Раздел объекта недвижимости и регистрация в Росреестре в 2021 году

Раздел недвижимости и регистрация в Росреестре может осуществляться путем выделения долей на двух и более собственников, либо путем образования новых объектов. В первом случае основанием для раздела будет соглашение или договор между собственниками, судебное решение. Раздел и образованием новых объектов осуществляется на основании проекта, а в результате строительных работ должны появиться изолированные и обособленные помещения. В Росреестр может проходить регистрация долей, либо постановка на кадастровый учет вновь образованных объектов.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Читайте в статье, какие условия нужно соблюсти для раздела недвижимости и регистрации, как пройти обязательные согласования, какие документы нужно оформить для Росреестра.

Варианты раздела недвижимости

К недвижимости в России относятся здания и помещения, объекты незавершенного строительства, участки, машино-места. Права на недвижимость могут принадлежать одному лицу или нескольким собственникам. Учитывая особенности объектов недвижимости и их неразрывную связь с землей, раздел может осуществляться следующими способами:

• путем перераспределения долей между правообладателями, внесением изменений в ЕГРН относительно прав собственности;
• путем образования новых объектов, при этом исходное помещение утратит существование в натуре;
• путем раздела участка на два и более новых надела, причем ограничений по их площади практически нет.

Разделить на доли можно любой объект недвижимости, в том числе нежилое здание, частный дом, квартиру, помещения. С разделом на новые объекты все сложнее. Во-первых, объект можно делить только на себе подобный. Например, здание нельзя разделить на помещения, так как это объекты разного типа. Помещения можно образовать за счет внутреннего объема здания, но в юридическом смысле это не раздел. Во-вторых, исходя из характеристик объекта раздел в натуре может оказаться невозможным. Например, практически невозможно разделить в натуре однокомнатную квартиру маленькой площади.

Раздел помещений в натуре осуществляется путем образования двух и более новых объектов. Для этого возводятся ограждающие конструкции, делается отдельный выход, проводятся другие работы.

Раздел с выделением долей

Если объект принадлежит на праве совместной собственности, правообладатели могут в любой момент разделить его, выделить доли. Такой вариант раздела возможен:

• на основании соглашения между всеми правообладателями, после чего документ подается на регистрацию в Росреестр;
• по условиям договоров, которыми предусмотрен раздел недвижимости по долям (типичным примером является брачный договор, который вступает в силу при разводе супругов-собственников);
• на основании судебного акта, которым утвержден размел доли для каждого собственника.

В перечисленных случаях раздел по долям не влечет образование новых объектов. Дольщики получат выписку ЕГРН с подтверждением своих прав, будут пользовать общим имуществом объекта на равных условиях. В редких случаях возможен фактический раздел объекта в натуре под долю каждого собственника.

Комментарий эксперта. Раздел недвижимости по долям возможен в любой момент по требованию каждого из совладельцев. Для этого нужно направить требованием всем остальным собственникам, подготовить проект соглашения. Если договориться о разделе не удалось, можно обратиться с иском в суд. Если вам нужно разделить недвижимость с образованием долей, помощь в подготовке документов и прохождении процедур окажут юристы нашей компании.

Раздел с образованием новых объектов

Для раздела недвижимости с образованием новых объектов также потребуется соглашение правообладателей, судебный акт. Не нужны такие основания, если объектов владеет одно лицо, которое само принимает решение о судьбе и статусе своего имущества. Например, собственник может разделить объект, чтобы одно образованное помещение продать, а второе использовать под свои нужды.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Вот несколько важных нюансов, которые нужно учитывать при разделе объекта:

• необходимо определить, возможен ли раздел по строительным нормам. по требованиям безопасности, по типу объекта (например, разделить одно здание на два новых можно только в редких случаях путем реконструкции);
• чтобы поставить вновь образованные объекты на учет в Росреестре и зарегистрировать права на них, нужно соблюсти признаки обособленности и изолированности;
• раздел в натуре осуществляется путем проведения строительных работ, поэтому заказчику нужно получить проект, пройти обязательные согласования.

Когда строительные работы будут завершены, в Росреестр нужно представить технические планы на каждый новый объект. По этим документам будет проведен учет с регистрацией прав. Естественно, данные об исходном объекте будут удалены из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера.

Комментарий эксперта. Прежде чем приступать к строительным работам, нужно убедиться в технической и правовой возможности раздела, оформить проект на перепланировку или реконструкцию. Наши эксперты проведут предварительное обследование и изучат документацию на объект, чтобы определить указанную возможность, выбрать допустимый вариант раздела.

Можно обойтись без фактического раздела при сдаче в аренду части помещения. Ее достаточно описать в договоре и техническом плане.

Добровольный порядок раздела

Стороны приходят к нотариусу и заключают там соглашение о разделе дома на доли. Напомним, что Семейный кодекс устанавливает, что имущество, которое куплено в браке, делится между супругами в равных долях.

Для того чтобы заключить упомянутое соглашение, стороны должны предъявить нотариусу следующие документы:

• паспорта;
• документы, подтверждающие право собственности на дом;
• свидетельство о расторжении брака, или свидетельство о браке, если семейный союз еще в силе.

Далее – дело техники: заключается соглашение, и стороны направляются в органы Росреестра для того, чтобы зарегистрировать право собственности на доли дома.

Как правильно провести раздел

Делить недвижимость можно с согласия всех правообладателей, а при его отсутствии – на основании решения суда. Если собственник один, он сам принимает указанное решение. Отметим, что при наличии нескольких собственников практически невозможно сделать раздел точно по размерам долей. Поэтому владельцам исходного объекта придется договариваться о порядке раздела. Например, можно предусмотреть денежную выплату, чтобы компенсировать разницу в площади вновь образованного объекта и размере доли.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Как можно и нельзя проводить раздел недвижимости

Раздел в натуре возможен, если можно обеспечить изолированность и обособленность на образуемых объектов. Эти признаки заключаются в наличие отдельного выхода к местам общего пользования здания или напрямую на улицу, в ограждении внутреннего объема помещения конструкциями. Добиться соблюдения этих требований можно далеко не для каждого объекта. Поэтому на начальном этапе эксперты, техники. проектировщики, инженеры проводят обследования, изучают возможность раздела, его варианты.

Есть ряд запретов и ограничений, связанных с определенными типа объектов, их обязательными характеристиками. Например, при разделе квартир нужно обеспечить минимально требуемую жилую площадь и нормы естественной освещенности, наличие кухни и санузла для каждого нового объекта, соответствие по санитарным и гигиеническим требованиям. Поэтому жилую недвижимость можно разделить только в исключительных случаях, а без согласования с жилинспекцией это сделать вообще невозможно.

На каждое новое помещение после раздела нужно изготовить технический план. По этому документу Росреестр поставит объект на кадастровый учет.

Какой проект нужно заказать

Если раздел недвижимости осуществляется путем образования новых объектов, строительные работы можно проводить только по проектной документации. В зависимости от перечня предстоящих работ и особенностей объекта, нужно заказать проект:

• на реконструкцию, если в результате работ будут меняться основные характеристик здания (например, если при образовании новых помещений делает пристройка, возводится новый этаж);
• на перепланировку/переустройство, так как образование новых объектов связано с изменением конфигурации исходного помещения, переносом сантехнического оборудования и инженерных коммуникаций.

В перечисленных двух случаях перечень работ и требования к их безопасности существенно отличаются. Например, провести реконструкцию без временного вывода объекта из эксплуатации практически невозможно, а начинать работы можно только после экспертизы проекта, получения разрешения в госстройнадзоре. Перепланировка, напротив, проводится в пределах одного помещения или с частичным воздействием на общедомовое имущество МКД, несущие конструкции и внешние стены здания. Поэтому согласовать такие работы проще.

Согласования, строительные работы

Для раздела при реконструкции проект нужно направить на экспертизу. После получения положительного экспертного заключения необходимо обращаться в госстройнадзор, получать разрешение на строительные работы. После завершения работ это же ведомство оформляет разрешение на ввоз в эксплуатацию. Дополнительные согласования могут потребоваться с ресурсоснабжающими организациями, другими ведомствами.

При перепланировках для раздела согласования могут потребоваться:

• с собственниками МКД, так как необходимо провести работы на общедомовом имуществе, обеспечить отдельные выходы из каждого нового объекта;
• с жилищной инспекцией, если раздел проводится в МКД;
• с СЭС, если нужно подтвердить соответствие по санитарным, эпидемиологическим и гигиеническим нормативам.

Для согласований могут потребоваться документы из БТИ (техпаспорт, поэтажные планы), техническое заключение экспертов о безопасности несущих конструкций. Чтобы ускорить процесс согласований и избежать отказов, лучше воспользоваться услугами наших специалистов.

Вновь образуемое помещение должно быть изолированным и обособленным. Для этого делается отдельный выход на улицу или к местам общего пользования в здании.

Технические планы на новые объекты

Раздел с перераспределением долей не влечет изменений характеристик и конфигурации недвижимости. Поэтому в таких случаях не нужно обращаться к кадастровому инженеру и заказывать технический план. Для каждого вновь образованного помещения, напротив, без этого документа не пройти учет и регистрацию в Росреестре.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Для изготовления техпланов инженер проведет замеры и обследования, укажет координаты и характеристики каждого помещения в текстовом описании и на поэтажных планах. Сведения, указанные в техплане, будут перенесены в ЕГРН сотрудниками Росреестра. В нашей компании вы можете заказать технические планы на любые объекты недвижимости, в том числе при их разделе.

Раздел объекта недвижимости и регистрация в Росреестре. Вопросы эксперту

Соловьев Петр

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Можно ли начинать раздел недвижимости, если второй собственник отказывается подписать соглашение? Можно обязать его сделать раздел через суд?

Прежде чем начинать проектирование и работы по разделу, нужно урегулировать разногласия между собственниками. В частности, в суде можно определить особенности раздела, точный размер площади для каждого собственника, другие нюансы. На основании решения суда можно заказывать проект и приступать к работам.

Росреестр отказал нам в кадастровом учете помещений после раздела. Мы представили проект и акт приемки работ, а с нас требуют технические планы. Прав ли Росреестр?

Да, в данном случае отказ в кадастровом учете после раздела является законным. Основанием для постановки на кадастровый учет нового объекта является технический план. Его нужно оформить на каждое новое помещение после раздела.

В законе сказано, для объект недвижимости должен быть изолированным и обособленным. При разделе эти признаки тоже проверяются?

Да, это обязательные требования для признания новых помещений самостоятельными объектами недвижимости. Признаки обеспечиваются путем возведения ограждающих конструкций, обустройства отдельного выхода.

Когда можно продать или сдать в аренду помещение, образованное после раздела недвижимости?

Любые сделки с недвижимостью допускаются только после постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре. Сведения об объекте и его кадастровом номере должны быть в ЕГРН.

Как разделить двухквартирный дом на два дома

Возникают ситуации, когда в деле о разделе недвижимости фигурирует двухквартирный дом. На первый взгляд, всё просто: строение изначально предназначено для отдельного проживания, имеются отдельные входы и даже зарегистрированы две квартиры на одном адресе. Но при подаче заявления в Росреестр, собственники получают отказ в регистрации права собственности. Причина одна: дом получил статус многоквартирного, но земля относится к категории ИЖС. Как поступить в этом случае?

Для начала потребуется переоформить дом в общую долевую собственность. Соответственно каждый из собственников получает по ½ доле в доме. Это поможет подтвердить целевое использование земельного участка. Ведь дом перестаёт быть многоквартирным. Затем собственники собирают необходимый пакет документов и пишут заявление о выделение долей в натуре. Как происходит эта процедура, мы описывали выше.

Обратите внимание, что если дом, который вы хотите разделить, построен после 2006 года, для выделения долей потребуется акт о сдаче строения в эксплуатацию. Для этого назначается комиссия, которая определяет пожарное и санитарное состояние дома, выявляет нарушения, допущенные при строительстве.

Росреестр не будет регистрировать право собственности, пока выявленные нарушения не будут устранены. Если дом попадает под действия закона о дачной амнистии, этот документ не требуется.

Чтобы минимизировать проблемы с разделом дома, рекомендуем воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Специалист посоветует, как уладить проблему в досудебном порядке или поможет отстоять ваши интересы в суде.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок учета и регистрации в Росреестре

Учет и регистрация в Росреестре является заключительным этапом раздела. По итогам процедур возникают следующие последствия:

• вносятся изменения в ЕГРН относительно нового размера долей собственников;
• аннулируются сведения об объекте, который был разделен на новые;
• вновь образованным помещениям присваиваются кадастровые номера, а их основные характеристики и идентификаторы вносятся в ЕГРН.

Заявителям Росреестр выдаст выписки ЕГРН, в которых будут указаны новые размеры долей, сведения о вновь образованных объектах после раздела.

Комментарий эксперта. Мы рассказали только об основных нюансах и вариантах раздела недвижимости. Без привлечения специалистов и прохождения согласований раздел провести невозможно. Наша компания оказывает услуги по разделу недвижимости под ключ, поможет оформить документы и пройти все стадии согласования. вплоть до учета и регистрации в Росреестре. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на консультации наших экспертов.

Советы адвоката по теме «Раздел дома»

• Делить дом лучше сразу, как только появилось право на доли. Тогда возможен более справедливый вариант договоренностей. Каждому достанутся примерно равные помещения (если такое вообще возможно).
• Если не использовать дом годами, другие пользователи могут посчитать дом своей единоличной собственностью и делать (в нарушение закона) перепланировки, достраивать или разрушить части дома, обносить забором территорию. В практике было судебное дело, когда второй хозяин построил кирпичный забор и завел трех недобрых собак, охраняющих всю территорию…
• Обязательно нужно оформить документы до конца. Полумеры здесь могут вызвать будущие проблемы. Например, при наследовании части дома, недостаточно только подать заявление нотариусу о вступлении в наследство, надо получить документ о собственности. При разделе имущества по брачному договору — обязательно проинформировать надлежащим образом Регистрационную палату (зарегистрировать договор) и уведомить третьих лиц (например, председателя СНТ).
• Если делить дом и землю на доли, с этим вопросом вообще тянуть нельзя. Законодательство по земле меняется достаточно часто, правила учета, присвоения кадастровых номеров, да и сама возможность раздела — могут меняться со временем. А иногда исполнение может быть «временно недоступным». Важно понять, когда такая возможность есть, и очень быстро приступить к делу.

Обращайтесь к нам за помощью.

Сроки и стоимость

Стоимость и сроки всех процедур и услуг зависят от особенностей раздела, перечня необходимых работ и документов. Обратитесь к нашим специалистам, которые изучат все нюансы предстоящего раздела недвижимости, определят необходимые согласования, оценят сроки выполнения всех работ. С предварительными расценками можно ознакомиться в таблице ниже.

Как решить конфликт и поделить дом после развода

Ожесточенные споры между мужем и женой, относительно раздела общей собственности случаются очень часто. Люди обычно не привыкли идти навстречу друг другу, если расставание происходит на фоне острой личной неприязни.

Предотвратить и разрешить ситуацию можно:

1. Путем переговоров (мирным способом).
2. Заключив брачный контракт перед бракосочетанием.
3. Обратившись с заявлением в суд.

Каждый из вариантов решения предполагает свой порядок действий.

Нередко люди, конфликтуя между собой, не хотят договариваться и пытаются решить споры в суде. Иногда, добиваясь иного результата, более неблагоприятного, чем тот на который рассчитывали ранее.

Компромисс

Это наименее затратный способ разрешить проблему раздела общей недвижимости. Супруги путем диалога обсуждают, какая часть строения отойдет каждому в будущем.

После достижения консенсуса между гражданами составляется соглашение о разделе имущества.

В документе прописываются достигнутые договоренности. Стороны утверждают их и могут зарегистрировать документ у нотариуса, что придает ему большую юридическую силу.

В случае развода при возникновении спора по имуществу, соглашение предоставляется суд, который учтет его при его вынесении решения.

Можно, решить вопрос устным путем, однако часто у людей слова расходиться с действиями.

Наличие брачного контракта

Этот договор значительно упрощает порядок раздела домостроения и земельного участка. Документ, регулирует и обусловливает имущественные права супругов, как в ходе брака, так и после его расторжения ст. 40 СК РФ.

В контракте прописываются принципы пользования и распоряжения собственностью женщины и мужчины в процессе семейной жизни. Самое главное: он дает ответ, как будет распределено имущество после того как люди официально расторгнут свои отношения.

Именно на основании указанного документа происходит раздел, а не в общем порядке.

Если в нем будет прописано, что одна из сторон получает большую часть или вообще ничего, то, так и произойдет на практике. Лишь доказав в суде, что контракт был заключён на кабальных условиях для одной из сторон можно надеется на получение части недвижимости.

В судебном порядке

Это происходит, когда между людьми существует недопонимание и острые споры по вопросу раздела дома с землей.

С учетом того, что общая стоимость объекта составляет свыше 50 тыс. рублей, подавать исковое заявление необходимо в городской или районный суд, находящийся в том населенном пункте, где располагается строение.

Суд разрешает спор граждан исходя из норм закона. Заявление может подать супруг который считает что его права нарушены. Указанное обстоятельство не лишает права подать встречный иск о разделе имущества ответчику.

Рекомендуется перед направлением иска провести оценку имущества, чтобы не затягивать разбирательство.

В процессе слушаний судья определит будущее всех нажитых материальных активов людьми с учетом объективных и субъективных факторов, о чем расскажем ниже.

Обращаем внимание, на то, что сделать. Оценку лучше произвести без уменьшения стоимости нажитой собственности, так как в ходе слушаний может быть назначена дополнительная экспертиза.