При совершении любой сделки возникает вопрос, как не наткнуться на афериста и сохранить свои деньги. Сейчас купить или снять квартиру достаточно просто, однако существуют различные виды мошенничества на рынке недвижимости, а значит нельзя терять бдительность. Мы расскажем про 7 актуальных схем обмана при операциях с жильем и поделимся советами, как их избежать.
Афера с задатком
Такой план достаточно популярен у мошенников. Вы натыкаетесь на предложение, где цена объекта значительно ниже рыночной. Конечно, такой вариант кажется привлекательным, поэтому вы принимаете решение о покупке и составляете соответствующий договор. Чтобы покупатель был в вас уверен, необходимо внести задаток (он прописан в условиях договора). После того, как вы отдали сумму риелтору или продавцу, внезапно возникают причины, которые отталкивают вас от покупки. Например, шумные соседи, юридические проблемы с квартирой (она находится в аресте или залоге) и т.д. После отказа от продолжения сделки, которого и добивались мошенники, вы остаетесь без квартиры и теряете сумму задатка. Она является невозвратной, если клиент расторг договор по своей инициативе.
Чтобы не стать жертвой этой схемы, советуем самостоятельно проверять недвижимость на юридическую чистоту заранее – все нужные данные покажет выписка из ЕГРН, которую можно заказать на сайте ЕГРН.Реестр. Кроме того, лучше обращаться в проверенные риэлтерские компании и избегать жилья, стоимость которого сильно занижена.
Берут жильем
Мошенничество чаще всего происходит в сегменте жилья экономкласса. Одна из потенциально опасных схем — продажа квартиры, дома, другой недвижимости с неясной юридической историей. Можно выделить примеры, когда собственник, продающий квартиру, намеренно скрывает от покупателя информацию о других лицах, имеющих права на нее, рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.
Вполне реальная ситуация: муж и жена живут в неприватизированной квартире, но отношения между ними портятся, супруги расстаются и разъезжаются. Желая стать единоличным собственником жилья, например, женщина подает заявление, что ее муж пропал без вести (хотя она может прекрасно знать, где он). В дальнейшем по решению суда мужчину могут объявить умершим (если о нем нет вестей по месту жительства более пяти лет).
Жена приватизирует квартиру и продает. Через некоторое время мужчина «воскресает» и оспаривает сделки с квартирой. «Всегда нужно тщательно проверять сведения о людях, проживавших на продаваемой жилплощади», — советует Шлома.
Нередко встречаются притворные сделки. Это когда подменяют договор продажи договором дарения. Схема используется при так называемых рейдерских захватах квартир или из желания причинить вред собственникам других долей жилплощади — как правило, такое происходит при конфликте между родственниками. Это тот случай, когда собственник доли дарит ее постороннему человеку, нарушая право других дольщиков на выкуп доли.
По закону продавец доли обязан предложить ее сначала тем, кто с ним владеет квартирой. И только если они откажутся, вправе продать свою долю другому покупателю по той же цене, что была объявлена ранее. Чтобы обойти закон, вместо продажи заключается сделка дарения. «Закон этого не запрещает. Однако в данном контексте речь идет о притворности дарения. Оспорить такой договор возможно, если удастся доказать, что доля была продана», — поясняет Светлана Болотская, ведущий юрисконсульт ИНКОМ-Недвижимость.
По закону, продавец доли обязан предложить ее сначала тем, кто вместе с ним владеет квартирой
Еще одна схема — намеренное уменьшение стоимости квартиры в договоре. Таких случаев немного. Но риелторы все равно предупреждают: не стоит принимать предложение продавца указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, чем реальная стоимость квартиры, чтобы не стать жертвой преступного умысла. Например, покупатель согласился указать в договоре, скажем, 3 миллиона рублей вместо реальных 8 миллионов. Разница закладывается в банковскую ячейку, и после регистрации сделки продавец забирает деньги. Затем бывший собственник оспаривает сделку на основании, что для него она была убыточной. И он готов отказаться от соглашения и вернуть 3 миллиона. А как же оставшиеся 5 миллионов? «Если продавец не давал расписки в получении этих денег, доказать факт мошенничества и взыскать с него всю сумму будет крайне сложно», — поясняет Шлома.
По статистике около 5 процентов сделок на вторичном рынке проходят с участием граждан, которые наблюдаются в психоневрологических или наркологических диспансерах. Это не значит, такие сделки считаются мошенническими, однако для их проведения нужно предпринять ряд мер.
Проверить, нет ли в отношении такого гражданина решения суда о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным, поскольку тогда сделка может проходить только с разрешения органа опеки. Нелишне предложить продавцу пройти медосвидетельствование в момент заключения сделки. Тогда можно подтвердить, что он отдавал отчет всем своим действиям. Это поможет покупателю отстоять права на квартиру, если бывший собственник станет оспаривать сделку, заявив, что не осознавал своих поступков.
Чужой паспорт
На этапе заключения договора с собственником вы можете заметить, что он не похож на себя в паспорте. Это серьезный повод бить тревогу, хотя владелец будет отшучиваться, что в таких переменах виноваты годы или набранные килограммы. Если документ будет подписан, через несколько дней к вам придет настоящий владелец квартиры и скажет, что потерял паспорт и уже написал заявление в полицию. Такое обращение аннулирует договор купли-продажи.
Заподозрив двойника, обязательно попросите предъявить дополнительные документы при оформлении договора (например, водительские права или загранпаспорт), а также сравните подписи на всех документах.
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом?
Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
Занижение цены в договоре
Во время подписания договора продавец может попросить вас написать в документе более низкую стоимость квартиры, как будто для уменьшения суммы налогов. Вы идете ему навстречу. Спустя несколько дней у вас на пороге появляется юрист, который сообщает, что уже бывший хозяин вашей квартиры признан банкротом, а значит договор будет расторгнут. Вы можете потребовать назад только ту сумму, которая прописана в договоре. Например, если вы приобретали квартиру за 7 млн рублей, а в договоре прописали 3 млн, получить вы сможете только 3 млн. Кроме того, останетесь без квартиры.
Ни в коем случае не соглашайтесь занижать цену недвижимости в договоре. Также рекомендуем проверить владельца квартиры на наличие долгов, банкротства или других обременений – сделать это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов, в Едином реестре сведений о банкротстве или с помощью картотеки арбитражных дел.
Продавец – бабушка
Если владельцем выбранной вами квартиры оказалась пожилая бабушка, охотно соглашающаяся на все условия договора, это явный повод задуматься. Обычно после успешного оформления сделки появляются родственники пенсионерки, которые предъявляют вам справку о ее недееспособности (например, она стоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). По закону вам должны вернуть средства, но на деле это случается очень редко (мошенники не зря выбирают эту схему). Процесс может сильно затянуться – повезет, если вы получите назад хотя бы часть суммы.
В случае сомнений насчет дееспособности пожилого продавца, советуем запросить справку из ПНД. Такую заявку поможет составить нотариус.
Квартира в частном доме
Часто дома, предназначенные для индивидуального пользования, мошенники перестраивают под таунхаусы и продают в них квартиры. Вроде ничего страшного, однако такое жилье будет признано незаконной постройкой, поскольку возведено на земле под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Так, вы купите лишь долю в доме, а ее невозможно продать без согласия всех жильцов. В конечном итоге постройка будет снесена.
Внимательно читайте договор, чтобы случайно не приобрести долю в квартире. Также не оформляйте сделку по договору дарения – по нему передача денежных средств невозможна, а значит операция будет объявлена неправомерной.
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом?
Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».
Тайный хозяин
Схема обмана может настигнуть вас тогда, когда вы уже успешно завершили сделку и даже проживаете в новой квартире. С вами свяжется человек, который представится собственником недвижимости и будет требовать аннулирования сделки. Не спешите его выгонять, ведь он может оказаться временно выписанным из квартиры солдатом или бывшим заключенным. Также его могли на определенный период лишить прописки из-за пребывания на учете в ПНД. К сожалению, суд может оказаться на его стороне и договор признают недействительным.
Перед покупкой обязательно проверьте историю квартиры на предмет зарегистрированных в ней жильцов. Такие данные содержатся в выписке ЕГРН из Росреестра, также можно обратиться в МФЦ, однако это займет больше времени.
Обман с арендой
Мошенничество с недвижимостью процветает и на уровне аренды. При сдаче квартиры аферисты пользуются таким планом: вы успешно снимаете апартаменты и живете в них по договору. Однако резко собственник решает его расторгнуть – и это желание законно. Вам вернут залог, но деньги за проживание останутся у владельца, а комиссия за услуги – у риелтора. Обычно эти лица находятся в сговоре. Так они могут «сдавать» жилье хоть каждый месяц.
Чтобы защитить себя от аферистов, нужно внимательно читать договор, а особенно пункт о его расторжении. Если условия вас не устроят, обязательно скажите об этом владельцу. Как правило, мошенники не пойдут вам на уступки.
Текст: Алина Волкова
На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры
1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать. Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит. Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.
2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений. Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить. Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.
Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде. Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры. К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.
В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.
3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить. Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье. Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.
Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.
Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!
