Исковая давность сделок с недвижимостью является фактором, сдерживающим количество споров по квартире и направленным на повышение устойчивости гражданского оборота. Это позволяет покупателю не проверять все риски с даты постройки квартиры и не беспокоиться по поводу рисков все время владения квартирой.
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По истечении указанного срока лицо, считающее, что его права нарушены, конечно в праве обратиться в суд, но достаточно подачи заявления второй стороны о пропуске срока давности, и суд откажет в удовлетворении иска.
+7
921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге
○ Законодательное регулирование вопроса.
В зависимости от каждой конкретной ситуации, операции с недвижимостью, в том числе возмездные и безвозмездные сделки, регулируются:
- В случаях споров, касающихся семейных взаимоотношений (например, раздела имущества или оспаривания завещания) – нормами Семейного и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
- В вопросах, касающихся правомерности и порядка осуществления прав собственности – Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).
- В случаях мошенничества, причиненного с умыслом существенного ущерба пострадавшим – с применением норм Уголовного кодекса РФ (УК РФ).
○ Общие сроки давности по сделкам с недвижимостью.
Изучив нормы ст. 196 ч. 1 ГК РФ, видим:
- В общих случаях срок исковой давности, когда вы имеете право предъявить свои претензии по вопросам, касающимся сделки с недвижимостью, составляет три года. Важно! Срок давности считают не с момента заключения самой сделки или других операций с недвижимостью (например, обмена), а со дня, когда вы узнали или должны были узнать о том, что ваши права нарушены оппонентом, либо кто является надлежащим ответчиком (ст. 200 ч. 1 ГК РФ).
- Максимальный срок исковой давности, когда можно обратиться для восстановления своих прав ограничен 10 годами.
Этот период приемлем в случае восстановления или продления срока при достаточно веских, документально обоснованных причинах, доказывающих уважительные основания, почему он был пропущен.
✔ Можно ли продлить?
Как такового понятия о продлении срока давности в законодательстве нет.
Здесь нужно подходить индивидуально, с учетом конкретных обстоятельств.
Поскольку закон говорит о начале исчисления срока с момента, когда вы узнали о нарушенных правах.
Например, если вам стало известно, о скрытых дефектах через год, после совершенной сделки, естественно, можно обратиться в суд до истечения 4 лет после самого факта приобретения недвижимости.
Аналогична ситуация, когда виновная сторона признала свои действия незаконными, нарушающими ваши права.
В случае бездействия и непринятия мер к устранению нарушений, срок исковой давности начинает свой отсчет уже с момента, когда вина (или долговые обязательства) была признана, то есть срок продлевается.
✔ Можно ли восстановить?
Законодатель предусмотрел нормами ст. 205 ч. 1 ГК РФ случаи, когда срок для обращения с иском может быть восстановлен.
Для того чтобы суд счел обстоятельства, помешавшие своевременно обратиться уважительными, они должны касаться непосредственно личности истца.
Срок будет восстановлен, если причины, не позволившие воспользоваться правом защиты своих интересов, имели место в последние полгода до окончания срока давности, либо, если в течение 6 месяцев не имели возможности предпринять какие-то меры.
Срок исковой давности по завершенным сделкам с недвижимым имуществом в зависимости от вида
Собственная крыша над головой – пожалуй, самый животрепещущий вопрос для каждого человека. Но ситуации бывают разные и можно с легкостью попасться на крючок аферистов или просто не знать, что вашу собственность присвоили другие люди. Неужели все так безнадежно и мрачно и нет способа изменить ситуацию?
Выход есть всегда, при этом необязательно нарушать закон и восстанавливать справедливость самостоятельно. Законодатель нам дает действенное «оружие» – сроки исковой давности, которые помогут оспорить сделку с недвижимостью. Давайте научимся пользоваться этой правовой категорией.
«Ничтожная» сделка – восстанавливаем справедливость
К данной категории сделок относятся правовые отношения, при которых одна из сторон просто не имела права ее заключать. Например, подписали договор купли-продажи квартиры, а мошенник умело скрыл, что не является собственником (например, предъявил недействительную доверенность). Или вы осуществили обмен с человеком, который не имеет никакого отношения к квартире.
○ Как восстановить или продлить срок исковой давности?
Если вы пропустили срок, когда можно было претендовать на защиту своих прав, не опускайте руки, а если есть достаточно оснований, восстановите его.
✔ Куда обращаться?
В том случае, когда причины, почему вы не смогли обратиться с иском своевременно действительно уважительные и вы их сможете доказать (желательно документально, но, возможно и свидетельскими показаниями), вместе с исковыми требованиями подавайте в суд отдельное заявление о восстановлении сроков исковой давности.
✔ Какие документы предоставить?
Естественно, список документов, подтверждающих обоснованность вашей просьбы о восстановлении срока давности, зависит от самих причин, почему вы не смогли обратиться своевременно.
Подойдут:
- Справки из лечебных учреждений о том, что вы находились на лечении по состоянию здоровья.
- Медицинские заключения, подтверждающие необходимость постоянного ухода за больным родственником в другом городе.
- Доказательства проживания в другом регионе во время исковой давности, если это не завесило от вашего желания. Например, длительные командировки, нахождение в местах лишения свободы или службы в Армии.
- Запросы, посылаемые вами для уточнения местонахождения ответчика.
И прочие, доказывающие документы, что вы действительно не могли, подать иск.
Можно также в заявлении, где вы просите восстановить срок рассмотрения иска, ходатайствовать об официальном запросе в надлежащие инстанции для истребования документов, подтверждающих обоснованность обстоятельств, помешавших вам защитить свои права.
✔ Сколько ждать?
В соответствии с нормами п. 1ст. 154 ГПК РФ, суду дается время в течение двух месяцев со дня вашего обращения восстановить срок рассмотрения основного иска для принятия решения по существу.
Исковая давность по устному ДКП исчисляется с момента возникновения обязательства по оплате
Владимир Бетелин обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Бэлле Раевской и АО ВТБ Регистратор. В своем заявлении он потребовал расторгнуть договор купли-продажи акций АО КБ «Корунд-М» на сумму 310 млн руб. Истец указал, что данный договор был заключен устно между ним как продавцом и покойным супругом ответчика Александром Ставицким как покупателем. Заявитель также просил суд обязать Бэллу Раевскую вернуть ему ценные бумаги, а регистратора – зафиксировать переход прав на акции в реестре.
Первая инстанция поддержала истца, но апелляция отменила решение
Владимир Бетелин пояснил, что в марте 2011 г. между ним и Александром Ставицким было заключено рамочное соглашение, в котором истец обязался продать часть акций АО КБ «Корунд-М», количество и стоимость которых должны быть определены в отдельном договоре. Позднее стороны устно договорились о количестве отчуждаемых акций, но цену и срок ее уплаты не согласовали. Поэтому истец полагал, что акции необходимо было оплатить по рыночной стоимости, которая по состоянию на 2021 г. согласно отчету оценщика составляла 310 млн руб. Поскольку покупатель не оплатил акции, заявитель потребовал расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ему акции.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в рамках дела № А40-169343/2018, первая инстанция исходила из того, что Бетелин не представил ни одного доказательства существования между ним и Ставицким соответствующего договора, а также не смог подтвердить факт неуплаты покупной цены. Более того, отметил суд, заявитель не обосновал, что акции были приобретены Александром Ставицким по возмездной сделке именно у него.
АС г. Москвы отклонил довод истца об исключительно устном характере сделки, поскольку счел его противоречащим представленным в материалы дела документам. Он отметил, что из журнала учета входящих документов КБ «Корунд-М» следовало наличие договорных отношений по передаче акций между Владимиром Бетелиным и супругом Бэллы Раевской. Однако заявитель не доказал ни возмездность таких отношений, ни наличие задолженности со стороны покупателя. По мнению суда, Бетелин не смог подтвердить факт согласования сторонами конкретных порядка, срока и размера платежей за акции.
Помимо этого первая инстанция указала на пропуск истцом срока исковой давности. Она исходила из того, что истец обратился в суд только спустя 7 лет после передачи акций. Владимир Бетелин, обосновывая свое право на иск, полагал, что оплату ценных бумаг необходимо квалифицировать как обязательство до востребования. Соответственно, срок исковой давности нужно исчислять с более позднего момента – дня предъявления им соответствующего требования в марте 2021 г. Однако суд посчитал, что, поскольку не доказано иное, предполагается, что покупатель должен оплатить покупку акций непосредственно до или сразу после передачи бумаг (п. 1 ст. 486 ГК).
Кроме того, суд увидел в действиях истца признаки злоупотребления правом, поскольку тот не требовал оплаты акций при жизни своего контрагента, а заявил о такой необходимости только спустя 2 года после смерти Ставицкого.
Девятый арбитражный апелляционный суд отменил решение нижестоящей инстанции и удовлетворил иск Владимира Бетелина. Апелляция посчитала доказанными как заключение устного возмездного договора купли-продажи акций, так и его исполнение со стороны заявителя. Суд отметил, что условие о предмете было согласовано сторонами и это подтверждено данными регистрационного журнала общества от 20 июня 2011 г. В данном документе указан товар – акции определенного выпуска конкретного эмитента, а также количество ценных бумаг. Суд посчитал, что это подтверждает согласование всех существенных условий договора.
Кроме того, Девятый ААС подчеркнул, что срок исковой давности по данному спору начал течь с 13 марта 2021 г. – дня истечения десятидневного срока, установленного в требовании истца об оплате акций, которое он предъявил 3 марта того же года. Также суд указал на отсутствие в действиях истца признаков злоупотребления правом.
Кассация установила пропуск срока исковой давности
Бэлла Раевская обжаловала апелляционное постановление в Арбитражный суд Московского округа, попросив оставить в силе решение первой инстанции. В кассационной жалобе она, в частности, указала на ошибочность вывода апелляционного суда о существовании возмездного устного договора купли-продажи акций, а также на пропуск срока исковой давности и злоупотребление правом со стороны истца.
Кассационный суд напомнил, что для внесения в реестр записи о переходе прав на ценные бумаги необходимо представить регистратору передаточное распоряжение. В материалах дела имелись копии журнала учета входящих документов общества и регистрационного журнала, в которых была ссылка на передаточное распоряжение и договор купли-продажи ценных бумаг, представленные Владимиром Бетелиным 20 июня 2011 г. Однако текст договора и передаточного акта истец не представил. Его представители в судебном заседании кассационной инстанции пояснили, что договор с умершим Ставицким был заключен в устной форме. Исходя из этого, суд округа сделал вывод о невозможности установить условия договора (конкретный порядок, сроки и размеры платежей за акции) и, соответственно, наличие задолженности по нему.
Кассация, как и первая инстанция, посчитала срок исковой давности пропущенным. Она указала, что по общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после его передачи. В данном случае, отметил суд, невозможно однозначно установить, что устным договором не был предусмотрен срок его исполнения. Учитывая переход права на акции к Ставицкому в 2011 г., у сторон договора возникла правовая определенность по их оплате на основании п. 1 ст. 486 ГК РФ, кассация согласилась с доводом ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.
Арбитражный суд Московского округа счел решение первой инстанции законным и обоснованным, поэтому оставил его в силе, отменив постановление апелляции.
Эксперты согласились с правомерностью устной формы сделки
Адвокат МКА «СЕД ЛЕКС» Валерия Аршинова отметила, что оценивать постановление Арбитражного суда Московского округа, не видя всех документов по делу, непросто. «Но, на мой взгляд, более обоснованным является акт Девятого арбитражного апелляционного суда. Думаю, Верховный Суд может принять кассационную жалобу на рассмотрение в случае ее подачи», – сказала она.
Адвокат сообщила, что специальные нормы о сроках исполнения устного договора законом не предусмотрены. Она указала, что к договору купли-продажи акций применяются общие положения о купле-продаже, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 454 ГК РФ). Эти правила, по словам Валерии Аршиновой, не предусматривают в качестве обязательной письменную форму договора купли-продажи. «Для передачи акций покупателю достаточно составить распоряжение о совершении операции или поручение депозитарию, если учет прав ведет депозитарий. На этом основании регистратор или депозитарий вносят запись в реестр акционеров», – пояснила адвокат.
Применительно к данному спору Валерия Аршинова сослалась на подлежащее применению Положение о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг, утвержденное Постановлением ФКЦБ РФ от 2 апреля 1997 г. № 27, которое не применяется с 21 августа 2021 г. в связи с изданием Указания Банка России от 27 декабря 2021 г. № 4254-У. Данным положением было установлено, что для внесения в реестр записи о переходе прав на ценные бумаги при совершении сделки необходимо представить передаточное распоряжение.
Адвокат напомнила, что условие договора купли-продажи о цене акций может быть согласовано путем акцепта одним из них оферты другой стороны, путем совместной разработки этого условия на переговорах или иным способом. «В отсутствие соглашения сторон данное условие может быть восполнено по правилу о цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары», – сообщила Валерия Аршинова.
○ Советы юриста:
✔ Купили квартиру, пять лет назад, теперь выяснилось, что риэлтерская контора продала ее с нарушениями, нужно ли будет возвратить жилье?
Учитывая, что общий срок исковой давности, в соответствии с нормами ст.196 ГК РФ – 3 года, можете спать спокойно, жилье у вас никто не отберет. Даже в том случае, если были нарушены риэлтором права Продавца, поручившему агенту осуществить сделку с его квартирой, все претензии могут быть только к самой компании и то, только в том случае, если будут восстановлены сроки исковой давности.
