ЖСК, или жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение граждан для удовлетворения их потребностей в жилье при строительстве дома или управления многоквартирным домом. Важнейшие вопросы относительно деятельности кооператива решаются на собрании его участников, а принятые там решения оформляются в виде официального протокола.
Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или на сайте. Это бесплатно.
8 (800) 350-31-84
Что представляет собой общее собрание жилищного кооператива, и каковы его цели?
Общее собрание жилищно-строительного сообщества — это регулярные встречи сообщества, на которых решаются как плановые, так и экстренное задачи.
Его участниками являются совладельцы ЖСК. Установленный порядок предполагает проведение таких сборов ежегодно.
Основа вынесения решения — это всеобщее голосование, на котором у каждого совладельца одинаковые права голоса.
СПРАВКА: Важно понимать, что каждый имеет только один голос. Занятие той или иной руководящей должности не будет играть здесь никакой роли.
Правовая реализация избирательного процесса председателя
Избрание руководителя осуществляется методом проведения общего собрания с целью обсуждения выдвинутых кандидатур и утверждения, принятых главным органом управления решений.
Инициатором выборов должностного лица в ТСЖ могут быть граждане, которые являются членами ТСЖ.
Справка. Существующий метод проведения выборов предусматривает оформление протокола об избрании, который становится основным документом для установленного законодательными актами срока пребывания и деятельности гражданина в должности руководителя.
Для решения каких вопросов, и как часто проводятся сборы?
Важно понимать, что существует несколько разновидностей таких мероприятий. Сейчас различаются внеочередные и годовые встречи.
Годовое
Внеочередные сборы совладельцев имеют ряд собственных характерных черт. Например, решение о времени выносится в результате голосования. Но это делается с учетом небольших ограничений. Должно пройти не более полугода после завершения финансового года, и до начала следующего не должно оставаться более двух месяцев.
На мероприятиях рассматриваются такие вопросы, как:
- контроль над действиями бухгалтерии;
- отчет правления по более ранним задачам;
- составление плана действий на будущий год и его утверждение.
Правление устанавливает дату проведения сбора членов ЖСК. Если сроки были нарушены, ответственность за это по уставу понесут определенные должностные лица.
Внеочередное
Как и годовое, внеочередное мероприятие также обладает рядом своих особенностей. Самый первый из них заключается в том, что оно назначается в следующих случаях:
- письменный запрос аудитора или ревизора.
- Инициатива правления жилищно-строительного кооператива.
- Коллективное обращение жителей многоквартирного дома.
В последнем случае внеочередной сбор проводится, только если в нем будет участвовать не менее одной десятой части совладельцев.
Довольно часто подобные сборы проводятся в случаях, когда сообщество несет убытки. Причём их объем обязательно должен превышать 5% от общего паевого фонда. Именно в таких ситуациях чаще всего или ревизор или правление берут инициативу по созыву на себя.
ВАЖНО: Внеочередная встреча в обязательном порядке должна состояться не позднее 30 дней, после того как было выдвинуто такое требование. Правление отвечает за организацию мероприятия, согласно уставу.
Когда требование о проведении выдвигается участниками ЖСК, а не должностными лицами и не руководством, необходимо подать заявление. В документе в обязательном порядке должны быть указаны фамилии, имена и отчества этих людей, а также личные подписи.
Заявление должно быть рассмотрено в течение 5 дней с момента его получения правлением. Этот срок предоставляется для того, чтобы должностные лица смогли проанализировать необходимость проведения встречи и принять решение. В результате мероприятие может быть проведено, а может быть и отклонено. При этом инициаторы в обязательном порядке получают уведомление.
О принятом решении уведомляются не только инициаторы, но и комиссия по ревизии.
О передаче органу ГЖН
В пункте 4 Порядка уточнено, что копии документов считаются переданными в случае наличия у управляющего МКД документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган ГЖН. Самый очевидный способ – передача нарочным, с получением расписки от сотрудников органа ГЖН с указанием даты передачи документов. Обращаем ваше внимание: в Порядке не сказано, что это единственно возможный способ. Управляющим в населенных пунктах, расположенных в существенном отдалении от областного центра, где обычно располагается орган ГЖН, этот вариант может быть весьма неудобен. Учитывая равенство прав всех хозяйствующих субъектов, представляется справедливым, что управляющие могут направлять пакет документов чиновникам заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении.
Как проводится собрание ЖСК?
Основой проведения мероприятий является равноправное голосование, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, а именно статье 44 части 1. Окончательные итоги могут быть подведены, только если на встрече присутствует минимум половина совладельцев.
3 часть 45 статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации таким образом описывает условие кворума, при котором возможно проведение голосования.
Сбор проводится по следующей схеме:
- инициация собрания жилищно-строительного кооператива;
- этап подготовки;
- извещение совладельцев;
- явка членов кооператива;
- разбор повестки дня;
- занесение результатов в протокол;
- оповещение отсутствующих совладельцев ЖСК о принятых решениях.
Организацией принимается решение о том, какой тип собрания будет проводиться — годовой или внеочередной. После этого следует подготовительный этап, где определяется удобное время и место, формируется повестка. Далее назначаются лица, отвечающие за соблюдение правил.
ВАЖНО! Собственники должны получить оповещение не позже, чем за десять дней до проведения встречи. Способов информирования много, и чаще всего используется размещение объявлений в специальном месте или рассылка заказных писем. Здесь указывается полная информация о целях, месте, должностных лицах и так далее.
Получившие уведомление участники ЖСК должны явиться в указанное место. Встреча, как правило, проводится в одном из домов кооператива или неподалеку. Назначенные лица пересчитывает число явившихся для определения того, имеется ли кворум.
Далее рассматриваются вопросы, которые были включены в повестку. Статья 46 часть 2 Жилищного Кодекса Российской Федерации не позволяет касаться тем, не указанных в повестке. Это не зависит от того, имеется ли у членов кооператива интерес к этим темам.
По итогам мероприятия составляется протокол ЖСК (образец ниже). Отсутствующим членам ЖСК рассылаются уведомления.
Основания для избрания руководителя товарищества
Главным основанием для избрания председателя и руководящих организацией лиц является предусмотренное законодательством создание ТСЖ, как юридической организации. Осуществляются выборы руководителя и правления товарищества на основании принятого устава ТСЖ, который регулирует весь процесс деятельности создаваемой структуры.
Принятый устав определяет порядок избрания, устанавливает на какой срок избирается председатель, а также указывает на другие основания, которые могут послужить причиной для проведения выборов. К таким предусмотренным документом случаям относятся:
- создание организации;
- окончание указанного в уставе срока пребывания в должности;
- отказ руководящего лица от занимаемой должности;
- инициатива владельцев жилья, входящих в состав организации и др.
Справка. Основания для внеочередного переизбрания руководства ТСЖ могут быть различными, но чаще всего они связаны с неудовлетворительной работой созданной структуры и выявленными в ходе проверки серьезными нарушениями.
О том, в каком порядке происходит смена председателя ТСЖ, мы подробно рассказываем здесь.
Преобразование кооператива по результатам общего сбора
Статьи 122 и 123 Жилищного Кодекса РФ говорит, что жилищный кооператив по решению общего собрания может быть преобразован в в товарищество собственников жилья.
Для этого большинство жильцов должно проголосовать “за” в процессе общего собрания. Основное условие при этом — отсутствие каких-либо нарушений при организации проведения мероприятия.
Условия для преобразования в товарищество собственников жилья прописаны в Гражданском кодексе РФ.
Как проходит голосование?
Если кворум соблюдается, подача голосов осуществляется обычным способом. При отсутствии кворума возможна такая форма, как заочное голосование в ЖСК. Жители опрашиваются методом анкетирования или с помощью ГИС ЖКХ.
Анкеты сдаются по указанному адресу. Условия таковы, что их необходимо сдать точно в срок.
ВАЖНО! Решение подавать голоса с помощью ГИС ЖКХ должно приниматься также с помощью голосования в процессе одной из общих встреч.
Что представляет собой протокол?
В протокол вносятся результаты голосования. Образец протокола собрания членов ЖСК содержит следующие данные:
- дата и место проведение встречи.
- Информация о повестке дня.
- Число проголосовавших по каждому из вопросов.
- Наличие или отсутствие кворума.
По окончании мероприятия под протоколом ставят подписи председатель и секретарь, а также члены счетной комиссии.
Образец протокола собрания ЖСК.
Результаты
Тот, кто инициировал голосование, должен донести до каждого члена ЖСК содержание протокола по вопросам, вынесенным на повестку. На это ему дается десять дней. Документ также необходимо разместить там, куда имеют доступ все жильцы многоквартирного дома. Это правило можно вычитать в 46 статье Жилищного кодекса.
Законодательные акты
Порядок избрания должностных лиц в ТСЖ регулируется статьей 145 и статьей 147 ЖК РФ. Регламентирующие пункты определяют общее собрание, состоящее из членов организации, главным органом управления во всей структуре созданного товарищества.
Согласно статье 145 к полномочиям общего собрания относятся все вопросы, связанные с деятельностью некоммерческой структуры, а также принятие решений об избрании председателя ТСЖ и правления.
Статья 147 ЖК регламентирует назначение должностных лиц в товариществе и определяет их полномочия в утверждении принятых решений.
Принятый устав является единственным законодательным документом, который регулирует весь процесс деятельности созданной структуры. Изменения в этот документ могут вноситься только по решению жильцов на общем собрании.
Состав и необходимое количество лиц
Подготовка к выборам руководителя ТСЖ предусматривает оповещение для участия в избирательном процессе всех членов созданной собственниками некоммерческой структуры. Количественный состав общего собрания может быть разным, но решение по избранию председателя принимается тем количеством голосов, которое предусмотрено в уставе товарищества, при условии, если такие полномочия определены уставом и переданы общественности.
В статье 147, пункт 6 регламентирован вопрос проведения заседаний, а также вопросы, связанные с принятием и утверждением решений управляющими организацией должностными лицами.
Согласно закону, утверждение кандидатуры на должность председателя ТСЖ, если такие действия подтверждены и уставом, может осуществляться при условии, что за гражданина проголосовала большая часть правления из числа присутствующих на собрании. Уставом товарищества можно изменить существующую законодательную норму внеся изменения во внутренний документ организации на собрании.
Какие направления деятельности осуществляет товарищество собственников жилья
Полномочия, согласно учредительным документам, определяют следующие направления работы:
- своевременная оплата платежных документов (кап. ремонт и другие коммунальные платежи, иногда по ревизионным средствам);
- договорные взаимоотношения с контрагентами (другие управляющие компании, организации снабжения); здесь не только устанавливаются основные пункты договоров, но также согласовываются интересы и рекомендации обеих сторон;
- диалоги с органами контроля и управления; ответственность лежит на председателе правления, но при этом его члены также имеют право на контроль за выполнением основных требований жильцов.
Права и обязанности организации ТСЖ и коллективных собраний регулируется 148 статьей ЖК РФ. Ниже рассмотрим список общих направлений деятельности:
- смена кадрового состава членов формы собственников;
- расчет и утверждение общей сметы товарищества за отчетный период;
- ведение реестра всех членов товарищества (здесь нужно обязательно следить за актуальностью представленных данных);
- создание договорных взаимоотношений с третьими лицами по эксплуатации и ремонту.
Также ТСЖ отвечает за процесс делопроизводства (отчеты за определенный период). Сюда же относится годовой отчет о проведенных мероприятиях, собраниях и действиях товарищества. Таким образом, идет информирование о деятельности за год. При любом раскладе она всегда в открытом доступе для каждого члена – собственника в доме.
Вместе с этим важным направлением работы ТСЖ также считается созыв и проведение общего собрания. Если говорить про дополнительные функции, то здесь также идет рассмотрение всех заявлений и жалоб от жильцов.
Зависимость выборов от числа участников
Принятие утвержденных решений предполагает наличие кворума. Рассчитывается кворум по специальной формуле, где площадь, находящаяся во владении членов ТСЖ пришедших на собрание умножается на 100 и делится на общие площади всех находящихся под управлением товарищества помещений.
Пришедшие на собрание лица отмечают свое личное присутствие поставленной в регистрационном листе подписью. Документ отражает ФИО собственника, принадлежащую ему площадь помещений и количество имеющихся голосов, которыми обладает владелец жилья.
Правление организации имеет право принять решение большинством голосов в случае, если заседание проходит в присутствии не менее половины его членов, если иное не предусмотрено уставом.
Часть организационной работы в товариществе, кроме председателя правления, выполняет еще и управляющий. Узнать об этих должностях более подробно можно в таких публикациях:
- Что входит в обязанности председателя ТСЖ, каковы его права и ответственность перед жильцами МКД?
- Как оплачивается труд председателя ТСЖ?
- Нужно ли заключать трудовой договор между председателем и ТСЖ?
- В чем отличия должностных инструкций председателя и управляющего ТСЖ?
- Как правильно составить договор между ТСЖ и управляющим: структура и содержание документа; образец.
Кто имеет право претендовать на должность?
Созданное товарищество, руководствуясь статьей 147 ЖК РФ, избирает из числа состоящих в организации граждан членов правления. В число должностных лиц могут входить только те граждане, которые являются владельцами помещений в созданной организации и являются ее полноправными членами.
Правление ТСЖ, основываясь на законодательных актах, выбирает из своего состава председателя товарищества (вопрос о том, может ли не собственник жилья в ТСЖ стать кандидатом в его председатели, мы рассматриваем тут). Такие действия предусмотрены в том случае, если право избрания руководителя не передано уставом организации к компетенции жильцов.
Достоинства перед управляющей компанией, ТСН или СНТ
- «Верхушка» (председатель, члены правления) также живет в домах, обслуживание которых осуществляет ТСЖ.
- Создание комфортных условий для постоянного местожительства.
- По сравнению с управляющей компанией по большей части не имеет долгов перед ресурсниками коммунальных услуг.
- Нюансы финансового состояния организации собственник может узнать в любой момент, так как информация находится в свободном доступе.
- Несмотря на то что фирма считается некоммерческой организацией, она может осуществлять коммерческую деятельность, не вступая в противоречие нормам действующего законодательства РФ.
- В большинстве случае органы гос. власти поощряют работу ТСЖ и делают ряд стимулирующих действий для ее развития.
