Организациям, управляющим новостройками, нередко приходится спорить с застройщиком об обязанности последнего проводить ремонт дома и сетей в период гарантийного срока на МКД. В июле ВС РФ, разрешая очередной такой спор, сделал важные замечания относительно даты начала течения гарантии и права УО выступать от лица собственников по таким вопросам. Читайте подробности.
Опыт УК: как эффективно и качественно управлять новостройками
53600
Гарантия на строительные работы по закону
Гарантия на строительные работы – это срок, в течение которого вы можете обратиться к подрядчику с требованием о безвозмездном устранении недостатков, появившихся по его вине. Например, если в ходе строительства он допустил отклонения от проектной документации, что привело к разрушению недвижимости.
Также потребовать исправления недостатков можно в других ситуациях:
- использование застройщиком некачественных материалов;
- нарушение требований и правил для определенных строительных работ согласно ГОСТам и СНИПам.
Например, к гарантийным случаям обычно относятся трещины в стенах, разрушение несущих конструкций.
Примечание: по закону подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в течение гарантийного срока, если не докажет, что они возникли вследствие неправильной эксплуатации объекта или временного износа, а также ненадлежащего ремонта, выполненного заказчиком или другой организацией (ст. 755 ГК РФ).
Ответственность застройщика
На основании действующего законодательства застройщики несут следующую ответственность:
- гражданско-правовую (в случаях нарушений сроков строительства, иных обязательств), которая выражается в наложении различных штрафов, пеней, инфляционных начислений;
- административную, к ней привлекаются должностные лица застройщиков, которые допустили грубые нарушения при несоблюдении различных санитарных и иных норм, а также технологий, повлекших за собой не тяжкие последствия;
- уголовную, к ней привлекаются также должностные лица застройщика, по вине которых, были нарушены строительные, санитарные и иные нормы, что повлекло за собой гибель людей, получение ими увечий, а также других тяжких последствий.
Сразу нужно отметить, что все гражданско-правовые споры по таким соглашениям решаются в порядке судебного разбирательства (за исключением административной и уголовной ответственности).
Дополнительная информация
Если сторонами являются юридические лица, тогда их споры рассматривают арбитражные суды.
Если участниками спорных отношений выступают физические и юридические лица, тогда эти производства рассматривают районные мировые или гражданские судьи.
Нужно запомнить, что согласно Конституции РФ одно и то же лицо нельзя привлечь к разной (административной, уголовной) ответственности за одно и то же деяние.
Срок действия гарантии
Согласно ст. 756 ГК РФ, минимальный гарантийный срок равен двум годам. Даже если подрядчик по договору установил меньший срок, требования можно предъявить в течение двух лет, но придется доказывать, что недостатки возникли до передачи недвижимости по причинам, появившимся до этого момента. Например, при нарушении строительных норм, несоблюдении проектной документации.
Максимальный гарантийный срок – 5 лет, если иные сроки не установлены договором. Часто подрядчики, помимо строительных, выполняют иные работы (монтажные, ремонтные, и пр.) – на них устанавливаются отдельные сроки.
Монтажные
Если в индивидуальном жилом доме или ином объекте недвижимости проводились монтажные работы, гарантия действует 2-5 лет, как и при строительстве. Монтаж относится к иным видам строительных работ (ст. 740 ГК РФ).
Вы можете смело требовать исправления недостатков, если вам некачественно сделали кровлю, крыльцо или иные элементы, которые в целом образуют жилой дом.
Отделочные
Отделочные работы не относятся к строительным, и ориентироваться нужно на ст. 29 Закона от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей». Вы можете предъявить подрядчику требование об устранении недостатков в течение двух лет.
Ремонтные
При текущем ремонте не производится существенная перепланировка или реконструкция здания, и гарантийный срок равен двум годам. Если же ремонт капитальный, применяется 5-летний срок.
В новостройке
Согласно п.5 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 №224-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», гарантийный срок при покупке квартиры от застройщика – минимум пять лет. И три года гарантии дается на инженерное и технологическое оборудование.
В деревянном доме
Если вы построили деревянный дом и по вине подрядчика появились недостатки, потребовать их устранение можно в течение минимум двух лет. Максимально гарантия действует до 5 лет.
Лучше смотреть договор. Некоторые компании дают гарантию, равную минимальному сроку эксплуатации: например, 50 лет. Обычно она распространяется на объекты «под ключ», выполненные по проекту подрядчика. Также гарантия может устанавливаться на отдельные элементы: фундамент – 1 год с дренажом и 5 лет без; на сам клееный брус – 20 лет.
Гарантия на телефон по закону о защите прав потребителей
Что такое гарантийный талон и для чего он нужен
Гарантийные и негарантийные случаи
Статья 741 Гражданского Кодекса РФ доказывает, что гарантийными являются все случаи, описываемые в конкретном договоре, либо в законодательстве.
Кроме того, есть там и такие нюансы:
- С подрядчика снимается ответственность, если эксплуатация неправильная.
- Если брак обнаружен, то строительная комиссия может принять его за естественный износ.
- Исполнитель сам может не соглашаться с мнением второй стороны, и предъявить претензии.
На что гарантия не распространяется
Гарантия точно не распространяется на недостатки, возникшие по вине заказчика. Вот несколько примеров:
- В ходе перепланировки квартиры затронута несущая стена, появилась трещина. Отвечать будет третье лицо, выполняющая работы, а не строительная компания. А если перепланировка не согласована – еще и собственник.
- Заказчик намеренно повредил или уничтожил объект недвижимости: снес стены, поджог, затопил.
- Подрядчик незначительно отклонился от проектной документации, но установлено, что это не могло привести к появлению дефектов.
Если дом или квартира пострадали от пожара, возникшего в результате короткого замыкания некачественно установленного оборудования или проводки, претензии следует предъявлять не застройщику, а компании, которая выполняла монтажные работы. Хорошо, если недвижимость застрахована – в таком случае получить компенсацию можно будет от страховщика, а с виновным лицом он сам будет разбираться в суде.
Если гарантия не указана в договоре
Если не указан в договоре срок, в течение которого можно предъявить требования об устранении недостатков, ориентироваться следует на два года с момента передачи объекта недвижимости.
Пример. Женщина заключила договор о строительстве частного жилого дома с подрядчиком, гарантия в нем не указана. Объект сдали вовремя. Через год на стене появилась трещина, возникла угроза разрушения здания.
Экспертиза установила, что трещина образовалась из-за несоблюдения технологии строительства. Фундамент возводила другая компания, и она оказалась невиновна – все сделано качественно.
Заказчица сначала обратилась к подрядчику с претензией об устранении недостатка, но тот отказал, сославшись на то, что дом строился не по его проекту, и гарантия на него не действует. Тогда женщина обратилась в суд, указав в исковом заявлении, что по закону гарантийный срок на строительные работы равен двум годам, даже если он не указан в договоре.
Что делать, когда обнаружен брак выполненных работ
Выявление дефектов — основание предъявить претензии. Процедура разбирательства включает определенные этапы, обязательные для прохождения.
До приема в эксплуатацию
Если объект еще не был сдан в эксплуатацию, то речь пойдет не о гарантийных сроках, так как подрядчик еще не завершил все свои обязательства. Только передача объекта в эксплуатацию запускает действие гарантии. Это означает, что недостатки, обнаруженные заказчиком, должны устраняться не в рамках претензионного порядка.
Пошаговая инструкция:
- собрать доказательства дефекта;
- обратиться к застройщику;
- потребовать устранения недостатков.
Обнаруженный изъян необходимо зафиксировать. Фотографии, результаты измерений — любое подтверждение дефекта поможет в его дальнейшей ликвидации.
Важно! Начинать диалог с исполнителем стоит не с претензий, а путем делового обращения. Формально застройщик еще не сдал объект, а заказчик не принял его. Это означает, что нужно указать подрядчику на дефект, а не требовать его устранения.
После приема
Факт передачи объекта в эксплуатацию автоматически запускает гарантию. Если недочет был обнаружен после приемки новостройки, то рекомендуется выполнить следующее:
- собрать доказательства дефекта;
- подготовить документацию;
- направить пакет контрагенту;
- потребовать устранения недостатка.
Будет действовать претензионный порядок регулирования спора. Эффективность разбирательства зависит от качества собранных доказательств и составленной документации.
ВНИМАНИЕ! Если объект нельзя использовать по причине недостатка, то действие гарантии приостанавливается, т. е. продолжительность ответственности продлевается на этот отрезок времени.
Центральную роль будет играть претензия — письменный акт, где составитель требует устранить имеющиеся дефекты. В бланке необходимо указать следующую информацию:
- сведения о контрагентах;
- данные о постройке;
- выявленные недостатки;
- дата составления и подпись.
В акте заявитель должен подробно описать неисправности. Необходимо сослаться на нормы закона, которые позволяют требовать устранения дефектов.
Приложениями будут выступать доказательства. Это могут быть фотографии, результаты экспертиз, свидетельские показания и другие аргументы.
Особняком стоит случай, когда объект был сдан в пользование, но исполнитель обанкротился. Банкротство автоматически убирает фигуру контрагента — он перестает существовать с юридической точки зрения. Что делать гражданам? У каждого застройщика предусмотрены специальные компенсационные фонды. Из них и требуют деньги на компенсацию.
Что делать, если дом построили некачественно
Здесь все зависит от того, успели ли вы принять объект недвижимости и подписать передаточный акт, или нет.
Разберемся более подробно.
Квартира или дом не приняты
Если перед подписанием акта приема-передачи вы внимательно осмотрели недвижимость и выявили недостатки строительных, отделочных или монтажных работ, обязательно зафиксируйте их в акте. Отказываться его подписывать смысла нет: застройщик сделает об этом в акте пометку и подпишет акт в одностороннем порядке. Потом придется разбираться в суде.
Ставить подпись на акте, а потом предъявлять претензии, тоже не стоит: наличие подписи подтверждает согласие заказчика на принятия недвижимости и отсутствие претензий по качеству выполненных работ. Заставить застройщика устранить недостатки потом можно, но процесс будет сложным.
Оптимальный вариант – подписать акт, указав в нем все выявленные недостатки. В таком случае подрядчик будет обязан устранить их в разумные сроки. Понятие «разумного срока» законодательством не разъясняется, но обычно все работы проводятся в течение 1-2 месяцев.
Недвижимость принята
Если вы уже приняли объект недвижимости и подписали передаточный акт, а дефекты появились в течение гарантийного срока, выход один – досудебная претензия. Направьте ее компании, которая выполняла работы, и ждите ответа. Отправлять все лучше ценным письмом с описью вложения, ответить должны в течение 30 дней с момента получения претензии.
Что происходит потом:
- Подрядчик получает претензию, направляет по адресу объекта комиссию, которая выясняет, по каким причинам образовались недостатки. Если вы не согласны с заключением комиссии, можно договориться о независимой экспертизе.
- Если компания согласна с претензией, дефекты устраняются в сроки, установленные по договоренности.
Но чаще всего застройщики придумывают всевозможные отговорки, надеясь на то, что заказчики попросту отстанут и будут решать проблемы самостоятельно. В такой ситуации прямая дорога в суд.
Образец претензии
Если подрядчик отказывается исправлять недостатки
Сначала вам все равно нужно отправить досудебную претензию. Обращаться в суд есть смысл, если подрядчик на нее не ответил в течение месяца, или отказался выполнять требования.
Что нужно сделать, чтобы обязать компанию исправить недостатки через суд:
- Заказать независимую экспертизу. В заключении должно быть указано, кто именно виноват в дефектах и по каким причинам они возникли.
- Составить исковое заявление в трех экземплярах, один направить ответчику ценным письмом с описью вложения. Отслеживать письмо можно на сайте Почты России.
- Подать исковое заявление вместе с остальными документами в районный суд по адресу объекта недвижимости, своему месту жительства, адресу заключения договора или расположения ответчика – на выбор.
- Получить определение о принятии иска к производству. В нем будет указана дата предварительного заседания.
- Прийти на предзаседание лично или отправить туда юриста, если ходатайство о привлечении представителя заявлено отдельно или в иске.
Потом будут судебные разбирательства. По закону они могут длиться до двух месяцев, но на практике все занимает и полгода. Когда решение будет вынесено, заберите его копию. Оно вступит в силу через месяц, тогда же выдадут и исполнительный лист.
Помимо требования об устранении недостатков в иске можно заявить требование о взыскании компенсации морального вреда, штрафа в размере 50% присужденной суммы (если речь идет о недостатках отделочных работ).
Содержание и образец искового заявления
Что указывается в заявлении:
- наименование и адрес суда;
- Ф.И.О., адрес, номер телефона истца;
- название, адрес строительной компании, Ф.И.О. руководителя;
- дата заключения договора, номер;
- предмет договора: строительство частного дома, многоквартирного дома по ДДУ, и пр.;
- сведения об объекте недвижимости: адрес, количество комнат, этаж, площадь;
- опись выявленных недостатков;
- с чем связано появление дефектов;
- требования;
- дата составления, подпись.
Судебная практика
Бороться со строительными компаниями сложно, но можно. Рассчитывать на быстрый результат не стоит: как правило, в крупных организациях есть целый штат юристов, которые составляют договоры в свою пользу – не придерешься.
Рассмотрим несколько примеров решений, когда заказчикам удалось добиться устранения недостатков через суд:
№1. Истцы купили квартиры в многоквартирном доме. Дефекты обнаружили в течение 5-летнего гарантийного срока: есть проблемы в вентиляционных коробах, крыше и чердачном перекрытии. Претензии ответчику направляли, но он их игнорировал.
В суде истцы хотели обязать компанию безвозмездно устранить недостатки – привести вентиляционные короба в нормальное состояние, сделать гидроизоляцию чердачного перекрытия над несколькими квартирами.
Решением № 2-120/2019 2-120/2019(2-3813/2018;)~М-3651/2018 2-3813/2018 М-3651/2018 от 18 февраля 2021 г. по делу № 2-120/2019 требования удовлетворены.
№2. Мужчина заключил с организацией договор подряда на выполнение строительно-монтажных работ, хотел построить автосервис. Объект передали заказчику, но в ходе эксплуатации был выявлен ряд недостатков кровли, из-за чего в здание постоянно попадала вода.
Заказчик пытался урегулировать ситуацию мирным путем, но подрядчик на претензии не реагировал. Тогда мужчина обратился в суд, потребовав устранить недостатки кровли.
Решением № 2-1953/2019 2-20/2020 2-20/2020(2-1953/2019;)~М-1443/2019 М-1443/2019 от 17 января 2020 г. по делу № 2-1953/2019 требования удовлетворены частично.
Ответы юриста на частные вопросы
Действует ли гарантия, если подрядчик строил дом без договора?
Да, но для этого придется в судебном порядке признавать договор строительного подряда заключенным.
В договоре есть пункт о том, что подрядчик не несет ответственности и гарантийные обязательства в случае выявления недостатков в построенном им доме. Законно ли это?
Нет. Здесь можно применить минимальный гарантийный срок – два года.
Дом строила сторонняя организация. Через год начала течь крыша. Могу ли я обязать подрядчика отремонтировать ее?
Да, гарантия распространяется на все элементы, образующие жилое помещение.
Можно ли указать в договоре строительного подряда перечень недостатков, на которые распространяется гарантия?
Да, законом это не запрещено. Но если будет выявлен дефект, не входящий в этот перечень, но при этом возникший по вине подрядчика, заказчик тоже может потребовать его устранить.
Компания строила мне дом из бруса. Через год после окончания строительства я обнаружил, что повело стену. В технических документах сказано, что для соблюдения условий эксплуатации я должен обработать дерево, заселение возможно уже через 2-3 месяца после сборки домокомплекта – этого времени достаточно для усадки. Могу ли я сейчас потребовать, чтобы подрядчик выправил стену?
Потребовать можно, но нет никаких гарантий, что вы соблюдали условия эксплуатации. Подрядчик может на это сослаться и отказать вам. Лучше сначала заказать независимую экспертизу, которая установит все обстоятельства.
Можно ли отказаться
При отказе от гарантии это прописывают в условиях договора (пункт об обязательствах исполнителя). Если такого нет, но заказчик обнаружил недостатки или дефекты ремонта, то возникает вопрос, можно ли предъявить претензии. Законодатель дает однозначный положительный ответ.
Смысл гарантийного срока — в его добровольности. Это не означает, что отсутствие пункта в договоре о повышенной ответственности автоматически освобождает подрядчика от претензий. На любой вид работ установлено законное время для предъявления жалоб.
