В чем плюсы и минусы создания ТСЖ? Преимущества и недостатки в сравнительной таблице

О том, как создать товарищество, в частности в многоквартирном доме, зарегистрировать его в налоговых органах, заключить договора с собственниками на обслуживание, а также о том, как стать членом товарищества, вы можете узнать на нашем сайте. Образец заявления на вступление в эту организацию можно .

Описание возможностей ТСЖ

Смысл создания юрлица заключается в обретении владельцами квартир права участия в процессе управления МКД. Помимо жильцов, участниками товарищества могут быть субъекты хозяйственной деятельности. Объединение собственников обладает возможностью использовать в работе следующие объекты:

• кабины и шахты лифтов;
• коридоры, лестничные пролеты;
• нежилую часть МКД: подвалы, чердаки;
• прочие несущие и ограничивающие сооружения;
• электроприборы, сантехническое оборудование, прочие устройства, располагающиеся на общедомовой территории;
• придомовую территорию.

Устав

Главным документом товарищества собственников квартир в МКД является Устав. Для его принятия потребуется организовать собрание хозяев жилых помещений. Официальная бумага должна содержать следующие положения:

• реквизиты создаваемого юрлица;
• задачи хозяйствующего субъекта (управление жилым строением);
• типы разрешенных работ;
• принадлежность товариществу нежилых частей дома;
• указываются члены правления и председатель ТСЖ;
• обязанности председателя и других учредителей;
• полномочия и обязательства участников, ревизионной группы;
• процедура ликвидации и прочее.

Устав принимается большинством голосов. Несогласные хозяева объектов недвижимости могут изложить претензии в письменном виде.

В ходе собрания необходимо вести протокол, который в дальнейшем, вместе с Уставом и другими необходимыми документами, передается в фискальный орган для регистрации юрлица.

Учредители

К плюсам такой формы товарищества относится то, что хозяева недвижимости, вступившие в ТСЖ, являются учредителями. Но в уставную и другую документацию для регистрации вписывается только руководящая структура юрлица. Такая необходимость продиктована большим количеством владельцев недвижимости в МКД. В качестве учредителей выступают хозяева жилых помещений в доме. Они, как и остальные жильцы, заинтересованы в качественном управлении МКД.

Еще одним плюсом для членов правления товариществом является выход из управляющего органа. Для этого нужно написать заявления. Согласия остальных учредителей не потребуется.

Среди минусов изменений в составе учредителей выделяется то, что данный факт потребуется регистрировать в фискальном органе. Учредители вписываются в ЕГРЮЛ.

Реестр членов ТСЖ

Эта документация содержит список членов товарищества. Также в реестре потребуется обозначить контактную информацию, используя которую можно найти каждого участника ТСЖ. Плюсом реестра являются данные, позволяющие определить процент общедомовой собственности, принадлежащей каждому члену товарищества.

Реестр содержит следующие данные:

• реквизиты товарищества (название, адрес, ИНН);
• дату регистрации;
• список домов, состоящих в ТСЖ.

Ответственность

Руководство товарищества обязано обеспечивать:

• организацию и проведение ремонта, уборки придомовых территорий;
• обеспечение чистоты в подъездах;
• эффективное применение площадей, относящихся к имуществу дома;
• эксплуатацию объектов, принадлежащих юрлицу;
• обеспечение дома качественными коммунальными услугами.

Для владельцев собственности такие виды обязательств объединения являются плюсом.

Принятие решения в товариществе

Для устранения проблем многоквартирной постройки члены правления должны созвать как можно больше жильцов. На собраниях принимаются решения, касающиеся управления объектом недвижимости, большим количеством голосов.

Вопросы, затрагивающие управление домом, не могут приниматься без участия остальных хозяев жилплощади в МКД. Такой факт выступает минусом для учредителей юрлица.

Плюсом процедуры принятия решений является возможность очной и заочной формы собрания. Под заочной формой понимается использование методики письменного голосования. Инициатору потребуется известить всех хозяев недвижимости в доме. В сообщении должна присутствовать информация о цели сбора собственников, его месте, дате и времени. Перед проведением сбора инициаторам потребуется подготовить повестку. В ней должны содержаться вопросы, которые необходимо решить на собрании.

Каждое собрание должно быть запротоколировано. Официальная бумага визируется председателем, секретарем и инициатором. Граждане, которые не смогли посетить собрание, должны быть оповещены о принятых решениях в 10-дневный срок. Этот факт можно назвать плюсом.

Порядок отчета перед жильцами

На основании действующих законодательных норм, собственники, входящие в состав управления, должны периодически представлять отчет остальным участникам товарищества.

Периодичность отчета определяется положениями уставной документации. Например, отчет председателя ТСЖ за год о финансовом состоянии, затратах, проведенных работах, потраченных средствах на проведение ремонта и прочее. Плюсом для участников объединения является то, что правление обязано отчитаться по первому запросу.

Проблема 1. Межевание многоквартирного дома

Межевание МКД можно провести по линии дома или — с присоединением прилегающей территории. Но сегодня в Москве и Подмосковье очередь на производство межевания земли растягивается на 8 лет!

Если межевание удалось произвести, в собственности ТСЖ оказываются все чердаки и подвалы, цокольный этаж, мансарда… Все это можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль. Можно сдать площадь под рекламу стену здания — опять же прибыль.

Но, как правило, все цокольные этажи уже давно выкуплены. Все мансардные этажи и подвалы оформлены как госсобственность местных властей (или уже проданы в собственность «третьим лицам»), и прибыль с них участники ТСЖ не получат…

Функции ТСЖ

Полномочия и обязательства объединения собственников определяются нормами жилищного законодательства и уставной документацией юрлица:

1. Оформление договорных отношений с подрядными организациями. Например, заключение договора энергоснабжения, уборки территории дома и прочее. Такой факт может стать плюсом, если подобрать надежного поставщика услуг.
2. Контроль над работой подрядных организаций, предоставляющих какой-либо сервис хозяевам жилплощади. Плюс состоит в том, что контроль осуществляется жильцами.
3. Следить за выполнением требований по обслуживанию и эксплуатации жилой постройки.
4. Принятие решений о проведении ремонтных работ в доме. Это может стать минусом, если председателем выбран некомпетентный гражданин.
5. Реагировать и выполнять просьбы проживающих в доме. Например, на заявление в ТСЖ о протечках. Если для выполнения работ наняты профессионалы, то такая функция относится к плюсам объединения.
6. Утверждать и исполнять проект по благоустройству МКД и придомового участка. Если ответственным за принятие и исполнение документа будет выбран некомпетентный человек, то работы будут выполнены некачественно. Этот факт может стать минусом.
7. Следить за выполнением санитарных требований по вывозу мусора и чистоте участка возле контейнеров. В связи с тем, что это сделать можно далеко не всегда, такую функцию можно отнести к минусам.
8. Обустроить паркинг и детскую площадку для жильцов МКД. Стоит выбрать надежных подрядчиков, чтобы не заработать минус в оценке работы.
9. Выдача хозяевам квартир необходимых квитанций и справок.
10. Прочие обязательства, предусмотренные положениями Устава.

Преимущества ТСЖ

Возможность влиять на политику управляющей компании

Все важные вопросы в ТСЖ решает общее собрание собствеников помещений. И если жильцы не захотят платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство. Интересно, что человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.

Возможность сокращать расходы жильцов за счёт резервов дома и грамотной работы управляющих

Важное преимущество ТСЖ — право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.

Возможность выбирать управляющую компанию и контролировать качество её работы

Главная задача ТСЖ — обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И для решения этой задачи есть несколько путей:

1. Если ДЕЗ работает хорошо — редкий случай, — можно ничего не менять, а просто оплачивать его работу.
2. Строительная компания создала эксплуатирующую организацию. Обычно это происходит в элитных домах со сложными инженерными коммуникациями. Работа такой организации обычно хорошо налажена, но стоит недешево. Состоятельных жильцов это устраивает.
3. ДЕЗ работает неудовлетворительно. В этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками — либо с теми же, с которыми работала ДЕЗ, либо с другими, качество работ и расценки которых устраивают товарищество.
4. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.

Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор

Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе — все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Безусловно, деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.

Несмотря на номинальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческие управляющие компании, кое-где улучшаются и работа ДЕЗов. Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы — ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника.

Плюсы создания ТСЖ

Плюсы этой формы управления многоквартирной постройкой заключаются в следующем:

1. Оперативные действия для решения проблем дома после голосования;
2. Использование недвижимости и объектов, относящихся к общедомовому имуществу, для получения прибыли и более эффективного обслуживания МКД;
3. Доступность контроля над финансовыми расходами и получением прибыли для каждого жителя дома;
4. Предоставление и оплата сервиса, который необходим дому, без навязывания дополнительных услуг (например, в новостройках хозяева жилья оплачивают услуги уборки территории и сбора мусора);
5. Выбор коммунальных служб.

Если исполнитель выполняет обязательства не должным образом, то можно заключить договор с другой фирмой.

Преимущества

Для начала уясним — что это такое ТСЖ?

Это некоммерческая организация, созданная для управления тем или иным домом.

В его состав входят владельцы квадратных метров, относящихся к данному дому.

В общем и целом это юридическое лицо со всеми вытекающими правами и обязанностями. И как всякое юридическое лицо, оно может заниматься получением прибыли.

Итак, каковы же преимущества такого способа управления:

• разрешено предпринимательство;
• все моменты решаются на собрании собственников;
• высказываться можно любому владельцу жилья и его мнение гарантированно будет учтено;
• жильцы сами могут выбирать подрядчиков;
• есть возможность организовать работы своими силами;
• прозрачность ведения деятельности — любой гражданин, даже не живущий в этом доме, может запросить нужную информацию о деятельности и его просьбу удовлетворят.

Узнайте из наших статей о том, как проводится заочное голосование собственников, на что должны идти членские, страховые и другие взносы, а также о том, каков порядок принятия устава ТСЖ.

Таким образом получается, что если есть такая организация — можно не беспокоиться насчет чистоты газонов, наличия детских площадок, насчет паркингов. Все это будет, потому что она ориентирована на благо владельцев квартир этого дома.

Риэлторами давно отмечена особенность — квадратные метры в тех домах, где правит товарищество собственников жилья, всегда дороже.

Плюсы и минусы способов управления многоквартирным домом: сравнительная таблица.

О вопросах реорганизации, ликвидации и банкротства товарищества читайте на нашем сайте.

Минусы создания ТСЖ

К минусам ТСЖ в многоквартирном доме можно отнести:

1. Непростая процедура регистрации юрлица, состоящая из нескольких ступеней.
2. Недостаточная сумма собственного капитала для погашения возникающих задолженностей, что может спровоцировать конфликт с подрядными организациями.
3. Объединение является некоммерческой структурой, что не позволяет оформлять право собственности на недвижимые объекты.
4. Ответственность жильцов за принимаемые решения финансового характера: ведение бухгалтерского учета, хранение документов, величина членских взносов.
5. Отсутствие строгих мер ответственности к должникам и прочим нарушителям.

Ниже приведена сравнительная таблица преимуществ и недостатков выбранной формы управления.

Целесообразность создания

Справка. ТСЖ – установленная законом форма управления имуществом, при котором ответственность за обслуживание дома несут все собственники жилья.

Чтобы создать ТСЖ, при котором собственники жилья будут нести меньшие финансовые потери при большей эффективности работы, чем при иной форме управления, необходимо узнать о формах гос.поддержки и что это значит, для данного органа самоуправления. От этого, в первую очередь, будет зависеть, насколько целесообразен будет выбор в пользу создания ТСЖ.

Меры поддержки, которые может получить ТСЖ от государства:

• капитальный ремонт за счет местного или гос.бюджета;
• равные, в сравнениями с иными формами управления, условия по содержанию и ремонту жилых помещений;
• щадящие условия кредитования, вплоть до оплаты части процентной ставки для товарищества.

Помимо гос.поддержки, целесообразность создания ТСЖ будет зависеть от эффективности расходования средств на содержание помещения. Часто, некомпетентный или не очень честный управляющий, может расходовать деньги не по назначению, в этом слусае нужно будет провести заседание ревизионной комиссии и в случае несоответствия, провести собрание по смене управленца.

Чтобы рассчитать, насколько выгодно будет создание органа самоуправления, нужно определить, каковы затраты каждого члена товарищества на содержание дома и выплату зарплаты сотрудникам, в зависимости от площади общего имущества.

Целесообразность создания ТСЖ можно рассчитать по формуле, приведенной в таблице:

В этой формуле БСО – бремя на содержание и обслуживание.

Данная формула является универсальной, и позволяет рассчитать целесообразность создания ТСЖ. Чем ниже коэффициент БСО, тем выгоднее будет создание данного органа самоуправления.

На нашем сайте разобраны все нюансы создания товарищества. Читайте о том, к какому юридическому типу относится ТСЖ, кто такие учредители организации, а также как составить устав, открыть лицевой и расчётный счёт и зарегистрировать ТСЖ в налоговой и ГИС.

Законодательство по ТСЖ

Главными нормативно-правовыми актами, которые касаются деятельности объединения владельцев квартир, являются:

• статья 135 жилищного законодательства, дающая разъяснение по поводу обязательств товарищества и его членов;
• положения статьи 123.13 Гражданского кодекса, распределяющие права использования общедомового имущества;
• ФЗ РФ № 129 о регистрации, определяющий перечень документов для осуществления процедуры;
• правительственные акты, касающиеся коммунального хозяйства и предоставления жилищных услуг;
• положения Уголовного и Административного кодексов, определяющие размеры штрафных санкций за нарушение требований по обслуживанию и управлению МКД.

О собрании членов ТСЖ

Все вопросы по управлению МКД у ТСЖ относятся к компетенции общего собрания членов ТСЖ, правление ТСЖ является исполнительным органом, и, попрошу отметить, собрание членов ТСЖ правомочно, если в нем приняли участие члены ТСЖ, обладающие более чем 50% голосов. Собственники МКД не обязаны быть членами ТСЖ, они становятся членами ТСЖ лишь по заявлению. Вот и представьте, сколько работы надо провести, чтобы организовать это самое правомочное общее собрание членов ТСЖ.

Если в УК можно просто заказать актуальный на дату проведения собрания реестр собственников, то в ТСЖ надо еще сделать выборку членов и не членов ТСЖ и надлежащим образом их уведомить. Поэтому доводы о том, что несомненным плюсом ТСЖ является дословно то, что «важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников», весьма сомнительно, особенно про кратчайшие сроки.

Еще один вывод из Интернета о плюсах ТСЖ – это то, что «правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах». Опять же заблуждение.

Правление может, но если его на это уполномочит общее собрание членов ТСЖ, правление лишь исполнительный орган, смотрим ст. 145, 147, 152 ЖК РФ. И почему этого не может сделать УК, если ее уполномочит общее собрание собственников многоквартирного дома? Смотрим опять же ЖК РФ ч. 4 ст. 36 по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Из положения п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания. Читаем также определение Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 10 апреля 2013 г. № ВАС-1417/13.

Так каким же отличительным плюсом ТСЖ это является? Здесь права равны как у УК, так и у ТСЖ, но смотрим выше про проведение общего собрания членов ТСЖ и делаем выводы, является ли вообще это плюсом.

Выход из ТСЖ одной или несколькими квартирами

При возникновении недопонимания с органом управления либо по другим причинам владельцы собственности могут покинуть товарищество. Причем выбрать другую управляющую организацию может даже одна квартира. Для этого потребуются определенные действия:

• погасить долги, образовавшиеся перед товариществом за коммунальные услуги и членские взносы;
• составить заявление на имя председателя объединения о выходе.

Прошение оформляется в свободной форме, так как законодательно установленного бланка не существует. Причину выхода в документе можно не указывать.

Если на момент выхода из объединения у заявителя имеется непогашенная задолженность, то юрлицо будет взыскивать ее любыми законными способами. В том числе через судебную инстанцию. Этот факт можно отнести к минусам товарищества.

Если более половины граждан, обладающих правом собственности в многоквартирном строении, проголосуют за выход из объединения, управляющего домом, на собрании, то юрлицо подлежит ликвидации. В этом случае стоит приготовиться к длительной процедуре. Ликвидация юрлица относится к минусам выбранной формы.

Перед закрытием нужно соблюсти требования законодательства, касающиеся ликвидации юрлиц. Следует погасить имеющиеся задолженности, закрыть счета, сдать необходимую отчетность. Процедура закрытия должна быть отражена в уставной документации. Также стоит придерживаться положений Жилищного кодекса РФ.

Если деятельностью управляющего объединения недоволен весь дом, то потребуется выбрать несколько граждан, которые займутся сбором доказательств для обоснования причин выхода. Далее желающие должны оформить заявление. Число заявителей – не менее половины от проживающих в доме. Для вступления в новую организацию жильцам также потребуется составить соответствующее прошение.

Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Казалось бы, Жилищный кодекс Российской Федерации ввел новый правовой институт управления многоквартирным домом собственниками многоквартирного дома. До введения института управления многоквартирным домом существовала функция содержания и ремонта, закрепленная за государством и муниципальным образованием, и была направлена только на поддержание текущего состояния жилой недвижимости, тем самым не удовлетворяла потребностям рынка жилой недвижимости.

Новый подход к управлению жилой недвижимостью направлен на сохранение и увеличение стоимости жилой недвижимости за счет комплексного подхода в управлении и улучшении качественных характеристик жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых в домах и на придомовой территории.

Но что же имеем на деле? Привлечь в управление профессионалов в ТСЖ, невозможно из-за отсутствия системы стимулирования в этой сфере управления жилой недвижимостью. Само понятие «управление» не является самостоятельным, а находится в составе понятия «содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома», поэтому нет четкого разделения между услугами управления и содержания (ремонт). Жилищный кодекс Российской Федерации не дает полного описания всей системы и циклов управления жилой недвижимостью. Отсутствие стандартов , определяющих жизненные циклы жилой недвижимости не позволяет определить необходимые мероприятия в сфере управления жилой недвижимостью, которые можно было б ы контролировать. Приход на рынок непрофессиональных управляющих, как показывает практика, существенно снижает эксплуатационные сроки жизненного цикла недвижимости и увеличивает социальную напряженность в обществе

На рынке жилищно-коммунальных услуг появляются организации, которые не способны профессионально , то есть качественно и в необходимых объемах предоставить жилищно-коммунальные услуги собственникам многоквартирных домов. Собственники не имеют возможности получить необходимую информацию о данных организациях в органах местного самоуправления, тем самым не могут обеспечить свою защиту от недобросовестных исполнителей услуг. Постановление Правительства Российской Федерации №731 от 23.09.10, призванное исправить эту ситуацию, многими управляющими организациями либо не исполняется совсем, либо исполняется не в полном объеме.

При управлении же домом через ТСЖ /ЖСК, возникает целый ряд проблем, вызванных утвержденными постулатами законодательных актов различного уровня.

Существует много нарушений, связанных с созданием и передачей в управление многоквартирного дома ТСЖ. Застройщики многоквартирного дома на стадии строительства регистрируют ТСЖ (в том числе, когда у застройщика большинство голосов) и тем самым вводят монополию по эксплуатации и содержанию многоквартирного дома для дольщиков и собственников. ТСЖ становится фактически эксплуатирующей организацией на период приемки дома в эксплуатацию и срок гарантийного ремонта от застройщика после ввода в эксплуатацию, что является недопустимым, так как объект фактически передается одному лицу, а недостатки, выявленные в течение гарантийного срока эксплуатации, скрываются от собственников с целью их не устранения.

Управляющая организация становится объектом купли-продажи за образовавшиеся долги населения за коммунальные услуги. Ресурсоснабжающие организации, выкупая управляющую организацию, получают инструмент для покрытия всех своих потерь в ходе предоставления коммунальных услуг.

Природа формирования долгов за коммунальные услуги обусловлена только сложившимися отношениями управляющей организации и ресурсоснабжающей организации. Так управляющая организация (ТСЖ) получает расчет от потребителей за коммунальные услуги по тарифам и нормативам потребления, а рассчитывается с ресурсоснабжающими организациями по установленным договором методикам расчета потребления. Изменить методики управляющая организация (ТСЖ) фактически не может из-за договора присоединения естественной монополии. В результате возникает дельта, не покрываемая начислениями непосредственно потребителями. И это несмотря на то, что в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 указывается, что ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ. Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами – членами ТСЖ, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам) (например, услуг по энергоснабжению) ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц. Арбитражные суды применяют этот вывод на практике и в отношении управляющих организаций. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 № 3779/10 указано, что после начала действия Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель таких услуг вправе рассчитываться с РСО по тарифу, установленному в соответствии с законодательством РФ и используемому для расчета размера платы за коммунальные услуги.

ТСЖ, ЖСК не могут обеспечить качество предоставляемых коммунальных услуг на вводе в дом, за которое фактически должна отвечать ресурсоснабжающая организация, но при заключении договора они вынуждены заключать договор на условиях, не позволяющих обеспечить качество предоставляемых коммунальных услуг на вводе в дом, так это попросту закреплено за ними законодательно!

В сфере управления жилой недвижимостью не определены источники доходов и получения прибыли, которые должным образом могли бы мотивировать развитие организации, предприятия в сфере управления жилой недвижимостью.

Управляющая организация (ТСЖ) предоставляет собственникам (нанимателям) жилищные и коммунальные услуги. Жилищные услуги представляют собой содержание, ремонт общего имущества в многоквартирном доме и услуги управления. В данной стоимости услуг предусматривается рентабельность (прибыль) управляющей организации (в общем объеме жилищно-коммунальных услуг приблизительно составляет 20-40%). Коммунальные услуги управляющая организация обязана предоставлять непосредственно, то есть приобрести ресурс у ресурсоснабжающей организации и передавать (не продавая) собственникам (нанимателям). Управляющая организация (ТСЖ) не имеет возможности изменить качество и объем подаваемого ресурса в дом, то есть улучшить (изменить) его характеристики, поэтому можно сделать вывод: управляющая организация выполняет роль посредника без оплаты со стороны собственников (нанимателей). Фактически складывается положение, когда ресурсоснабжающая организация не отвечает непосредственно перед потребителями за коммунальные услуги, а управляющая организация (ТСЖ) не может повлиять на изменение качества и объема подаваемого ресурса. Объем коммунальных услуг в общем количестве составляет 60-80 %. Средняя величина неплатежей за жилищно-коммунальные услуги составляет 5-7 %. Если в жилищной услуге возможно предусмотреть риски неплатежей потребителей за счет управленческих расходов, то в реализации коммунальных услуг риски неплатежей предусмотреть невозможно, поэтому риски по коммунальным платежам возмещаются за счет жилищных услуг (возникает перекрестное субсидирование) на безвозвратной основе, влекущие управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК) к банкротству. В первую очередь от данной схемы страдают собственники, которые не дополучают жилищные услуги из-за неплательщиков. Тарифная политика государства не предусматривает надбавку за «сбыт» коммунальных услуг (коммунального ресурса) потребителям через управляющие организации, ТСЖ, что резко снижает мотивацию предоставления коммунальных услуг потребителям и способствует финансовым нарушениям при выполнении договорных обязательств перед ресурсоснабжающими организациями. И при этом заканодательно не определена разница между Управляющей организацией ТСЖ и коммерческой организацией созданной с целью извлечения прибыли. И главное, то , что ТСЖ/ЖСК, постоянно уравнивают в обязниях с УО, в то время, как ТСЖ, СТРОГО ГОВОРЯ, не является УО, а является представителем собственников многоквартирного дома (МКД) в котором представительство основано на предписании закона, а ТСЖ — это представитель собственников МКД, который управляет имуществом доверителя без извлечения прибыли, так как создано самими собственниками МКД для совместного управления имуществом МКД (ст. 135 ЖК РФ) на бездоговорной основе, так как органом управления ТСЖ являются сами собственники МКД. Это основное отличие от УО, созданных с целью извлечения прибыли от своей деятельности, почему –то не берется в расчет нашим законодательством. ТСЖ осуществляет безвозмездное управление МКД (без извлечения прибыли), в переделах членских взносов (обязательные платежи) о чем свидетельствует огромное различие в налогообложении УО и ТСЖ. Но Законодательство ( например №354 ПП РФ) уравняло все УО, и не делает разницы между формой управления многоквартирным домом.

Жилищное законодательство не содержит порядка перехода управления от одного управляющего к другому. Не существует института, который взял бы на себя роль третейского суда в случае возникновения разногласий в период передачи полномочий и документации.

Нет жестких санкций, связанных с отказом собственника от несения бремени содержания общего имущества многоквартирного дома и оплаты обязательных платежей за жилищно-коммунальные услуги, отказа от участия в общем собрании и принятии решения, за повреждение общего имущества в результате ненадлежащей эксплуатации или при незаконной перепланировке жилого помещения, квартиры. Формально контроль за этим возложен на Жилищные инспекции, а неформально? Крайними оказываются все те же ТСЖ /ЖСК и санкции к ним применяются самые строгие, вплоть до отказа принять дом как готовый к осеннее-зимней эксплуатации. Искать защиты в наших судах , занятие неблагодарное.

Есть еще одна и немаловажная проблема, коммуникационная. Сегодня граждане получают информацию, не адаптированную для восприятия и получения объективного вывода о действиях субъекта управления по расходованию средств, выполнению работ, а также планированию по управлению недвижимостью. Ориентирована основная масса граждан на получения информации из СМИ , ТВ передач, контроль за которыми в данной сфере не производится. Отсутствие достоверных сведений об управлении их собственностью и предоставлении жилищно-коммунальных услуг порождает у граждан обоснованное возмущение. Кто же оказывается крайним во всей этой веренице несовершенства законодательного и информационного пространства? Мы, те кто управляет домом! Социальная проблема, связанная с отсутствием правдивой и точной информации, формирует у граждан отрицательное отношение к сфере управления их жилой недвижимостью и в целом к жилищно-коммунальному хозяйству.

Я перечислила только небольшую толику проблем, при управлении домом через ТСЖ/ЖСК, но главное это то, что Институт мониторинга жилой недвижимости еще не приобрел обязательный характер при управлении. Отсутствуют требования, стандарты и показатели мониторинга жилой недвижимости, которые позволят прогнозировать жизненные циклы жилой недвижимости, и , возможно, начинать нужно именно с разработки именно этих стандартов, а уж потом вырабатывать правила и стандарты управления, содержания и ремонта жилой недвижимости.

Невозможно добиться стабильно развивающейся сферы профессионального управления жилой недвижимостью без произведения коренных преобразований в законодательстве и нормативных актах, а также введение мер стимулирования развития профессионального управления жилой недвижимостью, как через ТСЖ/ЖСК, так и через Управляющие Организации, созданные с целью получения прибыли.

Ольга Перминова, Независимый Эксперт, Правовое консалтинговое агентство «Солнечный дом»

При создании материала использованы итсочники: https://souzpotrebitely.livejournal.com https://minregion.ru/

Выбор другой формы управления для многоквартирного дома

Хозяева недвижимости могут самостоятельно управлять домом, если в нем несколько квартир. Такая процедура потребует оформления доверенности каждым владельцем жилплощади. Минусом такой формы управления можно назвать то, что активист должен обладать определенными знаниями и умением принимать правильные решения. Сложности могут возникнуть при проведении ремонтных работ.

Собственники могут организовать новое ТСЖ. Одним домом может управлять одно товарищество.

Также жильцы могут доверить управление домом лицензированной управляющей организации. Хозяевам не придется думать о поиске подрядчиков и качестве услуг. За это отвечает УК. Организация, управляющая МКД, выбирается по итогам конкурса. С каждым обладателем квартиры будет заключен договор на оказание коммунальных услуг.

Какой способ руководства многоквартирным домом лучше?

ТСЖ: пережиток прошлых времен или все еще актуальная форма управления загородными территориями?

Товарищество собственников жилья позволяет избирать председателя и организовывать уже с его подачи уборку территории, благоустройство, починку коммуникаций и многих других вопросов.

С одной стороны это удобно, но с другой, такая форма обслуживания имеет свои минусы, так как нужно отдельно нанимать специалистов по благоустройству, технической поддержке, работе по организации мест для детского досуга — все это выливается в непомерную цену. Практика показывает, что в случае обслуживания поселком ТСЖ, собственники жилья вынуждены ежемесячно платить существенно больше, по сравнению с вариантом управляющей компании.

Да, в прошлые времена это было удобно, в частности, при обслуживании дачных участков, когда в принципе требовалась достаточно простая работа по поддержке территорий садового товарищества.

Однако, современные коттеджные поселки бизнес и элитного класса, территория которых благоустраивается по совершенно иным параметрам и применяются новейшие технологии — могут оказаться «не по зубам» сторонним организациям без должного опыта, и привести к печальным последствиям.

К тому же, большое внимание при ТСЖ стоит уделить финансовой стороне вопроса. От того, кого люди выбирают в качестве председателя, зависит качество выполнения работ и эффективность расходования бюджета поселка.

Насколько хорош председатель ТСЖ обычно показывает время и результаты работы. При такой форме обслуживания территорий, важным является человеческий фактор, честность и порядочность.