Согласно существующему законодательству, арест недвижимого имущества – это запрет на распоряжение им. Такое жилье нельзя продать, подарить, заложить или совершить с ним другие сделки до тех пор, пока арест не будет снят. Арест недвижимости осуществляется в качестве обеспечительной меры – когда у истца или другой заинтересованной стороны есть основания полагать, что ответчик пытается избавиться от имущества, чтобы не платить кредитору или выполнять другие законные обязательства. Органами, которые могут наложить арест на имущество, а также вынести запрет на совершение сделок с ним, выступают: суды общей юрисдикции, арбитражные суды, судебные приставы-исполнители, таможенные и налоговые органы, с санкции прокурора, дознаватель или следователь, с разрешения судебного органа. Самым распространенным основанием для наложения ареста на недвижимое имущество является задолженность лица, например, неуплата установленных платежей по ипотеке, налогов, начислений пени, штрафов. Также арест может быть наложен для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации, или при исполнении судебного акта о конфискации имущества. Может быть арестовано имущество и в том случае, если оно фигурирует в уголовном деле. Арест может быть наложен не только на квартиры, дома, но и на гаражи, земельный участок и другое недвижимое имущество. Для того чтобы арестовать недвижимость, необходимо обратиться с ходатайством в суд. Согласно действующему законодательству, ходатайство о наложении ареста должно быть рассмотрено в день его поступления. О принятом решении составляется определение, которое направляется ответчику и в Управление Росреестра в течение 3-х дней после принятия такого решения. При этом заявителю выдается исполнительный лист. Наложенный на недвижимое имущество арест сохраняется на весь срок судебного разбирательства. После поступления исполнительного листа о наложении ареста в Федеральную службу судебных приставов, он сразу же регистрируется и передается судебному приставу, который и будет его исполнять. Последний в течение суток возбуждает или отказывает в возбуждении производства. Если в исполнительном листе или заявлении о принятии документа указано, на какой объект недвижимости следует наложить арест (кадастровый номер, адрес, площадь, кто собственник), судебный пристав-исполнитель накладывает запрет немедленно, если не указано – сразу же после получения данных из Росреестра. Если судебный пристав — исполнитель ведет производство о взыскании кредитных платежей, алиментов, возмещении ущерба, административных штрафов и т.д., по которым долг не погашен и есть сведения о наличии у должника недвижимости, он может наложить запрет по собственной инициативе. Соответствующее постановление судебный пристав-исполнитель направляет должнику, взыскателю и в Управление Росреестра. Аналогично производится арест доли в объекте недвижимости. Если человек владеет не всей недвижимостью, а долей, то запрет накладывается не на весь объект, а только на ту долю, которой он владеет. После получения определения суда о наложении ареста или постановления судебного пристава — исполнителя о запрете регистрационных действий, должностное лицо Управления Росреестра вносит запись об аресте в ЕГРН. Как узнать, есть ли арест на объекте недвижимости. Узнать такую информацию можно из выписки ЕГРН, которую можно получить по запросу заинтересованного лица. Особенно актуален этот вопрос при намерении продать или купить недвижимость – причем как для покупателя, так и для продавца. В отношении объектов недвижимости получить сведения можно через портал Госуслуги, на официальном сайте Росреестра или при личном обращении в Многофункциональный центр. Арест будет снят с жилого помещения только после устранения оснований его наложения: то есть, если арестовали объект недвижимости за долги, то сначала надо оплатить всю задолженность, если по определению суда, то принять меры для разрешения вопроса, из-за которого было разбирательство. После устранения причин, нужно обратиться в орган, инициировавший его наложение: в случае ареста объекта недвижимости судом — то с заявлением об отмене ареста следует обратиться в тот же самый суд, в случае ареста судебными приставами – то в соответствующий отдел Федеральной службы судебных приставов. Исходя из вышеизложенного, следует сделать вывод, что прежде, чем проводить различного рода сделки с недвижимым имуществом, необходимо удостовериться, что на объект недвижимости не наложен арест или запрет. — По каким причинам аресты (запреты) могут не отменяться даже при поступлении документов об отмене данных ограничений? — Документы об отмене арестов (запретов) должны строго соответствовать документам о наложении ограничений. Реквизиты постановлений судебных приставов-исполнителей должны соответствовать реквизитам, имевшимся при наложении ограничений, документы должны быть подписаны и иметь гербовые печати. Судебные акты также должны быть заверены подписями судьи, председательствующего по делу, либо председателя суда, секретаря суда, а также гербовой печатью, должны иметь отметку о вступлении в законную силу. — Судебным приставом-исполнителем вынесено постановления об отмене ареста в отношении принадлежащего мне на праве собственности земельного участка. Могу ли я сам сдать в Росреестр данное постановление для отмены данного ареста? — Да, можете. Но в целях устранения сомнений в подлинности представленного заинтересованным лицом постановления Росреестр направит запрос судебному приставу-исполнителю о предоставлении копии данного постановления. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом, направляют в орган регистрации прав заверенную копию акта о снятии ареста или запрета. Кроме того, согласно Соглашению о взаимодействии между Федеральной службой судебных приставов и Росреестром также предусмотрено, что копии постановления об отмене ареста имущества должника в форме бумажного документа могут быть представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, непосредственно судебным приставом-исполнителем, его вынесшим, либо направлены судебным приставом-исполнителем почтовой связью. — В районный суд мною было подано исковое заявление о признании недействительности сделки по продаже квартиры, а также удовлетворено ходатайство о наложении ареста на данную квартиру. После рассмотрения судом дела мои исковые требования были удовлетворены и вынесено соответствующее решение. В связи с этим у меня вопрос: достаточно ли данного судебного акта для отмены ареста? — В соответствии с пунктом 13 статьи 32 Закона о регистрации судебный орган, наложивший арест на недвижимое имущество, направляет в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию судебного акта о наложении (снятии) ареста. Для отмены ареста необходимо обратиться в судебный орган с ходатайством об отмене ранее наложенных обеспечительных мер, если в судебном акте, по которому принято решение по делу, не указано об их отмене. — Судом вынесено и направлено в адрес Росреестра определение о снятии запрета в отношении квартиры, принадлежащей на праве собственности мне и моей супруге. В течение какого времени запрет будет снят? — Запрет будет снят в течение трех рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета. — По постановлению судебных приставов исполнителей, находящихся на территории Краснодарского края, были наложены запреты на объекты недвижимости, расположенные в другом субъекте Российской Федерации. Как после погашения задолженности будут сняты запреты? — В данном случае судебные приставы исполнители могут направить документ об отмене запрета в адрес Управления Росреестра по месту нахождения объекта с помощью системы межведомственного электронного взаимодействия.
Запрет на сделки с недвижимостью: правовые основания
Одна из самых часто встречаемых причин – риск того, что мошенники и иные заинтересованные лица проведут сделку при обмане собственника жилья
. Благодаря предупредительным мерам собственник снижает риск возникновения вероятных проблем в будущем, к которым относятся последствия мошеннических действий:
- по продаже имущества, передаче объекта по дарственной, договору обмена;
- регистрации залога или обременения по объекту;
- аннулированию прав собственности.
Подобные мошеннические аферы могут произойти, если паспорт собственника недвижимости или правоустанавливающую документацию на жилье и иное имущество украдут, если сам владелец объекта случайно их потеряет, чем воспользуются аферисты.
Таким образом, если собственник на протяжении долгого времени не будет жить в квартире (к примеру, по причине командировки), то необходимо оформить невозможность проведения регистрационных действий.
Также инициатором может выступать
кредитор: до момента выполнения финансовых обязательств перед банком должник не сможет распоряжаться недвижимостью.
Ограничительную меру могут наложить в ходе судебного разбирательства.
К правовым основаниям
для наложения запрета относятся следующие:
- судебное распоряжение;
- заявление от лица собственника, желающего предотвратить риск совершения незаконной сделки другими лицами;
- предписание закона (к примеру, при ипотеке);
- исполнительное производство: запрет накладывается постановлением сотрудника ФССП.
Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью
Распоряжение может поступить со стороны следующих лиц:
- Запрет на сделки с объектами накладывают сотрудники ФССП
. Они действуют в интересах финансового учреждения и обладают законным правом арестовать имущество, чтобы гарантировать выполнение требований со стороны взыскателя. - Также запрет могут наложить при вынесении судебным органом
определения об обеспечении иска. Документ вступает в законную силу сразу после вынесения. Истец получает его ксерокопию и исполнительный лист. Как только сотрудник ФССП получил исполнительную документацию, должник сталкивается с обременением и ограничением прав. - Наконец, запрет может поступить со стороны собственника недвижимости
, если он предполагает, что есть риск столкновения с мошенническими действиями.
Существует 3 способа подать заявление о невозможности регистрации:
- лично в Росреестре,
- лично через МФЦ (Многофункциональный центр),
- через личный кабинет на сайте Росреестра.
Для подачи заявления через личный кабинет Росреерстра понадобится ЭЦП (электронно-цифровая подпись).
В течение 5 рабочих дней после подачи заявления, Росреестр внесет запись, которая будет препятствовать регистрации любых сделок без личного участия собственника.
Заявление о невозможности регистрации станет костью в горле у злодеев, решивших лишить вас квартиры.
Подобным заявлением можно защитить не только квартиру, но и любое недвижимое имущество.
Иными словами, подавайте заявление в отношении своего дома, земельного участка или другой недвижимости, зарегистрированной в Росреестре.
Правовые последствия нарушения запрета
Если Росреестр перерегистрирует объект, то уполномоченные лица столкнутся с наказанием. Подобная сделка будет признана ничтожной, и участникам придется вернуть друг другу все те права и обязательства, которые они по ней получили.
В то же время подобную недвижимость допускается продать с целью погашения задолженности перед кредитором, в интересах которого на объект было подобное обременение. В этом случае проведение регистрационного действия по закону допустимо.
Если приобретатель не обладал сведениями о наложении меры, то он вправе признать проведенную сделку ничтожной. Для этого ему необходимо инициировать судебное разбирательство
, составив иск и приложив к нему доказательственные документы.
Покупатель недвижимости может уберечь себя от столкновения с мошенниками. Часто неблагочестивые лица применяют обманные схемы при купле-продаже жилья, вводя участников сделки в заблуждение.
Каждая сделка должна регистрироваться в ЕГРН
. Перед подписанием соглашения необходимо проверить, действительно ли продавец является законным собственником объекта недвижимости. Для этого можно отправиться в Росреестр и получить выписку, в которой есть вся важная информация.
Если сведения в Росреестре отсутствуют, необходимо обращаться в другой уполномоченный орган, который и проводил регистрацию недвижимости. Заказать выписку можно и через интернет. Также необходимо внимательно изучить правоустанавливающую документацию на недвижимость, которую предоставляет продавец.
Как получить выписку об отсутствии обременения
Выписку ЕГРН об обременениях можно получить в бумажном и электронном виде. Эти варианты имеют одинаковую юридическую силу. Бумажный заверен печатью и подписью Росреестра, а электронный — его ЭЦП. В суде, банке и госорганах примут любой формат.
Оставьте онлайн-запрос в сервисе ЕГРН.Реестр, чтобы получить справку. Этот способ самый простой и бюджетный. Укажите в специальном поле адрес или кадастровый номер объекта и заплатите 200 рублей за выписку о характеристиках и правах. Если дополнительно к информации об обременениях вам нужна полная история собственников, закажите полную выписку за 350 рублей.
В течение 6 часов вы получите на электронную почту pdf-файл, заверенный ЭЦП Росреестра. Выписка официальная и заверена ЭЦП Росреестра — ее примут банки, суды и госорганы.
Если из первой справки вы узнали, что на квартире есть ограничения, договоритесь с собственником, чтобы он от них избавился. Но не забудьте проконтролировать результат, проверив в ЕГРН снятие обременения. Выписку о снятии обременения можно получить тем же способом.
Проверьте квартиру на обременение прямо сейчас!
