Ни для кого не секрет, что для большинства людей сделка с недвижимостью – процесс очень нервный и волнительный. Во время подготовки сделки напряжение, как правило, постоянно нарастает, а его апогей наступает в момент передачи денег от покупателя к продавцу – какими не были до этого времени отношения между участниками сделки взаимное недоверие почти всегда берёт верх. Что если покупатель отдаст деньги, но не получит квартиру? Что если он получит квартиру, но не отдаст деньги? Для того, что свести к минимуму эти переживания существует несколько способов взаиморасчётом, о которых мы вам сегодня и расскажем.
Особенности покупки квартиры в новостройке
Продажей квартир в новостройках занимаются юридические лица. Расчеты с ними должны производиться только в безналичной форме любым из нескольких способов:
Согласно ст. 861 ГК РФ
- Перевод со счета покупателя на счет продавца.
- Банковский аккредитив.
- Сервис безопасных переводов.
- С участием банка при ипотеке.
- Банковская ячейка (редко).
Важно! Обычно деньги переводятся застройщикам на расчетные счета после регистрации сделок. Но нужно читать условия договора. Если оформлен договор долевого участия в строительстве, продавец вправе получить оплату только после регистрации ДДУ в Росреестре.
Об этом прямо говорится в п. ч ст. 15.5 ФЗ №214-ФЗ «Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу…»
Прямая оплата безналичным способом
Безналичный расчет — перевод средств на карту. Этот тоже не самый безопасный способ, поскольку сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.
Каков должен быть порядок действий?
Юристы советуют поступать следующим образом:
- Сначала оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
- Затем составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
- После отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
- Наконец, получить от продавца подписанную расписку о получении денег и зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.
При безналичном расчете не переводите деньги продавцу и не оформляйте право собственности на покупателя под честное слово, безопаснее всего — привлечь в качестве куратора сделки нотариуса.
Плюсы перевода на карту
- Деньги переводятся банком, что снижает вероятность мошенничества на этапе передачи средств.
- Если оба участника сделки пользуются услугами одного банка, это позволит сэкономить на комиссии и сократить время перевода средств.
Минусы
- После оплаты квартиры могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности. Вернуть деньги можно будет только через суд.
- Часть суммы «съедят» проценты при переводе средств.
- Расчет возможен только в национальной валюте.
Особенности покупки недвижимости на вторичном рынке
Если квартира приобретается на вторичном рынке, в сделке обычно участвуют физические лица. Реже продавцом выступает юридическое лицо:
например, риэлторское агентство, которое выкупило недвижимость по срочной программе у другого человека, а затем решило продать ее с наценкой.
Если продавец является физлицом, могут использоваться любые способы расчета: как наличными, так и безналичные. Если же квартира выкупается у агентства, подходят только безналичные варианты оплаты.
Договор аванса при покупке квартиры
В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры?
Эскроу-счет (или условное депонирование)
Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.
Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».
Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.
Порядок расчета:
- покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
- банк «замораживает» деньги на счету;
- продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
- банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.
Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.
Способы расчетов и порядок передачи денег продавцу
Как говорилось ранее, стороны самостоятельно определяют способы и порядок передачи денег. Это должно быть отражено в договоре.
Но есть определенные риски:
- Для покупателя, если продавец получает деньги до регистрации перехода права собственности. Если в регистрации Росреестр откажет, а продавец средства к тому времени уже потратит, получить их обратно будет проблематично. Если ситуацию не удастся решить мирным путем, придется обращаться в суд.
- Для продавца, если покупатель передает деньги после регистрации в Росреестре. Есть вероятность, что сумму за квартиру он так и не увидит, а сделку придется оспаривать в суде по причине неисполнения обязательств по договору покупателем.
Совет юриста: самый оптимальный вариант – внесение аванса через банковские ячейки. Аванс обычно перечисляется продавцу в размере 10-20% от суммы сделки. Остальная часть передается уже после регистрации при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.
Банковская ячейка
Для начала покупателю нужно арендовать банковскую ячейку, затем положить туда деньги в присутствии продавца. Подлинность купюр проверит сотрудник банка. Могут быть арендованы и две ячейки: в одной аванс, во второй – остаток, получаемый после регистрации.
При открытии ячейки составляется договор с указанием суммы и условиях получения денег, а также Ф.И.О. и паспортных данных продавца.
Аккредитив
Аккредитив бывает безотзывным или открытым. В первом случае подразумевается получение санкции продавца недвижимости, такой вариант используется чаще всего. Открытый аккредитив же не требует согласования с продавцом.
При аккредитиве банк выступает в роли посредника. Покупатель подписывает с ним договор об открытии счета, затем перечисляет туда сумму, равную стоимости покупаемого жилья. После регистрации сделки продавец обращается в банк для снятия денег, предъявив выписку из ЕГРН о переходе права собственности.
Из рук в руки
Это самый простой вариант расчетов:
- Передача аванса до регистрации сделки, остатка – после.
- Передача в момент подачи документов для регистрации. Есть риски для покупателя, они описаны выше.
- Передача всей суммы после регистрации права собственности на покупателя. Есть риски для продавца.
Обратите внимание! Вручать наличные рекомендуется в тихом и освещенном помещении. Продавцу понадобится время, чтобы пересчитать купюры. Желательно снять процесс на видео, а после пересчетов взять с него расписку о получении суммы.
Сервис безопасных переводов
Сервис безопасных расчетов работает просто:
- Покупатель переводит деньги на специальный счет, открытый в банке.
- Банк запрашивает сведения в Росреестре о регистрации сделки.
- Если регистрация подтверждена, деньги переводятся на счет продавца.
Такие сервисы есть во многих банках. Например, в Сбербанке, ВТБ, Райффайзенбанке.
Банковский перевод
Этот способ схож с передачей денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца.
Механизм прост:
- Стороны заключают договор. По желанию вносится аванс.
- Сделка регистрируется.
- После регистрации остаток суммы безналичным переводом поступает продавцу.
Особенности сделки в ипотеку
При оформлении ипотеки банк становится полномасштабным участником сделки и диктует клиенту некоторые условия. Отслеживает финансовая организация и проведение расчета. Чаще всего банки выбирают использование ячейки, иногда заключают договоры на открытие аккредитива. Редко можно увидеть смешанный тип с предоплатой – какую-то часть покупатель передает хозяину до регистрации, а кредитные средства – уже после.
Передача денег из рук в руки даже с написанием расписки кредитором не приветствуется. В любом случае, покупателю стоит быть готовым к тому, что альтернативы у него не будет. Этот вопрос желательно уточнить заблаговременно, чтобы договориться с продавцом.
Расчет с продавцом – стратегически важный этап сделки и к нему нужно подойти ответственно. Теперь вы знаете, когда лучше платить деньги и какими инструментами можете воспользоваться для снижения существующих рисков.
В любом случае просите продавца составить расписку, при необходимости пользуйтесь услугами банков-посредников и указывайте порядок перечисления денег в основном договоре купли-продажи. Снижению потенциальных рисков также способствует проверка юридической чистоты покупаемой недвижимости.
Передача денег при покупке квартиры от продавца к покупателю – завершающий и очень ответственный этап сделки купли-продажи недвижимости. Стороны стараются прийти к соглашению, которое бы минимизировало риски для каждого участника правоотношений.
Если квартира в залоге
Приобретаемая квартира может быть в залоге у банка по ипотеке или кредиту под залог недвижимости. В этом нет ничего страшного, но покупателю для снятия обременений придется вносить аванс, равный размеру непогашенной задолженности. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.
Здесь есть два варианта:
- Оплатить стоимость полностью и подать документы на регистрацию. Продавец сразу же должен погасить ипотеку, до этого момента регистрационные действия будут приостановлены.
- Внести аванс, дождаться снятия обременений, затем обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности и внести остаток стоимости квартиры.
Важно! Нужно тщательно проверить кредитные документы продавца и убедиться, что аванс действительно вносится для закрытия долга перед банком. Покупатель вправе запросить справку об остатке задолженности.
Оплата через банковскую ячейку
Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.
Это самый распространенный способ передачи денег. Всё довольно просто:
- Вы снимаете сейф в депозитарии банка и кладёте в него деньги.
- Продавец сможет получить к нему доступ, только выполнив определённые условия
Прежде чем положить деньги в ячейку, нужно чтобы всю сумму в присутствии продавца в банке пересчитали и проверили на подлинность. Сотрудники банка расфасуют деньги по аккуратным пачкам и запечатают. После этого деньги кладут в ячейку. Если хотите подстраховаться, арендуйте две ячейки. В одну можно положить деньги, в другую — расписку о том, что продавец их получил. Когда все условия договора будут выполнены и переход прав на квартиру зарегистрирован, продавец и покупатель предъявят в банке все документы. После этого продавец получит деньги, а покупатель — расписку.
Прежде чем положить в ячейку деньги, продавец, покупатель и представитель банка заключают дополнительное соглашение, в котором указывается порядок доступа к ячейкам. В этом документе прописаны условия, на которых продавец сможет получить деньги. Обычно для этого ему достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты и записью о том, что сделка зарегистрирована и квартира перешла в собственность нового владельца. Если регистрация электронная, подойдет подписанный договор и выписка из ЕГРН на имя покупателя.
Для собственной безопасности вы можете положить расписку о том, что продавец получил деньги, в отдельную ячейку с зеркальными условиями доступа. Таким образом вы в любой момент сможете подтвердить расчёты по сделке: как только продавец заберёт деньги, вы получите расписку.
Бывает, что на руках нет всей суммы наличными. Например, если деньги лежат в разных банках и на разных счетах или банк берёт большую комиссию за единовременное снятие крупной суммы. Чтобы не хранить деньги дома, не возить их в такси или метро, можно снять ещё одну ячейку, уже только для себя, и постепенно класть туда деньги, пока не наберётся полная сумма. Потом можно пересчитать её в банке и перенести в ячейку для сделки.
Аренда ячейки стоит 1000–5000 рублей в месяц, за допсоглашение придётся доплатить ещё 2000–5000 рублей. Так что это не только один из самых безопасных, но и довольно дешёвый способ взаиморасчёта.
Как происходит купля-продажа недвижимости? Пошаговая инструкция
Наибольший риск для покупателя представляет расчет наличными, т.к. при оформлении ипотеки банк самостоятельно проверяет квартиру на юридическую чистоту.
Как выглядит вся процедура:
- Продавец собирает документы на продаваемое жилье, представляет их покупателю.
- Стороны договариваются о сделке и особенностях оплаты.
- Перед подписанием договора продавец заказывает выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ в МФЦ. Выписка нужна, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц на жилплощади.
- Договор подписывается минимум в трех экземплярах, один понадобится регистратору.
- Документы подаются в Росреестр, присутствие обеих сторон сделки обязательно.
- Через 10-12 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве нового собственника.
Если для получения денег продавцу нужна выписка, она выдается и ему, а затем предъявляется в банк. При расчете наличными важно получить с него расписку.
Содержание и образец расписки о получении денег за квартиру
Расписка оформляется для подтверждения получения денег продавцом.
Образец расписки
В ней указываются следующие данные:
- Ф.И.О. продавца, серия и номер паспорта, адрес регистрации;
- адрес продаваемой квартиры;
- сумма;
- формулировка об оплате в полном размере;
- дата составления и подпись.
Документы
Для проведения и регистрации сделки понадобится:
- Договор купли-продажи.
- Выписка из ЕГРН на продавца.
- Паспорта сторон.
- Экспликация (необязательно).
- Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
- Кредитный договор, если недвижимость в залоге (нужен только покупателю, регистратор его не требует).
- Квитанция об уплате госпошлины.
Госпошлина
За переоформление права собственности на квартиру уплачивается пошлина в размере 2 000 руб.
Варианты расчета при сделке с недвижимостью
Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.
Ответы юриста на частые вопросы
Чем отличается задаток от аванса?
Аванс вносится в качестве подтверждения намерения купить квартиру. Если покупатель отказывается от сделки, он может его вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но при отказе продавца от договора возвращается покупателю в двойном размере.
Как рассчитаться с продавцом, если квартира покупается в ипотеку?
Способ расчета зависит от конкретного банка. Иногда аванс вносится покупателем самостоятельно, остальное перечисляет продавцу банк. Может использоваться аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных платежей.
Можно ли рассчитаться за квартиру в иностранной валюте?
Да, но в договоре указывается стоимость в рублях по курсу на момент подписания.
Кто контролирует расчеты, если в сделке участвует риэлтор?
Риэлтор может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно риэлторы сопровождают сделки от просмотра квартиры до регистрации права собственности.
Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже передан продавцу?
Да. Основанием для отказа в регистрации может послужить наличие обременений. Также проблемы нередко возникают при продаже недвижимости несовершеннолетних или недееспособных, особенно если не получено разрешение органа опеки. Аванс подлежит возврату покупателю.
2-й способ: расчёты через аккредитив
Глобально счёт аккредитива — это точно такая же банковская ячейка, только виртуальная. И способы его открытия примерно такие же как в случае с физической ячейкой, разница лишь в том, что продавец или покупатель после предоставления документов не спускаются ни в какое хранилище, а просто ждут, когда банк переведёт деньги по заранее указанными ими реквизитам.
Однако у такого способа есть несколько существенных плюсов по сравнению с ячейкой: банк никогда не сможет объявить, что счёт был пустым и переводить с него нечего. Кроме этого, сотрудники банка бесплатно пересчитают и проверят все купюры на подлинность, если покупатель будет вносить их наличными.
Что касается минусов – аккредитив также может быть открыт при предоставлении продавцом поддельного ЕГРП, однако отследить этот момент и правильно на него отреагировать гораздо проще. Денежные переводы на крупные суммы обычно проводятся в течении нескольких дней, так что у покупателя есть возможность при обнаружении проблемы оповестить банк и попробовать остановить эту транзакцию.
Ещё одним минусом расчётов через аккредитив является возможность отзывы лицензии у банка. В этом случае все средства на счетах будут заморожены и продавцу придётся встать в общую очередь вместе с другими кредиторами банка. Если же средств на счетах не хватит для расчётов – своих денег можно уже никогда не увидеть, т.к. средства на аккредитивах не подлежат обязательному страхованию вкладов.
Чтобы избежать этих проблем лучше всего выбирать для расчётов по сделке купли-продажи исключительно крупные банки, вероятность отзыва лицензий у которых крайне мала, а персонал наиболее компетентен и более тщательно относится к проверке предоставляемых им документов.
Прочие советы по безопасности
- Будьте бдительны и тщательно проверяйте все документы. Желательно совершать сделки с участием банка: это будет дополнительным гарантом безопасности.
- Если в этом нет необходимости, не разбивайте стоимость недвижимости на несколько меньших сумм.
- Следите, чтобы в договоре была прописана реальная цена квартиры.
- Передавайте продавцу деньги только после регистрации вашего договора в Росреестре.
- Не давайте посторонним лицам доступ к банковской ячейке.
- Требуйте оформления расписки только при прямой оплате квартиры. Во всех остальных случаях необходимости в ней нет.
Как правильно передать: возможные варианты
Из рук в руки
После подписания договора купли-продажи и оформления сделки нотариусом, происходят расчеты между покупателем и продавцом. Самый простой способ передать деньги за квартиру из рук в руки, но этот же вариант считается и наиболее опасным.
- Купюры могут оказаться фальшивыми.
- Выйдя из офиса нотариуса или любого другого места, вы можете столкнуться с преступниками, которые похитят кейс с наличными.
Для обеспечения безопасности сделки нужно либо нанимать охрану, либо арендовать для сделки переговорную комнату в банке и сразу после получения денег размещать их на депозите или текущем счету. Но это не избавляет, например, от такой проблемы, как передача покупателю части суммы c устным обещанием доплатить недостающее чуть позже. Если это произойдет уже после подписания договора и его регистрации, то проблем не избежать.
Достоинства: Отсутствие формальностей и дополнительных трат.
Недостатки: Большие риски в связи с передачей наличных.
О том, как происходит купля-продажи квартиры за наличный расчет, вы можете узнать здесь.
Банковская ячейка
Еще один способ обезопасить сделку – поместить деньги в банковскую ячейку. Это очень удобно и за аренду сейфа всего на 3-14 дней, пока длится регистрация договора, придется заплатить не больше 1 тыс. рублей. Наличные будут храниться в сейфе и доступ к нему будет только у покупателя, продавца и у того списка лиц, который будет указан в договоре.
Суть схемы проста:
- Покупатель арендует ячейку и помещает в нее всю сумму по договору в день сделки. Делается это обычно в присутствии продавца.
- После этого продавец квартиры допускается к сейфу только после предоставления им оригинала договора купли-продажи с отметкой о госрегистрации.
Банк тщательно проверяет эту информацию. Даже если кто-то из участников потеряет ключ от сейфа это не вызовет проблем, поскольку без проверки документов о сделке банк никого не допустит в свой депозитарий. Если сделка сорвется, то покупатель сможет забрать средства в течение недели.
При помощи сейфов совершается львиная доля расчетов на рынке вторичного жилья.
С новостроями все не так просто, там расчеты происходят в офисе застройщика или его посредников либо по безналичному расчету.Для оплаты может быть арендована не одна, а множество ячеек, если сделка сложная и связана с продажей-покупкой других объектов недвижимости.
Достоинства: Дешевый и безопасный способ хранения крупных сумм.
Недостаток: Нужно оформлять договор аренды ячейки и в случае банкротства банка эти средства не покрываются страховкой вклада.
О процессе передачи средств через банковскую ячейку подробно говорится в этой статье.
Аккредитив
Еще один популярный вариант безопасных расчетов при сделках с недвижимостью – аккредитив.
- Продавец квартиры открывает в банке специальный счет.
- В сам договор купли-продажи вносится пункт о том, что расчеты будут производиться именно при помощи аккредитива. Указываются сроки и порядок расчетов.
- Далее на аккредитивный счет покупатель переводит всю требуемую сумму.
- После государственной регистрации сделки продавец квартиры приходит в банк и просит исполнить поручение плательщика по аккредитиву.
- Банк проверяет все документы, в особенности купчую с отметкой о госрегистрации, и выдает требуемую сумму.
- Сделка завершается подписанием акта-приема передачи квартиры или дома.
Расходы на открытие счета обычно ложатся на покупателя. Размер комиссии может составить от 0,5 до 2-5% суммы, что, может устроить далеко не всех участников сделки. Достоинства: Безопасность сделки.
Недостатки: Высокая комиссия банка за открытие счета, обналичивание средств.
Наличными у нотариуса
Если не хочется связываться с банками, то всегда можно произвести расчеты прямо в офисе нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи. Используя аппарат для проверки подлинности купюр можно пересчитать и проверить всю сумму.
Но никто не гарантирует безопасность после того, как вы выйдете с деньгами из офиса. К тому же государственная регистрация договора занимает минимум 1-3 дня (а в среднем две недели) и до того, как она не произошла, не стоит спешить с передачей денежных средств.
В любой момент продавец может отменить процедуру госрегистрации и оставить квартиру себе. Добиться от него возврата денег будет очень сложно, учитывая загруженность наших судов и высокий уровень коррупции.
Можно заключить договор, оговорив, что оплата произойдет сразу после регистрации, но это также дополнительные риски. Именно поэтому большинство участников сделок с недвижимостью выбирают схемы расчеты с участием банков или посредников, которым доверяют.
Достоинства: Быстрое получение наличных.
Недостатки: Высокий риск кражи денег на улице или задержки с оплатой.
Депозит у нотариуса
С нотариусом можно договориться и по-другому.
- Между покупателем, продавцом и нотариусом составляется соглашение, в котором расписываются все нюансы оплаты денег за квартиру.
- Для расчетов открывается счет в банке (депозит нотариуса) и покупатель помещает туда нужную сумму.
- Далее как только происходит государственная регистрация купчей, нотариус выдает продавцу деньги при предъявлении им договора с отметкой и паспорта.
- Средства могут быть переведены на указанный в договоре и соглашении номер счета.
- После окончания расчетов оформляется справка о выдаче денег с депозита нотариуса, которая служит заменой расписки продавца.
Перед тем как соглашаться на такую схему расчетов нужно тщательно проверить репутацию нотариуса и наличие у него лицензий на работу. Фактически в этом случае нотариус выступает обычным посредником со всеми вытекающими отсюда рисками. Он может исчезнуть с деньгами и обмануть не только вас, но и многих других клиентов.
Даже если он окажется добросовестным эту схему расчетов нельзя назвать безупречной. За перевод денег или открытие счета нужно будет заплатить определенную комиссию (до 3%). К тому же свои депозиты для сделок предоставляют далеко не все нотариусы.
Достоинства: Безопасность сделки.
Недостатки: Высокая комиссия за открытие счета и перевода со счета на счет или обналичивание плюс оплата услуг нотариуса (минимум 1,5 тыс. рублей).
Безналичный расчет
Банковский перевод простой способ расчетов, но он сопряжен с расходами на оплату услуг банка. Покупатель помещает деньги за квартиру на свой текущий счет и сразу после государственной регистрации переводит их на счет продавца.
В любой момент он может подтвердить, что перевел деньги, просто оформив справку из банка. Продавец не сможет манипулировать покупателем, доказывая, что не получил деньги. Если оговорить эту схему в договоре купли-продажи, то никакой проблемы не должно возникнуть.
Если в положенный срок деньги не будут переведены, то продавец имеет право требовать отмены госрегистрации и сделки купли-продажи.
Достоинства: Все операции с деньгами задокументированы.
Недостатки: Комиссия за открытие счета, перевод и обналичивание.
Оплата через агентство
Передача денежных средств может происходить и в офисе агентства недвижимости ( о сопровождении сделки купли-продажи квартиры читайте тут). Это довольно удобно, ведь тут можно сразу рассчитаться с риелтором, пересчитать деньги в отдельной комнате и воспользоваться услугами приглашенного нотариуса.
- Покупатель передает наличные продавцу и подписывается договор купли-продажи, а также расписку о том, что деньги получены.
- Далее обычно практикуется совместный визит в Регистрационную палату, чтобы передать документы на госрегистрацию (как оформить госрегистрацию через МФЦ?).
- Через определенный срок документы забираются, и покупатель становится полноправным собственником квартиры (что делать после покупки квартиры?).
Достоинства: Минимум расходов.
Недостатки: Госрегистрация может быть обжалована продавцом и начнется длительный судебный процесс. Деньги при этом уже будут переданы.
Как лучше себя обезопасить?
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности по договору с недвижимостью возникает с момента его государственной регистрации. До этого покупатель не вправе распоряжаться имуществом, поскольку право собственности на него сохраняется за продавцом.
Чтобы уменьшить риски:
- Лучше использовать схемы, где выдача денег производится после проверки купчей и отметки о госрегистрации. Тогда на недвижимость накладывается обременение. Чтобы его снять, нужно будет показать расписку или другой документ, подтверждающий оплату.
- Не стоит торопиться с передачей крупного задатка продавцу особенно, если у вас есть хоть какие-либо сомнения относительно самого человека или вашей готовности купить квартиру. Формально в случае отказа от сделки без причины продавец обязан не просто вернуть аванс, а сделать это в двойном размере.
Но на практике подобные споры иногда заканчиваются в суде, а в худшем случае в полиции. Для обеспечения сделки вполне достаточно 10-20% стоимости жилья. Остальная сумма может быть в распоряжении продавца уже через 1-2 недели.Если же вы сами передумаете покупать квартиру, то просто потеряете все внесенные в качестве задатка средства.
- Если вы опасаетесь, что продавец не выпишет людей из квартиры, то можно предусмотреть двухэтапный процесс расчетов. Например, арендовать не одну, а два ячейки. Во вторую поместить остаток суммы за квартиру, который станет доступным только после предъявления справки о зарегистрированных лицах или выписки из Домовой книги.
