Как получить разрешение на строительство дома на участке (ИЖС)?

Перед тем, как получить разрешение на строительство дома на участке (для ИЖС), важно изучить нюансы оформления, собрать требуемый пакет бумаг, разобраться со сроком действия и возможными причинами отказа. Оформление одобрения уполномоченных органов — обязательный этап, предшествующий возведению различных объектов, а именно многоэтажных зданий, коммерческих сооружений и частных домов. Ниже уделим внимание следующим нюансам — как оформить разрешение на строительство дома (для ИЖС), и какие шаги требуется пройти для успешного решения поставленной задачи.

ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО?

Новую постройку необходимо узаконить, и делать это рекомендуется до возведения объекта, а не после завершения стройработ (как это часто происходит). Прохождение требуемых процедур постфактум занимает больше времени и может привести к штрафам или другим проблемам. Несмотря на упрощение оформления в 2021 году, лучше не рисковать и сделать работу по правилам во избежание отказов, необходимости переделок и дополнительных финансовых расходов.

В ГК РФ указано, что ИЖС — сооружение, предназначенное для проживания одного семейства и имеющее число этажей до 3-х. Под понятием «этажности» понимаются все секции здания, в том числе и подвальные помещения. Перед тем как сделать разрешение на строительство дома, уполномоченные органы проверяют проектную документацию и свойства земельного участка, на котором планируется выполнение работ. Одобрение постройки происходит в том случае, если заявитель имеет права на земельный участок, что подтверждено соответствующей документацией.

Процедура оформления разрешения в 2021 году

Общий алгоритм действий при согласовании строительства жилого или садового дома подробно описан в ст. 51.1 ГрК РФ. Порядок подачи и получения соответствующего уведомления включает в себя следующие шаги:

Подготовка уведомления (аналог заявления) согласно единой утвержденной форме.
Сбор установленного законом перечня документов (подробно все бумаги описаны ниже по тексту).
Выбор способа направления бумаг в адрес органа государственной власти, уполномоченного выдавать разрешения на строительство. Здесь доступны следующие варианты (п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ):

личный визит в соответствующее ведомство,
обращение в МФЦ (многофункциональный центр),
направление бумаг по почте (письмо следует заказывать с уведомлением о вручении),
использование портала «Госуслуги».

После того, как документы будут отправлены, следует дождаться окончания их проверки.
В течение установленного законом периода времени государственный орган направит заявителю уведомление о соответствии объекта ИЖС (садового дома) всем требованиям и нормам или о несоответствии заявленных параметров.

Именно такая процедура получения согласия на начало строительных работ по ИЖС (садовому дому) предусмотрена в 2021 году.

Список документов

Полный перечень документов, которые должен подготовить заявитель для получения согласия на возведение объекта ИЖС или садового дома, приведен в 1-3 ст. 51.1 ГрК РФ.

Сюда входят следующие бумаги:

уведомление о предстоящем строительстве – при его составлении в качестве шаблона нужно использовать форму, утвержденную Приказом Минстроя России от 19.09.2018 года № 591/пр (Приложение № 1),
документы, подтверждающие право владения земельным участком (например, договор купли-продажи, дарственная и т.д.). Такие бумаги следует готовить в том случае, если обозначенный участок не зарегистрирован в ЕГРН,
доверенность на согласование процедуры строительства объекта – если от лица застройщика выступает его представитель,
заверенный у нотариуса перевод документов, подтверждающих регистрацию юридического лица – требуется в том случае, если в качестве застройщика выступает иностранная организация,
описание внешнего облика постройки ИЖС или садового дома – если строительство планируется на территории исторического поселения.

Подробно о том, какие нужны документы для получения разрешения на строительство, читайте в нашей статье.

Сколько стоит

Согласно установленному законом порядку сама услуга по выдаче уведомления (аналог разрешения) о соответствии объекта всем требуемым параметрам и нормам оказывается на бесплатной основе. Это означает, что в данном случае платить государственную пошлину не придется.

Исключением являются лишь те случаи, когда речь идет об окончании строительных работ. В такой ситуации при подаче уведомления придется заплатить госпошлину в размере 350 рублей.

Несмотря на то, что официально услуга оказывается бесплатно, определенные расходы застройщик несет на этапе сбора и подачи документов. Если у заявителя нет желания или времени заниматься этим вопросом самостоятельно, то он может поручить эту задачу профильным специалистам. Однако такая услуга является платной. Здесь возможны следующие расходы:

получение консультаций (1000-2000 рублей),
помощь в сборе документов (до 5000 рублей),
подача и последующее получение уведомления «под ключ» – в этом случае цена может достичь 9 000 рублей.

Также следует иметь в виду, что на общую стоимость такой услуги оказывает влияние сложность и нестандартность конкретной ситуации.

Причины отказа

Следует обозначить несколько наиболее распространенных ситуаций, при которых заявитель может получить отказ в согласовании строительства ИЖС или садового дома.

Сюда можно отнести такие причины:

отсутствие всех необходимых сведений в представленном уведомлении (полный их перечень приведен в п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ),
отражение в уведомлении информации, не соответствующей действительности,
отсутствие у представителя застройщика доверенности, дающей право на согласование строительства объекта,
документы для получения разрешения представлены не в полном объеме,
обращение заявителя в орган, находящийся не по месту размещения земельного участка, на котором планируется строительство дома,
уведомление подано в отношении объекта, по которому законом предусмотрено получение разрешения на строительство, а не уведомления.

При возникновении перечисленных выше ситуаций, компетентный орган в течение 3 рабочих дней производит возврат поданного застройщиком уведомления вместе с приложенными к нему документами (п. 6 ст. 51.1 ГрК РФ).

Сроки

В действующем законодательстве 2021 года четко определен период времени, который отводится на выдачу уведомления о возможности начала ИЖС или возведения садового дома. Данный срок составляет 7 рабочих дней с момента поступления документов (п. 7 51.1 ГрК РФ).

КАК ВЫГЛЯДИТ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА?

Согласно актам Минстроя, условиям региональных актов и ГК РФ одобрение уполномоченных органов — специальная бумага, свидетельствующая о соответствии проектной документации действующим требованиям ГПЗУ и возможности работать на определенном земельном участке. Получение разрешительной документации обязательно во всех ситуациях, кроме следующих:

Строительство ведется на ЗУ, который относится к категории садоводческого и используется для ведения дачного хозяйства.
Возведение или реконструкция сооружений, в процессе которой не застрагиваются капитальные объекты.
Монтаж боксов и других конструкций, которые не относятся к категории капитальных.
Возведение временных объектов, используемых для обустройства строительной площадки.

Начало строительных работ без согласования согласно статьи 222 ГК РФ несет следующие последствия:

Возведенный объект относится к категории самостроя. В дальнейшем возможно два варианта — прохождение экспертизы и оформление документации или снос сооружение за деньги хозяина.
Построенное здание нельзя продать, подарить или выполнить с ним какие-либо действия. Для этого требуется разрешение на строительство дома ИЖС — документа, который узаконивает постройку.
Начисление штрафов в размере от двух до пяти тысяч рублей.

Итоговое разрешение выглядит как лист А4, на котором имеются сведения о заявителе, уполномоченном органе, объекте ИЖС. Также в документе ставится подпись, дата и печать.

Нормативное регулирование

Центральный акт, регулирующий выдачу разрешения, – статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ). В статье указаны эти положения:

Порядок получения.
Бумаги, нужные для проведения работ.
Орган, выдающий правоустанавливающую бумагу.
Основания для отказа.

Вопрос: Надо ли получать разрешение на строительство и регистрировать реконструкцию торгового здания? Если да, то какова ответственность за несоблюдение установленных требований? Посмотреть ответ

В статье 51 ГрК прописано, что разрешение устанавливает:

соответствие проектных бумаг ГрК РФ, проектам планировки;
соответствие возводимого объекта формам использования участка.

Вопрос: Можно ли принять к вычету суммы НДС по строительным работам (услугам), которые велись до получения соответствующего разрешения (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ)? Посмотреть ответ

Не всегда предпринимателю нужно получать разрешение. Ситуации, в которых его не требуется, оговорены в части 17 статьи 51 ГрК.

К СВЕДЕНИЮ! Разрешение нужно получить до начала стройки. Если оно отсутствует, предпринимателя ожидают санкции, назначающиеся на основании статьи 9.5 КоАП. Как правило, на ЮЛ накладывается штраф. Работы останавливаются. Если объект уже возведен, он не вводится в эксплуатацию.

ВАЖНО! С 1 июля 2021 года относительно выдачи разрешения вводится ограничение. Правоустанавливающую бумагу смогут получить только АО и ООО. Кроме того, многоквартирные здания могут возводиться только на основании одного разрешения.

КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЧАСТНОГО ДОМА В 2018 ГОДУ?

Как отмечалось, начало строительных работ объекта ИЖС возможно после одобрения уполномоченных органов. В ГК РФ (статье 51) подробно описан процесс оформления одобрения до возведения объекта. Самовольное возведение постройки теоретически возможно, но в дальнейшем при подключении коммуникаций возникают серьезные проблемы, в том числе финансового характера.

Рассмотрим, как оформляется разрешение на строительство. Здесь требуется пройти следующие этапы:

Собрать пакет бумаг (об этом ниже).
Лично прийти в местную администрацию (отдел, который отвечает за выполнение такой работы), явиться в МФЦ или выполнить манипуляции через Интернет.
Оформить заявление и передать собранный ранее пакет документации.

Наиболее удобные способы — оформление через официальный сайт муниципального органа или МФЦ. В этом случае можно избежать очереди.

СРОК ПОЛУЧЕНИЯ И ДЕЙСТВИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ИНДИВИДУАЛЬНОГО (ЧАСТНОГО) ЖИЛОГО ДОМА

На рассмотрение заявления и собранного пакета бумаг уходит срок до 10 суток. После получения одобрения на строительство ИЖС, можно приступать к закладке фундамента частного дома, приобретению строительных материалов и выполнению иных мероприятий, связанных с возведением объекта. Оплачивать услугу не требуется — она предоставляется бесплатно.

При отсутствии замечаний к содержанию заявления и бумагам, срок выдачи разрешения на строительство не превышает указанный период (10 суток), но время, на которое выдается разрешительный документ, ограничивается 10 годами. Если заявитель не вложился в упомянутый срок и не начал возведение частного дома, придется заново проходить процедуры и оформлять разрешение на строительство с учетом действующих сроков получения.

Как только бюрократические мероприятия завершены, возведенное здание регистрируется в Росреестре, после чего заявитель получает необходимый пакет бумаг с подтверждением права владения объектом.

Преимущества и недостатки ИЖС

К несомненным плюсам ИЖС можно отнести:

возможность участия в государственных программах;
ИЖС является частной собственностью;
можно построить жилой дом, не переводя землю в другую категорию;
дом будет расположен в местности с хорошей инфраструктурой;
собственник может прописаться в доме.

К недостаткам можно отнести высокую стоимость участка, которая подходит далеко не для всех и невозможность вести личное подсобное хозяйство. Хотя последнее и не запрещено законом, но участки под ИЖС не позволяют выделять много места для домашнего скота или грядок.

Строительство частного дома в 2021 году ничем не отличается от этой процедуры в 2021. По крайней мере, пока не будут приняты новые поправки в законодательство. Главное, собрать все документ и получить разрешение на строительство. А после регистрации права собственности можно будет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

КАКИЕ БУМАГИ ПОТРЕБУЮТСЯ?

Для получения разрешения на строительство дома в 2021 году потребуется следующий пакет документов:

Паспорт заявителя.
ГПЗУ.
Выписка из ЕГРН.
Правоустанавливающие бумаги на ЗУ или свидетельство, подтверждающее факт владения участком.
Схема планировки земельного надела, на которой нанесен частный дом.
Подробное описание будущей постройки (проект).

Разрешение на строительство объектов ИЖС до 3-х этажей выдается по более простой процедуре. Выделим, какие документы потребуются в этом случае:

Подтверждение факта владения ЗУ.
ГПЗУ.
Схема по размещению сооружения и организации участка.

При упрощенном оформлении регистрация надела земли является обязательным условием. Схемы и ГПЗУ часто запрашиваются уполномоченными органами самостоятельно. В некоторых случаях может потребоваться предоставление дополнительных бумаг, а именно результатов разных экспертиз, письменное одобрение правообладателей (если их несколько), а также разрешение отклониться от законных параметров.

Нормы строительства в СНТ – требования к объектам

СНиП 30-02-97, СП 53.13330.2011 регулируют правила строительства на садоводческих участках. Согласно требованиям документов, владелец участка должен соблюдать следующие нормы:

площадь участка не должна быть меньше 0,06 га или 6 соток;
по периметру нужно установить забор;
пожарная безопасность требует соблюдения расстояний между объектами на соседних участках. Этот параметр определяется материалом, из которого построен объект: негорючий – 6м, с деревянными перекрытиями – 8 м, из дерева – 10м. При этом расстояние между жилыми и нежилыми строениями на одном участке значения не имеет;
санитарно – бытовые требования включают несколько пунктов:

– расстояние от дома до границы соседнего участка не должно быть меньше 3 м;
– расстояние от дома до улицы – 5 м, до проезда – 3 м;
– если постройка используется для содержания скота или птицы, то расстояние увеличивается до 12 метров от домов и до 1 от других строений, до 4 м от деревьев и 2 м от кустов;
– расстояния между колодцем и уборной не должно быть менее 6м;
– дом и уборная (душ, баня) должны располагаться не менее, чем в 8 м друг от друга.

Отдельные нормы касаются высоты помещения, строительство дома в СНТ в 2021 году должно проводиться с учетом всех требований безопасности. Так, расстояние от пола до потолка не может быть меньше 2,2 м, хозяйственных построек, подвалов – 2м, а погребов – 1,6м, количество этажей – не больше трех.

В остальном ограничений нет, планировка, наличие лестниц полностью зависит от желания владельца участка.

А вот организовывать сток вод на соседние участки категорически запрещено.

Отдельное требование касается воды и электричества – доступ к этим коммуникациям должен быть обязательно. Отсутствие канализации, газопровода, отопления не считается основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

КОГДА ВЕРОЯТЕН ОТКАЗ?

Перед тем как сделать (взять в уполномоченных органах) разрешение на строительство ИЖС (частного дома), важно разобраться с главными причинами отказа при выдаче одобрения. Сотрудники таких структур, как правило, проверяют комплектацию документов, корректность схемы планировочной организации, правильность обозначения объекта на карте, а также соответствие переданных сведений нормам ГПЗУ.

Если заявитель передал полный пакет документаций, составленный с учетом законодательства и не вызывающий нареканий проверяющих органов, в 10-дневный срок можно явиться в уполномоченный орган и взять разрешение на строительство. При наличии замечаний выдается отказ, который оформляется письменно и с подробным пояснением причин такого решения. В 90% случаев отказ происходит из-за неполного пакета бумаг или расхождения их содержания с требованиями ГПЗУ.

После получения отказа необходимо исправить ошибки, а при наличии сомнений в правомерности таких действий — подать в суд.

Незаконное строительство

Индивидуальное жилищное строительство, которое было осуществлено без необходимого разрешения, может стать для собственника источником проблем:

Дом не будет оснащен необходимыми коммуникациями.
Строение нельзя зарегистрировать в БТИ.
Без юридической регистрации прав собственности зданием нельзя будет распоряжаться.
Для получения разрешения на уже построенное здание придется обращаться в суд. Удовлетворение таких исков происходит крайне редко.
Если при проверке окажется, что дом построен с нарушениями СНиП, то его просто снесут. А владельца могут привлечь к административной ответственности за угрозу окружающей среде.

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ

Как отмечалось, разрешение на строительство делается на срок до 10 лет. Если заявитель не успел вложиться в этот термин, этапы оформления придется проходить заново. При этом в ГК РФ прописаны ситуации, при которых упомянутый документ прекращает действие. Это возможно по следующим причинам:

Право владения ЗУ приостановлено принудительно (через суд) с последующей передачей надела в пользу государства.
Отказ хозяина от права собственности на землю.
Расторжение соглашения, на базе которого гражданин пользовался ЗУ (к примеру, договора аренды).
Невозможность дальнейшего применения недр по причине прекращения соответствующего права. Актуально, если такое одобрение требуется для строительных работ.

В 30-днейвнй срок со дня прекращения права структура, которая составляет разрешение на строительство, отзывает документ на следующих основаниях — уведомления владельца о прекращении пользования ЗУ или уполномоченной структуры о прекращении права пользования недрами.

Зная, где и как брать разрешение на строительство, удается избежать бюрократических проволочек, быстро приступить к выполнению работ. В дальнейшем можно без проблем получить необходимые бумаги с подтверждением собственности после завершения намеченных мероприятий.