Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Проводим просмотр квартиры правильно

Во время просмотра рекомендуем воспользоваться следующими советами:

Выбирайте для просмотра светлое время дня. Если продавец настаивает на просмотре вечером, это повод усомниться в его добросовестности. Искусственное освещение способно завуалировать многие недостатки квартиры, которые были бы заметны при дневном свете.

На какие моменты в первую очередь обращать внимание?

• Фасад дома и сам подъезд способны рассказать немало. Соседи, проживающие на одной площадке, могут весьма существенно повлиять на ваше качество жизни в новой квартире. Постарайтесь проверить качество звукоизоляции в помещении в полной тишине, чтобы понять, насколько сильно в квартире слышен шум с проезжей части.
• Если в квартире есть перепланировка, обязательно попросите документы, подтверждающие ее законность, в противном случае вы имеете серьезное основание для торга.
• Начните просмотр с проверки коммуникаций – посмотрите электропроводку, радиаторы, трубы – это очень важно, если в ближайшее время вы не планируете делать капитальный ремонт. Зимой или холодной осенью вы сможете оценить качество работы отопительной системы, но понять, насколько комфортабельна квартира, когда за окном жара, зимой вам будет непросто. Теплопроводные характеристики дома – важный момент при выборе квартиры.
• Тщательно осмотрите стены, углы и оконные откосы – обнаружение черных пятен может говорить о наличии грибка, который пытались отмыть перед приходом покупателей. Все знают, насколько губительна для здоровья плесень и как трудно с ней бороться. Если вы обнаружили следы сырости в квартире, находящейся на первом этаже, это говорит о недостаточной вентиляции подвального помещения.
• Помимо стен и коммуникаций, скрупулезно осмотрите полы, потолки, двери (как внутренние, так и входные), стеклопакеты на окнах, сантехнику, а также общее состояние санузлов, поскольку все эти места являются наиболее дорогими и затратными по времени в плане ремонта.
• Недавно законченный косметический ремонт должен скорее насторожить, чем обрадовать – возможно, владельцы квартиры пытались таким образом скрыть изъяны. В «обжитом» ремонте будут видны все недостатки, поэтому такое состояние квартиры с точки зрения покупателя является предпочтительным.

Если вы выполнили все вышеуказанные рекомендации и результат осмотра вас удовлетворил,

то переходим к следующему этапу.

Какие вопросы задать риэлтору при покупке квартиры

Вопросы риэлтору об объекте недвижимости такие же, как и для собственника. Что касается деятельности специалиста, то важно уточнить следующие моменты:

• в каком агентстве работает;
• сколько лет в профессии;
• в какой профессиональной области специализируется;
• количество сделок в работе;
• сколько стоят услуги;
• порядок оплаты услуг;
• какие услуги оказывает;
• ответственность за проведение сделки.

Официально работающие специалисты имеют документы, разрешающие заниматься данным видом деятельности:

• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя.
• Свидетельство о постановке на налоговый учет ЮЛ или ИП.
• Выписка из Единого государственного реестра, в которой указаны коды видов экономической деятельности ЮЛ или ИП.

Когда нужно быть особенно внимательным

В каких случаях следует быть особенно внимательным, проверять все тщательнее и если есть сомнения лучше отказаться от сделки:

• Недвижимость куплена недавно – менее года.
• Частая смена собственников по различным основаниям.
• Продажа по доверенности.
• Наследственная квартира.
• На квартиру наложен арест или прочие ограничения.
• Собственником является гражданин из “группы риска”.
• Скрытые технические недостатки.
• Цена намного ниже рыночной.

Выбор есть всегда, решение за вами. Уходите от сомнительных и заманчивых предложений. Не подвергайте себя лишней опасности.

Что спросить у продавца квартиры

Изначально об объекте своей мечты мы узнаем из объявления. Устраивает местоположение, технические характеристики, понравились фотографии. Что делать дальше? В объявлении указаны контактные телефоны продавца, поэтому смело звоним и выясняем для начала некоторые моменты, которые помогут решить – назначать встречу для просмотра или больше не интересоваться данной квартирой.

Во время телефонного разговора важно получить ответ на следующие вопросы:

• Кто продает квартиру – собственник, риэлтор или представитель по доверенности?
• Почему продают квартиру – покупают другую, меняют место жительства, необходимо погасить долги?
• Кто является собственником квартиры – семья с детьми/без детей, одинокий пенсионер?
• Основание возникновения права – приватизация, наследство, дарение, покупка?
• Кто зарегистрирован в квартире – собственники, граждане не являющиеся членами семьи?
• Есть ли обременения?
• Кто занимается оформлением сделки и кто будет оплачивать эти услуги?

Из ответов на эти вопросы становится понятно, что вы покупаете, какие могут возникнуть сложности, есть ли смысл смотреть эту квартиру и дальше заниматься оформлением сделки купли-продажи.

Многие на другом конце провода либо не знают ответа на эти вопросы и тактично просят вас перезвонить позже или оставить свои контакты для связи. Другие отвечают коротко: обременений нет, все документы по квартире в порядке и готовы для проведения сделки. Третьи раздражаются от таких “умников”.

Вы, должны помнить: платите ВЫ, рискуете в первую очередь ВЫ. Остаться без купленной квартиры легко, а вернуть свои деньги обратно практически невозможно.

Если продавец и риэлтор заинтересованы в продаже объекта, они ответят на все ваши вопросы, поинтересуются вашей ситуацией и расскажут как лучше поступить, чтобы интересы всех участников сделки были учтены. А теперь рассмотрим подробнее.

Как собственник получил квартиру

Квартира может принадлежать продавцу на праве собственности на основании договора:

• на передачу жилого помещения в собственность граждан (договор приватизации);
• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• ренты;
• свидетельства о праве на наследство;
• решение суда.

К квартире, которая принадлежит продавцу на основании договора приватизации, свидетельства о праве на наследство, решения суда, нужно относиться внимательно и с осторожностью.

Сколько собственников в квартире

Узнать сколько собственников в квартире можно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписку можно спросить у продавца или заказать самостоятельно на сайте Росреестра. Из выписки можно узнать сколько человек имеют право собственности и как оно оформлено.

Если продается доля в праве собственности, у продавца должен быть документ, подтверждающий отказ других владельцев от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).

Если доли продаются всеми собственниками, важно, чтобы они были согласны с условиями продажи и присутствовали при оформлении сделки.

Есть ли несовершеннолетние собственники

Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, для проведения сделки необходимо получить разрешение органов опеки. Ребенку должно быть предоставлено жилье, в котором его доля будет не меньше и условия не хуже, чем в продаваемой квартире.

Если продается квартира, которая была куплена с привлечением средств материнского капитала, важно чтобы всем членам семьи (и супругу и детям) были выделены доли в продаваемой квартире.

В противном случае сделку смогут оспорить супруг или дети по достижении совершеннолетия.

Какова история квартиры

Важно знать сколько раз менялись собственники квартиры и по каким основаниям. Если квартира часто перепродавалась, менялась, дарилась – это повод насторожиться. В выписке из ЕГРН указана дата регистрации права, которая является подтверждением слов продавца о сроке владения имуществом.

Хорошо, когда продавец является единственным бессменным собственником квартиры на протяжении последних 3-5 лет.

Семейное положение продавца квартиры

Если квартира была куплена продавцом до вступления в брак, получена в порядке наследования или в дар никаких дополнительных документов не нужно.

В случае покупки квартиры в период брака и оформлении ее на одного из супругов, обязательно согласие второго супруга на продажу. Согласие должно быть нотариально удостоверено.

Если супруги в разводе, а квартира приобреталась в браке и оформлена на одного из них, но раздела имущества между супругами не было, то и в этом случае согласие второго супруга на продажу является обязательным.

Кто зарегистрирован в продаваемой квартире

О гражданах зарегистрированных в квартире можно узнать из Выписки из домовой книги квартиросъемщика. Данная справка выдается собственнику в управляющей компании. В справке указано кто прописан в квартире, когда и кем приходится собственнику. В выписке указываются сведения о временно выписанных гражданах находящихся в армии, местах лишения свободы, на учебе. На квартире с временно выписанными лицами лучше не останавливаться. Данную категорию лиц, сложно выписать даже в судебном порядке.

В предварительном договоре купли-продажи желательно указать, что до подписания основного договора, все зарегистрированные в квартире лица, должны быть выписаны.

Есть ли ограничение прав и обременение

Информация о ограничении прав и обременении содержится в разделе 2 в выписке из ЕГРН. В данном разделе указаны следующие сведения по объекту:

• вид ограничения права и обременения;
• дата госрегистрации;
• номер госрегистрации;
• срок на который установлено ограничение прав и обременение;
• лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение;
• основание госрегистрации.

Как узнать есть ли перепланировка в квартире

При осмотре квартиры обратите внимание на планировку и уточните у продавца были ли произведены какие -либо перепланировки. Лучше попросить технический паспорт квартиры и сравнить реальную планировку с планом.

Если перепланировка не узаконена новому собственнику придется заниматься этим самостоятельно. Узаконить перепланировку не дешевое мероприятие и не всегда возможное. Поэтому новому собственнику за незаконную перепланировку грозит штраф и обязательство вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Есть ли долги за услуги ЖКХ

Чтобы убедиться в отсутствии долгов, попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, подписанную и заверенную печатью УК или ТСЖ.

Поинтересуйтесь в каком состоянии находятся инженерные сети: менялись ли система отопления, водоснабжения, электропроводка.

Уточните по счетчикам электроэнергии и водоснабжения дату установки и следующий срок замены.

Кто соседи продавца квартиры

Спросите у собственника о соседях, как он их характеризует. После просмотра квартиры поговорите с соседями по площадке, бабушками на лавочке у подъезда. Возможно узнаете, что-то новое о управляющей компании, жильцах, о продавце квартиры.

Не стесняйтесь, записывайте ответы собственника на вопросы, информацию полученную от соседей и свои наблюдения.

Дома в спокойной обстановке перечитайте, проанализируйте полученные сведения и принимайте решение.