Статья 181 ГК РФ. Сроки исковой давности по недействительным сделкам (действующая редакция)

Даже после успешной покупки квартиры нельзя полностью расслабляться. Сделки с недвижимостью считаются самыми сложными и затянутыми по времени. Любая сторона может ее оспорить, если посчитает нарушенными свои права. Для подачи иска в суд дан срок, который продляется или сокращается по обстоятельствам. Расскажем, что такое срок исковой давности и от чего он зависит.

Что такое срок исковой давности

Покупателям стоит подходить к операциям с объектами недвижимости особо ответственно. Даже после передачи денег и оформления бумаг сделку могут признать недействительной, если она изначально была совершена незаконно или нарушила чьи-то права.

Только через судебный процесс можно признать сделку или ее итог недействительными. Для обращения определен срок исковой давности — это период, на протяжении которого пострадавшая сторона сделки и третьи лица, чьи права были нарушены, могут пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Потерпевшая сторона имеет право инициировать судебный процесс позже, однако тогда ответчик может заявить об истечении срока, что будет причиной для отказа по иску.

У пострадавшего есть и возможность восстановить срок исковой давности. Для этого нужно доказать суду, что для пропуска были уважительные причины: тяжкое заболевание, временная недееспособность, беспомощность.

Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки

В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:

1. Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.

Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.

Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.

1. Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.

Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.

1. Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.

Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).

Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.

Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.

Срок исковой давности по ничтожным сделкам

Недействительность ничтожной сделки не нужно подтверждать в суде: она никак не должна и не могла быть совершена по закону. Поэтому с самого заключения ее заведомо считают недействительной, а в суд идут, чтобы признать таковыми ее последствия. Вот основания ничтожности:

1. Приобретение недвижимого имущества в результате сделки по фальшивым документам, доверенностям, подделанным подписям.
2. Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
3. Приобретение квартиры у ребенка до 14 лет. В жизни такое, конечно, практически никогда не встречается, но знать стоит обо всех основаниях.
4. Приобретение квартиры в результате мнимой или притворной сделки. Например, гражданин, который должен крупную сумму за кредит, переписал свою дачу на близкого друга. Сделку отменят, а имущество заберут.
5. Приобретение квартиры в ходе сделки, которая нарушила закон или иные нормативные акты. Особенно часто такое случается с жильем, в котором среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Оспаривание сделок при банкротстве

Нередко термин «оспариваемые сделки» применяется к банкротству. Это объясняется тем, что подобные неправомерные действия часто предпринимаются компаниями и физическими лицами, которые имеют серьезные финансовые проблемы. Инициатором признания сделки оспоримой в ходе банкротства выступают:

• управляющий, который может выступать как самостоятельно, так и представителем кредиторов;
• альтернативный представитель интересов кредиторов, непосредственно один или группа кредиторов, если они считают, что арбитраный управляющий не способен защитить их интересы;
• сторона сделки.

Ключевой правовой нюанс: оспоримые сделки в ходе банкротства физических лиц практически ничем не отличаются от аналогичных для организаций. При этом особенно заметную роль при принятии судебного решения играют основания совершения тех или иных действий.

Какие сделки можно аннулировать

С некоторой долей условности оспариваемые сделки можно разделить на три категории. Каждая из них обладает собственными особенностями:

1. Купля-продажа. Самый распространенный вид оспариваемых сделок. Именно с договоров купли-продажи начинается проверка деятельности банкрота – не важно, физического лица или организации. В числе наиболее показательных признаков подобных сделок выделяются такие:
   продажа товара или услуги по цене, заметно меньшей, чем среднерыночная;
2. знакомство участников сделки;
3. информированность второй стороны о наличии финансовых проблем первой.

Оспоримая сделка

Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:

1. Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
2. Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
3. Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
4. Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
5. Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.

После признания сделки недействительной обе стороны должны вернуть первоначальным владельцам все, что получили по сделке. Покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец — деньги. Если с недвижимостью что-то случилось и вернуть ее нет возможности, необходимо возместить стоимость.

Законодательное регулирование процедуры

Помимо приведенного выше Постановления Пленума ВС РФ, порядок признания сделки оспоримой регламентируется большим количеством других правовых документов. Наибольшее значение из них имеют следующие:

• Постановление №6/8, изданное 1 июля 1996 года Пленумами ВС РФ и ВАС РФ;
• ст. 288 АПК РФ. Кодекс принят после подписания №95-ФЗ от 24 июля 2002 года. Сегодня действует редакция документа, утвержденная 2 декабря 2021 года;
• №127-ФЗ, подписанный Президентом 26 октября 2002 года и вводящий процедуру банкротства в России;
• №229-ФЗ, принятый 2 октября 2007 года и определяющий процедуру исполнительного производства;
• ФЗ №4015-1, изданный 27 ноября 1992 года и устанавливающий правила страхового дела в России;
• №179-ФЗ, датированный 21 декабря 2001 года. Содержит основы государственной политики в сфере приватизации имущества, принадлежащего государству и муниципалитетам;
• №161-ФЗ, утвержденный 14 ноября 2011 года. Включает в себя правила деятельности ГУП и МУП;
• №1-ФКЗ, подписанный Президентом страны 28 апреля 1995 года и вводящий на территории РФ институт Арбитражных судов;
• Постановление №6288/02, принятое Президиумом ВАС РФ 12 ноября 2002 года;
• Постановление №5-П, изданное КС РФ 10 апреля 2003 года;
• №208-ФЗ, утвержденный Главой государства 26 декабря 1995 года и определяющий правил работ акционерных обществ.

От чего зависит срок исковой давности

Срок исковой давности зависит от типа сделки. Для ничтожных установлен стандартный период — 3 года. Его начинают считать со дня, когда сделка была заключена.

Для оспоримых сделок срок сокращен до 1 года. Но его течение начинается только с того момента, как исчезла опасность или угроза, под влиянием которой заключалась сделка, или с момента, когда лицо должно было получить информацию о нарушении своих прав.

Срок не может быть больше 10 лет (ст. 196 ГК РФ). Изменить его по обоюдному соглашению сторон также невозможно.

Понятие недействительности сделки. Для того чтобы сделка могла породить те правовые последствия, к которым стремились стороны при ее заключении, должны быть соблюдены установленные законом требования. Эти требования относятся и к субъектному составу сделки, ее форме и содержанию, а также к воле и волеизъявлению сторон.

Несоблюдение указанных требований может повлечь за собой недействительность сделки, т. е. ненаступление в силу закона правовых последствий, присущих данному виду сделок. Например, заключенный недееспособным лицом договор дарения не приводит к возникновению у «одаряемого» права собственности на переданную вещь. Недействительная сделка вызывает не желаемый сторонами правовой результат, а негативные последствия, предусмотренные законом, поскольку недействительная сделка — действие неправомерное.

Статья 168 ГК РФ устанавливает в виде общего правила, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, недействительна.

Вместе с тем нарушение норм права не всегда вызывает недействительность сделки: ст. 168 устанавливает также, что законом могут быть предусмотрены иные последствия. Например, в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности сделки, но лишает стороны права ссылаться в ее подтверждение на свидетельские показания. Не может быть признана недействительной внеуставная сделка юридического лица, если другая сторона не знала и заведомо не должна была знать о незаконности сделки ‘ (ст. 173 ГК РФ). Сказанное свидетельствует о том, что в целом ряде случаев законодатель, несмотря на наличие правонарушения, признает за совершенным действием силу сделки. Недействительность сделки как санкция за правонарушение наступает вследствие несоблюдения наиболее значимых законодательных установлений.

Учитывая общую дозволительную направленность метода гражданско-правового регулирования, свободу субъектов в определении своих прав и обязанностей, законодатель при определенных условиях дает возможность сторонам недействительной сделки (или их законным представителям) произвести своеобразную санацию такой сделки путем предъявления судебного иска о признании ее действительной. Например, по иску родителей (усыновителей, опекуна) малолетнего гражданина заключенная им сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к его выгоде.

Классификация недействительных сделок. Статья 166 ГК РФ подразделяет все недействительные сделки на ничтожные и оспоримые.

Ничтожными (или абсолютно недействительными) признаются сделки, недействительные в силу самого закона. Они являются таковыми уже с момента их заключения и не порождают у сторон прав и обязанностей, независимо от того, будет или нет предъявлен в суд иск о признании их недействительными.

Исковое заявление может быть подано любым заинтересованным лицом. Предмет иска — требование применить установленные законом последствия недействительности ничтожной сделки, а не о признании ее недействительной, поскольку она ничтожна в силу закона и в таком признании не нуждается. Суд вправе применить последствия ничтожной сделки и по собственной инициативе.

В отличие от ничтожных оспоримые (относительно недействительные) сделки с момента заключения порождают у сторон права и обязанности (т. е. являются действительными), но вследствие оспаривания по основаниям, предусмотренным ГК РФ, могут быть признаны судом недействительными.

Если ничтожную сделку стороны вправе просто не исполнять, поскольку она не влечет правовых последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью), то оспоримую сделку до признания ее недействительной судом стороны исполнять обязаны.

И, наконец, последнее отличие оспоримой сделки от ничтожной состоит в том, что предметом иска в отношении оспоримой сделки является прежде всего требование признать ее недействительной, а не только применить последствия недействительности. При этом суд может признать подобную сделку недействительной, если будет доказано наличие обстоятельств, установленных законом в качестве оснований для такого признания (например, заблуждение или обман при заключении сделки).

Помимо уже рассмотренной градации недействительных сделок на ничтожные и оспоримые, их можно классифицировать по признаку того порока, которым страдает сделка.

Подобно тому как условия действительности сделки объединяются в четыре группы (требования к субъектному составу, форме, содержанию, воле и волеизъявлению), все недействительные сделки могут быть разделены на четыре вида: сделки с пороками субъектного состава, сделки с пороками формы, сделки с пороками воли, сделки с пороками содержания. Момент, с которого сделка считается недействительной. Пункт 1 ст. 167 ГК РФ содержит общее правило, согласно которому недействительная сделка считается таковой с момента ее совершения. Это правило относится как к ничтожным, так и к оспоримым сделкам.

В отношении ничтожных сделок приведенное положение закона очевидно, поскольку они не порождают никаких прав и обязанностей с момента совершения, за исключением тех, что связаны с их недействительностью.

Оспоримые сделки, как указывалось, вызывают права и обязанности у сторон. Поэтому судебному решению о признании такой сделки недействительной придается обратная сила, как если бы оно было вынесено уже в момент совершения недействительной сделки.

Вместе с тем бывают случаи, когда объявить оспоримую сделку недействительной с момента ее заключения невозможно вследствие особенностей ее содержания и факта уже произведенного исполнения. Например, по договору на оказание медицинских услуг произведена пластическая операция. В таких случаях в соответствии с п. Зет. 167 ГК РФ суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время, а возникшие до этого права и обязанности сторон сохраняют юридическую силу и подлежат защите. Последствия недействительности части сделки. Нарушения законодательных норм могут касаться не сделки в целом, а только отдельных ее частей. В подобной ситуации встает вопрос о правовой судьбе сделки. В целях обеспечения стабильности гражданского оборота ст. 180 ГК РФ содержит правило, согласно которому недействительность части сделки не влечет недействительности сделки в целом, если можно предположить, что она была бы совершена и без включения такой части. Например, под влиянием угрозы в договор включается условие о непомерно высокой неустойке; в этом случае возможно признать его недействительным.

Для признания сделки частично недействительной требуется соблюдение определенных условий.

Во-первых, нарушение норм закона не должно касаться ее субъектного состава и формы, поскольку такого рода основания недействительности опорочивают сделку в целом. Частичная недействительность может иметь место в сделках с пороками содержания (см. § 9), когда одно или несколько условий не соответствуют требованиям закона, а также в случаях, если включение того или иного условия явилось следствием порока воли (обман, насилие и т. п.).

Во-вторых, должна быть возможность обособления и самостоятельного существования действительной части сделки.

В-третьих, нужно, чтобы и после исключения из сделки ее недействительной части она сохраняла способность удовлетворять интересы сторон и достигать цели, поставленные при ее заключении. Именно этот смысл вкладывает законода-• тель в формулировку ст. 180 ГК РФ: «если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части».

В отдельных случаях в законодательстве содержится прямое указание о недействительности части сделки. Так, п. 2 ст. 977 ГК РФ устанавливает недействительность условия в договоре поручения, ограничивающего права сторон во всякое время отказаться от договора. Специальные нормы иногда по-иному определяют основания и последствия признания сделки частично недействительной. Как правило, в таких случаях не придается значения возможности обособить действительную часть сделки и ее способности удовлетворять интересы сторон. Например, в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей'» признаются недействительными условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законодательством. Сделка сохраняет силу независимо от того, что интересам продавца после исключения из нее недействительных условий она может и не соответствовать.

Основные и дополнительные имущественные последствия недействительности сделок.

В случаях, когда недействительная сделка не только совершена, но и исполнена, возникает необходимость определить правовую судьбу произведенного исполнения. Применение тех или иных имущественных последствий зависит от оснований недействительности сделки.

Имущественные последствия недействительности сделки подразделяются на основные и дополнительные.

К числу основных относятся двусторонняя и односторонняя реституция, а также изъятие имущества обеих сторон в доход Российской Федерации (конфискация).

Двусторонняя реституция состоит в том, что стороны, совершившие и исполнившие недействительную сделку, восстанавливаются в первоначальное положение. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре (когда имущество потреблено, утрачено, либо если полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Двусторонняя реституция является общим правилом и применяется всегда, если только законом не определены иные (более тяжкие) последствия. Двусторонняя реституция применяется не только, когда такие последствия прямо указаны в законе (например, в п. 1 ст. 171 ГК РФ), но и при отсутствии подобных указаний. Например, в ст. 173 ГК РФ не названы правовые последствия совершения внеуставой сделки, что означает необходимость применения общего правила (п. 2 ст. 167 ГК РФ) о двусторонней реституции.

Двусторонняя реституция применяется ко всем сделкам с пороками формы и субъектного состава, а также к трем разновидностям сделок с пороками воли: сделкам, совершенным под влиянием заблуждения, сделкам дееспособного гражданина, который в момент их совершения не мог отдавать отчет в своих действиях или руководить ими, а также к сделкам, совершенным с превышением полномочий.

Односторонняя реституция возможна только в случаях, прямо указанных в законе, и состоит в том, что лишь одна из сторон восстанавливается в прежнее положение, получая исполненное обратно. К другой стороне применяется карательная санкция: все переданное ею по сделке (либо то, что должно быть передано) обращается в доход Российской Федерации.

Односторонняя реституция применяется к кабальным сделкам, сделкам, заключенным под влиянием обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также к сделкам, совершенным с целью, противной основам правопорядка или нравственности (при наличии умысла у одной из сторон такой сделки). Нетрудно заметить, что использование односторонней реституции ограничивается случаями, когда одна из сторон нарушила закон при заключении сделки умышленно. Именно она и подвергается карательной санкции. Невиновная сторона возвращается в первоначальное положение.

Изъятие имущества обеих сторон в доход Российской Федерации (конфискация -ч. 2 ст. 169 ГК РФ) применяется к сделкам, совершенным с целью, противной основам правопорядка или нравственности при наличии умысла обеих сторон и исполнении сделки полностью или в части хотя бы одной из них. Последствия невозможности изъятия полученного в натуре ст. 169 ГК РФ не определены. Однако ни потребление, ни отчуждение незаконно полученного по такой сделке не должны освобождать виновных от ответственности перед государством. Поэтому представляется возможным применить в порядке аналогии закона п. 2 ст. 179 ГК РФ, т. е. взыскать в доход Российской Федерации денежный эквивалент.

Дополнительные имущественные последствия недействительности состоят в обязанности возместить убытки, причиненные фактом совершения и исполнения сделки. Дополнительные имущественные последствия применяются только в случаях, прямо установленных законом: в сделках с пороками воли

(за исключением сделок, совершенных с превышением полномочий) и в сделках с пороками субъектного состава (за исключением внеуставных сделок, предусмотренных ст. 173 ГК РФ).

Поскольку возмещение убытков является формой гражданско-правовой ответственности, соответствующая обязанность должна возлагаться на сторону, виновную в недействительности сделки. В сделках с участием недееспособных, ограниченно дееспособных или несовершеннолетних граждан обязанность возмещения убытков возлагается исключительно на дееспособную сторону при условии, что она знала (т. е. действовала умышленно) либо должна была знать (вина в форме неосторожности) о недостаточном уровне дееспособности другой стороны.

В кабальных сделках, а также в сделках, совершенных под влиянием угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, ущерб потерпевшему возмещает причинитель, действовавший умышленно.

И только для сделок, заключенных под влиянием заблуждения, законодателем установлено исключение из принципа вины как основания ответственности. Ввиду того что заблуждение может возникнуть и по не зависящим от сторон обстоятельствам, обязанность возместить ущерб возлагается на сторону, потребовавшую признания сделки недействительной.

Обязанность возмещения убытков, причиненных заключением и исполнением недействительной сделки, ограничивается реальным ущербом.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам. Законом (ст. 181 ГК РФ) установлены специальные сроки исковой давности по недействительным сделкам.

Сокращенный срок — один год установлен для требований . о признании оспоримой сделки недействительной и применения правовых последствий ее недействительности. Он исчисляется со дня, когда управомоченное на предъявление иска лицо узнало либо должно было узнать об обстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной. В исключение из указанного правила требование о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием угрозы или насилия, может быть предъявлено в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы.

Более длительный по сравнению с общим (три года -ст. 196 ГК РФ) — срок продолжительностью в десять лет .установлен для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Он исчисляется со дня, когда началось исполнение недействительной сделки.

Как уберечься от мошенников и судебных исков

Перед заключением любой сделки с недвижимостью, особенно на вторичном рынке, тщательно изучайте все документы и собственников. Ошибки, подделки, отсутствие согласия одного из собственников, — все это может привести к тому, что сделку признают недействительной.

Главный шаг при проверке недвижимости — получение выписки из ЕГРН. В ней вы сможете увидеть все основные характеристики недвижимости, информацию о собственниках, историю продажи, наличие обременений и много других факторах, которые могут стать тревожным сигналом. Если вы видите, что продавец владеет недвижимостью больше трех лет, то рисков намного меньше.

Закажите выписку из ЕГРН прямо сейчас!

Корни проблемы

В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.

И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.

Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.

Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.

По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.