Просто о важном: можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую или на дом? Как это юридически грамотно сделать?

Что предлагают банки?

Обычно кредитующие организации дают три пути, если вы хотите расквитаться с ипотекой побыстрее и продать жильё.

1. Полностью погасить кредит. Понятно, что далеко не каждому под силу выложить большую сумму денег одномоментно.
2. Перевести долг на третье лицо. Такой подход сопряжён с трудностями: во-первых, необходимо найти такое третье лицо, во-вторых, сами банки часто против, потому что подобное развитие событие ухудшает качество кредита перед Центробанком.
3. Замена залога. Равняется обмену квартиру. Подробнее об этом варианте мы и поговорим.

Сделка через потребительский кредит

Сделка без участия банка
Есть возможность исключить банк из цепочки обмена жилья с помощью потребительского займа. Использование потребительского кредита для погашения ипотеки возможно, если сумма оставшегося долга не очень большая и если у заемщика есть достаточный доход для получения еще одного кредита в банке.

Порядок действий заемщика:

• оформляем потребительский кредит на нужную сумму;
• погашаем ипотеку;
• снимаем обременение банка с квартиры;
• продаем недвижимость без ограничений;
• покупаем новую квартиру.

Минус — более высокие проценты по потребительскому кредиту, чем по ипотеке. Дополнительные сложности в этой схеме возможны, если новое жилье стоит дороже, чем проданная квартира. Тогда придется брать потребительский заем на большую сумму или искать другие способы выплаты разницы. Можно оформить новую ипотеку — это все равно будет проще, чем двойная купля-продажа ипотечного жилья с участием банка.

Можно ли произвести обмен ипотечного жилья на другое?

Да, обменять ипотечную недвижимость можно, но при соблюдении определенных условий.

Что необходимо знать?

Банки диктуют условия, при котором обменять жильё вы можете только на реально существующую квартиру. Этот пункт стоит держать в уме семьям, надеющимся переехать в строящийся дом. Кредитор обязательно оценивает новый объект кредитования.

Внимание: за оценку платит заёмщик.

При обмене жилья необходимо предоставить пакет документов, идентичный тому, что требуется для ипотечного договора. Список достаточно обширный, приведём лишь некоторые наиболее важные:

• заявление-анкету на оформление кредита;
• паспорт;
• копию трудовой книжки;
• СНИЛС, документы на жильё;
• свидетельство о браке либо его расторжении;
• свидетельства о рождении детей.

Перечень может расширяться или сужаться в зависимости от требований кредитующей организации.

Дополнительно банки требуют заявление на увеличение размера ипотеки на сумму, равную разнице между старым и новым жилищем (если таковая имеется). Часто от заёмщика требуют оплату первоначального взноса за новый дом.

Варианты действий

Простой вариант – это даже не классический обмен как таковой. Сперва необходимо продать ипотечную квартиру, а на вырученные средства купить новое жильё. О нём мы поговорим в конце статьи.

Сложный вариант предполагает одновременное заключение двух договоров купли-продажи между банком и заёмщиком и между заёмщиком и продавцом недвижимости. В этом случае обратите внимание на следующие вещи:

1. возьмите официальное подтверждение банка, что он не возражает против обмена квартиры;
2. квартира, которую заёмщик продает, юридически всё ещё будет находиться в залоге у банка;
3. после регистрации права собственности заёмщика на новую недвижимость, она переходит в залог кредитной организации;
4. банк даёт согласие на снятие обременения с проданной квартиры, а новый собственник получает возможность пройти госрегистацию права собственности.

Как получить согласие банка?

Поскольку недвижимость находится в залоге у кредитной организации, вам необходимо получить её согласие. Об этом говорит статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Чтобы всё произошло без проволочек, солидная часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, достаточно 4-5 лет исправных платежей.

Плюсом станет стоимость новой недвижимости, которая должна быть меньше либо равна заложенной, и высокая ликвидность покупаемого жилья.

Затем заёмщик должен обратиться с письменной просьбой в банк, где указывает, что ему необходимо разрешение на обмен ипотечного жилья. К обращению прикладывается пакет документов:

• паспорт (оригинал и копия);
• паспорт и письменное согласие созаёмщика (при наличии);
• свидетельство о заключении брака (если имеется), согласие супруга на обмен;
• копия лицевого счёта;
• выписка из домовой книги;
• документы, подтверждающие своевременность выплат.

Как поменять на дом?

Порядок обмена недвижимостью установлен главой 31 Гражданского Кодекса России. При обмене квартиры на дом предлагается либо найти равноценный объект недвижимости, либо неравноценный с последующей доплатой. Стоимость жилья определяется оценочной экспертизой, которую оплачивает заёмщик.

В договоре купли-продажи будут указаны не только данные о доме, но и характеристики земельного участка. Также необходимо указать земельный участок и в акте приема-передачи.

Важно: Все сопутствующие документы должны быть чистыми, а земельный участок желательно – не иметь обременений. Если они имеются, то прописываются в договоре.

Военная ипотека: есть ли шанс обменять квартиру

Еще сложнее процедура, если квартира оформлена по военной ипотеке. Фактически, жилье находится в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки. Но и в этом случае есть два способа решить вопрос с обменом.

Если ситуация, когда необходимо обменять квартиру, связана с непосредственным переводом военнослужащего в другой город для прохождения службы, то договором предусмотрен обмен по программе «Переезд». Процедура – аналогична вышеизложенной по равноценному обмену, происходит смена залога. Единственное требование – жилье, выбранное для переезда, должно быть аналогично залоговому имуществу и находиться в месте службы военнообязанного.

В другом случае процедура требует погашения, как ипотечного кредита, так и суммы отчислений Росвоенипотеки по ЦЖЗ. После снятия обременения военнослужащий вправе оформить договор на продажу квартиры. На новое жилье можно оформить новый договор военной ипотеки.

Особенности процедуры

Этапы процедуры:

1. Получение разрешения от банка. Об этом мы подробно говорили выше.
2. Поиск покупателя и согласование условий сделки.
3. Сделка.

Какие документы собирать и на что обратить внимание?

Равноценная недвижимость

Это самый простой вариант. Для проверки безопасности квартиры необходимо заказать выписки из ЖЭУ, ЕГРН, домоуправления. Их оплачивает заёмщик.

Если все документы в порядке, стороны приступают к заключению договора, одномоментно оформляя договор обмена, передачу нового залога и снятие обременения со старой квартиры.

Подороже и большей площади

Если банк сходу даёт согласие на сделку с доплатой, то последовательность действий идентична обмену на равноценное жильё. Если же кредитор отказывает, граждане пытаются продать ипотечное жильё, одновременно подавая заявление на новую ссуду.

Часто банковское одобрение происходит по упрощенной схеме: для этого важно иметь чистую кредитную историю и добротный новый залог, устраивающий кредитора.

Когда заёмщик получает согласие по обеим заявкам, он оформляет два договора: на продажу старой и покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира всё ещё находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.

Частный дом

Помимо документов на дом, тождественных документам на квартиру, о которых мы говорили выше, понадобятся специальные бумаги для земельного участка:

• документы, подтверждающие право собственности на него;
• выписку из ЕГРН (до 2021 года её функцию выполнял кадастровый паспорт на землю);
• сведения кадастрового органа о том, что участок не является предметом обременения.

Заключение договора

Договор купли-продажи для обмена ипотечного жилья составляется в простой письменной форме. В нём непременно должны быть прописаны следующие пункты:

• предмет (какая именно жилплощадь);
• цена и порядок расчётов (сразу или по частям);
• перечень лиц, зарегистрированных в квартире.

При желании стороны вносят в документы срок, когда квартира будет пуста и передана, обязанность продавца оплатить коммунальные услуги вплоть до даты выселения и т.п.

Иногда стороны заключают авансовый договор, если необходимо неопровержимое подтверждение оплаты. Полезно будет указать в договоре, что аванс подлежит возврату покупателю в случае обнаружения обстоятельств, препятствующих сделке. Иначе покупатель рискует лишиться и денег, и нового жилья.

Вместо авансового договора возможно использование предварительного договора, который будет говорить о твёрдых намерениях сторон.

Регистрация сделки

У покупателя к моменту сделки должна быть достаточная для покрытия ипотеки сумма, которая делится на две части. Первая, равная остатку задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита. Вторая кладётся в банковскую ячейку с определёнными условиями доступа. Эти деньги предназначены продавцу нового жилья, они будут переданы после регистрации.

Важно: кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца. Исключения редки и крайне тяжелы в оформлении.

После заключения сделки необходимо подать весь пакет документов из банка в Росреестр, где покупателя зарегистрируют как нового собственника. Это необходимо для снятия обременения. После завершения этой процедуры покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.

В дальнейшем остаётся только подписать акты приёмки-передачи и отметить новоселье.

Сложные моменты при оформлении обмена квартиры: что нужно просчитать заранее

Процедура, связанная с обменом квартиры в ипотеке, проходит в несколько этапов и может длиться месяцами. Существенно ускорить обмен поможет предварительная консультация с банком: заранее будет определен порядок проведения процедуры, получено согласие на сделку.

Если жилье, которое находится в залоге, покупалось при посредничестве риелторской организации, сотрудничающей с банком, то и проведение обмена с поиском подходящих вариантов лучше доверить тем же специалистам: удастся сэкономить время на проверку продавца, квартиры. Кроме того, больше шансов найти продавца, который согласится на рискованную сделку – ведь именно ему приходится отдавать в залог собственную квартиру, не имея оформленного права собственности на приобретаемое в результате обмена жилье.

Условия

Чтобы осуществить обмен ипотечного жилья, требуется выполнить ряд условий:

1. Необходимо убедиться в отсутствии просрочек по кредиту.
2. Обмену подлежит только недвижимость, уже сданная в эксплуатацию.
3. С момента оформления ипотеки должно пройти как минимум 2 года. Некоторые банки увеличивают этот период до половины всего срока выплаты долга.
4. Жилье, в которое переедет заемщик, должно соответствовать требованиям кредитора: хороший район, близость отделения банка и т. д. Условия могут различаться в зависимости от политики банка.

Важность ценовой разницы

При этом большую роль играет разница 2 квартир по стоимости. Из-за этого клиенту приходится писать дополнительное заявление на изменение размеров ипотеки соответственно ценовой разнице. Тут может быть три варианта:

1. Самый возможный вариант – эквивалентный обмен жилплощадью, когда дом, находящийся под ипотечным обременением, или квартиру, клиент обменивает на недвижимость, равную по рыночной цене. Причем может быть так, что жилье меньше по площади, но более новое и качественное. Либо на большую площадь, но хуже по качеству. В обоих случаях цена уравнивается. Для банка, да и для заемщика, этот вариант привлекателен своей относительной простотой и быстротой. Одним из ключевых факторов является расположение выбранной заемщиком недвижимости. Если квартира расположена в доме, который стоит поблизости от отделения банка-заимодавца, тогда вероятность получить добро на сделку становится еще выше.
2. Ситуация, когда другая квартира/дом дороже. Здесь бенефициар имеет еще больший интерес, поскольку новый залог будет иметь более высокую рыночную стоимость, а значит, большая защита от издержек. Хорошо, когда разница в цене превосходит 20%. Тогда банк наверняка даст разрешение на обмен с доплатой. Для заемщика главной проблемой станет вопрос, где взять деньги на доплату. Некоторые ради этого берут потребительский кредит, становясь клиентом уже двух банков.
3. Наоборот, когда другая квартира/дом дешевле. Самый трудноосуществимый вариант, поскольку здесь банк ни разу не заинтересован получать в залог более дешевую недвижимость. Согласие кредитор даст только тогда, когда будет погашено минимум 2/3 всей ипотеки. Поэтому заемщику придется либо ждать, либо изыскивать дополнительные средства для крупной досрочной единовременной выплаты. Например, все тот же потребительский кредит. К слову, поскольку здесь уже заемщик получит денежную доплату, он может пустить ее на погашение взятого потребительского кредита.