Захват квартиры
С появлением государственного реестра прав на недвижимость откровенное рейдерство в жилищной сфере стало редкостью. Если помещение оккупировали неизвестные лица, достаточно вызвать наряд полиции. Блюстители правопорядка помогут проникнуть в квартиру и обеспечат выдворение из нее злоумышленников. Действия захватчиков попадут под ст. 139 УК РФ.
Наказание за преступление зависит от квалификации. Если преступники захватили недвижимость в отсутствие проживающего в нем гражданина, им грозит штраф до 40 000 рублей, изъятие заработка за 3 месяца, обязательные работы не более 360 часов, исправительный труд на 1 год или трехмесячный арест. При совершении преступления с применением насилия, угроз, а также проникновение в жилье группой лиц санкции будут значительно жестче.
От пострадавшего собственника потребуется лишь написать заявление в полицию. Расследованием займутся правоохранители. В рамках уголовного процесса можно будет заявить гражданский иск о компенсации причиненного вреда, в том числе морального (ст. 44 УПК РФ).
Особенности и нюансы
В последнее время владельцы маленьких долей нередко злоупотребляют имущественными правами. Суд может отказать в понудительном вселении на основе того, что в действительности собственник небольшой доли намерен причинить вред другим владельцам квартиры. Если доля истца незначительна, то ему придется доказывать тот факт, что в квартире есть его вещи, что он на постоянной основе проживает в одной из комнат и несет расходы по ее содержанию. Только в этом случае есть шанс на то, что суд удовлетворит исковые требования.
Соглашение об определении долей в квартире
Если человек, к примеру, был зарегистрирован в квартире, но на протяжении нескольких лет в ней не проживал, то впоследствии у него может возникнуть необходимость забрать личные вещи. В этом случае порядок тот же: если договориться с жильцами не удалось, необходимо отправиться в полицию. Затем следует направить в суд иск по изъятию предметов из незаконного владения третьих лиц.
Истцу потребуется доказать тот факт, что конкретные вещи действительно принадлежат ему. В случае если он требует изъятия неотделимых предметов имущества (например, встроенной кухни), то суд ему откажет.
Споры между собственниками
Такие конфликты считаются наиболее сложными с юридической точки зрения. Квартира может принадлежать нескольким лицам одновременно. Российское законодательство предусматривает сразу две формы (ст. 244 ГК РФ): общую совместную и долевую.
В обоих случаях собственники могут распоряжаться и пользоваться имуществом. Делать это они должны по обоюдному согласию. Если достигнуть договоренности относительно порядка проживания в квартире не удается, вопрос выносится на рассмотрение суда. При этом служители Фемиды далеко не всегда удовлетворяют иски о вселении. В качестве альтернативы нередко рассматривается компенсация.
Ежемесячную выплату за невозможность фактического использования помещения назначают в следующих случаях:
- площадь и планировка не позволяют разделить квартиру на части;
- доля истца чрезвычайно мала;
- совместное проживание конфликтующих сторон ущемляет интересы третьих лиц (например, детей).
Список оснований, которыми руководствуются суды при назначении компенсации, остается открытым. Примером подхода является определение ВС Ханты-Мансийского округа по делу № 33-649/2015.
Могут ли собственника не впустить в его дом?
Как и обещала, сегодня об обратной стороне неприкосновенности жилища, гарантированного Конституцией — судебная практика о собственниках, которых суд не впустил в принадлежащее им на законных основаниях жилье.
Все мы знаем о том, что собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе недвижимым.
Однако право владения и пользования не всегда легко реализуемо даже в судебном порядке, особенно, когда речь идет о праве на долю в общей долевой собственности.
Первое дело, о котором я хочу вам рассказать, было рассмотрено в судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда. По итогам рассмотрения 06.08.2019 было вынесено апелляционное определение № 33-5948.
Суть дела в следующем:
На одном земельном участке, который разделен забором, расположено 2 дома. Больший из них, площадью более 100 кв. м, принадлежит на праве собственности истцу (назовём его Иваном). Иван с семьей в нем и проживают.
Второй домик одноэтажный, общей площадью всего 40 кв. м находится в общей долевой собственности Ивана и ответчицы — ее назовем Марией. Семья Марии как раз и живёт в этом домике. Иван в этом доме никогда не проживал.
К каждому домовладению имеется отдельный вход с улицы.
Мария в своем жилом доме самовольно произвела замену газового оборудования и системы отопления.
Тут Иван весь испереживался, опасаясь за сохранность своего имущества, и с целью осуществления контроля за системой газоснабжения, обратился в суд с исковыми требованиями к Марии об устранении препятствий в пользовании домовладением, В частности он просил суд возложить на Марию обязанность устранить препятствия в пользовании домовладением в 40 кв.м., предоставив ему, Ивану, ключи от калитки и дома.
Иск свой Иван мотивировал тем, что ему на праве общей долевой собственности принадлежит доля в этом домовладении. Иван указал, что обусловлен его иск необходимостью осуществления им контроля за системой газоснабжения, самовольно установленной Марией в спорном домовладении.
Решением районного суда г. Саратова в удовлетворении исковых требований Ивану было отказано.
Облсуд не нашел оснований для отмены принятого судом 1 инстанции решения и не поддержал Ивана в его переживаниях.
Суды исходили из того, что спорный жилой дом не предназначен для совместного проживания в нем семей Ивана и Марии, между ними соглашение о порядке пользования жилым помещением не достигнуто, Иван требование об определении порядка пользования жилым помещением не заявлял и вселяться в дом не желал.
Предоставление во владение и пользование части общего имущества Ивану, соразмерной его доле невозможно.
Суд, не отрицая законности прав Ивана, как собственника спорного дома, указал, что участник общей долевой собственности не обладает безусловным правом на вселение в него и проживание, реализация его правомочий владения и пользования домом зависит от размера его доли в праве собственности и соглашения собственников.
Учитывая, что осуществление права пользования принадлежащим собственнику домом предполагает проживание в нем, в то время как требований о вселении в жилой дом Иваном не заявлено, обеспечение свободного доступа в жилое помещение без цели проживания в нем может повлечь нарушение предусмотренных ст. 25 Конституции РФ и ч.ч. 1, 2 ст. 3 ЖК РФ прав Марии на проживание в спорном доме.
Мораль: хочешь жить в маленьком доме со второй семьей — определи с ними порядок пользования помещением, причитающимся на твою долю, а без целей проживания контролировать проживающих в доме НЕ МОГИ!
Источник: Апелляционное определение Саратовского областного суда от 06.08.2019 по делу N 33-5948/2019.
Второе судебное дело, о котором я хочу рассказать, поначалу шокировало даже меня, юриста со стажем.
История такая: некая девушка, назовем ее Наталья, получила в наследство по закону от своего отца 1/2 долю в праве на трехкомнатную квартиру. Вторая 1/2 принадлежит некоему Василию, который купил ее у второго наследника квартиры.
Права – как Натальи, так и Василия – подтверждены соответствующими судебными актами. Но проживает в квартире только Василий со своей женой. И 1/2 доля в праве на квартиру находится в их совместной собственности.
Между Натальей и Василием сложились неприязненные отношения. Ключи от квартиры, где очевидно лежат и деньги, Василий Наталье не дает. И Наталья, не имея иного жилья, вынуждена снимать квартиру.
Собравшись с духом, она заявила иск мировому судье, в котором попросила определить порядок пользования общим имуществом и устранить препятствия в пользовании квартирой.
Совсем осмелев, попросила Наталья суд предоставить ей в пользование целых две комнаты из трех, имеющихся в наличии. комнату 8 кв.м. и 7,5 кв.м., а семье Василия оставить в пользовании большую комнату — 18,8 кв.м. В общее пользование просила закрепить кладовку, коридорчики, кухню и санузел.
Мировой судья, рассмотрев иск, Наталье отказал, поскольку в той квартире изолированной было только комнатка 7,5 кв.м, а вот чтобы попасть во вторую комнату, на которую претендовала Наталья, ей пришлось бы проходить через большую комнату, в которой семья Василия, исходя из Натальиного расклада , проживать будет. Поэтому, Наталья просила ей установить право прохода через комнату Василия.
Конечно, Василий был против, и суд его поддержал.
А что же апелляция?
А она вынесла новое решение, согласно которому, Василия обязали передать Наталье ключи от квартиры и обеспечить в квартиру свободный доступ.
В части отказа в установлении порядка пользования квартирой решение мирового судьи пересмотрено не было и осталось в силе.
Потом дело попало в Оренбургский областной суд. И вот тут — опаньки! Решение мирового судьи было оставлено в силе, а апелляция отменена!
Внимание, мотивировка!
Апелляция, твое определение отменено потому, что обязав передать ключи от квартиры без определения фактического порядка пользования, не учла ты, уважаемая, что пользоваться квартирой ответчик может, только проживая в ней!
А порядок-то пользования НЕ ОПРЕДЕЛЕН! Не обоснован, значит, доступ в квартиру-то! А, следовательно, нарушены права Василия и его семьи на неприкосновенность жилища!
Ведь по закону жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Источник: Постановление Президиума Оренбургского областного суда от 26.01.2015 N 44г-5.
Друзья, и вот тут я хочу обратить ваше внимание на то, как важно в судебных спорах выбрать надлежащий способ защиты своего нарушенного права, верно сформулировать исковые требования, а также соблюсти досудебный порядок урегулирования спора!
Как же должна была Наталья сформулировать свой иск?
Во-первых, начнем с того, что ей нужно было представить суду документы о попытке достичь соглашения о порядке пользования квартирой в досудебном порядке.
Почему?! Спросите вы, отвечаю:
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Суд при рассмотрении иска об определении порядка пользования должен учитывать сложившийся порядок пользования, который может точно не соответствовать долям, нуждаемость собственников в этом имуществе, и, самое главное, реальную возможность совместного пользования.
Изолированной комнаты, соответствующей доле Натальи, в квартире не было.
Так как же быть Наталье, с каким новым иском идти в суд?
Итак, варианты:
1. Наталье придется смириться с проживанием в изолированной комнате 7,5 кв.м и просить именно так определить порядок пользования и ключи от квартиры;
2. Наталья живет в комнате 7,5 кв.м., Вася с женой в комнате 8 м., комната 18, 8 — общего пользования.
3.Наталья требует выделить свою 1/2 в натуре, а если невозможно это (что подтвердит в суде экспертное заключение), требует, чтобы Василий выплатил ей соответствующую компенсацию.
И наконец, еще один вариант развития событий: Наталья продаёт свою долю любому постороннему лицу. Правда сделать она это сможет только после того, как Василий либо откажется от покупки, либо просто не ответит на её предложение в течение 30 дней. И ещё — продать по цене не ниже той, по которой предложила Василию.
Виндикация
Статья 301 ГК РФ наделяет собственника правом истребовать имущество, незаконно удерживаемое третьими лицами. Порядок реализации этого механизма на практике ВС и ВАС РФ пояснили в совместном постановлении № 10/22 от 29.04.2010 года. Однако назвать вопрос урегулированным нельзя.
Так, формально собственники имеют право истребовать недвижимость даже у добросовестного приобретателя. Однако формулировка ст. 302 ГК РФ существенно усложняет процесс доказывания. Потерять или украсть капитальное сооружение либо земельный участок невозможно. Единственным основанием виндикации становится выбытие против воли. Необходимость доказывания этого факта препятствует применению механизма в борьбе со злоупотреблениями прописанных в квартире граждан или нанимателей.
Справка: Добросовестный приобретатель получает вещь от лица, не имеющего права на отчуждение. При этом такой участник не знает о незаконности операции. Примером можно считать продажу квартир по подложным документам.
Если истребование помещения производится у добросовестного приобретателя, собственнику придется компенсировать стоимость неотделимых улучшений. Основанием станет ст. 303 ГК РФ.
В заключение отметим, что в распоряжении россиян есть еще один юридический инструмент. Законный владелец вправе обратиться в суд с требованием об установлении особого запрета. В основу негаторного иска положена ст. 304 ГК РФ. Итогом разбирательства становится обязательное для исполнения указание. Ответчик должен отказаться от каких-либо действий. Пренебрежение запретом грозит штрафами.
Какие бывают основания для вселения в жилое помещение?
Действующим законодательством установлены следующие легитимные основания для вселения в жилое помещение:
— первым и самым главным основанием будет являться право на жилье, подтвержденное соответствующими документами (свидетельство на право собственности);
— решение местного муниципалитета о выделении жилья по договору социального найма (копия соответствующего решения местных властей);
— заключение между собственником и арендатором договора об аренде какого-либо конкретного помещения (собственно, договор аренды).
Существуют и особые основания для вселения граждан в жилые помещения:
— завещательный отказ, предусматривающий возможность проживания в жилом помещении, полученном по гражданином наследству. Право должно быть в установленном порядке зарегистрировано, а новоявленный собственник подтверждает свое согласие на проживание посредством принятия наследства.
— заключение договора об иждивении. При заключении такого договора, иждивенец приравнивается к статусу проживающего по завещательному отказу. Однако, собственник помещения должен быть в готовности к возможному подселению такой категории граждан в свое жилое помещение и не имеет права самовольно выселять их.
— В ряде ситуаций возможно осуществление вселения посредством принятого судебного решения. Это наиболее сложная категория оснований для вселения, так как пересекаются интересы сторон, как правило, имеющих диаметрально противоположные взгляды на возможность такого вселения. В подобных случаях лучше будет прибегнуть к помощи квалифицированного адвоката.
Теперь разберемся с препятствием вселению на готовых примерах.
Выселение родственников наследодателя
Ответчики могут отказаться добровольно съезжать с квартиры даже в том случае, когда судебное решение было принято в вашу пользу. Как в такой ситуации можно выселить родственников умершего?
Если суд согласился с вашими доводами и встал на вашу сторону, для выселения граждан, незаконно проживающих на вашей жилплощади, следует обратиться в паспортный стол. Для этого потребуется подготовить следующие документы:
- копию судебного решения (в нем должна приводиться информация о выписке ответчика из квартиры);
- гражданский паспорт заявителя;
- документы, подтверждающие права заинтересованного гражданина на перешедшее ему по наследству жилье.
После этого все лица, ранее проживавшие в квартире усопшего, обязаны ее немедленно покинуть. В случае отказа освободить жилплощадь их можно выселить принудительно, обратившись в службу судебных приставов.
Документы, подтверждающие право на наследуемое имущество
Подтвердить факт вступления в наследство можно с помощью следующих бумаг:
- свидетельство о праве на наследство;
- выписка из ЕГРН.
Свидетельство о праве на наследство является основным документом, с помощью которого можно будет подтвердить ваши права на квартиру. Оно может быть получено в нотариальной конторе.
Поскольку квартира является одной из разновидностей недвижимого имущества, оформление права собственности на нее предполагает проведение процедуры государственной регистрации. Она может быть подтверждена выпиской из ЕГРН (п. 1 ст. 28 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г.). За оформлением такой выписки следует обращаться в Росреестр.
Если в документах отсутствуют ошибки и опечатки, никаких препятствий для владения унаследованной жилплощадью у вас нет. В случае же обнаружения в документации недостоверной информации вначале следует внести в нее соответствующие исправления. За новым свидетельством о вступлении в наследственные права можно обратиться к нотариусу, а для исправления ошибок, обнаруженных в выписке из ЕГРН, следует подать соответствующее заявление в Росреестр.
Помощь жилищного юриста:
Подробно
Споры с Управляющей компанией
Юридическая консультация Защита в суде
Помощь опытных жилищных юристов в спорах с Управляющей компанией, ТСЖ или ЖСК — юридическая консультация и защита ваших прав в суде.
Жилищный юрист
Споры с УК, суды за право проживания, владения, распоряжения жильем, споры с администрацией
Залив квартиры
Споры при заливе квартиры и о возмещении ущерба.
Жилищные споры
Жилищные споры любой степени сложности. Опытные юристы и адвокаты
Могут ли собственнику отказать во вселении?
Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина на жилье. В соответствии со ст. 40 никто не может быть лишен жилища. Право гражданина может быть ограничено лишь в определенных законом случаях. И применить ограничения вправе только суд. Теоретически отказать собственнику жилья во вселении суд может. По каким причинам это может произойти?
Как правило, вопрос о запрете вселения собственника жилого помещения, актуален в том случае, если он не является единственным владельцем. Жилье может принадлежать нескольким и более гражданам на праве совместной собственности. Таким образом, каждый из них владеет своей долей. Как раз таки совладельцы и могут ставить вопрос о запрете вселения конкретного сособственника, если на то есть веские причины.
Конечно, просто так запретить собственнику вселиться в принадлежащее ему помещение, совладельцы не вправе. Например, по той причине, если между ними есть личный конфликт. Даже, если граждане обратятся с этим вопросом, шансов, что сособственника выселят, особо нет. Другое дело, если имеют место быть более существенные основания. Это могут быть:
- Противозаконные действия со стороны совладельца по отношению к другим проживающим.
Так, в соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается намеренное причинение вреда другим лицам. Это означает, что если совладельцы докажут, что вселяемый причинил или намерен причинить вред им, вероятнее всего, суд примет решение о запрете вселения такого гражданина.
- Наличие хронических заболеваний совладельца, которые несут угрозу для здоровья других проживающих.
Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (Москва и МО) 8 (Санкт-Петербург и ЛО) 8 (Регионы РФ)
Имеются в виду те недуги, при которых больной должен проживать изолировано (туберкулез в открытой форме и т.п.). Зачастую суд отказывает во вселении собственника при таких обстоятельствах, особенно, если в помещении уже проживают несовершеннолетние дети.
Органы опеки и попечительства
Почему могут прийти органы опеки и попечительства? Причин много: от жалоб соседей, которым показалось, что вы кричите на ребёнка, до сообщений от врача, решившего, что вы плохо заботитесь о здоровье детей. Органы опеки и попечительства обязаны проверить эти сообщения и принять меры для защиты ребёнка. Но это не значит, что такие жалобы законны и обоснованы, а органы опеки нужно безропотно пускать в дом.
Могут ли они заходить в квартиру? Дверь вы обязаны открыть только тогда, когда сотрудники опеки пришли в сопровождении полиции, а у полиции есть основания потребовать доступ в квартиру. В этом случае нужно действовать так же, как в ситуации с полицейскими: попросить документы и узнать причину визита полиции. Сами по себе органы опеки и попечительства не могут требовать пропустить их в дом без вашего согласия.
Органы опеки могут забрать ребенка, если войдут? Никто не вправе отнять ребенка, если на это нет
веских оснований и разрешающего документа — это акт исполнительного органа субъекта РФ или акт главы муниципального образования.
Забрать ребёнка сотрудники органов опеки вправе только в одном случае: если несовершеннолетнему угрожает опасность. Это может быть опасность здоровью или жизни ребёнка, причём закон пишет, что угроза должна быть «непосредственной». Перечня таких опасностей в законе нет, но на практике за угрозу принимают плохие условия, например, если в квартире месяцами царит антисанитария.
