Друзья, всем привет! Решил затронуть тему строительства дома по причине того, что в интернете слишком много информации, разной степени полезности, на этот счет. И сходу выделить подходящую, для непрофессионала, довольно сложно. Приходится долго сидеть, рыться в материалах и отфильтровывать чушь или манипуляции. Если вбить в поисковике «как выбрать участок», то первые пару страниц вы получите проплаченные материалы от агентств недвижимости, целью которых не является предоставление достоверной информации. Задача такого материала подвести читателя к мысли — купить участок у владельца сайта или компании-рекламодателя. Кроме того, информацию полезно знать, чтобы не попасться на уловки нечистых на руку строительных организаций или риелторов.
Важное замечание! Я не строитель и не инженер по образованию. Просто столкнулся с этим вопросом на личном опыте и хочу помочь другим людям сэкономить деньги, время и нервы. По ходу дела буду приводить ссылки на понравившиеся мне материалы по этой теме. Если у вас в процессе прочтения возникнут вопросы и дополнения или найдете ошибки, то, пожалуйста, оставляйте свои комментарии под постом, чтобы другие читатели получили максимум полезной и достоверной информации.
Совет 1 — выбрать город или пригород
Конечно, кто бы из нас не хотел жить в центре, желательно зеленой зоне, да еще и в собственном доме. Торговые центры под рукой, медицинские центры на выбор, образовательные и культурно-досуговые учреждения тоже рядом. Да и воздух хороший, не то что вблизи городских автомагистралей, где вечные пробки и заторы.
Но связь между просто землей и землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства, гораздо сложнее — существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость земельного участка помимо его расположения. В среднем по России цена на земельный участок в черте города 5 млн. за 10 соток, тогда как те же 10 соток в пригороде будут стоить уже 500 тысяч рублей, то есть в 10 раз меньше. Именно цена становиться решающим фактором, когда встает вопрос покупки земли в городе или пригороде.
Если есть деньги, то не экономьте на покупке земельного участка, т.к. рыночная стоимость жилья определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами, чем богаче соседи — тем дороже ваш земельный участок.
Как выбрать лучший земельный участок под ИЖС в Московской области
Где и у кого покупать землю под строительство дома?
Можно приобрести землю у другого владельца – физического лица. Также можно приобрести землю у девелопера нового поселка (при этом сделка может быть проведена в виде покупки у физического лица). Также можно купить землю на торгах – напрямую у муниципалитетов. Про такие сделки часто говорят, что земельный участок приобретается у государства. При покупке у физических лиц существуют определенные риски:
- Угроза некачественной документации.
- Ущемление прав третьей стороны.
При покупке земли в организованном коттеджном поселке (если Вы заключаете сделку на ранней стадии), всегда присутствуют риски недостроя. Также присутствуют риски больших платежей на обслуживание. Зачастую пока поселок находится в стадии строительства, за обслуживание плата не взымается, но после его завершения Вы можете столкнуться с высокими тарифами. Чтобы участвовать на торгах, потребуются определенные навыки, свободные средства, которые нужно будет внести в качестве залога. Также не факт, что торги будут проводиться по тем территориям, которые будут потенциально интересными для Вас.
Совет 2 — решить, что лучше: ИЖС, ЛПХ или СНТ
«Ломов. Если вы изволите припомнить, мои Воловьи Лужки граничат с вашим березняком. Ломов. Нет, вы ошибаетесь, уважаемая Наталья Степановна, — они мои. Наталья Степановна. Опомнитесь, Иван Васильевич! Давно ли они стали вашими? Ломов. Как давно? Насколько я себя помню, они всегда были нашими. Наталья Степановна. Ну, это, положим, извините! Ломов. Я вам бумаги покажу! (А. П. Чехов «Предложение»)
С Чеховских времен мало что изменилось: дача остается дачей. И вопрос не только в деньгах — вопрос в культуре бытия. Хотя, если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.
Земля под ИЖС дороже, но вы получаете:
- возможность распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов;
- четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями);
- возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана, интернет);
- возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.).
Если для строительства дома вы купили дачный участок, то будьте готовы, что для полноценной жизни придется дополнительно потратиться на подъездные пути и инженерные сети, а такие вложения могут легко сравнять стоимость участка под ИЖС с участком в СНТ. К тому же придется вступить в члены садового общества и выполнять порой не самые разумные решения других дачников.
Земельный участок под ИЖС или ЛПХ — что лучше?
Стоит ли покупать земельный участок в СНТ
Важность оценки подъездов к участку
Несмотря на что оценить качество дороги не так и сложно, даже хорошее на первый взгляд покрытие может иметь подводные камни.
- Асфальтированное покрытие. Если оно целое, то это самый благоприятный вариант. Но плохой асфальт уравнивает такую дорогу с грунтовкой, разница будет состоять только в глубине луж.
- Грунтовая дорога. Самый печальный вариант. После дождя дорога превращается в труднопроходимое болото, а тяжелые машины оставляют на ней глубокую колею. Проехать можно будет только в сухую погоду. Если грунт песчаный, то проблем окажется значительно меньше, потому что вода быстро впитывается.
- Бетонное покрытие. Эта дорога ровная, но ездить по ней некомфортно из-за швов между плитами. Машина не сможет развить скорость выше 40 км/ч, а ощущение такое, будто бы едешь по стиральной доске. При этом пассажиры нервничают, а повышенная нагрузка на подвеску автомобиля переводит к ее преждевременному износу.
- Насыпная дорога. Такой тип покрытия встречается очень часто. В этом случае на грунтовку насыпают щебень или асфальтовую крошку. Свежая дорога имеет вполне приличный вид, но со временем она проседает. Проблемы возникнут тем быстрее, чем менее качественно выполнена песчаная подушка. Заранее оценить, на сколько хватит дороги, невозможно, потому что песчаный слой скрыт под щебнем. Так что срок эксплуатации насыпной дороги – уравнение с несколькими неизвестными. В любом случае, даже если работы выполнены качественно, срок эксплуатации отсыпной дороги не превышает 4 лет. Затем покрытие придется ремонтировать, обновлять. Стоит поинтересоваться у соседей, кто отвечает за обслуживание дороги. Хорошо, если это местные власти. Но может случиться и так, что соседи выполняют работы за свой счет. Это надо выяснить заранее, чтобы иметь представление о предстоящих расходах.
- Водные объекты. Если дорога к вашему участку ведет через речки, пруды, то надо повнимательнее посмотреть расположенные на них мосты и дамбы. Так, низкая дамба, уровень которой всего на 1-2 м выше зеркала воды, может представлять проблемы весной, особенно если вокруг холмистая местность. В половодье даже маленький ручеек способен превратиться в бурный поток, текущий по дороге. В этом случае не следует даже пытаться проехать, потому что машину может просто смыть. Тогда придется искать объездные пути, и не исключено, что они окажутся неблизкими. Либо местности грозит изоляция, пока не пройдет паводок. У местных жителей следует выяснить обстановку в течение последних 10 лет.
Совет 3 — выбрать экологически чистый район
На мой взгляд, экология — второй по важности (после цены) фактор. На чистоту воздуха и отсутствие в нем вредных примесей влияют деятельность промышленных предприятий, близость и загруженность автодорог. Как правило, промзоны сосредоточены в отдельных районах города, но бывают и моногорода, где от заводского смога не скрыться. Что касается автотрасс, то однозначного ответа здесь нет, так как дороги постоянно расширяются и добавляются новые. Для подстраховки лучше обратиться к градостроительному плану территории, на которой вы присмотрели участок.
Наличие или отсутствие леса вблизи загородного участка также влияет на выбор. Всегда хорошо окунуться в прохладу хвойного леса или пройтись по березняку за грибами, собирать на солнечных полянах малину и землянику. Но всего 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой — вырубка требует документального разрешения (порубочного билета) и гигантских усилий на выкорчевку.
Деревья на участке — это прекрасно, пока дело не дошло до строительства…
Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне
Обеспечение электричеством и газом
Если земельный участок подключен к электросетям, в администрации района надо узнать, на какую мощность можно рассчитывать в будущем. Из-за перегрузки электросетей, выделяемой энергии может не хватать для бытовых нужд. Недостаток в энергопотреблении придётся восполнить собственными силами (генератор, небольшая подстанция, солнечные или ветряные источники энергии). Это очень затратный проект, который серьезно ударит по бюджету.
Отличным выходом будет наличие центрального газопровода. Установка котла для отопления и подогрева воды очень упростит жизнь.
Совет 4 — изучить инфраструктуру
Инфраструктура и инженерные сети, стоят на третьем месте в моем мини-рейтинге, а самое важное здесь — электричество.
Электроснабжение
Формально подключение электричества к земельному участку стоит около 600 рублей, но на практике эта сумма может вырасти в 100 и более раз. Связано это с отсутствием возможности или желания местных властей протягивать электросети за счет бюджета. В таком случае установка электроподстанции (трансформатора), покупка и монтаж опор линии электропередач, покупка и натяжение проводов — ложатся на плечи собственников.
Газоснабжение
Вторая по значению инженерная сеть — газ. Стоимость газа в баллонах существенно выше (сейчас 50-литровый баллон стоит около 800 рублей), стоимости газа природного. Только за одну, не самую холодную зиму, отопление дома в 150 кв. м. баллонным газом обойдется в 80 000 рублей, тогда как, за магистральный газ вы заплатите лишь 10 000. Подключение дома к газопроводу, редко обходится дороже 150 000 рублей.
Водоснабжение
Большинство частных застройщиков при выборе земельного участка почему-то забывают про водоснабжение. Бывают случаи, когда только после строительства люди понимают, что вода в скважине, которую они пробурили, чрезвычайно железистая. Содержание железа может в 30 раз превышать норму. Ни для технических нужд, ни для питья такая вода не годится, а фильтрация обойдется в копеечку. Самый действенный способ избежать подобной ситуации — получить информацию о качестве воды у будущих соседей.
Канализация
Может быть центральной, но установка септика на территории участка стоит не дороже 35 000 рублей. Чтобы сэкономить, можно установить один септик на два дома вместе с соседями.
Как выбрать септик для дома
Подъездные пути
Идеальный вариант, когда по улице проходит асфальтная дорога, которую обслуживает муниципалитет. Но и грунтовые подъездные пути — вариант тоже рабочий. Качество такой дороги лучше всего оценивать весной, когда сходит снег.
Возможность подключения электричества, воды, газа, канализации, наличие дорог, школ и магазинов создают условия комфортного существования и вносят плюсовые корректировки при оценке земли. Нужно понимать, что жизнь сильно усложняется, когда в доме отсутствует хотя бы одна из перечисленных коммуникаций.
Геодезические особенности территории
- Рельеф. Небольшие искажения устраняются сравнительно легко (подразумеваются технологии, но не затраты) – выравниванием грунта, правильным выбором фундамента, поднятием цоколя. Но если уклон от 100 см и более, стоимость строительства 1 м² основания дома резко возрастает.
- Характеристики грунта. От этого во многом зависит выбор типа (значит, и стоимости) фундамента.
- Расположение подземной воды. Следовательно, во сколько обойдется обустройство скважины (колодца) и сможет ли источник полностью обеспечить все потребности собственника участка.
Совет 5 — проверить геологию и рельеф местности
Ясно, что нельзя строить на болотистой местности, как и нельзя строить, если:
- грунтовые воды залегают очень близко;
- очень малая плотность земли (дом может просесть);
- мало пригодны глинистые грунты.
Значительно удорожает строительство:
- Участок со сложным рельефом — крутым склоном в какую-нибудь сторону или провалом посередине;
- Если недалеко от участка протекает река, особенностью которой является широкий разлив весной (дом может подтоплять).
Проверка грунта
Исследование грунта, на выбранном под ИЖС участке земли, стоит провести еще до подписания договора. Базируясь на этих данных, будет создан проект всей постройки и выбран тип фундамента. Исследование проводится в любом случае, и особенно тщательно, когда цена слишком привлекательна для престижного района.
Важно узнать затапливается ли участок во время разлива реки, длительных обильных дождей, а так же какой уровень грунтовых вод. Это можно узнать у соседей или, сделав в разных концах участка несколько глубоких ямок. Если за один час в них появилась вода, то грунтовые воды проходят очень близко к поверхности. В дальнейшем понадобится постройка дренажной системы.
Состояние грунта и близость грунтовой воды – это немаловажные факты, но ориентироваться только на них при окончательном выборе не стоит. Идеальных участков не существует, а все недостатки можно превратить в достоинства, обыграв их под условия местности. Решить все проблемы помогут специалисты из архитектурного бюро.
Совет 6 — проверить участок со строителями
Участок должен иметь простые формы и равные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. Сразу отбрасывайте кривые, косые и прочие непригодные для строительства формы. Идеально — это квадратная форма участка с соотношением 1 к 10. То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то идеальная площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток. Но, по факту, 2-х этажный дом площадью 150 квадратных метров отлично размещается и на 4 сотках.
Учтите, что форма и площадь участка станут ключевым фактором при проектировании и строительстве дома.
От себя рекомендую обратить внимание на проекты одноэтажных домов. Жить в одноэтажном доме удобно, а рыночная стоимость кв. метра будет на 20-30% выше, чем у двух- и тем более трех- этажного индивидуального жилого дома.
Выводы
Чтобы выбрать участок для строительства дома для постоянного проживания, подробно изучите информацию о населенном пункте, где он будет находиться, карту и планы застройки. Не стесняйтесь общаться с местными жителями. Не рассматривайте участок без геологических изысканий и подтверждающих это документов.
Земельные участки от Навигатора продаются со всеми необходимыми проведенными исследованиями, подведенными коммуникациями, качественным дорожным покрытием до подъезда. Все коттеджные поселки имеют КПП на въезде, а также находятся под присмотром сервисной компании, которая следит за чистотой.
Совет 7 — правильно выбрать форму собственности
Плюсы и минусы участка в собственности
Покупая землю в собственность, вы получаете свидетельство (с 2016 года данную функцию заменяет выписка из ЕГРП), гарантию юридической чистоты сделки и душевное спокойствие. Хотя и здесь стопроцентную гарантию вам никто не даст. Известны случаи, когда участки изымались под госпрограммы (строительство автотрассы, протяжка линий электропередач или газификации), и никакие свидетельства на право собственности не помогали.
Однако, на нового собственника ложатся налоговые обязательства: земельный налог для физических лиц (0,3% от кадастровой стоимости в год) и налог с продажи имущества (13% от 70% кадастровой стоимости объекта). В связи с этим, покупка участка в аренде тоже имеет ряд преимуществ.
Попробуйте не платить налоги и вы узнаете кому на самом деле принадлежит ваша собственность — © Дэвид Рокфеллер
Плюсы и минусы участка в аренде
Если вы взяли земельный участок в аренду у администрации или купили участок по договору переуступки прав, то платить придется только арендные платежи (около 0,3% от кадастровой стоимости участка в год). Но, опять-таки, нужно учесть — какую сумму вы заплатите за выкуп земельного участка из аренды в собственность. В соответствии с ГК РФ и Земельным Кодексом выкупная стоимость земельного участка в черте города может достигать 15% кадастровой стоимости, за пределами города 3%. Перевести участок из аренды в собственность можно только после строительства на его территории дома, гаража или бани.
Бывает, что получить право собственности на земельный участок невозможно. К примеру, земля зарезервирована для торгов под освоение территории, под выкуп льготными категориям граждан или для муниципальных нужд. Как правило, это и пугает будущих арендаторов. Если у вас тоже есть опасения — лучше купить участок в собственность.
