Приватизация квартир от Министерства обороны в 2021 году

Порядок первых действий для выкупа помещения у города

Если помещение нежилого фонда находится в собственности города, а Вы решили его купить, нужно получить соответствующее Постановление муниципального округа и быть готовым к оформлению недвижимости в свою собственность на платной основе.
Первым делом, следует обратиться с соответствующим заявлением на официальной основе. Подать бумагу нужно балансодержателю муниципального объекта. Такие бланки сдают в отдел жилищной политики.

Перечень документов для оформления нежилого помещения, находящегося на балансе города, в свою собственность:

• Паспорт гражданина
• Заполненное заявление в отдел жилищной политики районного муниципалитета
• Постановление соответствующего муниципалитета
• Кадастровые выписки
• Квитанции

Инструкция по выкупу помещений у муниципалитета

Условия выкупа муниципальных зданий/помещений определены нормами 159-ФЗ от 21 декабря 1996 г., в статье 3-ей закона в частности сказано:

Арендаторы, выступающие в форме индивидуальных предпринимателей, коммерческих фирм и кооперативов, и арендующие у города недвижимость имеют преимущественное право по её выкупу у муниципалитета.

Получается, что Федеральный закон позволяет представителям малого и среднего предпринимательства (далее – МСП) проявлять инициативу в данном вопросе, хотя ранее такой возможности законодатель не предусматривал. Чтобы получить возможность стать владельцем арендуемого у города помещения, бизнесмен должен был ожидать соответствующего предложения от органов муниципалитета.

Выполнение следующих условий даёт право на преференции при оформлении городской недвижимости в собственность бизнеса:

• Заявление на выкуп права аренды должно содержать исчерпывающие данные, позволяющие чётко идентифицировать Ваш бизнес в качестве субъекта МСП (критерии закреплены законом «О Развитии МСП в РФ» 209-ФЗ, утверждённым 24 июля 2007 г.).
• На момент подачи заявления срок, в течение которого Вы уже являлись арендатором городской собственности, должен быть не менее чем 2 года с непрерывным исчислением или 5 лет, если объект входит в перечень Росимущества.
• Никаких долгов по оплате аренды не может числиться за Вашим предприятием на день, когда муниципалитет готов заключить с Вами соответствующий договор купли-продажи, независимо от того, кто выступает инициатором сделки, – Вы или город.

Разбираемся со льготами и условно-бесплатными вариантами получения комнаты города в собственность

Ну хорошо, инвестора нашли, что дальше?

Ты попробуй еще найди инвестора с таким санузлом!

Перепись всех соседей в коммуналке

После нахождения покупателя необходимо составить список соседей. В этом списке потребуется указать период проживания каждого человека в квартире (например, кто-то живет в коммуналке со дня постройки дома, а кто-то поселился здесь год назад), его социальный статус и возможность быть признанным нуждающимся в улучшении своих жилищных условий, размер занимаемых комнат и соответствие его нормам предоставления. Если кто-либо из соседей ранее переезжал из собственной квартиры в коммуналку, ухудшив тем самым свои жилищные условия, это также указывается с точной датой официального переезда. Если с того момента прошло более пяти лет, то это ни на что не повлияет. В противном случае жильцы потеряют льготу, если до этого имели право претендовать на улучшение жилищных условий.

Почему же важен срок проживания очередников в коммуналке?

Дело в том, что суд может отказать в выкупе комнаты у города тем собственникам, которые не были таковыми, когда интересующая жилплощадь фактически и юридически освободилась. Например, малоимущая семья переехала в эту квартиру шесть лет назад, а неприватизированная комната пустует уже шесть лет. И после смерти последнего ответственного квартиросъемщика город уже никого сюда не заселял. Если очередники заселились в коммуналку позже, то им откажут в получении этого жилого помещения на льготных условиях.

Ситуацию спасет юрист

Если собственники понимают, что не оформят субсидию самостоятельно, то им следует нанять юриста, ведь даже факт проживания семьи из пяти человек в десятиметровой комнатушке не гарантирует предоставление льготы. С администрацией придется договариваться, чтобы ускорить процесс выхода на сделку. Иначе могут потеряться документы, а потом и место в очереди. Юрист же поможет собрать весь необходимый пакет бумаг и проконсультирует очередников о том, что следует говорить при подаче заявления, а также направит к наиболее лояльному чиновнику, чтобы процедура оформления не затянулась на несколько месяцев или лет.

Деньгами в этом случае должен помочь инвестор. Именно он, кстати, нередко оказывается знаком с чиновниками районного уровня и профессиональными юристами. Многие инвесторы занимаются этим профессионально, а вы что думали? Квартиры потом продают по рыночной стоимости целиком или сдают покомнатно, кто-то вообще под хостелы недвижимость выкупает.

Почему надо заверить стоимость выкупа комнаты у нотариуса?

Важно, чтобы стоимость выкупа комнаты была зафиксирована документально и официально. В противном случае цена жилого помещения может внезапно вырасти, когда деньги уже будут найдены. Прецеденты случались, поэтому точную сумму стоит прописать и заверить документ у нотариуса.

Каморку удастся получить бесплатно

Если никто из проживающих в коммуналке не может быть признан малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, то придется выкупать комнату за ее рыночную стоимость. Но, если площадь комнаты меньше санитарных норм (в старинных квартирах встречаются комнатки в четыре квадратных метра!), то следует попробовать превратить ее в помещение общего пользования. После положительного решения администрации и суда ее метры разделят между всеми собственниками в коммуналке.

Выкуп права аренды помещений в упрощённом порядке

Закон 144-ФЗ внёс правки в действующие нормы Федерального закона «Об особенностях отчуждения государственной/муниципальной недвижимости» (159-ФЗ, утверждённый 22 июля 2008 г.). К примеру, он несколько упростил способ перехода прав на помещения для представителей МСП посредством их выкупа.

Основные поправки позволили:

• Исключить прежнее требование о пределе допустимых к выкупу МСП площадей (ранее муниципальное законодательство определяло площадь возможного к выкупу недвижимого имущества).
• Изменить правила расчётов по выкупу, допуская возможности рассрочки платежа (ранее рассрочка не предусматривалась, теперь выкупить можно в срок 5 лет с уплатой процентов по ставке не более 1/3 от ключевой ставки ЦБ РФ).
• Допустить право оспаривания в суде размера оценки рыночной цены городской недвижимости к выкупу, инициатором которого стал муниципалитет, если по обоснованному мнению такая оценка завышена.
• Упростить сам регламент обмена документами, предусмотрев возможность инициативы со стороны покупателя – представителя МСП, если же инициатор – муниципалитет, Ваш ответ на его предложение должен поступить в течение 1 месяца.

Если предложение выкупить городскую недвижимость поступило представителю МСП от самого муниципалитета, то у потенциального покупателя есть 30 дней, чтобы:

• Подписать договор купли-продажи предложенного к выкупу имущества.
• Оформить аргументированный отказ от предложения.
• Оспорить в судебном порядке оценочную стоимость объекта.

Если Вы подали в суд, чтобы оспорить оценку городом интересующего Вас объекта недвижимости, 30-дневный срок на оформление договора выкупа городской собственности приостанавливается.

Правила выкупа городской собственности субъектами МСП по 159-ФЗ

1. Если Вы – субъект МСП и арендуете помещение, принадлежащее городу, 2 и более лет непрерывно по договору/договорам аренды помещений, направляйте заявление на оформление выкупа по собственной инициативе в рамках преимущественного права (ст. 3 159-ФЗ).

2. После подачи заявления на реализацию преимущественных прав приобретения арендуемого Вами у города имущества, муниципалитет должен дать аргументированный ответ в срок 30 дней и указать выкупную цену помещений (обратите внимание: на дату заключения ДКП Вы должны быть в реестре МСП).

3. Течение месячного срока будет приостановлено до даты, когда суд примет своё решение, и оно вступит в законную силу, если потенциальный приобретатель городского помещения – субъект МСП, решит оспорить размер рыночной стоимости приобретаемого объекта.

4. Оспорить в суде можно не только размер оценки стоимости недвижимости к продаже, назначенный органами муниципалитета, но и отказ города продать помещение бизнесмену из реестра МСП, арендующего его непрерывно 2 и более лет, т.е. отказ в реализации преимущественного права (п. 8, пп. 1 ст. 4 159-ФЗ).

5. Оплатить выкуп городской собственности в рамках реализации своего преимущественного права можно единовременно или в рассрочку (право выбора закреплено п. 2 ст. 5 159-ФЗ) по ставке процентов 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ на дату публикации официального объявления о продаже.

6. Максимальный предел срока рассрочки окончательно утверждается местным законодательством, но не может быть менее 5 лет, при этом покупатель, реализующий свои преимущественные права, должен платить равными платежами один раз в месяц или квартал (п. 1 ст. 5 159-ФЗ).

7. Пока покупатель помещения у муниципалитета не оплатит его полностью, имущество будет находиться в залоге у города, причём, если ДКП закрепил другое условие, оно будет признано ничтожным на основании п. 5 ст. 5 159-ФЗ, при этом покупатель имеет право на досрочный расчёт по выкупу с рассрочкой платежа.

Любые сделки по выкупу государственной или муниципальной собственности на возмездной основе, оформленные вразрез с требованиями 159-ФЗ, являются ничтожными. Если субъект МСП узнал о нарушении своих прав на преимущественное приобретение арендуемой им недвижимости, у него есть 2 месяца на обжалование действий муниципалитета.

Как оформить продажу?

Возможность продажи жилплощади государственным органам будет зависеть от того, существует ли в регионе необходимость в приобретении недвижимости. Информацию о действующих социальных программах публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Кроме того, муниципальные органы купят квартиру только в том случае, если ее характеристики удовлетворяют выдвигаемым требованиям.

С чего начать?

Весь процесс продажи недвижимости физическим лицом государству начинается с обращения продавца в органы местного самоуправления. Продавец пишет заявление, в котором указывает свое желание передать недвижимость на возмездной основе на баланс государственного жилого фонда.
Рассмотрением такого заявления занимается уполномоченный орган в области жилищного строительства. Срок рассмотрения заявление не превышает 30 дней. В течение этого периода заявителю направляется ответ от государственного органа.

Государство заключает сделки купли-продажи недвижимости с физическими лицами по результатам проведения торгов.

В письменном ответе продавец квартиры получает информацию о запланированном аукционе и условиях подписания контракта. Полученный ответ не является гарантией того, что сделка состоится. Городская администрация может не выбрать конкретную квартиру к покупке по разным причинам.

Необходимые документы

Для продажи квартиры физическим лицом муниципалитету требуется такой же перечень документов, как и в случае заключения сделки между двумя физическими лицами. Так, в список документов входят:

• удостоверение личности собственника жилплощади (продавца);
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• технический и кадастровый паспорт квартиры;
• справки из налоговой службы и других государственных органов (ЖКХ, Росреестр), подтверждающие отсутствие коммунальных задолженностей по квартире и юридических обременений для заключения сделки;
• заключение оценщика о реальной рыночной стоимости недвижимости (при необходимости);
• нотариально заверенное разрешение на продажу от второго супруга, если квартира была приобретена в законном браке;
• разрешение на продажу органа опеки и попечительства, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок.

Сбор документов для продажи возлагается на собственника квартиры, а контракт для заключения сделки готовит администрация.

Порядок проведения сделки

Весь процесс продажи недвижимости государству состоит из следующих этапов:

1. Продавец уточняет требования к недвижимости, которую планирует закупать администрация согласно социальным программам.
2. В соответствии с требованиями собственник жилья при необходимости выполняет подготовительные ремонтные работы, так как продать недвижимость в плохом состоянии не получится, помещение должно быть жилым.
3. Продавец определяет рыночную стоимость жилплощади, при необходимости он может обратиться к независимым оценщикам.
4. Если администрация выставила подходящую заявку на покупку недвижимости, собственник собирает необходимые для заключения сделки документы и подает свое предложение для участия в аукционе.
5. Если торги прошли успешно и администрация выбрала предложение продавца, стороны заключают между собой договор купли-продажи.
6. Объект недвижимости передается уполномоченному сотруднику муниципальных органов путем подписания соответствующего акта.
7. Обращение в Росреестр для завершения передачи прав собственности.
8. После заключения сделки продавец получает денежные средства, вырученные с продажи квартиры на банковский счет.

Нюансы и особенности

Главное отличие продажи жилплощади государственной администрации от сделки между двумя физическими лицами — это участие в аукционе.

Это связано с тем, что предложений продать квартиру может быть много, а государственные органы обязаны выбрать наиболее выгодный вариант. Отбор может происходить в несколько этапов:

1. Электронный аукцион. Администрация размещает заявку на интернет-площадках федерального значения с указанием цели приобретения недвижимости и ее стоимости.
2. Если на первоначальную заявку предложения от продавцов получены не были, то администрация проводит повторный аукцион на федеральном уровне.
   Если заявки по прежнему не поступают, следующим шагом будет обращение в ФАС РФ для получения разрешения на организации запроса предложений.
3. Запрос предложений проводится в виде подачи участниками торгов заявок в бумажном виде. Это занимает гораздо больше времени, чем электронный аукцион.

Чтобы стать участником аукциона, продавец должен иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

Процедура продажи физическим лицом недвижимости на аукционе включает следующие процессы:

1. Подача документов. Квартира должна полностью соответствовать требованиям, указанным в заявке, при этом не должно быть никаких проблем с документацией. Участник аукциона должен внести определенную сумму для обеспечения сделки (5-10% от установленной цены).
2. Участие в торгах. С момента подачи продавцом заявки до начала аукциона проходит около недели. Победителю по окончанию аукциона выдается соответствующий протокол.
3. Проверка квартиры комиссией. Ее организует муниципалитет, в состав входят уполномоченные сотрудники, которые в ходе проверки устанавливают соответствие фактических условий в квартире требованиям государства. После ее проведения выдается контракт, для обеспечения выполнения условий которого нужно внести определенную сумму (около 5% от стоимости недвижимости).
4. Если стороны согласны с условиями контракта, документ подписывается с помощью электронной цифровой подписи.
5. Государственная регистрация прав нового собственника недвижимости.
6. Перечисление денежных средств на счет продавца (перевод осуществляется спустя 1-2 недели с момента госрегистрации).

Денежные средства поступают на счет продавца гарантировано, так как сделка заключается за счет финансов из бюджета, а все расходы из бюджета четко запланированы. Деньги поступят в соответствии со сроками, указанными в контракте.

Переходные положения процедуры приватизации городского имущества

Если субъект РФ не утвердил законом срок рассрочки по оплате возмездного перехода прав на городское имущество, то срок признаётся равными 5-ти годам. Для реализации преимуществ заявитель подает заявление в уполномоченный орган, который обязан:

• Обеспечить условия для подписания договора на оценку рыночной цены объекта.
• Установить условия возмездной приватизации посредством выкупа.
• Направить в адрес заявитель проект ДКП в срок 10 дней с даты принятия условий.

Реализовать преимущественное право невозможно, если заявитель по факту не соответствует всем требованиям, изложенным в статье 3 Федерального закона 159-ФЗ.

Кто имеет право на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире

Иногда соседи, желающие приобрести последнюю комнату, сталкиваются с противодействием муниципалитета – владельца недвижимости, так как по нормам жилищного законодательства, приоритетное право вселения в данную недвижимость принадлежит многочисленным категориям льготников. Это малообеспеченные слои или же семьи, стоящие в очереди на улучшении условий жизни. Также при муниципалитетах существуют списки очередников на недорогое жилье, и если соседи не относятся к какой-либо из льготных категорий, то шансы на приобретение этой доли у них минимальны.

Подробнее в статье: Как выкупить комнату у государства в коммунальной квартире

Почему за процедурой выкупа помещений у муниципалитета стоит обраться к нам

В нашей компании работают специалисты, которые имеют большой опыт не только в сфере независимой оценки, но и в оспаривании стоимости помещений при выкупе у ДГИ.

1. Отчёт об оценке муниципального помещения, составленный нашими оценщиками и проверенный на достоверность руководителем и главным экспертом, – серьёзный документ, имеющий юридическую силу. На его основании можно оспорить завышенную стоимость, предложенную ДГИ, и выкупить помещение за цену, на 40% ниже первоначальной планки.

2. Иногда даже качественный отчёт об оценке не гарантирует, что арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом на выкуп. Речь идёт о ситуации, когда предприниматель не успел вовремя составить претензионное письмо и просрочили те 30 дней, которые даются на заключение договора купли-продажи. Сотрудники оценочной не только предоставят отчёт, но и помогут быстро и правильно сформулировать претензии и направить их в ДГИ, а при несогласии Департамента с предложенными условиями – подать иск в арбитражный суд.

3. Вы на 100% можете быть уверены, что результаты оценки достоверны и объективны, так как ответственность наших оценщиков перед Заказчиком застрахована.

4. Оперативность проведения оценки помещения для выкупа у города. Процедура занимает всего 2-3 дня после предоставления Заказчиком всех необходимых документов и после осмотра помещения.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (№ 135-ФЗ)

Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности» (№ 159-ФЗ) от 22.07.2008

Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» (№ 237-ФЗ) от 03.07.2016

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке» (ФСО № 3)

Предложение о выкупе комнаты от муниципалитета

В этом случае власти предлагают жильцам скинуться и выкупить жилое помещение, однако далеко не все они имеют деньги на такую покупку. Да и получить ипотеку без первоначального взноса и официального дохода выше 30-50 тысяч рублей даже на выкуп комнаты по соседству трудно. Что же тогда делать?

Коммуналки еще остались в центрах городов в малоэтажных и исторических домах. Сами дома – дрянь, инвестора может привлечь только расположение.

Можно ли получить комнату в коммуналке бесплатно?

Если один сосед состоит в очереди на жилье и числится малоимущим, то он может попробовать получить жилое помещение у города бесплатно. Но иногда администрация и здесь ставит преграды. Например, дает субсидию, равную половине стоимости объекта, а недостающую часть семья вынуждена собирать самостоятельно. Но о каких накоплениях и кредитах идет речь, если жильцы официально малоимущие? Стоит попробовать выйти напрямую на чиновника, который будет визировать договор передачи с городскими властями, чтобы решить этот вопрос с ним. Это позволит:

• получить комнату практически бесплатно;
• сократить сроки приватизации.

Но с улицы к такому человеку не попасть. Здесь нужен знакомый в администрации или риелтор, давно работающий по нужному району и обладающий опытом в проведении подобных сделок. Иначе малоимущую семью отправят в суд, а судебный процесс продлится долго. И не надо считать судебное разбирательство гарантией положительного разрешения вопроса! В суде тоже имеют право отказать в получении комнаты.

Почему стоит обратиться именно к нам

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.

Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр?

Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию.

Положительная практика. Более 300 выигранных дел.