Кто такой главный квартиросъемщик и как переоформить муниципальную квартиру после его смерти?

Его обязанностей — платить плату за аренду, коммунальные услуги. Без его согласия, никакие сделки с квартирой провести нельзя, т.е. кого-то прописать-выписать, сделать перепланировку, купля-продажа. Он является непосредственным владельцем данной квартиры, это касается муниципального жилья.

Ответственный квартиросъемщик, его права и обязанности:

Кто такой ответственный квартиросъемщик в муниципальном жилье?

В СССР гражданам, которым предоставлялось право пользование государственным или муниципальным жилым помещением, направлялся ордер с указанием имени ответственного лица с вытекающими правами и обязательствами (ст. 47 ЖК РСФСР, утратил силу). Его называли ответственным квартиросъемщиком.

С введением в действие современного Жилищного Кодекса РФ понятие ответственного квартиросъемщика исчезло из законодательства, а пользователь жилым помещением стал нанимателем по договору социального найма (как заключить или расторгнуть данный договор?).

Особенности найма социального жилья отражены в гл. 8 ЖК РФ. Наниматель выступает заявителем по договору, фигурирует в правоустанавливающих документах, а также несет ответственность за содержание жилого помещения и вносит плату за коммунальные платежи. Члены семьи, проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права и обязанности (п. 2 ст. 69 ЖК РФ). Перечень проживающих отражается в договоре (п. 3 ст. 69 ЖК РФ). Более подробно о том, как предоставляется и используется жилое помещение по договору соцнайма, мы писали отдельно.

В случае приватизации социального жилья наниматель признается собственником. На этом основании возникает право на совершение юридических действий с собственностью в виде:

• отчуждения;
• предоставления в аренду;
• перепланировки;
• дарения;
• мены;
• или продажи (а. 2 ст. 209 ГК РФ).

Ответственный квартиросъемщик в приватизированной квартире не несет ответственность за содержание жилого помещения перед органами государственной и муниципальной власти, а также не оповещает об изменении жилищных условий и перечня проживающих в той части, которая регламентирована социальным договором.

Квартиросъемщик приватизированного жилья становится наймодателем при предоставлении помещения в наем иному лицу (ст. 675 ГК РФ). Наниматель несет ответственность перед собственником на основании договора найма с учетом положений гл. 35 ГК РФ.

По каким причинам меняется наниматель

Причин, по которым требуется смена ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире, много, например:

1. Текущий наниматель съехал из квартиры. Например, в квартире проживала супружеская пара с ребенком. Квартиросъемщиком являлся отец семейства. Пара развелась, бывший муж съехал, оставив жилье бывшей супруге и ребенку. Новым нанимателем в такой ситуации станет бывшая супруга.
2. Текущий наниматель осужден и отбывает наказание в местах лишения свободы.
3. Нередко случается и смена ответственного квартиросъемщика в связи со смертью текущего — после смерти лица, на имя которого заключен договор соцнайма, прописанные в жилье члены его семьи сохраняют возможность пользоваться им, но не наследуют автоматически статус нанимателя. Ответ на вопрос, как переписать ответственного квартиросъемщика: переоформить соцнаем на другое лицо, например на одного из совершеннолетних наследников, проживающих в квартире.

Как подать иск, чтобы стать основным нанимателем?

Чтобы переоформить договор на другого члена семьи, необходимо обратиться в жилищный фонд, орган местного самоуправления или государственной власти (наймодателю по договору), предварительно заручившись письменным согласием проживающих. Основанием для переоформления договора служит заявление лица, который становится нанимателем.

В случае неправомерного отказа от исполнения требований заявителя, потребуется обращение в районный суд по месту жительства нанимателя или нахождения наймодателя (ст. 24, 28 ГПК РФ) с исковым заявлением.

Как правильно оформить иск, чтобы подать его и стать нанимателем:

• наименование суда;
• полное имя и адрес истца;
• наименование и адрес организации, выступающей ответчиком;
• адрес жилого помещения;
• полное имя текущего ответственного квартиросъемщика;
• полные имена проживающих;
• указание на обращение к ответчику с просьбой о признании нанимателем на основании взаимной договоренности с проживающими (по иным основаниям);
• дата отказа ответчика от исполнения требований или период бездействия;
• просьба обязать ответчика признать истца нанимателем на основании ст. 82 ЖК РФ;
• просьба обязать ответчика переоформить договор;
• указание реквизитов договора социального найма (номер, дата заключения);
• опись документов в Приложении, подтверждающие доводы и правомочность истца.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94

Документ датируется и заверяется подписью истца.

К иску необходимо приложить:

• копию договора социального найма;
• копию заявления о согласии членов семьи;
• выписку из домовой книги;
• выписку с финансового счета;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• копию искового заявления ответчика.

Копия искового заявления направляется на юридический адрес ответчика с уведомлением о вручении.

Переоформление

После смерти нанимателя муниципальную квартиру предстоит переоформить посредством составления нового ДСН. В соответствии с законодательством РФ выбирается лицо, которое имеет право на такое оформление: выбор делается исключительно среди проживающих на данной жилплощади членов семьи или лиц, которые получили привилегированное право через суд.

Порядок оформления и права проживающих лиц указаны в статье 82 ЖК. Там особо отмечено, что если любой гражданин, который пользуется жильём на основании ДСН, решил создать семью с человеком, проживающим на другой жилплощади, может оформить общий ДСН на любого из прописанных членов семьи. Заменить первого нанимателя может любой из проживающих, если он дееспособен (обязательно согласие всех остальных проживающих на этой жилплощади), но это требует согласия и владельца жилья (ведомства или муниципалитета).

Права и обязанности проживающего по договору социального найма

Права и обязанности нанимателя регламентированы ст. 67 ЖК РФ. Наниматели по договору социального найма жилого помещения имеют право на:

• заселение в помещение членов семьи или иных лиц;
• частичная или полная передача жилого помещения в поднаем в соответствии со ст. 76-79 ЖК РФ;
• заселение временных проживающих в соответствии со ст. 80 ЖК РФ;
• обмен или замена жилого помещения в соответствии со ст. 72-75 ЖК РФ.

Срок проживания временных жильцов не может превышать полугода (п. 2 ст. 80 ЖК РФ). Заселение временно проживающих в квартиру правомерно с согласия остальных жильцов и наймодателя (п. 1 ст. 80 ЖК РФ).

Обязанности ответственного квартиросъемщика:

• использование помещения по целевому назначению;
• обеспечение сохранности жилья и имущества;
• содержание жилья в надлежащем состоянии;
• проведение ремонтных мероприятий;
• своевременная оплата коммунальных платежей;
• информирование органов государственной или муниципальной власти об изменениях условий договора.

Дееспособные члены семьи, проживающие совместно с нанимателем, несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 69 ЖК РФ). Если проживающий перестал быть членом семьи, но не освободил помещение, он несет ответственность в индивидуальном порядке на основании отдельного соглашения (п. 4 ст. 80 ЖК РФ, п. 30 постановления Пленума Верховного суда РФ №14 от 02.07.2009 г.).

Может ли прописать без согласия?

О том, может ли наниматель прописать без согласия прописанных, рассказано далее. Право на вселение граждан в социальное жилье регламентировано подп. 1 п. 1 ст. 67 ЖК РФ. На основании ст. 70 ЖК РФ наниматель вправе прописывать членов своей семьи только с согласия проживающих. Если регистрируется несовершеннолетний ребенок, то согласие не требуется.

Для прописки граждан, которые не являются членами семьи, требуется дополнительное согласие наймодателя. В разрешении на регистрацию может быть отказано, если занимаемая площадь в расчете на каждого члена семьи станет менее учетной нормы.

Если один или несколько проживающих временно отсутствуют, то их согласие также необходимо. Регистрация несет за собой изменение условий договора и перечня проживающих, что требует его корректировки в Жилищном департаменте.

Может ли снять с регистрации без согласия?

О том, может ли квартиросъемщик выписать без согласия, читайте далее. Исходя из положений ст. 35 ЖК РФ, а также п. 31 постановления Правительства №713 от 17.07.1995 г., выписать зарегистрированного жильца без его согласия можно на основании судебного решения. В суде должно быть установлено, что гражданин утратил право на пользование жилым помещением, уклоняется от исполнения обязательств по содержанию либо признан умершим или безвестно отсутствующим. Выселение влечет изменение условий договора, что предполагает уведомление наймодателя.

Кого назначить

Ответ на вопрос, как стать ответственным квартиросъемщиком в муниципальной квартире, простой — нужно стать стороной в договоре соцнайма. Выступать в качестве нанимателей вправе совершеннолетние, дееспособные граждане из числа членов семьи выбывшего из владения гражданина.

Кроме того, поскольку участие в соглашении соцнайма предполагает выплату собственнику жилья определенной суммы, нанимателем следует назначить взрослого трудоспособного гражданина.

Если таких граждан несколько, перед тем как сменить ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире, следует внутри круга имеющихся жильцов принять решение о том, кто это будет. После того как все проживающие в квартире члены семьи придут к согласию по этому вопросу, подается заявление собственнику.

Смена основного жильца в неприватизированной квартире

При выполнении условий законодательства проживающие вправе требовать смены ответственного квартиросъемщика с переоформлением договора социального найма. Сделать это можно при обращении в Жилищный департамент, МФЦ или суд.

Основания и условия

Несмотря на то, что члены семьи имеют равные с нанимателем права и обязанности, в некоторых случаях может потребоваться смена ответственного квартиросъемщика, который возьмет на себя обязательства по оплате коммунальных услуг и содержанию жилого помещения. Основанием служат:

• переезд основного нанимателя;
• взятие под стражу;
• лишение свободы;
• или смерть.

Для переоформления договора достаточно взаимного согласия проживающих (ст. 82 ЖК РФ).

В п. 4 ст. 83 перечислены основания для расторжения договора, которые могут служить причиной для смены ответственного по требованию жильцов в связи с его неправомерными действиями. Среди них:

• ненадлежащее исполнение обязательств по оплате коммунальных платежей;
• повреждение имущества;
• ненадлежащее содержание имущества;
• нарушение прав проживающих;
• использование площади не по назначению.

Ответственным квартиросъемщиком вправе стать любой гражданин, достигший возраста 18 лет, а также не признанный недееспособным в установленном законом порядке. Обязательным условием является письменное согласие остальных жильцов.

Порядок переоформления: как поменять?

Переоформление договора производится при личном обращении в организацию наймодателя или Многофункциональный центр (при наличии в регионе). Электронная форма подачи заявки предусмотрена только для жителей г. Дубна на официальном интернет-портале органов местного самоуправления.

Перед тем, как сменить нанимателя, когда умер главный квартиросъемщик, необходимо написать заявление с просьбой о признании нанимателем и правильно переоформить документы. Можно воспользоваться формой, установленной Приложением 2 к постановлению Администрации г. Дубны №108ПА-796 от 28.10.2016 г. К заявлению необходимо приложить:

• письменное согласие проживающих;
• выписку из домовой книги;
• выписку с финансового счета;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• копии паспортов совершеннолетних жильцов;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
• договор социального найма;
• ордер на жилое помещение.

В случае смерти ответственного квартиросъемщика предоставляется свидетельство о смерти, при выезде из помещения — справка о снятии с регистрационного учета. Услуга предоставляется в течение 30 дней.

С переоформленным договором необходимо обратиться в ЖЭУ с целью переназначения адресата платежных документов.

Если обстоятельства изменились

Если существующие факторы, которые дают право нанимателю на использование жилья по ДСН, меняются, квартиросъемщик обязан поставить в известность владельца недвижимости (ведомство или государство) в установленные ДСН или же ЖК сроки. Если наниматель манкирует этой обязанностью, могут наступить весьма неприятные последствия.

Муниципальный, государственный или ведомственный орган вполне может расторгнуть ДСН, если правила пользования жилой площадью грубо нарушаются, это предусмотрено законодательством страны. Расторжение договора происходит по соответствующему решению суда. Далее квартиросъемщик будет выселен принудительно.

Что будет, если главный проживающий выписался?

В случае прекращения регистрации одиноко проживающего нанимателя договор прекращается в день выезда (п. 3 ст. 83 ЖК РФ). Если в помещении прописаны другие члены семьи, то обязательство по оплате коммунальных платежей распределяется между совершеннолетними жильцами до момента переоформления договора и назначения ответственного квартиросъемщика (п. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Если с одиноким нанимателем проживали временные жильцы, то они обязуются освободить помещение на основании судебного решения (п. 5 ст. 80 ЖК РФ).

Ответственный квартиросъемщик — это гражданин, принимающий обязательства по договору социального найма. При необходимости основной наниматель может быть изменен с согласия проживающих. Для этого необходимо обратиться к наймодателю, а в случае отказа наймодателя — в районный суд.

Кому достанется жильё

Если квартиросъемщик умер, муниципальную квартиру будут эксплуатировать его ближайшие родственники — члены семьи, строго определённые законом. Это диктует соответствующий законодательный акт. Членами семьи квартиросъемщика считаются только проживающие в этой квартире супруг или супруга, родители квартиросъемщика и его дети. Внуков закон не предусматривает. Нетрудоспособные и иждивенцы, участвующие в совместном хозяйстве, тоже могут получить признание их полноправными. Бывают особые случаи, когда решением суда статус полноправного члена семьи присваивается даже гражданам непрямой родственной связи.

Прямые члены семьи, а также приравненные к ним, имеют такие же права и обязанности, какие имел наниматель. Солидарная ответственность полагается членам семьи, чья дееспособность ограничена по решению суда. Все вышеперечисленные граждане обязательно должны быть указанными в ДСН. Если умерший наниматель был в разводе с супругой или супругом, но последний всё ещё был прописан и проживал на данной территории, его права тоже сохраняются, и ответственность по обязательствам относительно эксплуатации жилья он несёт самостоятельно.

Несовершеннолетние

Если на момент смерти нанимателя остались прописанные и внесённые в ДСН лица, ещё не достигшие совершеннолетия, то их право проживания в этой квартире — пожизненное. Таким же образом действует законодательство по отношению и к муниципальной, и к частной недвижимости (только жилой).

Чаще всего переход данного жилья к новому ответственному квартиросъемщику продолжается процессом приватизации, поскольку только это даёт возможность распорядиться жильём как угодно, по собственному усмотрению. Главным преимуществом приватизированной квартиры является то, что теперь её можно передавать по наследству. Муниципальные квартиры и любое другое жильё передать другим лицам в пользование очень сложно — здесь действуют очень жёсткие рамки закона, а подарить, продать или передать по наследству вообще невозможно.

Может ли кто-нибудь прописать без согласия остальных жильцов?

Может ли главный наниматель прописать кого-нибудь без согласия уже прописанных жильцов? В вопросах прописки равны все прописанные на жилплощади граждане. Поэтому ответственный квартиросъемщик не имеет привилегии прописывать без разрешения. Исходя из 70 статьи ЖК, в отношении прописки для всех жильцов действуют следующие правила:

• Родители могут зарегистрировать несовершеннолетних детей, не спрашивая разрешения, ни у проживающих с ним граждан, ни у собственника.
• Наниматель вправе регистрировать по месту жительства ближайших родственников (супруги, дети, родители) без разрешения собственника (муниципалитета), но с одобрения остальных проживающих с ним людей.
• Для прописки третьих лиц, которые не являются членами семьи, нужно согласие не только живущих с ним, но и наймодателя.

Справка. Основная причина отказа в прописке от наймодателя – соотношение количества жильцов к площади квартиры, если нарушается норма квадратных метров на одного человека.

Оплата коммунальных услуг

Плата за пользование коммунальными услугами со стороны ответственного квартиросъемщика вносится в соответствии с общими нормами и правилами и подлежит регулированию со стороны ст. 155 ЖК РФ. В п. 1 сказано, что плата должна быть обязательно внесена каждый месяц до 10 числа, следующего за истекшим отчетным периодом, если иной интервал не установлен в рамках договора управления МКД. Во 2-м пункте оговорено, что внесение оплатной суммы ответственным квартиросъемщиком за пользование жилым помещением и коммунальными услугами осуществляется на основании следующих элементов:

• документов платежного характера, включая те, которые оформлены в электронном виде и размещены в системе, представленных не позже первого числа месяца, который следует за истекшим периодом, если иной срок не регламентирован в договоре управления или решении общего собрания ТСЖ;
• сведений о размерных показателях платы за жилье и коммунальные услуги, а также задолженностях по их оплате, которая размещена в информационной системе (ч. 2 в ред. ФЗ от 21.07.2014 №263 ФЗ).

Как и за что можно выселить?

Несмотря на такое статусное название, этого гражданина могут выселить из квартиры на общих основаниях, а именно:

1. За неуплату в течение 6 месяцев и более с предоставлением менее комфортабельной жилплощади (о том, сколько нужно платить за наем муниципального жилья и как рассчитать сумму, говорится в отдельном материале).
2. Жилье получило статус аварийного или ветхого и подлежит расселению. В этой ситуации будет получено новое жилье с такой же площадью и условиями. О переселении из ветхого жилья по договору социального найма рассказано тут, а о нормах предоставления жилого помещения по договору соц. найма и каковы условия пользования жильем, написано здесь.
3. Незаконная перепланировка, которая несет угрозу несущим конструкциям, целостности занимаемого, соседских помещений и всего дома.
4. Систематическое нарушение законных прав соседей. Этот пункт может коснуться дебоширов, алкоголиков, наркоманов и других асоциальных личностей.
5. Наниматель в течение нескольких лет не проживает в квартире.
6. Родители, которых лишили прав на детей, могут быть выселены, если будет доказано, что совместное проживание с детьми невозможно.

Если в первых 2 пунктах взамен будет предоставлено другое жилье, то в остальных выселяют «на улицу». В случае обнаружения подобных оснований муниципалитет подает исковое заявление в суд о выселении и расторжении договора соцнайма. Инициатором иска может стать и другой жилец.

Например, если наниматель уже давно не живет в этой квартире. Его родственник, проживающий и прописанный в данном помещении, может подать иск в суд о выселении. В суде нужно доказать, что наниматель не живет в квартире уже давно, хотя ему в этом не препятствуют.

Справка! Выселяемый гражданин может заявить в суде об отсрочке в связи с тяжелым положением: нет жилья, нет работы, инвалидность, маленькие дети и прочее. Зачастую суд одобряет подобную просьбу и жильца оставляют, но в этом случае лицо, которое будет нанимателем, могут поменять.

Социальный найм имеет некоторые особенности, с которыми вы можете ознакомиться на нашем сайте. Советуем вам прочитать о том:

• Каковы особенности найма комнаты в коммунальной квартире?
• Можно ли совершить обмен квартиры по договору социального найма и как это сделать?

Смотрим видео по теме: