Создание ЖК и ЖСК: причины, условия, основные этапы процедуры, регистрация объединения

Причины организации ЖК или ЖСК

ЖК и ЖСК, согласно положениям статьи 110 главы 11 ЖК РФ представляют собой группы физических или юридических лиц, скооперировавшихся на добровольной основе для реализации обеспечения их нужд в жилплощади и руководства многоквартирным домом. При приобретении допуска к строительству такое объединение, созданное после 1.12.2011 года может исполнять функции застройщика (в соответствии с изменениями ФЗ №349 от 30 ноября 2011 года).

Целью членов ЖК является приобретение уже отстроенного жилья и его дальнейшие финансирование для восстановления и обслуживания постройки, а участники ЖСК оплачивают фактическое возведение, работы по перестройке и содержание дома.

Цель существования жилищных кооперативов – удовлетворение потребностей граждан в жилой недвижимости. Члены ЖК и ЖСК самостоятельно принимают решение об участии в возведении дома, его последующей реконструкции и содержании (на основании пунктов 2 и 3 статьи 110 ЖК РФ «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

На собраниях членов жилищного кооператива также могут приниматься решения о:

• выборе правления;
• благоустройстве придомовой территории и самого здания;
• проведении мелких ремонтных работ;
• капитального ремонта и др.

Банкротство застройщика

Организация ЖСК допустима и при банкротстве действующего застройщика. Это возможно в том случае, если участники долевого строительства согласны понести дополнительные расходы.

В том случае, когда в отношении действующего застройщика возбуждается процедура банкротства – коллектив дольщиков многоквартирного дома должен принять решение о создании ЖСК и обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением. В документе должно содержаться требование о погашении имеющегося долга путем передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК.

Арбитражный управляющий после получения заявления обязан разъяснить дольщикам их права и обязанности, которые повлечет такое решение, и в период от 2 месяцев до полугода провести собрание, цель которого – узнать мнение большинства.

Завершающим этапом является получение заключения о возможности передачи недостроенного дома в управление жилищно-строительного кооператива или отказа в этом, подготовка сопутствующих документов на землю, подготовка проекта решения о создании, составление устава, а также выбор правления.

Кем, как и когда принимается решение об организации жилищного кооператива?

Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение лиц, деятельность которого направлена на строительство или ремонт многоквартирного здания. Создать жилищный кооператив могут физические и юридические лица.

Главное требование закона – это возраст. Создателям организации должно быть больше 16 лет. Помимо этого для регистрации кооператива необходимо, чтобы дольщиков было не менее 5 человек.

Когда гражданин принимается в соучредители, ему предоставляют квартиру, согласно внесенным паям. Другими словами, распоряжение квартирой в доме, где есть ЖСК, возможно только после вступления в члены организации. Справка: но право собственности на недвижимость любой их участников кооператива получает лишь после того, как выплатит свой пай полностью.

Образец решения об организации ЖСК или протокол общего собрания будет представлен вашему вниманию в одном из следующих разделов статьи.

Условия и требования

Создать ЖСК можно при соблюдении следующих условий:

• Недостроенный объект является собственностью застройщика.
• Земельный участок, на котором располагается стройка, находится во владении застройщика.
• Требования о передаче жилых помещений ранее были включены в реестр кредиторов обанкротившегося застройщика.
• Стоимость объекта незавершенного строительства не может превышать стоимость общих требований дольщиков более чем на 5%.
• После передачи у должника должно остаться имущество для погашения платежей текущего характера.
• Объект незавершенного строительства не должен быть предметом залога у третьих лиц.
• Итоговое количество жилых помещений должно быть достаточным, чтобы удовлетворить требования всех участников строительства.

Как создать: основные этапы

Для создания ЖСК необходимо пройти несколько этапов:

1. Договориться с жильцами или дольщиками, которые изъявят желание создать организацию. Образование ЖСК возможно при участии более 2 человек.
2. Провести собрание, на котором будет принят устав – основной документ, регулирующий деятельность образованного кооператива.
3. Запротоколировать ход собрания и подкрепить документ к уставу.
4. Провести голосование и определиться с выбором членов правления.
5. Предоставить пакет документов в администрацию для регистрации ЖСК в качестве юридического лица и управляющей организации.
6. Открыть расчётный счет в банке на имя ЖСК.
7. Начать строительные работы. При этом, все собственники вправе по своему желанию контролировать произведенные траты.
8. После завершения строительных работ каждый член ЖСК получит во владение объект недвижимости, соответствующий произведенному им ранее взносу.
9. После этого образованное ЖСК вправе взять на себя обязанности по управлению многоквартирным домом.

Какие потребуются документы?

Процесс регистрации жилищно-строительного кооператива является процедурой регистрации юридического лица и требует подготовки и предоставления соответствующего пакета документов:

1. Устав организации, в обязательном порядке зарегистрированный в ФНС. В его тексте должны быть отражены все сведения о функционировании ЖСК, включая руководителей организации и их круг полномочий.
2. Справка о руководстве организации и членах кооператива.
3. Справку о местоположении юридического лица.
4. Информацию об уставном капитале кооператива (включаются уже внесённые ранее в полном объеме и частичные паевые взносы).
5. Протокол собрания.
6. Квитанцию об оплате госпошлины в размере 4 тысяч рублей.
7. Доверенность, если документы подаются представителем председателя ЖСК.

Функции инициативной группы и проведение собрания

Основной функцией создания инициативной группы жилищно-строительного кооператива является возможность проведения собрания, на котором представители инициативной группы смогут выступить и предложить к обсуждению основные пункты устава, а также другие вопросы, важные для функционирования будущей организации.

После регистрации ЖСК члены инициативной группы чаще всего становятся членами правления созданной организации, т. е. осуществляют самые активные действия по управлению кооперативом. Они занимаются урегулированием деятельности ЖСК, распоряжаются бюджетом, организовывают и проводят собрания членов, а также подготавливают устав и прочие документы, на основании которых будет в будущем действовать организация.

Выбор дольщиков и определение размера паевого взноса

Так как основной целью создания жилищного кооператива является строительство – установление размера паевого взноса является первоочередной задачей. Именно эту сумму должен будет внести каждый из будущих членов ЖСК на расчётный счет организации при вступлении в нее (стоит ли вступать в жилищные кооперативы?).

На этом этапе необходимо установить минимальный порог, после внесения которого каждый из членов ЖСК сможет рассчитывать на предоставление недвижимости по завершению строительных работ.

Сумма паевого взноса устанавливается исходя из сметы расходов на 1 квадратный метр жилья и плана строительных работ.

Справка! Чем больше взнос, тем на большую площадь помещения член ЖСК может рассчитывать в итоге.

Протокол решения об организации жилищно-строительного объединения

Протокол ЖСК представляет собой официальный документ, в котором отражаются все ключевые моменты хода собрания и результаты голосования по каждому поднятому на встрече вопросу. Его цель:

• Организация отчетности организации (всё, что нужно знать о ЖСК от сдачи отчетности до проверки ревизионной комиссией жилищного кооператива, вы найдете тут).
• Установление принятых на собрании решений.
• Отражение результатов проведенного голосования и фиксация числа отданных голосов.

Документ составляется секретарем и должен быть оформлен не позднее чем через 10 дней после проведения собрания (в соответствии с приказом Минстроя №937/пр от 25 декабря 2015 года).

Протокол должен включать:

1. Название составляемого документа.
2. Место и время проведения встречи.
3. Повестку дня.
4. Результаты голосования.
5. Подпись председателя и секретаря ЖСК.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94

Разработка устава

В этом основополагающем документе должны быть отражены:

• Адрес созданной организации и ее название.
• Цель создания ЖСК.
• Способ приёма граждан в члены кооператива.
• Права и обязанности всех собственников и членов правления.
• Основные требования к членам кооператива.
• Финансовые вопросы.
• Способы покрытия убытков.
• Ответственность членов ЖСК.
• Правила исключения членов.
• Нюансы сотрудничества.
• Сроки сотрудничества.
• Порядок ликвидации кооператива и его реорганизации.

Про особенности вступления и выхода из членства ЖСК, а также правила выдачи справки о выплате пая читайте тут.

По желанию участников в текст устава могут быть включены пункты, которые члены ЖСК считают актуальными и требующими обсуждения.

Важно! Если кто-то из собственников не согласен с текущей версией устава – документ не может быть подписан, а значит и вступить в законную силу.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94

Как зарегистрировать ЖСК: пошаговая инструкция

После того, как собрание было проведено, и на нем было озвучено решение о создании ЖСК – организацию следует зарегистрировать.

Для этого избранный председатель кооператива должен подать в Росреестр следующие документы:

• Заявление о создании юридического лица (по форме Р11001).
• Протокол собрания членов кооператива.
• Устав (в двух экземплярах).
• Банковские выписки, подтверждающие наличие первоначального капитала.
• Квитанцию об оплате госпошлины.

Поданные документы сотрудники регистрирующего органа рассматривают и обрабатывают в течении 5 рабочих дней. После проверки сведения об организации вносятся в ЕГРЮЛ, после чего она получает статус ЖСК.

Далее председатель кооператива и его помощники должны:

• Изготовить печати и штампы с символикой организации.
• Передать данные об организации в ПФ и ФСС.

Все документы, передаваемые в Росреестр, должны содержать:

• Полное и сокращенное название ЖСК.
• Персональные данные руководителей компании.
• Сроки действия полномочий членов правления.
• Цель создания кооператива.
• Адрес и контактные данные организации.

Важно! Все включенные в регистрационный пакет документы должны быть оформлены на русском языке, а подписи – заверены нотариально.

Создание структуры

Как быть, если в доме нет такой структуры? Бывает, что при желании вступить в кооператив, вы сталкиваетесь с тем, что этой структуры нет. Создать ее можно самостоятельно при помощи юристов и специалистов в сфере ЖКХ.

Внимание! Вы можете обратиться за помощью к уже созданным организациям и взять у них учредительные документы, на основе которой вы создадите свой кооператив.

Подробнее о создании и регистрации ЖСК можно узнать в нашем материале.

Заключительные этапы

Заключительный этап создания жилищного кооператива – поиск офиса для аренды, найм персонала, а также подготовительные работы, необходимые для проведения строительства. На этом же этапе рекомендуется провести еще одно собрание членов ЖСК, целью которого будет являться:

• Повторное ознакомление собственников и дольщиков с уставом организации.
• Оглашение приблизительных сроков строительства.
• Оглашение приблизительных планов на текущий год – строительство или доверительное управление.

Вопросы и ответы

С какого момента жилищное объединение считается созданным?

ЖСК признается созданным с того дня, когда данные о нем вносятся в ЕГРЮЛ (в соответствии с пунктом 4 статьи 3 ФЗ №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года). О том, что такое жилищно-накопительный кооператив, выгодно ли это и про особенности деятельности ЖНК, читайте здесь.

Кто является учредителями?

Учредители ЖСК – физические лица, являющиеся членами ЖСК. Но учитывая тот факт, что жилищный кооператив многочисленная организация – в заявлении по форме Р11001 указываются только члены его правления. Это является формальной процедурой.

Какой ОКВЭД указывать при регистрации?

Если созданный ЖСК представляет собой организацию, созданную с целью строительства многоквартирного дома и последующего управления им и при этом зарегистрированную как некоммерческая – необходимо указать код ОКВЭД под номером 68.32.1 – «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе».

Если в будущем ЖСК будет выполнять другие функции – можно будет зарегистрировать дополнительные ОКВЭД, касающиеся новых видов деятельности.

Создание жилищно-строительного кооператива – один из способов принять участие в организации строительства многоквартирного дома и получить в собственность жилье. Процедура регистрации такой организации проходит на стандартных условиях и не отличается от регистрации прочих юридических лиц. Главное – учесть нюансы деятельности и грамотно подготовить пакет документов.

Каковы права человека?

Существуют основные права, которые закреплены за членами подобного кооперативам:

• на участие в собрании потенциальных жильцов;
• на получение жилья в кооперативном доме;
• на пай;
• разрешено вселять в квартиру временных жильцов, сдавать ее в наем;
• право собственности наступает после полной выплаты паевого взноса.

Конечно, основным правом любого члена кооператива является возможность получения жилья в собственность. Это право ему предоставляется после голосования на общем собрании. Раньше вселить могли только по специальным ордерам, сегодня же рыночные отношения нивелировали это понятие.

Квартиру получает любой член кооператива, исправно платящий взносы. С момента полной оплаты паевого взноса лицо получает полный доступ к жилью. Но есть и оговорки, которые позволяют члену кооператива вселиться в дом без полной оплаты. Это должно быть регламентировано уставом, который примет ЖСК.

Что такое паевый взнос?

Это средства, которые вносятся в счет стоимости жилья, которое после строительства в собственность получает член ЖСК. До того, как человек не уплатил этот взнос, жилье находится в собственности у кооператива.

Отметим, что Жилищный кодекс не установил порядка внесения паевого взноса членами кооператива. Этот вопрос решается на основе устава — внутреннего документа кооператива.