В силу специфики своей деятельности у меня довольно много рекламы в Интернете и о покупке, и о продаже объектов недвижимости. Естественно, с учетом сумм, указанных в объявлении, мой номер телефона прям лакомый кусок для всевозможных мошенников (почему-то тот факт, что я риелтор и эти объекты не мои личные, они слегка упускают). Поэтому всевозможные предложения пассивного дохода, новейшие крутейшие бизнес-стратегии, вложения в суперпуперкрутые схемы стабильно льются как из рога изобилия. В принципе, уже привык и просто игнорирую очередного звонаря, который предлагает мне вложиться в фондовый рынок и предлагает себя в качестве лучшего эксперта в этой сфере.
О схемах мошенничества в сфере недвижимости я уже писал, большинство из них людям и так знакомы. Но есть одна схема, которая поставлена на ОЧЕНЬ ШИРОКУЮ НОГУ! Называется она «жилищный кооператив».
И есть компании, которые очень большое количество людей в эту схему завлекли.
Почему из всех вариантов выбрали ЖНК
В 2015 году я получила в наследство около 1,5 миллиона ₽. В то время дочь жила в арендованных квартирах, и на семейном совете решили вложить деньги в её жильё. На эту сумму мы могли купить малосемейку на окраине Казани или однокомнатную квартиру в пригороде. Ни тот, ни другой вариант нас не устраивали. Оформить ипотеку не могли, потому что я и муж — оба фрилансеры, работаем по гражданско-правовым договорам (ГПХ) с разными заказчиками, и постоянной работы у нас нет. Дочка только устроилась на новую работу, соответственно, на ипотеку тоже рассчитывать не могла.
Тянуть с покупкой мы не хотели — через год из-за инфляции этих денег не хватит даже на половину однокомнатной квартиры — и обратились к риелтору. Договорились, что он будет мониторить объявления о продаже, и если появится недорогая квартира, сразу нам сообщит. Риелтор предупредил, что сумма маленькая, и найти подходящий вариант будет сложно. Предложил рассмотреть покупку квартиры в рассрочку через жилищно-накопительный кооператив: нет переплаты за проценты и документы с работы не нужны.
Схема мошенничества простыми словами
Для тех, кто не очень разбирается или не хочет разбираться в юридических тонкостях, поясню на пальцах.
В нашей стране права залога и обращения взыскания на заложенное имущество регистрируются на уровне государства. Если вы покупаете квартиру в ипотеку – залог регистрируется в УФРС! Дальнейшее отчуждение объекта недвижимости возможно только с согласия залогодержателя!
Если вы покупаете машину в автокредит – залог регистрируется в нотариальной палате.
К чему этот ликбез? Помните, я задавал вопрос, почему владелец кооператива не может продать все квартиры без согласия всех пайщика?
Теперь задайтесь вопросом, как государство может узнать о том, что владелец квартиры на самом деле человек, а не Жилищный кооператив? В управлении Федеральной регистрационной службы есть договор купли-продажи с юрлицом, есть выписка из ЕГРН, подтверждающая, что именно жилищный кооператив является владельцем данного объекта недвижимости – и всё! На уровне государственного органа физическое лицо (пайщик) не фигурирует вообще никак. Юридически его не существует!
О вашем внутреннем договоре между вами и ЖК государственному органу ничего не известно! У него нет ни малейшего основания отказать жилищному кооперативу в продаже имущества, принадлежащего ему.
Но почему-то люди не задумываются о таких правовых последствиях… Они верят брошюркам, плакатикам, рассказам про тысячи счастливых владельцев квартир.
А еще завлекатели в эту пирамиду как мантру повторяют то, что организация прошла проверки ЦБ, Минфина, Роскомнадзора, ФСБ, МЧС, Минздрава, Минтопэнерго и всех остальных министерств и ведомств по 86 параметрам, и признаков пирамиды не выявлено!
Интересно, а благословения монахов Шаолиня нет в перечне разрешительной документации?..
Как работает ЖНК
Я представляла в общих чертах, как работает кооператив. Члены кооператива ежемесячно вносят в общий котел определённую сумму, на эти деньги покупают жильё сначала одному члену кооператива, потом — второму, третьему и дальше по очереди. Но всё равно оставалось много вопросов, и на первую встречу с менеджером ЖНК я поехала с мужем.
Казанский ЖНК работает на базе местного застройщика и продаёт квартиры только этого застройщика. Выбрать можно любую квартиру: одно-, двух- или трёхкомнатную. Чтобы вступить в кооператив, надо уплатить вступительный взнос — 10 тысяч ₽. Пока остаёшься членом кооператива, платишь членские взносы по 1 тысяче ₽ в месяц.
У ЖНК два счёта. На один поступают членские и вступительные взносы, эти деньги кооператив тратит на свои нужды: зарплату сотрудникам, налоги, аренду, хозяйственные потребности. На второй счёт поступают первоначальный и ежемесячные взносы на квартиру. Этот счёт называется паевым фондом. Деньги с паевого фонда кооператив может потратить только на покупку жилья и ни на что другое.
Минимальная сумма первоначального взноса в паевой фонд —30% стоимости жилья. Если пайщик внёс 30%, кооператив бронирует для него квартиру у застройщика, и её снимают с продажи. Чтобы ЖНК выкупил жильё для пайщика, нужно внести не меньше 50% стоимости квартиры. После выкупа квартиры пайщик продолжает платить паевые и членские взносы, пока не выплатит всю стоимость. В ноябре 2015 года, когда я вступила в кооператив, рассрочку можно было оформить на 10 лет, сейчас срок сократился до 7 лет.
За целевым расходованием средств следит Центробанк, налоговики и пайщики. Ежегодно независимая аудиторская компания проверяет финансовые документы кооператива и составляет отчёт: сколько денег поступило на счета ЖНК, куда они были потрачены, сколько квартир выкуплено, есть ли у кооператива долги перед пайщиками или другими кредиторами. Заключение аудиторов кооператив отправляет в Центробанк, в налоговую службу и выкладывает у себя на сайте. Любой желающий может скачать отчёт и посмотреть сам или показать специалисту.
Когда пайщик вступает в ЖНК, в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) вносят фамилию, имя, отчество пайщика, его ИНН, указывают номер и дату, когда в ЕГРЮЛ внесены изменения. Эти изменения регистрируются в налоговой. Выписку из ЕГРЮЛ и проверить, внесены ли сведения о вас.
Как выбрать жилищный кооператив?
Жилищно-строительных кооперативов много, но и как застройщика, его тоже нужно правильно выбирать.
Четыре фактора, на которые нужно обращать внимание:
- общие юридические сведения — дата и место регистрации, записи ЕГРЮЛ, записи в Центробанке. Эти данные можно получить в ФНС, они не в закрытом доступе;
- внутренние документы — устав, права и обязанности пайщиков, может даже типовой договор. Это документы кооператива, в открытом доступе их нет, но по вашему запросу предоставить их обязаны;
- репутация в интернете — отзывы, сайт, возможно есть страницы компании в социальных сетях. Отзывы лучше смотреть на тематических форумах или в группах соцсетей, так как на сайте они могут быть заказными;
- сотрудничество с банками — можно ли будет оформить ипотеку. Если да, то в каких банках, на каких условиях.
Неплохо выбирать ЖСК по личной рекомендации. Например, кто-то из ваших близких уже брал в нем квартиру, проблем никаких не было, так что можно взять на заметку.
Как рассчитывается стоимость квартиры
Я знаю про два типа ЖНК. Одни кооперативы дают пайщикам ссуду в рассрочку под 2–3% годовых. Все расчёты — как в ипотеке, только процентная ставка низкая. Привлекательная схема работает при стабильном рынке жилья. Если стоимость квартиры дорожает на 4% и больше, ЖНК начинает работать в убыток. Вторые кооперативы дают в рассрочку не деньги, а квадратные метры. Наш кооператив относится ко второму типу, и я расскажу на примере своей квартиры, как рассчитывается стоимость ежемесячного взноса.
Мы выбрали однокомнатную квартиру площадью 34,51 м2. Чтобы кооператив выкупил квартиру у застройщика, мне нужно оплатить половину, то есть 17,255 м2. Оставшиеся 17,255 м2 кооператив делит на 120 месяцев рассрочки. Получается, что ежемесячно мне необходимо вносить на паевой взнос деньги за 0,144 м2. Пока дом строится, цену устанавливает застройщик, после сдачи дома — независимая оценочная компания.
Так выглядят расчёты ежемесячного взноса в «Личном кабинете» пайщика
Процентная ставка
Процентная ставка на ипотеку у банков составляет в среднем 10-15 %, а переплата — в зависимости от срока кредитования, может составить 80-300 %, в то время как жилищный кооператив предлагает условия с нулевой рассрочкой.
«Жилищный кооператив — это некоммерческая организация, а не кредитная, перед ним не стоит цель получить доход и прибыль. Его единственная уставная цель — улучшение жилищных условий пайщиков, поэтому никаких процентов с предоставленных кооперативом денег ЖК не взимает.
Единственные траты пайщика — это расходы, связанные с самой процедурой приобретения квартиры (юридическая экспертиза, госпошлина, услуги нотариуса) и целевые взносы, необходимые для содержания самой организации: маркетинговые расходы, зарплата штатных сотрудников, аренда офиса, и т. п. Переплата даже с учетом всех этих взносов для пайщика составит от 3 до 30 % от стоимости объекта», — поясняет консультант и пайщик жилищного кооператива «Бест Вей» Илья Кудряшов.
Как всё происходило на самом деле
Сначала мы хотели все деньги, полученные в наследство, потратить на первоначальный взнос, а месячные платежи дочка будет оплачивать из своей зарплаты. Но целый год, пока строят дом, дочке пришлось бы помимо паевых взносов платить ещё и за аренду квартиры. Не считая других обязательных расходов, только на жильё она тратила бы более 30 тысяч ₽. Поэтому мы решили выкупить минимальные 50% площади, а из оставшихся денег выплачивать ежемесячные взносы в течение полутора лет. За это время дом сдадут, дочка сделает ремонт в квартире, въедет в неё, и расходов на аренду не будет.
Чтобы вступить в кооператив, достаточно паспорта и свидетельства ИНН. Я написала заявление на вступление в ЖНК, подписала соглашение о бронировании квартиры и получила реквизиты для уплаты вступительного, членского и паевого взносов. Наличные деньги ЖНК не принимает, все расчёты —только через банк.
В заявлении на вступление в ЖНК я указала параметры выбранной квартиры и её стоимость
Когда подписывала документы, цена застройщика была 64 600 ₽ за квадратный метр, а первоначальный взнос составлял 1 114 673 ₽. С оплатой не тянула. На следующий день пошла в банк, но оказалось, что в этот день застройщик поднял цену на 760 ₽ за квадратный метр. Моего платежа хватило, чтобы выкупить 17,0544 м2, и ещё за 17,4556 м2 я осталась должна.
Пока дом строился, застройщик ещё шесть раз повышал цену, но на ежемесячном платеже это сильно не отражалось. Например, в месяц я выкупаю 0,144 м2. Если цена метра — 64 600 ₽, то платёж составляет 9302,4 ₽; если цена — 67 742 ₽, то нужно внести 9754,85 ₽.
После сдачи дома квартиры переоценивают каждые три месяца. Оценочная компания ориентируется на местоположение дома и среднерыночную стоимость. Если на рынке цена на недвижимость падает, то паевой взнос снижается. Но по факту цена постоянно растёт. За 2021 год удорожание составило 3175 ₽ за квадратный метр, а месячный платёж вырос на 457 ₽.
В доме есть подземная парковка, поэтому во двор можно подняться по лестнице или на лифте
Переплата
Основная выгода приобретения квартиры через ЖК — в переплате, которая в разы меньше в сравнении с ипотекой.
Для примера сравним переплату по ЖК и ипотеке при общих условиях: стоимость квартиры 5 000 000 руб., первоначальный взнос 35 % = 1 750 000 руб, срок погашения задолженности 10 лет.
В случае с ипотекой при ставке 12 % переплата составит 2 345 300 руб (46,9 %), ежемесячный платеж — 46 600 руб. Плюс налог на недвижимость и страхование жизни заемщика и самой квартиры.
В ЖК вся переплата составит 510 000 руб (10,2 %), а ежемесячный платеж — 29 100 руб.
Разница по переплате в этом случае составит 1 835 300 руб.
«Стоит ли подождать в очереди полгода, но сэкономить для себя, детей, семьи 1,8 млн. руб? Потратить их на отпуск на море, на хороший ремонт, на образование детей, на еще одну квартиру или для инвестирования в старость?».
Как квартира оформляется документально
Застройщик, как и обещал, за год достроил дом, и нас пригласили принять квартиру. Процедура проходит так же, как у дольщиков: владелец с прорабом осматривают квартиру. Если претензий нет, владелец подписывает акт сдачи-приёмки квартиры. Если есть замечания, владелец пишет претензии в акте. Прораб прикидывает, сколько времени надо, чтобы устранить брак, и назначает другой день для повторного осмотра. В нашей квартире серьёзных недоделок не было, мы только попросили заменить ручку на одном окне. Рабочие прямо при нас поменяли ручку, и мы подписали акт.
Через месяц мы получили ключи от квартиры. Я сама или члены моей семьи могут прописаться в квартире и жить в ней. Но пока я не выплачу деньги полностью, квартира остаётся собственностью кооператива, поэтому право собственности оформляется на ЖНК. Кооператив — юридическое лицо, и размер госпошлины составляет 22 000 ₽. Эти деньги я оплатила, когда кооператив регистрировал квартиру после сдачи дома. Когда погашу долг перед кооперативом, квартиру переоформят на меня, и госпошлину придётся заплатить ещё раз, но только 2000 ₽ — для частного лица.
Получили ключи от квартиры
Какие сложности могут возникнуть и как их можно решить
Сейчас мне осталось выкупить у кооператива чуть больше 10 квадратных метров или выплатить 774 260 ₽ по ценам на январь 2020 года. За четыре года финансовое положение нашей семьи улучшилось: дочка работает за границей, мы с мужем стали зарабатывать в 2 раза больше. Поэтому резкого скачка цен на недвижимость мы не боимся. Даже если минимальный платёж возрастёт в 2 раза, он не будет для нас обременительным. Сейчас квартира пустует, но при необходимости мы можем её сдать. Деньгами за аренду можно закрывать ежемесячные платежи.
Гораздо большая опасность — банкротство кооператива. Квартира остаётся в собственности ЖНК, при банкротстве она будет продана для погашения долгов. По закону пайщики — кредиторы пятой очереди, поэтому я едва ли получу полностью деньги, выплаченные в паевой фонд.
Пока кооператив не вызывает опасений. Он успешно развивается и привлекает новых пайщиков. Если появятся настораживающие факты, я оформлю потребительский кредит, погашу долг перед кооперативом и переоформлю квартиру на себя.
Необходимые документы
Консультант жилищного кооператива «Бест Вей»
Илья Кудряшов
Адрес офиса в Красноярске: ул. Маерчака, 38, оф. 813 Тел.: (391) 2-783-583
Для получения ипотеки придется собрать внушительную стопу документов, включая и обязательное подтверждение доходов. Рассматривать их банк будет от 3 дней до 2 недель. По итогам всех проверок вам могут отказать в получении кредита, не объясняя причины. При этом услуга рассмотрения документов может быть платная.
В случае с ЖК ваша кредитная история, ваши официальные доходы, гражданство не имеют никакого значения, потому что взаимоотношения пайщиков и ЖК определены Жилищным Кодексом РФ, и объект находится в собственности ЖК, но в обременении со стороны пайщика.
Что будет, если пайщик задержит очередной взнос
Меняется очерёдность получения квартиры для такого члена (часть 5 статьи 28 Закона о ЖНК). При систематическом нарушении графика платежей (более трёх раз в течение года) или после одной просрочки более чем на три месяца пайщика могут исключить из кооператива (статьи 8 и 9 Закона о ЖНК). Если должнику уже передали в пользование квартиру, то он должен будет освободить её в течение двух месяцев.
Исключенному из кооператива члену обязаны вернуть стоимость его пая. А вот вступительный и членские взносы — нет.
Что такое жилищный кооператив?
Жилищный или жилищно-строительный кооператив был известен во времена СССР, тогда такие объединения были популярны примерно так, как сейчас ипотеки.
Согласно статье 110 ЖК РФ ЖСК (или ЖК) — это добровольное объединение граждан, которые на свои деньги строят многоквартирный дом, а потом им управляют.
Технически это выглядит так: есть какой-то застройщик, который готов построить дом, но на это не хватает или вообще нет денег. Такого застройщика как бы нанимают несколько граждан, которые дают ему деньги, чтобы он построил им дом.
Со стороны это похоже на Договор долевого участия, но это не совсем так, различия в этих двух схемах есть:
- законодательное регулирование: договора ЖСК регулируются жилищным и гражданским кодексами, а ДДУ дополнительно Федеральным законом №214;
- регистрация в Росреестре: ЖСК договора регистрируются только после того, как будет выплачена вся сумма за квартиру и завершено строительство, а договора ДДУ обязательно нужно регистрировать сразу после подписания;
- стоимость жилья: в ЖСК может быть включен пункт о пересмотре стоимости жилья на момент окончания строительства, а вот в ДДУ это запрещено;
- выплаты — по ЖСК договору выплаты могут быть и после сдачи объекта, а по ДДУ должно быть все выплачено до того, как объект будет сдан;
- юридическая защита: по ЖСК не действует Закон о защите права потребителей, а по ДДУ действует.
То есть, с юридической стороны выходит, что договор жилищно-кооперативного строительства имеет больше минусов, чем плюсов. И ДДУ не самый безопасный вариант, а ЖСК и подавно.
Можно ли использовать маткапитал для покупки квартиры через ЖНК
Да, можно, при этом маткапитал можно использовать и как вступительный, и как паевой взнос.
Для этого нужно предоставить в Пенсионный фонд:
- выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую членство в ЖНК;
- справку о внесённой сумме паевого взноса и об оставшейся неуплаченной сумме, необходимой для приобретения права собственности;
- копию устава кооператива;
- нотариально заверенное письменное обязательство члена кооператива в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа выделить долю ребёнку.
Выход из членов кооператива
Согласно ст. 130 ЖК РФ на ряду с другими основаниями прекращения членства существует возможность выхода из кооператива. В таком случае лицо, желающего его покинуть, обязано предоставить заявление о добровольном выходе. Рассмотрение такого заявление происходит в порядке, установленном в уставе объединения.
Стоит отметить, что при выходе члена из организации ему выплачиваются те взносы, которые он к тому моменту уже успел уплатить.
Порядок уплаты также устанавливается уставом, однако срок не должен превышать два месяца с момента принятия решения собранием о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного заявления).
Какие есть риски при покупке квартиры через ЖНК
Кооператив вправе вкладываться в строительство, так что пайщики могут столкнуться с банкротством застройщика или долгостроем.
Договоры с ЖНК не регистрируются государством, а значит, возможно мошенничество, когда одну и ту же квартиру дают нескольким лицам.
Пока квартира будет выкупаться, её стоимость может расти. И законодательство не устанавливает рамки индексации. Чтобы избежать резкого увеличения стоимости жилья, стоит прописать в договоре разумные пределы для изменения этого показателя.
Один из самых важных моментов — собственником жилья можно стать только после того, как будет полностью выплачен пай. До этого момента у кооператива есть только денежные обязательства. При банкротстве кооператива пайщик рискует остаться без жилого помещения.
В этом случае члену кооператива главное — не пропустить сроки на подачу заявления о включении своих требований (взыскание уплаченной суммы паевого взноса) в реестр требований кредитора. На это у пайщика есть всего три месяца (месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства).
Отслеживать информацию о банкротстве должника можно тремя способами:
1. Через картотеку арбитражных дел
Для поиска введите название должника либо его ИНН или ОГРН, выберите арбитражный суд того региона, где зарегистрирован должник. Затем с помощью графы «фильтр дел» выберите в списке только банкротные дела.
2. С помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ)
Укажите название .
3. Через раздел «банкротства» на сайте газеты «Коммерсантъ»
Для поиска объявлений о банкротстве введите ИНН, ОГРН или другие идентификаторы компании. С даты публикации в газете сообщений о введении наблюдения или конкурсного производства отсчитываются сроки на предъявление требований кредиторов.
Кооперативные квартиры: вход — рубль, выход — два.
О забытой, но весьма популярной в советское время схеме приобретения жилья через кооператив, заговорили вновь в начале 2000-х годов. Тогда, через ЖСК (жилищно-строительный кооператив) покупали квартиры те, у кого сразу не было полной суммы. В условиях, когда цены постоянно росли, этот способ приобретения недвижимости казался разумным, тем более что можно было не прибегать к дорогостоящим банковским кредитам, а вступив в кооператив, затем, в течение многих лет, выплачивать беспроцентный остаток. Однако махинации руководителей кооперативов и последовавшая череда громких судебных дел, а также ужесточение законодательства сделали свое дело, отбив охоту у россиян вступать в ЖСК. Однако эта схема покупки не канула в небытие, а с новой силой заявила о себе в 2010 году, после принятия поправок к ФЗ № 214. Сегодня мы расскажем, что такое жилищно-строительный кооператив, как он работает и на каких условиях, каковы права и обязанности обеих сторон и стоит ли доверять данной схеме.
Рожденный в СССР
Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. По сути, ЖСК – это продукт советского времени. Первые кооперативы, как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор появились в 20-х годах прошлого века. Однако уже в 37-м году они были ликвидированы как проявление частной собственности. Лишь через 20 лет решением ЦК КПСС кооператив был возрождён. Следует отметить, что тогда ЖСК строил жилье на средства дольщиков, но при этом получал от государства внушительные ссуды на срок до 20 лет и другие льготы. Несмотря на то, что кооперативные квартиры были довольно дешевыми, доля ЖСК в общем объеме жилищного строительства СССР не превышала 7-8%, так как для того, чтобы вступить в кооператив, необходимо было отстоять в многолетней очереди. Постепенно привлекательность ЖСК и вовсе сошла на нет, прежде всего, из-за многочисленных афер связанных с кооперативами.
Возможно, эта схема покупки недвижимости, так и осталась бы пережитком прошлого, если бы не принятые в 2010 году поправки к ФЗ № 214. В результате, число застройщиков, которые не хотели или не могли продавать жилье по новой букве закона вновь стали прибегать к продаже жилья по договорам участия в ЖСК, говорит Софья Лебедева, генеральный директор . Связано это с тем, что с одной стороны ЖСК позволяет девелоперам обойти закон о долевом участии и продавать квартиры до получения разрешения на строительство, а с другой – не грозит никакими штрафами за задержку сроков возведения объекта. Сейчас, по данным объем сделок, которые совершаются по схеме ЖСК, составляет порядка 20% в Москве и 8% в области.
ЖСК начинается с устава
Перед вступлением в кооператив необходимо знать, что правовое регулирование деятельности ЖСК обеспечивается ст. 116 Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Однако, как отмечает Софья Лебедева, в данном законодательном акте содержатся только самые общие нормы, регламентирующие участие в кооперативах. Поэтому важен устав ЖСК и заключаемый договор.
Как же рождается ЖСК? Решение об организации ЖСК принимает собрание учредителей, при этом учредителями могут быть, фактически, любые лица. Так, в Жилищном кодексе написано лишь то, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Решение о создании кооператива должно быть оформлено в протокол, а сам ЖСК должен пройти госрегистрацию и получить юридическое лицо.
После этого, должен быть сформирован устав кооператива, в котором написано название ЖСК, местонахождение, описана деятельность кооператива, порядок вступления и выхода из него. В уставе должна содержаться информация о порядке внесения и выплаты паевых взносов, прописана ответственность сторон в случае нарушения обязательств.
Бразды правления ЖСК принадлежит собранию членов кооператива. Они же избирают правление кооператива, которое следит за текущей деятельностью ЖСК и ревизионную комиссию, которая в плановом режиме проверяет финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Отчет своей проверки комиссия предоставляет общему собранию членов кооператива в годовом отчете.
Простой вход
Вступить в жилищно-строительный кооператив довольно просто. Для этого необходимо написать заявление о приеме, которое будет рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца. После получения утвердительного решения с момента подписания устава и уплаты вступительного взноса вы становитесь членом ЖСК. Однако получить свидетельство права собственности на квартиру член кооператива может только после того, как сумма пая будет выплачена полностью.
Член ЖСК может выйти из состава кооператива, написав соответствующее заявление. Если, на момент выхода из ЖСК он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должны вернуть внесенную ранее сумму. Однако сроки и условия возврата денег должны быть прописаны в уставе кооператива.
Высокие риски
Как и любая схема покупки недвижимости на рынке новостроек, у ЖСК есть свои плюсы и минусу. Среди достоинств можно отметить два. Во-первых, в отличие от ДДУ (договора долевого участия) войти в ЖСК можно в возрасте 16 лет. Понятно, что никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первоначального взноса по ДДУ. Во-вторых, стоимость пая может погашаться участником кооператива в течение многих лет, при этом, не выплачивая высокие проценты, как в случае с ипотекой.
Однако на этом преимущества ЖСК заканчиваются и начинаются серьезные минусы. Как отмечает Мария Литинецкая, приобретая квартиру по такой схеме гораздо больше рисков остаться без жилья или с квартирой ненадлежащего качества. Например, говорит эксперт, нюанс в том, что решение о заселении пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.
Кроме того, в отличие от ДДУ, ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства. При схеме покупки через кооператив получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности.
Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству. В случае если член кооператива не выплатил паевой взнос и был исключён из ЖСК, то у него могут отнять и квартиру.
Есть у пайщика и денежные обременения. Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы — вступительный и ежемесячные. Во-вторых, в случае, если кооперативу не хватило средств на завершение строительства объекта, то ответственность по долгам кооператива несут все члены ЖСК. Таким образом, если вырастит смета строительства, то пайщикам просто придется вносить дополнительные средства. Дело в том, что договор об участии в ЖСК не всегда фиксирует конечную стоимость квартиры. Но даже если в договоре она названа, кооператив может в одностороннем порядке ее изменить.
Плакали ваши денежки
Но иногда члены кооператива сталкиваются с еще большими проблемами. Так, на рынке довольно часты случаи, когда кооперативы были созданы для проведения мошеннических схем. Кроме того, покупка строящегося жилье по данной схеме не защищает покупателя от двойных продаж, так как в этом случае сделка оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается лишь актом, который выдает ЖСК.
Кроме того, при покупке новостройки всегда велики риски банкротства застройщика или несоблюдении графика строительства, а, следовательно, затягивание сроков сдачи объекта. При покупке квартиры через ЖСК и в случае банкротства застройщика, вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело, констатирует Мария Литинецкая.
Как мы говорили ранее, взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в уставе. Проблема заключается в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с ДДУ, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.
Действия ЖСК, конечно, регламентированы законодательством, и продавая строящееся жилье по данной схеме, застройщик действует в рамках закона. Однако Софья Лебедева предупреждает, что приобретая квартиру через кооператив, покупатель законодательно защищен гораздо хуже, чем тот, кто покупает жилье по ДДУ, заключенному в соответствии с ФЗ № 214 и даже в некоторых аспектах хуже, чем по предварительному или инвестиционному контракту.
