Особенности оценки для наследства: котировка для нотариуса и расчет стоимости квартиры для вступления во владение

В процессе наследования преемнику переходят не только права собственности усопшего, но и его обязательства. Помимо этого, он несет и траты, связанные с данной процедурой. Так, размер госпошлины рассчитывается исходя из стоимости наследственной массы.

Таким образом, оценка имущества для наследства – необходимая процедура при вступлении в права наследования, цель которой состоит в определении стоимости преемственной собственности.

Оценка для наследства: когда и зачем проводится?

Оценка наследуемого имущества должна быть проведена при открытии наследственного дела, то есть она непосредственно связана с датой ухода из жизни наследодателя (статья 333.25 п. 6 НК РФ). Проводится она на каждый объект в отдельности. Целью проведения оценки является:

• установление размера госпошлины для получения свидетельства о правах на наследуемое имущество;
• разрешение конфликтных ситуаций между родственниками;
• проведение раздела неделимого имущества в денежном эквиваленте;
• определение точного налога на те виды наследуемого имущества, которое облагается государством. В 2006 году налог был отменен, сохранился он только на наследование изобретений, научных и литературных работ, а также произведений искусства.

Какие документы нужны?

Для проведения оценки квартиры при вступлении в наследство нужно собрать следующие документы:

• Основания, подтверждающие нахождение имущества в собственности наследодателя (справка из БТИ формы 11-а);
• Сведения об имеющихся обременениях на квартиру, которые снизят ее стоимость;
• Свидетельство о смерти наследодателя;
• Паспорт наследника.

Информация!

Процедура оценивания состоит не только из анализа квартиры, с ее посещением, но и анализа предоставленных документов.

Кто осуществляет процедуру?

Оценивать объекты наследования имеют право, как государственные организации, так и частные компании. Главное требование к ним – устанавливать стоимость любого вида наследуемого имущества имеют право юристы, которые получили специальное образование и входят в Саморегулируемую организацию (СРО).

Об этом указано в ФЗ №135 от 29/07/1998 года. Каждый специалист, проводящий работы по установлению цены имущества, должен иметь специальный сертификат.

При выборе оценщика также следует обратить внимание на:

1. срок его работы в данной сфере;
2. стоимость оказываемых услуг: на каждый вид имущества имеется определенный ценовой уровень;
3. наличие клиентуры с положительными отзывами.

Согласно НК статье 333.25 пункту 5 нотариус не может определять стоимость имущества, которая используется для дальнейшего исчисления госпошлины.

Как осуществляется процедура оценки стоимости квартиры

Недвижимость может перейти по наследству, но в ряде ситуаций наследник получает не всю квартиру, а ее долю. Также возможен добровольный отказ от имущества, но он должен быть оформлен в письменной форме у нотариуса.
При принятии наследства не обойтись без оценки стоимости квартиры, расчет стоимости выполняется специалистами. Процедура необходима для того, чтобы правильно рассчитать размер государственной пошлины. Кроме того, на основании оценки будет определен подоходный налог. Стоит обратить внимание, что это возможно, если квартира принадлежала наследодателю меньше 3 лет.

Акт оценки требуется для того, чтобы преемник оформил недвижимость в собственность. Обратитесь в БТИ или специализированную организацию, которая имеет лицензию. После проведения процедуры оценивания специалистом будет выдан акт.

Существует несколько вариантов оценки. Кадастровая основана на изучении кадастровой стоимости жилья, а рыночная учитывает стоимость схожего объекта на рынке недвижимости. Нотариусы чаще всего используют рыночную стоимость, но наследник имеет право на выбор. Оценка осуществляется на дату смерти собственника.

Если говорить об общих случаях, то нотариус может запросить информацию в Росреестре. Но в тех ситуациях, когда речь идет о наследовании доли, не обойтись без независимой оценки доли квартиры. Это позволит предотвратить разногласия, которые возникают при разделе унаследованного имущества.

На рыночную цену недвижимости оказывает влияние место расположения жилого комплекса. При этом учитывается то, есть ли вблизи жилья объекты инфраструктуры, далеко ли ехать до центра города. Если дом находится на окраине населенного пункта, вблизи промзоны, то квартиры в нем будут дешевыми. Жилплощадь теряет в цене, если дом расположен возле железнодорожных путей или аэропорта. Стоимость оценки начинается от 3000 рублей.

Поскольку цены постоянно меняются, не стоит затягивать с оформлением. Помните, что срок действия оценки ограничен.

Сколько стоит квартира? На цену влияют многие факторы. При оценке учитывается материал перекрытий, метраж жилья и материал, из которого сделаны стены. Принимается во внимание то, проходные ли комнаты в квартире или обособленные, общий санузел или раздельный. Если зданию нужен капитальный ремонт, то это также снизит стоимость.

Виды оценивания стоимости

Как же оценить наследство? Существует три возможных варианта оценивания имущества.

Инвентаризационная

Инвентаризационная стоимость определяется службой БТИ. На ее величину влияет наименьшее число факторов, именно поэтому данная стоимость является менее точной. Для получения справки с инвентаризационной ценой следует направить в БТИ заявку и предъявить паспорт заявителя.

Данный вид в последнее время практически не используется из-за того, что стоимость получается слишком заниженной и далекой от реальности. Но при получении нотариусом бумаги с инвентаризационной стоимостью он должен использовать ее для расчета госпошлины.

Кадастровая

Кадастровая стоимость имеется практически у любой недвижимости. Узнать ее можно, обратившись в ЕГРН. Данная величина выше инвентаризационной стоимости, но не должна превышать рыночную. Определяет ее кадастровый инженер Росреестра. На установление кадастровой цены оказывают влияние следующие факторы:

• месторасположение объекта оценки;
• престижность или периферийность района, где находится объект;
• площадь занимаемой территории;
• наличие инфраструктуры в месте расположения объекта;
• удобство планировки (для квартиры);
• категория и назначение использования (для земель);
• возраст, срок эксплуатации.

При кадастровой оценке не идут в учет индивидуальные особенности, что не дает полную картину стоимости. Например, проведенный дорогостоящий ремонт, наличие модной сантехники в квартире иди доме.

Рыночная

Рыночная стоимость считается наиболее точной, предусматривающей все индивидуальности объекта оценивания. Также для ее определения учитывается наличие спроса и предложения на данный вид имущества. Обычно ее выдает независимый эксперт. Данный вид оценки наиболее часто используется при оформлении наследства как наиболее приближенный вариант к реальной цене.

Для расчета размера госпошлины может быть использован любой вариант оценки в соответствии с НК РФ статьей 333.25 пунктом 5. Причем при наличии одновременно нескольких вариантов определение величины налога производится в интересах наследника, то есть применяться для расчета госпошлины будет меньшая стоимость объекта наследования.

Как выглядит Отчет об оценке для наследства?

По результатам нашей работы вы получаете Отчет об оценке. Это не справка и не акт оценки. Отчет об оценке для нотариуса — многостраничный документ, в котором помимо расчетной и описательной части содержатся копии разрешительных документов оценочной компании и оценщиков. Это выписки из реестра СРО на каждого оценщика, свидетельства о членстве в СРО, полисы страхования гражданской ответственности оценщиков и оценочной компании. Мы заверяем эти документы в соответствии с требованиями нотариусов.

Инструкция по выполнению

Данное мероприятие можно поделить на следующие этапы:

1. Выбор оценщика, у которого должна быть обязательно оформленная лицензия на проведение оценочных работ данного вида имущества. Найти эксперта можно по интернету, по рекомендациям своих знакомых. Составляется заявление на определение стоимости объекта. В документе указывается:
   объект оценки, даются его основные характеристики: адрес расположения, площадь, срок эксплуатации;
2. указывается цель проведения данного мероприятия;
3. данные оценщика;
4. данные заявителя.
5. Согласование с экспертом необходимых видов работ. Сбор всей документации, требуемой для выполнения оценки. Такие важные бумаги, как паспорт заявителя, свидетельство о праве собственности, правоустанавливающие бумаги (договор купли-продажи, дарственная, арендный договор) нужны при оценивании любого наследства. Имеются различия в предоставлении бумаг для оценщика в зависимости от вида наследуемого имущества.

Вид наследуемого имущества	Документация для выполнения оценки
Жилая недвижимость	кадастровый паспорт; технический паспорт; поэтажный план и экспликация (описание) к нему; справка обо всех прописанных лицах в квартире (форма №9); справка об оплате ЖКУ.
Земельный участок	кадастровый паспорт; межевой план участка с установленными границами.
Частный дом с участком земли	кадастровый паспорт на землю; технический паспорт на дом; арендный договор, если земля является арендованной.
Ценные бумаги	учредительные документы предприятия, выпустившего ценные бумаги: Устав, свидетельство о регистрации; бухгалтерская отчетность предприятия за 3 последних года; список основных средств на момент проведения оценки; выписка из реестра акционеров; справка о стоимости акции на момент проведения оценки.
Транспортное средство	ПТС – паспорт автомобиля; СТС – свидетельство о регистрации автомобиля; квитанции с погашенными штрафами, выданными на данное ТС.

6. Подписание договора, в котором обязательно должны быть следующие разделы:
   описание объекта;
7. срок выполнения;
8. стоимость услуги.
9. Непосредственное проведение работ. Эксперт знакомится с предоставленной документацией, выезжает на объект, производит его осмотр, делает фотографии имущества.

Сроки процедуры: Определение цены квартиры или комнаты производится в течение 1-2 дней. На оформление стоимости земельного участка с домом уйдет 2-3 дня, оценка автомобиля проводится за 4-5 часов.

На нашем сайте есть и другие публикации на тему вступления в наследство, из которых вы сможете узнать о:

• сроках процедуры;
• стоимости услуг нотариуса;
• нюансах вступления в наследство через суд и по праву представления.

Оценка наследства для нотариуса: стоимость и сроки выполнения

Сумма оплаты и время реализации данной процедуры определяются в зависимости от типа имущества. Оценка для наследства в ООО «Конс АГ» осуществляется, как правило, в пределах 20–40 минут, с минимальными затратами.

Как определить рыночную оценку земельного участка для нотариуса

Процедура оценивания делится на следующие типы:

• Бонитировка почвы. Этот вид экспертизы входит в состав кадастровой проверки. Он является основой для получения стоимости в будущем. Информация, полученная после мероприятия, учитывается во время изучения земли на пригодность выращивания культурных растений.
• Экономическая оценка. Во время процедуры изучается нормативная стоимость земли, анализируется ее эффективность. Также определяется экономическая пригодность для выращивания разных культур.
• Денежная оценка. Бывает 2-х видов: нормативный и экспертный. Все зависит от того, какое назначение участка. Нормативная оценка используется для определения величины налога, пошлины, арендной платы. Процедуру назначают, чтобы обработать показатели, механизмы правильной эксплуатации участка.

Многие фирмы чаще всего проводят экспертную оценку. Она нужна в таких ситуациях:

• Участок продается или покупается.
• Земля передается в банк в качестве залога.
• Объект вносится в бухгалтерский учет.
• Имущество подлежит разделу при разводе и прочих судебных спорах.

Как сделать оценку акций для нотариуса пошагово

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе путеводитель по сделкам с акциями и защите прав на акции. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно. Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Оценка акций для нотариуса производится в следующем порядке:

• Наследник выбирает оценщика и заключает с ним договор на проведение оценки. Важно, чтобы оценщик являлся членом саморегулируемой организации оценщиков (проверить членство можно на официальном сайте Росреестра).
• Наследник передает оценщику документы, необходимые для проведения оценки (их перечень ниже).
• Оценщик составляет отчет об оценке — официальный документ, заверенный подписью и печатью и обладающий юридической силой.

Оценщик может определить стоимость акций одним из следующих способов:

• фактический — оцениваются текущие котировки акции на рынке (если она участвует в торгах на бирже);
• сравнительный — используется имеющаяся в открытом доступе стоимость акций предприятий, схожих с эмитентом оцениваемых акций по производственным и финансовым показателям;
• затратный — анализируются финансовые показатели компании — стоимость чистых активов или ликвидационная стоимость;
• доходный — оценивается возможный доход, который акция может принести владельцу; перспективы ее роста и развития.

Стоимость услуги по оценке имущества законодателем не регламентирована, поэтому точную сумму назвать невозможно. Цена изменяется в зависимости от региона, а также от расценок, установленных оценочной организацией или конкретным оценщиком.

Как минимизировать расходы на оценку наследства?

Если Вам потребовалась рыночная оценка, то следует разумно подойти к выбору оценщика. Оценка рыночной стоимости — это коммерческая услуга и на нее не существует утвержденных тарифов, таких как у нотариусов. Поэтому разброс цен может достигать нескольких раз. Откуда берется такое расхождение в ценах у различных оценщиков?

Во-первых, сильное влияние на цену оказывает специализированность на услуге. Если оценщик или оценочная компания много лет занимается одним направлением, то неизбежно оптимизирует свои трудозатраты, нарабатывает типовые шаблоны и получает возможность снизить цену на услугу.

Например, если вы обратитесь к оценщику с просьбой оценить автомобиль без дополнительных уточнений, то скорее всего вам назовут цену на услугу с учетом осмотра и фотофиксацией недочетов транспортного средства, составлением отчета с возможностью предоставления в суд.

При этом оценщик не будет учитывать, что оценка для оформления наследства это единственный случай, когда можно избежать осмотра объекта, т.к. расчет должен быть сделан по состоянию на дату смерти наследодателя.

Вернуться в прошлое и провести осмотр на подобную дату пока еще ни у кого не получилось. Соответственно, у специализированных оценщиков работающих по направлении оценки для наследства тарифы будут оптимизированы с учетом данного факта.

Во-вторых, немного оценщиков являются профессионалами сразу во всех областях оценки. Так, например, автомобиль готов оценить каждый, а вот для оценки акций такому специалисту понадобится гораздо больше времени.

Это отражается в тарифах, для оптимизации затрат своего рабочего времени такие оценщики поднимут расценки на те направления, которыми владеют слабо. Логика здесь простая – лучше я оценю три машины, чем потрачу полдня на возню с акциями.

А некоторые оценщики вообще просто не берутся за направления, которые ими не освоены. Нет, вам не скажут, что мы такую оценку не делаем. А просто назовут цену в разы превышающую стандартный тариф (а вдруг вы согласитесь?).

Также следует учитывать, что любая оценка это, как минимум, одно посещение оценщика. А чаще всего два посещения – сначала съездит отдать документы, заключить договор, оплатить, а потом еще раз для того, чтобы забрать готовый отчет. Это все расходы времени, сил и денег на дорогу.

Поэтому, минимальные затраты денег и сил на оценку будут в случае когда:

1) все наследуемое имущество вам оценят в одном месте – не потребуются лишние разъезды и расходы;

2) оценщик должен быть специализирован на оценке для наследства, а лучше всего если это будет оценочная фирма, имеющая в штате нескольких оценщиков опытных по различным направлениям оценки наследственного имущества. У таких оценочных организаций тарифы на оценку любого объекта для наследства будут минимальными.

А единственный оценщик не может быть опытным сразу во всем – это не в человеческих силах.

Главное помните, что единственный легальный документ с рыночной стоимостью, который может вам выдать оценщик – это отчет об оценке. Отказывайтесь от предложений сделать «за недорого» справку, акт, заключение или иной документ о стоимости, кроме отчета.

Это выкинутые на ветер деньги. У специализированных оценщиков расценки на оценку наследственного имущества сейчас столь низки, что подобная экономия пары-тройки сотен рублей не стоит риска.

В каких случаях нотариус может потребовать оценку именно по рыночной стоимости?

Как упоминалось выше стоимость с которой уплачивается госпошлина выбирается наследником. Понятно, что есть объекты у которых выбрать не из чего, например, автомобили. У них есть только рыночная стоимость.

Но все же в некоторых случаях нотариус может потребовать провести оценку всего имущества именно по рыночной стоимости. Например, в случае если наследники попросили провести распределение имущества не в равных долях между ними, как делается обычно, а так, чтобы каждому из досталось целые объекты.

Одному, допустим, пара автомобилей, а второму квартира целиком. А не по половинке автомобилей и квартиры каждому.

Чтобы сделать такое перераспределение важно понимать насколько сравнимы объекты по стоимости. А как это сделать, если вид стоимости у них разный – у автомобилей рыночная , а у квартиры – кадастровая. Кадастровая стоимость в некоторых регионах может быть в разы меньше рыночной. Так и автомобиль может получиться намного дороже квартиры.

Поэтому для корректного сравнения между собой в подобных случаях и необходима оценка всего имущества именно по рыночной стоимости, т.к. только данный вид стоимости имеется у любых объектов.

Как провести оценку квартиры для наследства

Оценка квартиры производится экспертами или оценочными организациями, которые зарегистрированы в установленном законом порядке. Но помимо частных компаний этим вопросом занимается и БТИ.

Наследник выбирает любую из них и обращается за оказанием услуг. Как выбрать?

• репутация, отзывы;
• стоимость услуг;
• близость месторасположения от квартиры;
• скорость выполнения работы.

Гражданин при обращении в организацию предоставляет свой паспорт, документ на собственность (если он имеется) или заказывает выписку из ЕГРН.

Далее стороны обговаривают время и место проведения оценки. Эксперт посещает квартиру, осматривает ее и в течение определенного времени готовит заключение.

Возможен второй вариант работы – дистанционный. Заказчик направляет оценщику документы и он, используя метод сравнительного анализа, производит оценку. Позже – выдает акт.

Экспертиза на выявление кадастровой стоимости.

Кадастровая оценка – это все действия, направленные на установление кадастровой стоимости определенной недвижимости. Целью становится взимание налогов, которые устанавливаются административно-территориальными образованиями по конкретным оценочным участкам.

Кадастровая стоимость представляет собой рыночную стоимость оцениваемой недвижимости, которая устанавливается в результате официальной государственной кадастровой оценки.

Есть несколько главных факторов, которые оказывают наибольшее влияние на кадастровую стоимость недвижимости:

• какой вид использования разрешен на территории – устанавливается государственной властью или местным самоуправлением,
• размер площади земельного участка, где расположена территория участка.

Как проводится оценка

• определяется по какой серии проходит квартира (90-я, 75-я и т.д.);
• уточняется месторасположение дома;
• рассматривается близкорасположенная инфраструктура.

В основу берутся расчеты по аналогичным квартирам или стоимость их цен на авито, в объявлениях о продаже. Далее применяются понижающие или повышающие привлекательность жилья коэффициенты.

За основу может быть взята инвентаризационная стоимость. Это – цена за кв.м. строительного варианта. Далее к этой сумме прибавляется ремонт и отделка жилплощади.

Результат оценки оформляется в виде отчета, который и будет являться основанием для дальнейшей работы у нотариуса.

Оценка для госпошлины

Государственная пошлина уплачивается за услуги нотариуса по выдаче свидетельства на наследство. Размер госпошлины следующий:

• дети (в том числе, усыновленные), родители, супруги, браться и сестры (полнородные) – 0,3% от стоимости имущества, не более 100 тыс. руб.;
• остальным наследникам – 0,6% от суммы наследства, не более 1 млн.руб.

Чтобы нотариус смог рассчитать госпошлину, наследник должен представить ему отчет о стоимости наследства.

Важно! Пошлина уплачивается каждым наследником отдельно, даже если они обратились в один день. Причина – свидетельство оформляется на каждого гражданина отдельно.

Какими документами можно подтвердить стоимость?

• договором о приобретении;
• чеком;
• оценкой;
• документом, подтверждающим кадастровую или инвентаризационную стоимость, выданным уполномоченным органом.

Если будет представлено несколько стоимостей одного имущества (например, рыночная, кадастровая), в расчет нотариус возьмет наименьшую из них.

При этом сам нотариус не вправе оценивать имущество. Например, если к нему придет наследник и скажет, что я видел в магазине, и такая вещь стоит 10 руб., то нотариус не должен проводить аналогию с имеющейся вещью в наследстве и выяснять ее цену. Этот вопрос решает сам наследник.