Покупка половины дома: чего ожидать потенциальному владельцу

Как возникают доли

Перед покупкой половины (или другой части) дома нужно узнать, почему продается именно часть, историю возникновения права. Частый случай, когда несколько человек получают дом в наследство, например, в равных долях, и кто-то из наследников продает свою долю.

Также долевая собственность может возникнуть в результате раздела имущества между бывшими супругами, строительства общего дома по договоренности на несколько семей и т. п. Собственник доли имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законодательством. То есть, часть дома можно продать, подарить или использовать для личного проживания.

Важно понимать: если доля в натуре не выделена, неизбежно возникнут споры и разногласия с соседями-сособственниками. В таких случаях, порядок пользования долей в общем имуществе возможно определить с привлечением судебных органов.

Лучше выделить долю физически, но это не всегда возможно: выделяемое помещение должно быть изолировано, иметь независимые коммуникации и отдельный вход. Обычно это влечет за собой перепланировку, которая подлежит официальному оформлению.

Без обращения в суд можно выделить долю в общем имуществе. Для этого:

1. Договориться с сособственниками о выделе доли.
2. Перестроить дом так, чтобы можно было поделить его с учетом требований всех жильцов.
3. Получить новый техпаспорт, заказав его через Кадастровую палату.

Понятие долевой собственности

Общая собственность обычно возникает в браке (как совместно нажитое имущество), при наследовании, дарении, в случае приватизации жилого помещения.

Право общей собственности, в свою очередь, подразделяется на совместное и долевое:

• совместное не предусматривает раздел имущества между совладельцами;
• долевое образуется после выдела или распределения частей объекта между правообладателями в установленном соотношении.

Участники долевой собственности несут ответственность и получают прибыль только в рамках своей доли. И при желании каждый из них может продать ее, подарить или передать по наследству.

Выделение доли

Размер долей определяется:

• соглашением совладельцев;
• законодательством (например, относительно общей собственности супругов, приватизированной жилплощади или наследства, перешедшего к преемникам по закону);
• волеизъявлением прежнего собственника (в завещании, договоре дарения и т. п.);
• решением суда (по заявлению лица, осуществившего существенный и неотделимый вклад в улучшение общего имущества).

С заявлением и документом, указывающим на размер доли, собственнику необходимо будет обратиться в орган государственной регистрации недвижимости по месту нахождения имущества и закрепить свои права на его часть.

После этого совместная собственность становится долевой. У ее участников возникает право на отчуждение (продажу, дарение и т. п.) своих частей и самостоятельное распоряжение ими.

Сделки с долями

На сделки купли-продажи части дома распространяются общие правила сделок с долями. Особенность таких сделок — первоочередное право покупки сособственником. На практике это означает, что при продаже собственник доли должен сначала предложить выкупить ее соседям. Их отказ от покупки должен быть подтвержден документально. Если в течение 30 дней от них не поступит заявления о готовности купить долю по предложенной стоимости, собственник вправе продавать свою недвижимость кому угодно.

Нужно учитывать, что продать долю собственник может только по цене, предложенной собственнику второй части дома. Если цена меняется, процедуру получения отказа от покупки придется пройти снова. В противном случае второй сособственник через суд сможет оспорить сделку.

Документы при покупке части дома

Поскольку при покупке загородной недвижимости речь идет о двух объектах права (дом, земля), то и документы должны быть предоставлены на оба объекта.

В пакет документов должны входить:

1. Свидетельство о регистрации права собственности на дом (часть дома). Нужно досконально изучить причины возникновения права. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. п. Или это будет акт приемки жилья, если собственник строил этот дом. В акте обязательно должно быть указано, что строительство объекта завершено и дом полностью готов к эксплуатации, а также, что его построил именно продавец.
2. Технический паспорт земельного участка и справка о проверке его границ. Для этого сначала собственники дома должны провести межевание, чтобы фактически установить границы. Можно продать участок и без межевания, но в этом случае цена участка будет ниже рыночной, а покупателям с ипотекой и маткапиталом такой объект не подойдет по условиям банка и Пенсионного фонда РФ(ПФР).

Для проверки точности границ существует специальная услуга специалистов по кадастровым работам — вынос точек в натуру. Она оказывается только с выездом геодезиста или инженера на участок при помощи специального оборудования.

Межевой план участка позволит узнать, правильно ли установлены границы с соседями, так как на акте межевания должны быть их подписи, чтобы не возникло проблем в будущем.

3. Техпаспорт на дом. Он понадобится, если покупатель использует ипотечный кредит или средства материнского капитала. Паспорт оформляется в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или подобной организации.
4. Технический план дома. По нему можно сравнить, соответствует ли планировка и реальное положение дома на земельном участке тому, что указано в документах.
5. Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
6. Согласие на сделку второго супруга, если дом был построен или приобретен в браке.
7. Нелишней будет и выписка из ЕГРН на дом и на земельный участок. В ней указываются категория земель, год постройки дома, наличие обременений, план участка с привязкой на местности, все собственники и зарегистрированные в доме.

В любом случае лучше покупать долю, выделенную из общей долевой собственности или с определением порядка пользования частью дома и земли, постройками на участке и т. п.

Способы, которыми возможно оформить в собственность участок

Федеральный закон № 93-ФЗ прямо разрешает регистрацию в собственность в упрощенном порядке земельных участков, сданных в аренду до 30 октября 2001 года. Земельные участки могут использоваться для различных целей: от небольших фермерских хозяйств до жилищно-коммунального строительства. Временные рамки, в течение которых должен быть осуществлен вышеуказанный переход, не ограничены.

Закон ограничивает только приобретения. Это называется период времени, в течение которого земельный участок необходимо было использовать на праве аренды. Ей 15 лет. Цель использования не может быть нарушена. Есть несколько способов получить право собственности на землю:

• Для подтверждения вашего права находиться на жилом участке, доме, приобретенном до марта 1990 г., но не оформленном должным образом;
• Купить земельный участок в аренду на аукционе (участок будет куплен по цене, равной кадастровой стоимости);
• Приобрести земельный участок без аукциона. В договоре аренды отсутствует информация об обязанности сдать участок в аренду на определенный срок. К запрещенным предметам относится также запрет на передачу права собственности на указанную территорию. При выборе этого способа земля будет продаваться за 2-20% от общей кадастровой стоимости. Какие цены на недвижимость в регионе используются в данном случае, не имеет значения;
• Построить на арендованной земле здание или сооружение и зарегистрировать его в собственность.

Последний пункт самый популярный. Это самое простое и дешевое решение. Это будет подробно проанализировано ниже.

Какие могут возникнуть проблемы

Кроме общих для продажи долей трудностей, например, оспаривание сделки, если не было предложено совладельцу выкупить долю, при покупке половины дома могут возникнуть и другие, которые условно можно разделить на юридические и «житейские».

К юридическим проблемам следует отнести все вопросы с документами. Даже если часть дома выделена в натуре и продается как отдельный объект, есть еще вопрос о разделе участка. Для этого сособственники заключают договор, заверяют его у нотариуса и ставят новые получившиеся участки на кадастровый учет. После этого получают новые свидетельства о собственности на землю.

Бывают случаи, когда собственники не оформили должным образом свои права на землю. Наиболее распространены ситуации, когда продавец владеет участком не по праву собственности, а по праву на пожизненно наследуемого владения. Сделку с такой недвижимостью Росреестр не зарегистрирует, так как собственником надела является муниципалитет. Из этой ситуации есть выход: сначала участок оформляется в собственность, затем продается часть с половиной дома.

Может возникнуть ситуация, когда дом на участке есть, а никаких документов на него нет. Такой дом будет считаться самовольной постройкой, и оформить его официально будет затруднительно. От такой покупки лучше отказаться, какой бы привлекательной она не была.

Перед покупкой половины дома нужно поинтересоваться, как происходит оплата коммунальных услуг, ремонт и обслуживание общего имущества и инженерных сетей.

Эти вопросы можно отнести к «житейским». Лучше, если лицевые счета разделены, у каждого из владельцев установлены свои приборы учета, и каждый из них оплачивает свои квитанции, а по поводу ремонта общей крыши или системы канализации, к примеру, придется договариваться.

В любом случае, перед покупкой части дома нужно обязательно удостовериться в том, что именно продается: часть совместной долевой собственности или отдельный объект права. От этого зависит и содержание пакета документов для сделки, и дальнейшие действия покупателя.

Покупка недвижимости — непростой ответственный шаг. Лучше заручиться профессиональной поддержкой риелторов и юристов, чем пытаться самостоятельно разобраться в назначениях земель, правах продавцов, межевании, геодезических вопросах и т. д. Особенно, когда дело касается купли-продажи долей. У нас — в агентстве НАМОС — есть большой опыт проведения различных сделок с недвижимостью, в том числе по купле-продаже долей. Обращайтесь за консультацией и мы поможем подобрать подходящий вариант и грамотно оформить все документы.

Что такое земельная доля, часть земельного участка

Земельная доля – это доля (пай), входящая в состав общей собственности на надел, назначение которого ведение сельского хозяйства. Выражается в баллогектарах.

Понятие земельной доли перекликается с термином общедолевая собственность, хотя имеет качественно отличие:

• Более узкое понятие. Доля входит в общую собственность;
• Появлению доли предшествовала приватизация;
• Доля полученная гражданином может отойти муниципалитету или хоз. субъекту только после ТОО, как гражданин ее отчудит;
• Размер надела определяется не простой правильной долей, а гектарами или баллогектарами.

✨ Резюме

Подвожу итог:

1. Купить долю в доме можно только после того, как собственник предложил выкупить его квадратные метры другим участникам долевой собственности. Все должно подтверждаться документально.
2. Покупка доли дома возможна только при нотариальном заверении – с 2021 года такие сделки невозможно проводить в простой письменной форме.
3. При покупке доли дома могут возникнуть правовые сложности, главным образом – с правильным оформлением документов на недвижимость и земельный участок, а также житейские, если обязанности по содержанию имущества между собственниками не распределены.

Бурение скважины на участке – оформлять лицензию или нет. Законодательные нормы, регулирующие водозабор для личных нужд

Читать

Какие постройки на участке можно возводить, не нарушая закон. Разбираем виды сооружений и ответственность за самострой

Подробнее

Как построить туалет на даче так, чтобы не поссориться с соседями. Расстояния, уровни и другие правила по закону

Смотреть

Технический осмотр половины дома

Осматривать загородный дом лучше всего весной. Когда тает снег, становятся видны дефекты кровли, фундаменты.

Осмотрите нижнюю часть дома. Кладка должна быть ровная без трещин, изъянов. Спуститесь в подвал, оцените состояние помещения, особенно углов. Стены должны быть сухими.

То же самое проделайте с кровлей, для этого поднимитесь на чердак. Крыша не должна просвечивать, протекать.

Проверьте состояние стен, оконных, дверных блоков. Используйте уровень. Осмотрите коммуникации. Попросите хозяина включить/выключить свет, воду, систему отопления.

Преимущественное право при аренде земельного участка

Процесс аренды земельного участка регулируется посредством ЗК РФ и ГК РФ. Объектом аренды может быть любая земля, кроме изъятой из оборота. В качестве арендаторов выступают организации и частные лица, в том числе нерезиденты РФ.

В 2015 году в ЗК РФ были внесены корректировки, согласно которым положения о преимущественном праве были исключены из нормативного акта. Однако в ГК РФ эти указания сохранились.

В ст. 621 ГК РФ указано, что арендатор обладает преимущественным правом на переоформление договора аренды на новый срок. Обязательное условие – полноценное выполнение обязанностей, прописанных в соглашении.

Если арендатор желает воспользоваться своим правом, ему следует уведомить об этом арендодателя. Когда арендодатель отказывает в оформлении нового договора, он не может сдать объект другому лицу в течение года. В противном случае предыдущий арендатор вправе отстаивать свои права в судебном порядке.

Выкуп арендованной земли регулируется ст. 624 ГК РФ. Преимущественное право также устанавливается для арендатора.

Продажа доли земли: общие правила и условия

Участок может находиться не только в индивидуальной, но и в общей собственности – совместной или долевой. Совместная форма владения наблюдается, например, тогда, когда недвижимость приобретают супруги. Их доли не разграничиваются, а, следовательно, и не прописываются в официальных бумагах. При желании супруги могут составить добровольное соглашение или инициировать судебный процесс по выделению конкретно своих частей из общей недвижимости, однако до этого момента они будут обладать равными правами на совместно нажитую собственность (т.е. 50% на 50%).

В свою очередь, долевое владение характеризуется наличием такого правоустанавливающего документа, в котором за каждым отдельно взятым собственником четко закрепляется именно его дробная часть (доля).

Выделение доли

Сначала продаваемая доля должна быть выделена в натуре (размежевана геодезистами) и поставлена на Кадастровый учет. Согласно ст. 6 ЗК РФ, участок как объект недвижимости должен обладать набором индивидуальных параметров, позволяющих однозначно его идентифицировать. Одной лишь текстуальной информации про ½, ¼ или любую иную часть от общего надела окажется недостаточно – долю также понадобится определить фактически. Сделать это удастся либо при наличии добровольного согласия от других совладельцев, либо при наличии соответствующего судебного постановления. Подробнее: Как провести межевание земельного участка в долевой собственности

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Территория может быть поделена на несколько равнозначных или неравных долей-отрезков. Владельцы участка пользуются ими на основании взаимного соглашения (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Если один из совладельцев захочет продать половину своей доли, придется провести межевание, поставить участок на учет в кадастре и зарегистрировать сделку.

Ознакомьтесь с шаблоном договора купли-продажи ½ земельной доли:

Источники

1. Иванов, И.И. Методические рекомендации по обращению в Европейский Суд по правам человека / И.И. Иванов. — М.: Новая юстиция, 2007. — 288 c.
2. Страхование расходов на юридическую помощь: сравнительно-правовое исследование: моногр. ; Проспект — М., 1996. — 597 c.
3. Бобкова, Оксана Гражданское право. Часть 1. Шпаргалка / Оксана Бобкова. — М.: Научная книга, 2009. — 766 c.
4. Алексей, Иванович Рарог Уголовное право России. Части Общая и Особенная. 2-е издание. Учебник для бакалавров / Алексей Иванович Рарог. — М.: Проспект, 1984. — 682 c.
5. Антиконкурентные соглашения и недобросовестная конкуренция. Учебное пособие / Коллектив авторов. — М.: Проспект, 2000. — 353 c.