Что входит в понятие капитальный ремонт
Капремонт (любой) — это плановые работы для приведения объекта в то состояние, в котором он был изначально, или максимально близкое к таковому, с заменой при необходимости любых его частей.
Применительно к многоквартирным жилым домам (МКД) имеется в виду восстановление или замена внутридомовых систем и коммуникаций, крыш, подвалов, фундамента, фасадов и т.д., которые выполняются за счёт средств фонда капитального ремонта.
Статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (последняя редакция от 11.06.2021) — общая нормативная база по теме «капитальный ремонт здания»; что входит в перечень (конкретный), зависит от изначальных технических характеристик многоквартирного дома, года его постройки, изношенности и от региона.
Ключевой вопрос, указанный в законе, — финансирование. Оно происходит из фонда взносов, в который платят жильцы; сумма устанавливается субъектами РФ. Регионы же определяют и конкретный перечень работ за счет средств капитального ремонта и вправе дополнять его по своему усмотрению. Фонд формируется или на личном счёте дома, или на счёте регионального оператора.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как проводится капитальный ремонт жилых домов. Используйте эти инструкции бесплатно.
Блог
Попытки обжаловать нормы жилищного законодательства по капитальному ремонту делались неоднократно с 2014 года, то есть с момента принятия в законе изменений по данному виду отношений, когда в стране начали свою работу региональные операторы по капитальному ремонту (РО по КР).
Например, 12 апреля 2021 года Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 10-П по делу о проверке конституционности части 1 ст. 169, частей 4 и 7 ст. 170 и части 4 ст. 179 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ). Обжаловались нормы (ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, ч. 3 ст. 179 ЖК РФ), позволяющая использовать деньги фонда капитального ремонта (далее — ФКР) при котловом методе для финансирования капитального ремонта на других домах на возвратной основе.
Также в этом же деле обжаловались нормы (ч.1 ст. 169 ЖК РФ), которые возлагают на собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) обязанность уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества (ОИ) в МКД, нормы ч. 4 ст. 170 ЖК РФ, определяющей перечень вопросов, которые должны быть решены общим собранием собственников (ОСС) помещений в МКД, выбравшим в качестве способа формирования ФКР его формирование на специальном счете; нормы ч. 7 ст. 170 ЖК РФ, как наделяющей органы местного самоуправления (ОМСУ) полномочием принять решение о формировании ФКР на счете регионального оператора в отношении МКД, собственники помещений в котором в установленный законом срок не выбрали или не реализовали определенный ими способ формирования ФКР.
Все спорные нормы Конституционный суд РФ признал не противоречащими Конституции РФ,
а также сделал вывод о том, что очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы могут быть оспорены. Также в резолютивной части судебного акта было предписано
федеральному законодателю предусмотреть правовой механизм функционирования региональных операторов,
который позволит в случае прекращения его деятельности
обеспечить непрерывность исполнения обязательств по капремонту,
а также дополнительные меры для информирования собственников о содержании программы капремонта, о критериях оценки МКД, согласно которой определяется очередность капремонта многоквартирных домов.
Также была попытка оспорить конституционность ст. 166 ЖК РФ (капитальный ремонт ОИ в МКД). Вынесено Определение Конституционного Суда РФ от 23.11.2017 № 2601-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Семина Игоря Александровича на нарушение его конституционных прав статьями 30, 31 и 166 Жилищного кодекса Российской Федерации».
Определением Конституционного Суда РФ от 18.07.2017 № 1641-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Симона Александра Александровича на нарушение его конституционных прав Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» признаны соответствующими Конституции РФ
нормы ФЗ № 176-ФЗ от 29.06.2015 г., ст. ст. 178, 181, 182,188 ЖК РФ.
Кстати, судебная практика по оспариванию нормативных актов, утверждающих в регионах краткосрочную программу капитального ремонта и иные нормативно-правовые акты (НПА) субъекта РФ, касающиеся капитального ремонта, есть как положительная, так и отрицательная.
Положительные решения
: Апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 22.11.2017 № 9-АПГ17-21, Апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 26.09.2018 № 44-АПГ18-18, Апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 12.12.2018 № 85-АПГ18-11, Апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 24.10.2018 № 45-АПГ18-20.
Отрицательная практика:
Апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 18.09.2019 № 45-АПА19-22 об оставлении без изменения решения Свердловского областного суда от 18.04.2019, Апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 30.10.2019 № 77-АПА19-3.
И вот очередное дело об оспаривании конституционности норм Жилищного Кодекса РФ по капитальному ремонту. В рассматриваемом споре оспаривалась конституционность части 3 статьи 30, части 1 и пунктов 5 и 6 части 2 статьи 153, части 2 статьи 154, частей 1 и 3 статьи 158 и части 3 статьи 169 ЖК РФ.
Сначала был спор в Иркутской области в районном суде, по иску гражданки П. к Фонду капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области о возложении обязанности пересчитать размер взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД. Она посчитала, что ФКР незаконно ей начисляло взносы на капитальный ремонт до момента регистрации ее права собственности на жилое помещение, когда она владела и пользовалась им на основании акта приема-передачи по договору долевого участия в строительстве жилого дома. ФКР, естественно, отказал в перерасчете, после чего П. и обратилась в суд с указанным иском.
Как ни странно, Решением Кировского районного суда г. Иркутска от 03 октября 2021 года
исковые требования были удовлетворены. Суд постановил обязать Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области пересчитать истцу размер взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности на жилое помещение.
Хотя пункт 2 статьи 153 ЖК РФ, обязывающего вносить плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги также и лицо, принявшее от Застройщика жилое помещения по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, действует уже с 2011 года. С этого момента титульный собственник имеет право в нем проживать, пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, а также несет бремя содержания жилого помещения, оплачивает коммунальные услуги, в том числе взносы на капитальный ремонт с момента, установленного в законе.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 10 января 2021 года по делу по делу № 33-114/18
решение суда первой инстанции отменено и принято решение об отказе в удовлетворении иска.
Судом, в частности, указано: «…Согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в Определении от 18 июля 2006 года № 373-О, возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства
с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и
на иных законных основаниях.
…Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2021 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», плата за жилое помещение и коммунальные услуги …для собственника включает в себя плату за содержание жилого помещения, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Пунктом названного постановления разъяснено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника включает в себя также взнос на капитальный ремонт (пункт 2 части 2 статьи 154 ЖК РФ)
; при этом разъяснено, что
обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (статьи 30, 158 ЖК РФ и статья 210 ГК РФ)»
.
Однако проигравшая сторона решила оспорить неконституционные (по ее мнению) положения Жилищного Кодекса РФ в Конституционном суде РФ, поскольку они в силу неопределенности нормативного содержания допускают возложение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД на лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, до возникновения у указанного лица права собственности на данное помещение.
Конституционный суд РФ Определением от 30 сентября 2021 г. № 2434-О
отказал в рассмотрении дела о признании части 3 статьи 30, части 1 и пунктов 5 и 6 части 2 статьи 153, части 2 статьи 154, частей 1 и 3 статьи 158 и части 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ не соответствующими Конституции РФ.
КС РФ в судебном акте сделал следующие выводы: «Оспариваемые заявительницей положения ЖК РФ,
регулирующие вопросы содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме и в том числе устанавливающие возникновение обязанности по уплате взносов за капитальный ремонт у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, вопреки мнению заявителя, не содержат неопределенности.
Такое регулирование направлено на соблюдение баланса прав и интересов участников жилищных правоотношений при поддержании дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, и не может расцениваться как нарушающее в указанном в жалобе аспекте конституционные права заявительницы».
Ничего удивительного в отказном решении Конституционного суда РФ не вижу. Понятно, что нормы жилищного законодательства очень непростые и разобраться в них не каждый сумеет. Особенно, если не является практикующим юристом или руководителем управляющей организации, а только теоретиком и то, даже не в отрасли ЖКХ. Но столь очевидные нормы Жилищного кодекса РФ, которые редко и вопросы-то вызывали за почти 9 лет правоприменительной практики, не имело смысла обжаловать, так как результат был очевиден сразу и невооруженным глазом.
С уважением, Ильмира Носик.
разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов
Всё, что перечислено в статье 166 ЖК РФ, всего лишь направления работ: условные «крыша» — «стены» — «подвал» общего пользования. Это реконструкция или замена:
- инженерных систем — электричество, отопление, газоснабжение, водопровод, канализация;
- лифтов (кабины, оборудование, шахты);
- крыш;
- общих повалов;
- фасадов;
- фундаментов.
ВАЖНО!
Сюда не входит обслуживание теплотрасс, водоводов и т.д. Например, перечень работ, относящихся к капитальному ремонту ВЛ (воздушных электрических линий), — другая история, так как граница многоквартирного дома — это его стена или ВРУ (вводное распределительное устройство) со столба внутрь здания. Всё, что снаружи, — ответственность собственников сетей.
В некоторых случаях список с общедомовых нужд перетекает в перечень работ по капитальному ремонту квартиры (одной, нескольких или всех) — если требуется обновление или реконструкция несущих стен, перекрытий, восстановление несущей способности балконов и лоджий, ограждений на них и т.д.
Повторимся: конкретный список работ и (или) услуг, сумма минимального взноса, порядок мониторинга технического состояния объектов, критерии очерёдности капремонта и т.д. определяются нормативно-правовыми актами субъекта Российской Федерации. Где-то в подобные списки входит установка противопожарной автоматики, где-то — благоустройство и озеленение придомовой территории, везде по-разному.
Пример. Закон Нижегородской области от 28.11.2013 № 159-З (ред. 03.03.2020) «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Там указан перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте МКД в области, который включает в себя приведение в нормальное современное состояние или замену:
- внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- лифтов (непригодных или отработавших срок эксплуатации), лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
- крыш (в т.ч. вентиляции и выходов на кровлю);
- подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
- обновление и (или) утепление фасадов;
- фундаментов МКД;
- разработку проектной, научно-проектной (для объектов культурного наследия) и сметной документации, проведение соответствующих экспертиз;
- строительный контроль и технический надзор, обследование технического состояния МКД;
- проведение инженерных изысканий.
Ссылки на полные тексты законов
Скачать ФЗ № 399 жилищный кодекс о капитальном ремонте многоквартирных домов с изменениями можно здесь. ⇐
федеральный закон № 271 о капитальном ремонте с изменениями. ⇐
Скачать ФЗ № 185 о фонде содействия реформированию ЖКХ с изменениям по ссылке. ⇐
Чтобы скачать Постановление Правительства № 690 с изменениями, кликните сюда.⇐
Таким образом, собственники МКД обязаны платить за капремонт в соответствие с указами президента, приказами органов ИВ, с последними текущими и полными поправками. За неуплату взноса может быть предусмотрена ответственность в виде начисления пени.
