной компанией;
• согласие от соседей, данное в письменном виде, о том, что они не против совершаемой процедуры;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую право на владение долью;
• документацию технического типа.

Образец выписки из ЕГРН

Так же в зависимости от ситуации может понадобиться предоставление этих бумаг:

• свидетельства о заключении брака;
• выписка об отсутствии имущественных обременений;
• согласие официальной пары продавца на реализацию доли.

Собрав данные бумаги, приступайте к оформлению договора купли-продажи. В этом случае в тексте оного указывают сведения о:

• количестве продаваемых метров;
• порядке оплаты приобретения;
• сторонах, принявших решение о заключении сделки.

Договор купли-продажи недвижимости

Сделка с несовершеннолетним ребёнком

Важной может оказаться информация о том, что заключать рассматриваемую в статье сделку можно также и с несовершеннолетними гражданами России. До достижения 14 лет решение об этом принимают родители малыша и также ставят за него подписи на документации, после 14 лет ребенок может завизировать официальные акты продажи самостоятельно.

Обратите внимание: интересующая схема продажи жилья представляется невозможной, если предварительно не было получено разрешение органов опеки.

Впрочем, нет гарантии, что эта государственная структура разрешение даст. Предварительно сотрудники этого официального органа обязаны будут убедиться, что малыш:

• владеет жилищем аналогичного продаваемому метража;
• получит средства, поступившие с продажи доли, на личный счет в банке, и сможет распоряжаться деньгами после наступления дееспособного возраста.

Время проверки данных условий займет у обозначенной государственной структуры 2 недели, после которых вы получите соответствующую справку.

По закону сделка может производиться и с несовершеннолетним ребенком, но при условии, что ее одобрят органы опеки и попечительства, обязанные отслеживать процедуру

Порядок и условия продажи

Первым делом, решив продать долю по определенной цене, собственник обязан уведомить об этом остальных сособственников. Делается это в письменной форме. Лучше всего отправить заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. Почтовые квитанции послужат доказательством соблюдения законного порядка уведомления.

Поиск покупателя на долю может занять какое-то время. Поэтому в интересах продавца как можно скорее приступить к реализации предусмотренной законом процедуры уведомления совладельцев о будущей сделке.

Возможно, будущий покупатель не захочет ждать положенный по закону срок, поэтому лучше к тому моменту уже иметь на руках должным образом оформленные отказы.

Нарушение права преимущественной покупки

Помните, если нарушите установленные законом правила, связанные с правом преимущественной покупки, то проведенная сделка может впоследствии признаться недействительной, и легко подвергнуться оспариванию в суде.

Чаще проблемы возникают в тех случаях, когда совладельцы жилья не уведомляются должным образом о:

• реализации доли;
• стоимости продаваемой части совместной недвижимости.

Представьте, что не получили уведомления, но желаете купить долю. Закон сообщает, что дается еще 3 месяца после того, как вы узнаете о нарушении законных прав собственника, на возвращение принадлежащего вам первоочередного права, даже в ситуации, если доля уже куплена и оформляется на имя стороннего покупателя.

Кроме того, подлежит по закону оспариванию сделка, которая:

• заключена между родственниками;
• подразумевала использование средств материнского капитала.

Если при заключении договора нарушались права малолетних, и это было установлено в ходе дальнейших выяснений, сделка также объявляется незаконной.

Нарушение любых правил, связанных с оформлением отказа от преимущественного права приобретения доли в общей собственности, обернется для вас признанием всех заключенных сделок недействительными

Образец

Оформление обязательно осуществляется в письменном виде. Это необходимо для сохранения документа собственником и представления заинтересованным лицам при необходимости. Единого образца подобного документа нет, но при составлении соблюдаются общепринятые нормы и правила письма.

Для того чтобы избежать появления ошибок или неточностей, следует заранее ознакомиться с образцом.

Срок действия

Ожидание решения заинтересованного лица для продавца составит до 30 суток. В течение этого временного отрезка получатель письменного предложения на покупки доли есть возможность отказаться от этого.

Если составлен отказной документ, то законодательно срок действия не ограничен. Именно поэтому после его получения собственник вправе приступить к продаже объекта. Однако лицо, отказавшееся от приобретения, вправе отменить отказ в нотариальном порядке.

В результате, от каждого обладателя преимущественного права приобретения части недвижимого объекта составляется письменный отказ, если долю покупать не планируется. Для этого достаточно собственноручно составить отказ и представить собственнику.

Поделиться публикацией с друзьями

Вывод

Срок, в течение которого действует отказ от преимущественного права покупки, оформленный совладельцами конкретного жилья, дает шанс оперативно собрать бумаги на принадлежащую собственность, и найти покупателя извне, путем выставления сообщения об открытой продаже. Но стоит понимать, если согласие упомянутыми лицами дано не будет, то продать комнату будет затруднительно, так как жить покупателю только внутри ее границ все равно не получится, а наладить отношения с другими жильцами часто слишком трудно.

○ Как оспорить отказ?

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ).

В долевых сделках мошенничество является крайне распространенным. Если отказ был оформлен с нарушением законодательных норм, собственник имеет право оспорить его в суде. Для этого нужно направить исковое заявление о признании отказа недействительным. На это дается три месяца с даты предполагаемого уведомления.