Государственная собственность на землю

Главная / Недвижимость / Земельный участок / Право собственности / Формы собственности

Опубликовано: 07.06.2017

Время на чтение: 10 мин

840

Земельные ресурсы всей страны не могут быть сосредоточены в руках лишь одного органа власти. В силу существования в России множества субъектов, земельные участки тоже распределяются по административно-территориальному признаку.

Такой процесс именуется разграничением государственной собственности на землю. Подробнее об этом механизме далее в статье.

Что такое разграничение государственной собственности на землю?
Участники
Законодательство
Какие государственные земли подлежат разграничению?
Порядок разграничения госземли
Принципы разграничения земель, находящихся в государственной собственности
Проблемы разграничения государственной собственности на землю

Эволюция концепции государственной собственности на землю

Законодатель признает землю и другие природные ресурсы основой жизнедеятельности народов России: соответствующие положения отображены в ст. 9 Конституции РФ. Официальная правовая доктрина советского периода относила землю, недра, воды и живую природу в их естественном состоянии к народному достоянию.

Ст. 10 Конституции СССР 1977 года декларировала неотъемлемое право народов владеть, пользоваться и распоряжаться землями, на которых они проживают. Земельный фонд находился в ведении Советов народных депутатов, наделенных полномочиями передавать их гражданам, предприятиям и учреждениям исключительно в пользование.

Постулаты советского права:

признание земли и других природных ресурсов объектом исключительной госсобственности;
общность земельных ресурсов, абсолютная публичность их правового режима;
непризнание возможности нахождения земель, недвижимости, средств производства в руках частных собственников;
изъятие земельных участков из гражданского оборота.

После смены государственного строя идеологическая концепция, в которой земля одновременно признавалась достоянием народа и собственностью государства, была подвергнута критике. Ведь очевидно, что государство и народ нельзя отождествлять. Многие цивилисты и вовсе заявляют о бессодержательности такой категории как «народное достояние».

Между тем, советский подход отражает особую значимость земельного фонда для развития государства и общества. Нельзя отрицать, что принятие решений в отношении земельных участков требует учета не только частных, но и публичных интересов. Сегодня просматриваются предпосылки к формированию качественно новой модели госсобственности и общественного достояния, не отрицающих друг друга.

Понятие государственной собственности на землю

Распад СССР ознаменовал прекращение государственной монополии на земельные ресурсы. Они могут принадлежать муниципалитетам, находится в частных руках. Все формы собственности признаются и защищаются в равной мере (ст. 8, 9 Конституции РФ).

Определение госсобственности на землю в законодательстве отсутствует.

Ч. 2 ст.214 Гражданского и ч. 1 ст. 16 Земельного кодексов устанавливают, что земли, не принадлежащие гражданам, организациям и муниципалитетам, находятся в собственности государства. Это положение обрело общеобязательный характер 1 января 1995 г. с введением в действие части I ГК РФ. Предписания ЗК РФ вступили в действие 29 октября 2001 г.

Законодатель устанавливает государственную собственность по остаточному принципу. Однако это вовсе не свидетельствует о ее малозначимости. Наоборот, государственный земельный фонд составляет основу суверенитета и хозяйства страны. Использования остаточного принципа для отграничения государственных земель от частных и муниципальных имеет объективные причины.

Компетенция РФ распространяется на все земли, находящиеся в пределах ее суверенной территории. Часть их являются целиной, земельные участки из них не сформированы.
Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимость (собственность, хозяйственное ведение, постоянное пользование, долгосрочная аренда, ипотека, сервитуты) подлежат обязательной госрегистрации. Между тем, земельный кадастр и реестр недвижимости (ГКН и ЕГРП) созданы только в 1997 году. Оба информационных ресурса не содержат сведений об огромном массиве земель.

При иной формулировке ст. 214 ГК РФ и ст. 16 ЗК РФ следовало бы допустить, что земли целины не имеют собственника, являются «ничейными». Такое положение способствовало бы их самозахвату с последующим выдвижением требований о признании собственности на основании ст. 234 ГК РФ «Приобретательная давность».

Поэтому, использование такого приема нормотворческой техники как остаточный принцип в отношении земель госсобственности не только оправданно, но и является единственно возможным вариантом.

Комментарий к Статье 16 Земельного кодекса РФ

Государственная собственность на землю имеет сложный состав. Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации считается имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ).

От имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. 125 ГК РФ).

Российская Федерация и ее субъекты осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности. Непосредственно же владеют и пользуются такими участками юридические лица и граждане, которым находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение и в аренду.

Государство (в лице Российской Федерации и ее субъектов) в земельных отношениях может выступать в одной из двух ролей: в качестве субъекта государственной власти, устанавливающего нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный контроль за использованием земель и другие функции, названные в ст. ст. 9 — 10 ЗК РФ, и в качестве собственника земельных участков — в последнем случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков.

В соответствии со ст. 124 ГК РФ при заключении сделок с землей и в иных отношениях, регулируемых гражданским законодательством, РФ и ее субъекты выступают на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами.

В Советском Союзе в условиях существования исключительной государственной собственности на землю существовал единый государственный земельный фонд, который не делился на собственность непосредственно Союза ССР и собственность союзных республик.

С образованием независимого государства Российской Федерации входящие в его состав республики, края, области, автономная область, автономные округа, города Москва и Санкт-Петербург признаны субъектами РФ, обладающими правом государственной собственности на землю. Возникла проблема разграничения государственной собственности на землю между РФ и ее субъектами.

Впервые федеральные земли были выделены Указом Президента РФ от 16 декабря 1993 г. N 2144 «О федеральных природных ресурсах», однако процедура проведения разграничения государственной собственности на землю была установлена только Федеральным законом от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

В соответствии с ним основанием государственной регистрации права собственности являлись акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникало право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.

Указанные перечни готовились в соответствии с утвержденными Правительством РФ правилами специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти и согласовывались с органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Был утвержден целый ряд таких перечней, однако практика показала, что предусмотренная процедура их подготовки и согласования настолько сложна, что процесс разграничения государственной собственности на землю грозит затянуться на долгие годы.

В связи с этим Федеральным законом от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» был отменен, а ФЗ о введении в действие ЗК РФ дополнен нормами, регламентирующими основания такого разграничения.

Установлено, что изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 г. акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности на земельные участки, но в дальнейшем регистрация указанного права будет осуществляться непосредственно при наличии указанных в законе оснований.

Соответственно, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен новой ст. 30.1, в соответствии с которой государственная регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.

В таком заявлении должно быть указано основание возникновения права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок. Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2006 г. N 404 утвержден перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности данных субъектов.

Согласно п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Однако распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 этого ФЗ, т.е. такими, которые отнесены к федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них (если федеральным законом не предусмотрено иное).

Данным пунктом установлен и порядок распоряжения такими земельными участками. По общему правилу распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов. Однако в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений только в том случае, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что оно осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

При этом в городах Москве и Санкт-Петербурге распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами исполнительной власти самих этих субъектов РФ, однако их законами может быть установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований.

В соответствии с Законом г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 «О землепользовании в городе Москве» (ст. 4), органы исполнительной власти г. Москвы осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в собственности г. Москвы; земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена; иными земельными участками в соответствии с федеральным законодательством.

Этим Законом установлено также, что в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность передачи земельных участков, находящихся в собственности г. Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в частную собственность, предоставления их на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования, земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам исключительно в аренду. При этом земельные участки, не подлежащие отчуждению из государственной собственности, в аренду для строительства гражданам и юридическим лицам не предоставляются.

Исключения из изложенных выше правил разграничения государственной собственности на землю могут быть предусмотрены законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (если иное не предусмотрено ФЗ «О Государственной и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В 2014 г. ЗК РФ был существенно дополнен несколькими главами, посвященными регламентации отношений, связанных с государственной и муниципальной собственностью на землю: уточнен, упорядочен и детализирован порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установления сервитута на таких участках, восполнены существовавшие до последнего времени пробелы в законодательстве, связанные с определением порядка обмена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на земельные участки, находящиеся в частной собственности, перераспределения земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ; введен порядок использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута (см. комментарий к главам V.1 — V.6).

Виды государственной собственности на землю

Исключительная государственная собственность на землю на территории современной РФ возникла в 1917 году, в связи с принятием II Всероссийским съездом Советов Декрета «О земле». Весь земельный фонд в границах СССР признавался единым неделимым объектом госсобственности. Он не был разграничен между административно-территориальными единицами того времени (республиками, областями, краями).

Муниципальная собственность как правовое явление появилось в России относительно недавно. Сегодня госсобственность на землю нельзя отождествлять с муниципальной. Виды госсобственности согласно праву:

общефедеральная;
субъектов РФ.

На практике существует третий вид – «общая», физически и юридически неразграниченная госсобственность. Словосочетание «государственная собственность» применительно к земле в разных ситуациях может подразумевать:

родовое понятие (общефедеральную собственность + субъектную собственность);
неразграниченную, существующую только де-факто госсобственность.

Госсобственность любого из видов может возникать:

по основаниям, оговоренным федеральным законодательством;
вследствие разграничения госсобственности;
по основаниям, предусмотренным ГК РФ: купля, мена, наследование, дарение, перераспределение, изъятие для публичных нужд.

В отношении городов федерального значения Москвы, Петербурга и Севастополя действуют специальные правила. Отказ частного владельца от участка, находящегося в пределах одного их названных субъектов РФ, влечет его переход в распоряжение города. Городские власти Москвы, Петербурга и Севастополя вправе установить, что в случае отказа участок переходит непосредственно в собственность муниципалитета, на территории которого он расположен.

Ст. 18 ЗК РФ предполагает возможность безвозмездной передачи федеральных земель в собственность субъектов РФ. Обратная ситуация невозможна. Что до возмездной передачи, то субъекты РФ и центральное правительство вольны заключать сделки по этому поводу в пределах своей компетенции.

Сегодня земельное законодательство находится в фазе развития и становления. Одна из его ключевых проблем – размежевание федеральной, муниципальной и субъектной собственности на землю.

Участники

В качестве таковых выступают:

Россия;
каждый субъект по отдельности (в том числе и города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь);
каждое муниципальное образование (город, поселок и т.д).

Непосредственно в правовые отношения по разграничению госземель вступают специально уполномоченные органы власти — федеральные, региональные и местные, в компетенцию которых входит решение земельных вопросов на своем уровне.

Правовой режим государственной собственности на землю

Положению государства как участника земельных отношений присущ дуализм. В частноправовых отношениях оно выступает наравне с другими землепользователями, в публично-правовых – в качестве наделенного властными полномочиями субъекта.

Государство вправе реализовывать все обычные правомочности по владению, пользованию, распоряжению земельными ресурсами. Оно связано целевым назначением и разрешенными способами использования принадлежащих ему участков.

Земельными угодьями от имени государства распоряжаются органы исполнительной власти согласно компетенции. Последние, среди прочего, уполномочены передавать земли государственного фонда в собственность, возмездное или безвозмездное пользование. Ст. 71 Конституции РФ декларирует принцип раздельного управления землями, согласно которому общефедеральной и субъектной собственностью распоряжаются госструктуры разного уровня. Однако в большинстве случаев он не реализуется.

Будучи субъектом властных полномочий, государство может изъять земельный участок в связи с его ненадлежащим использованием (ст. 284–286 ГК РФ). Мотивируя свои действия публичными нуждами, уполномоченные госструктуры вправе инициировать прекращение частной собственности на землю без наличия каких-либо нарушений со стороны землевладельца (ст. 282 ГК РФ). Действия властей могут сопровождаться принудительным изъятием размещенной на таких участках недвижимости (ст.239 ГК РФ).

Сегодня земли государственного фонда наиболее обширны по площади. Они имеют исключительную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий и особо охраняемых территорий. Согласно п. 4 ст. 87 ЗК РФ исключительно в федеральной собственности могут находиться земли, занятые:

объектами атомной энергии, космической деятельности;
федеральными энергетическими системами;
путями сообщения федерального значения;
объектами, обеспечивающими обороноспособность, защиту госграницы.

Особенностью правового режима земель, пребывающих в муниципальной и госсобственности, также является:

возможность их приватизации, получение в бессрочное и срочное безвозмездное пользование;
преимущественно конкурсный порядок заключения договоров аренды.

Образование земельных участков из земель государственной собственности

Применительно к государству важно понимать разницу между двумя понятиями: «право собственности на земли», имеющим публично-правовой оттенок, и «право собственности на земельный участок», которому присущ частноправовой. Чтобы использовать принадлежащие ему угодья тем или иным способом, государству необходимо образовать земельные участки, установить их целевое назначение.

Однако государство одновременно владеет огромным массивом целинных земель, не задействованных в хозяйственном обороте. В последнем случае речь идет о собственности на земли. Для сравнения: частное лицо может быть только собственником участка. Права собственности на земли в рассмотренном понимании у гражданина или организации возникнуть не могут.

Правовая регламентация образования участков из земель госсобственности обеспечена ст. 11.3 ЗК РФ.

Они являются специальными по отношению к общим нормам, оговоренным ст. 11.2 этого Кодекса, имеют приоритет в применении.

По общему правилу образование участков из земель госсобственности осуществляется на основании решений органов исполнительной власти соответствующего уровня.

Исключение: образование участков в пределах застроенных территорий, в отношении которых принято решение о застройке в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. В этом случае решение принимает лицо, с которым заключен договор о развитии такой территории (п. 7 ст. 11.2 ГК РФ). Решение хозяйствующего субъекта должно соответствовать документации о планировке территории. В противном случае оно может быть отменено в судебном порядке.

Уполномоченные госорганы вольны принимать решения о первичном образовании участков из целины на свое усмотрение, как вариант – по инициативе лиц, заинтересованных в их предоставлении в собственность либо пользование. Если речь идет о преобразовании уже существующих участков, необходимо согласие всех землепользователей (арендаторов; граждан, которым участки предоставлены в пожизненное наследуемое владение и подобное).

Согласие не запрашивается:

у лиц, в пользу которых установлен сервитут, поскольку сервитуты продолжают действовать в прежних границах и после преобразования участков;
у государственных унитарных предприятий, поскольку государство – их единственный учредитель;
в случае преобразования участков по решению суда;
при изъятия участка для публичных нужд.

Образование участков госсобственности происходит на основании одного из таких документов:

проект межевания территории;
проектная документация лесного участка;
схема расположения участка на кадастровом плане территории.

Утвержденный проекта межевания требуется в случаях, когда вновь образуемый участок госсобственности расположен в границах:

территории, подлежащей комплексному освоению;
территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии;
земель, предоставленных для садоводства, огородничества, дачного хозяйствования;
квартала, иного элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными зданиями.

Принципы разграничения земель, находящихся в государственной собственности

Под принципами разграничения понимаются некие основополагающие юридические положения, на которых базируется процесс разграничения госземель. Существует целый ряд таких регулирующих принципов.

Закрепление на уровне Конституции РФ полномочий государственный органов в сфере разграничения земель госсобственности. Такие полномочия отнесены к совместному ведению РФ и ее субъектов.
Приоритет в регулировании вопроса разграничения именно федеральных законов. Первоочередный контроль процесса разграничения госземель специализированным органом власти – Росимущество, а также ответственность должностных лиц при выполнении возложенных на них полномочий.
Безвозмездная основа приобретения земельных наделов в результате разграничения.
Единство порядка оформления права собственности на разграниченный участок: проведение землеустроительных работ, постановка на кадастровый учет и государственная регистрация должны быть едиными для всех участников процесса разграничения.
Обеспечение и сохранение прав и интересов граждан и юрлиц на земельные объекты.
Сохранение целевого назначения наделов в соответствии с земельным законодательством.
Сохранение и учет значения земельных участков в области экономики, истории и стратегического развития страны.
Законодательное регулирование обращения с неразграниченными землями.

Не исключено, что в процессе совершенствования процедуры разграничения земель нашего государства появятся новые принципы.

Пользование землей общего пользования в СНТ имеет свои особенности. Узнайте все про порядок выноса участка в натуру в нашей статье! Много нужной информации о значении ситуационного плана во время газификации участка вы найдете тут.

Предоставление земли из государственной собственности

Одной из особенностей публичной собственности на землю является ограниченность административного усмотрения уполномоченных госструктур.

Частный собственник волен распоряжаться своей землей в рамках закона как пожелает. Он сам решает, передавать ему землю в аренду или нет, с кем именно заключать договор, какую плату запросить. Исполнительный орган, наоборот:

зачастую не может отказать заинтересованному лицу в предоставлении участка в собственность либо пользование;
вынужден рассчитывать арендную плату согласно утвержденной правительством методике;
по общему правилу выбирает контрагента в конкурном порядке (через аукцион);
в ряде случаев обязан предоставлять земли бесплатно.

Правовые основания получения участков из земель госсобственности оговорены ст. 39.1 ЗК РФ. В их числе:

арендный договор;
договор безвозмездного пользования;
гражданско-правовое соглашение купли-продажи;
решение уполномоченного госоргана на случай приватизации земли, предоставления ее в постоянное бесплатное пользование.

Какие территории могут быть в муниципальной собственности?

Итак, мы рассмотрели, в каких случаях государственной собственностью являются земли — при условии их разграничения в предусмотренном законом порядке на федеральном или региональном уровне. В свою очередь, муниципалитеты по закону функционируют независимо от госструктур.

При разграничении государственной собственности на землю в собственность местных органов власти могут быть переданы:

участки, которые заняты зданиями и сооружениями, принадлежащими муниципалитетам;
территории, которые предоставлены местным органам власти, муниципальным предприятиям или НКО, созданным на соответствующем уровне.

Закон о разграничении государственной собственности на землю

Одним из этапов реализации земельной реформы в РФ стало принятие 17.07.01 ФЗ-101 «О разграничении госсобственности на землю». Нормативный акт начал действовать 20.01.02, через полгода после официального опубликования. Он утратил силу 01.07.06 г., в связи с принятием № 53-ФЗ, одновременно внесшим изменения в ЗК РФ и правовую регламентацию системы госрегистрации недвижимости.

Объем Федерального закона № 101-ФЗ был невелик: он состоял из преамбулы и 8 статей, одна из которых была посвящена его введению в действие. Три ключевые статьи (3–5) посвящались основаниям отнесения участков к перечню земель, на которые возникает право федеральной, субъектной и муниципальной собственности.

Ст. 6 Закона регламентировала порядок разграничения участков госсобственности, ст. 7 данного Закона — способ разрешения споров. Примечательно, что ни 101-ФЗ, ни принятые в развитие его положений подзаконные акты не установили временных границ разграничения земель госсобственности.

Рассматриваемый Закон был призван привлечь муниципальные образования к разграничению права госсобственности и создать правовые основания для этого процесса. Одна из предпосылок его принятия – негативная тенденция, сложившаяся в регионах к 2000 году.

Неверно трактуя Конституцию, ряд субъектов РФ посчитал, что вправе распоряжаться всеми природными богатствами (в т.ч. землей) в пределах своей территории. Разъяснению неправильности такого подходы были посвящены Постановление Конституционного Суда РФ от 07.06.00 №10-П, от 27.06.00 №92-О.

Разграничение государственной собственности на землю: современный этап

На текущий момент 101-ФЗ утратил силу (часть его положений перенесена в ЗК РФ), а в России остался неразграниченным огромный массив земель госсобственности. Чтобы не тормозить гражданский оборот, в ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» введено разрешение на образование участков из земель, находящихся в неразграниченной публичной собственности даже при отсутствии госрегистрации на такие земли в ЕГРП.

Распоряжение неразграниченными землями в административных центрах, столицах субъектов РФ осуществляется их органами самоуправления. Региональным законодательством может быть предусмотрено, что такими участками распоряжаются органы исполнительной власти субъектов РФ.

Отечественное гражданское и земельное законодательство признает принцип единства судьбы земельных участков и размещенной на ней недвижимости.

Таким образом, отнесение участка к федеральной или субъектной собственности во многом определяется принадлежностью расположенных на ней зданий, сооружений, разного рода линейных объектов, коммуникаций.

Критерии для разграничения земель, занятых водными объектами, проистекают из содержания Водного кодекса РФ. Согласно Лесному кодексу РФ лесной фонд признан общефедеральной собственностью. Признается право центрального правительства передавать части лесного фонда субъектам РФ. При этом оба названных Кодекса предполагают со¬вместное принятие решений центральными и региональными властями по вопросам правового режима земель независимо от фактического разграничения.

Стоит отметить, что часть земель в пределах территории РФ уже разграничены. До 2006 года практиковалось утверждение перечней участков, отнесенных к федеральной или субъектной собственности.

Передача земель и действие прежнего законодательства

Следует отметить, что Земельный кодекс отдельно регулирует то, каким образом государственная собственность разграничивается, если участники соответствующих правоотношений приобрели земли в соответствии с нормами права, действовавшими до 2006 года. В этом случае изданные ранее правительством РФ акты, удостоверяющие перечни участков, на которые у федеральных, региональных или муниципальных властей возникало право владения, следует рассматривать в качестве оснований для осуществления государственной регистрации права собственности на соответствующие территории.

Государственная регистрация права собственности на землю

Следует уяснить: госрегистрации подлежат не земли как таковые, а земельные участки. Именно они в понимании ст. 131, 132 Гражданского кодекса РФ являются недвижимостью с правовой точки зрения. Госрегистрация целины невозможна, поскольку в отношении нее невозможно установить наличие индивидуально определенной вещи как объекта права.

В России существует два реестра, созданных в 2007 году:

ГКН (госкадастр недвижимости) содержит преимущественно технические сведения, позволяющие определить расположение участка на местности и разрешенные способы его использования. Некоторые из данных госкадастра носят временный характер. Они могут касаться предварительных согласований и оснований для проведения госрегистрации в ЕГРП. Если по прошествии определенного срока (обычно – 2 года) госрегистрация не проведена, из ГКН эти данные исключаются автоматически.
ЕГРП (реестр прав собственности) содержит преимущественно сведения юридического характера – о праве собственности, долгосрочной (более года) аренды, постоянного пользования. В госреестр также вносятся данные об ипотеке, обременениях, сервитутах. Правовые последствия сделок с землей наступают только после их госрегистрации (ст. 164 ГК РФ). Это положение касается и случаев, когда договор с землей удостоверен нотариусом.

Собственники участков, права на которые возникли до создания ЕГРП, не обязаны инициировать внесение в госреестр сведений о своем праве. Если последние юридически значимые действия с землей (переход права собственности, обременение, ипотека) происходили до 2007 года, сведений о таком участке в ЕГРП нет.

Однако это никак не влияет на объем прав владельца. Рано или поздно земля будет переоформлена в связи с отчуждением, наследованием, залогом или прочим. Процедура регистрации нового права будет двухэтапной:

внесение сведений о первичном праве (проводится без уплаты госпошлины);
фиксация его обременения, перехода или прекращения.

Процедура проведения госрегистрации права собственности на участок регулируется ст. 22.2 ЗК РФ. Основаниями для таких действий (неисчерпывающий перечень):

решение об утверждении схемы расположения участка на кадастровом плане;
решение о предварительном согласовании предоставления и решение о бесплатной передаче (применительно к публичным землям);
решение об изъятии для публичных нужд;
соглашение о разделе, объединении, перераспределении.

Госрегистрация проводится в заявительном порядке. Заинтересованное лицо уплачивает госпошлину за проведение регистрационных действий. К обращению прилагается правоустанавливающая документация и письменные согласия правообладателей. Госрегистрация перехода права на участок влечет перенесение сведений обо всех обретениях.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю

Вопрос выдачи правоподтверждающего документа этого вида регламентирован ст. 14 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Начиная с 23 июля 2013 г. заявитель вправе по своему выбору получить (одно из двух):

свидетельство о госрегистрации прав, имеющее форму бумажного документа;
выписку из ЕГРП, в форме традиционного бумажного или оцифрованного электронного документа.

Если правовым основанием внесения изменений в реестр стала гражданская сделка, факт проведения госрегистрации удостоверяется также:

проставлением регистрационной пометки на бумажном документе;
подписанием электронного документа усиленной квалифицированной электронной цифровой подписью госрегистратора.

С появлением системы ЕГРП свидетельство о госрегистрации утратило свое первостепенное значение. Если бумажный документ утрачен, его всегда можно востановить, получив новое свидетельство или выписку. Достаточно обратится в территориальный орган Росреестра или МФЦ.

Государственный акт на право собственности на землю

Как и свидетельство о госрегистрации, рассмотренное в предыдущем пункте, государственный акт на право собственности на землю является правоудостоверяющим документом. Отличие в том, что акт – документ старого образца.

Согласно Федеральному закону № 137 «О введении в действие ЗК РФ» госакты, свидетельства и иные бумаги, подтверждающие права на земельные угодья, выданные гражданам и организациям до 1998 года, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Закон содержит полный перечень таких документов. Среди них – государственный акт на право собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.03.92 № 177. Следовательно, имеющийся на руках акт является самостотельным, достаточным и надлежащим правоподтверждающим документом. Он не подлежит обязательной замене.

Автор статьи

Какие государственные земли подлежат разграничению?

В государственную собственность включены только те земельные наделы, которые не принадлежат ни гражданам, ни юридическим лицам, ни муниципальным образованиям.

Разграничению подлежат во-первых, те госземли, сведения о праве собственности на

которые не содержатся в ЕГРН. То есть, не установлена их официальная принадлежность ни к РФ, ни к какому-либо субъекту РФ, ни к городскому или сельскому поселению.

А, во-вторых, могут быть разграничены участки, зарегистрированные в ЕГРН. То есть они распределяются РФ и передаются субъектам или муниципалитетам.