Вступление в наследство – очень важный шаг в жизни каждого человека, который, к сожалению, зачастую сопровождается досадными юридическими ошибками, а порой и мошенничеством.
Чтобы избежать всех этих ужасов, мы предпочитаем обращаться к грамотному специалисту, поэтому идем к нотариусу, который позволит грамотно оценить рыночную стоимость всех типов имущества, от квартиры и дома до акций и долей в ООО.
Но порой нотариусы скупы на слова и не дают достаточно информации на своих консультациях. Но, к нотариусам в спб это не относится. Большинство специалистов Санкт-Петербурга грамотны, уважительно относятся к своим клиентам, дают подробную и информативную консультацию.
В интересах наследника изучить законодательство нашего государства и узнать, какие нюансы могут обнаружиться при оценке имущества?
На какие моменты в процедуре оценки недвижимости следует обратить внимание и о чем спрашивать юриста на консультации?
Кто наделен правом оценивать имущество?
Законное право на оценку наследуемого имущества имеют только оценщики – юристы, специально подготавливаемые для решения подобного рода задач.
Поскольку оценка наследства представляет собой трудный и не лишенный потенциальных юридических ошибок процесс, то проводить эту процедуру и выдавать клиентам отчеты могут только те юристы-оценщики, чьи квалификационные навыки соответствуют требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
.
Согласно ему, квалифицированным оценщиком будет являться член саморегулируемой некоммерческой организации оценщиков, подтвердивший свою ответственность страховкой в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При этом оценщик должен иметь высшее юридическое образование, не иметь судимости и регулярно проходить курсы повышения квалификации.
Где провести оценку для нотариуса?
Организовать данную процедуру с минимальными затратами времени и денежных средств помогут специалисты ООО «Конс АГ». Преимущества предложения фирмы очевидны.
- Применение отработанной методики проведения оценки для наследства позволяет устанавливать доступные расценки на услугу и представлять клиенту готовый отчет в среднем в течение получаса.
- Вы можете быть уверены в качестве результата. Компания занимается оценкой для наследства с 1999 года. При этом в штат фирмы принимаются только специалисты I категории с опытом не менее трех лет.
- Деятельность предприятия организована в полном соответствии с актуальным законодательством.
- Компания и ее специалисты являются членами СРО «Российское общество оценщиков. Ответственность фирмы и сотрудников застрахована в САО «ВСК».
Если вам необходима оценка наследства для нотариуса, оформите заказ прямо сейчас на сайте ООО «Конс АГ» и получите готовый отчет уже сегодня. Для уточнения дополнительной информации звоните.
Цель оценки наследства — расчет нотариальной пошлины
По мнению большинства юристов, процедура оценки необходима для достижения двух целей: решения спорных вопросом между наследниками (если их несколько) и для расчета нотариальной пошлины. Последний вариант наиболее важен.
Для определения государственной нотариальной пошлины за совершение нотариальных действий требуется узнать рыночную стоимость наследуемого имущества.
Решение этой задачи ищут нотариусы, руководствуясь действующим законодательством РФ.
Рыночная стоимость наследства получает независимую оценку от экспертов организации, получившей право на оценочную деятельность.
Подготавливая расчет нотариальной пошлины, нотариус обязательно составляет специальный отчет, в котором содержатся данные об объекте оценки, информация об анализе рынка, расчеты стоимости имущества, данного в наследство и т.д.
Нотариальная пошлина полностью выплачивается нотариусу.
Следует учитывать изменения в Налоговом кодексе от 1 января 2013, во второй части закон
а указывается, что расчет госпошлины теперь будет исчисляться исключительно с рыночной стоимости имущественно объекта.
Из чего складывается расчет госпошлины
Имущественная оценка собственности при вступлении в наследство — не единственный показатель для расчета госпошлины. Здесь присутствует также и процент, исчисляемый из полученного по оценке цифрового значения. Конкретика по процентам зависит от статуса претендента на наследство.
Размер выплат
К уплате пошлины привлекаются все претенденты за исключением льготников. При этом, исходя из наличия и степени их родства с умершим, сумма налога может быть ниже или выше. В целом здесь действуют только две стандартные цифры: 0,3 или 0,6% от цены на наследство. Пониженный коэффициент предлагается самым близким родственникам (дети, родители, супруги, братья сестры), а повышенный — остальным.
Категории, освобожденные от уплаты госпошлины
Бонус в виде освобождения от налога касается не только физических лиц, но и видов переходящего наследства. К последним относятся банковские вклады или имущество, принадлежавшее человеку, умершему в результате исполнения им должностных обязанностей государственной важности (если смерть наступила непосредственно при этом или впоследствии).
Список льготников при оценке имущества, передаваемого по наследству, для нотариуса:
- жившие совместно с наследодателем и продолжающие жить в том же месте;
- несовершеннолетние;
- недееспособные.
Последние две категории не обязательно должны иметь подтверждаемый документально статус иждивенцев. Они не могут оплатить налог не из-за факта иждивения, а вследствие неспособности обеспечивать себя самостоятельно (333.38 НК). Также не важно, к какой очередности относятся данные лица при распределении наследства по закону.
Решение спорных вопросов между наследниками
Соглашение между наследниками – гарант успешного решения дела. Но здесь есть своя специфика.
Во-первых, следует отдавать себе отчет в том, что оперативное решение спорных вопросов необходимо ввиду:
- ограниченного срока оформление наследства, который составляет 6 месяцев.
- другие наследники могут во время открытия наследства быстрее получить свидетельство о наследовании и даже претендовать на единоличное собственничество имущества наследодателя.
- возможность восстановления пропущенного срока наследования не гарантирует его восстановления.
- быть собственником выгодно, поскольку с момента вступления в права собственности можно распоряжаться имуществом наследодателя по своему усмотрению и проводить с ними любые действия, включаю продажу, сдачу в аренду и т.д.
Следует учитывать, что и вы, и другие наследники могут быть подвержены психологическому стрессу, вызванному смертью близкого вам человека, являющегося общим наследодателем.
В стрессовой ситуации люди, подвергаясь аффекту, могут вести себя неадекватно, провоцировать споры, что не способствует достижению согласия.
Как эффективно разрешать имущественные споры между наследниками?
Во-первых, оптимальным решением будет обратиться к юристу, который найдет решение, удовлетворяющее все стороны.
Адвокаты по наследственным делам помогут разрешить любые конфликты и установят исчерпывающий перечень имущества и наследственную массу, включая наличные деньги, ценные бумаги, безналичные денежные средства, имущественные права и т.д.
Во-вторых, чтобы понять сложность наследственного законодательства, необходимо с ним ознакомиться.
Важно понимать такие правовые категории, как наследник, завещание, открытие наследства, очередь, наследственная масса, обязательная доля в наследстве и другие.
Важно узнать, в каких случаях завещание считается недействительным, а наследник – недостойным.
Об этом можно узнать на специализированных ресурсах, посвященных вопросам наследования.
Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту «Как получить наследство», с пошаговой инструкцией для наследников
Или ТУТ вы узнаете как вступить в наследство
Необходимость договора аванса при покупке квартиры:
Затратный подход
Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.
В рамках подхода выделяется два вида стоимости:
- восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
- стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.
Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.
Особенности оценки наследства
Оценка имущества необходима, поскольку без нее вступить в права наследования будет невозможно.
При оформлении права на наследство у нотариуса наследником уплачивается государственная пошлина, которая высчитывается на основании проведенной юристом-оценщиком оценки.
Данная процедура также может понадобиться при возникновении любых имущественных споров между другими наследниками, участвующими в процессе получения прав на имущество наследодателя.
Не стоит забывать, что любое наследуемое имущество автоматически попадет под налогообложение.
Когда проводится оценка?
В связи со смертью собственника имущества открывается наследственное дело, на протяжении полугода родственники и другие претенденты заявляют притязания на наследство, представляют документы, подтверждающие наследственные права, проводят оценку наследственного имущества и оплачивают госпошлину, рассчитанную на ее основе. Спустя полгода после смерти – наследники получают Свидетельства о наследстве.
Таким образом, оценка стоимости наследства должна быть проведена в 6-месячный срок со дня смерти наследодателя.
Оценочный акт должен быть датирован так же, как свидетельство о смерти, соответственно, стоимость имущества должна быть определена на день смерти собственника.
Документы
В первую очередь наследнику нужно прийти к нотариусу с первичным пакетом документов.
В него входят паспорт, свидетельство о смерти наследодателя, включая копию, справку УФМС с последнего места жительства наследодателя по форме № 9, либо выписку из домовой книги в подлиннике.
Для разных типов имущества понадобятся разные виды документов:
- Оценка земельного участка потребует свидетельство о праве собственности/ акт о выделении участка в личную собственность, справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам и кадастровый план земельного участка.
- Оценка ценных бумаг для наследства потребует выписку из реестра акционеров, отчет об оценке рыночной стоимости акций, договор о вкладе в банке и сберегательную книжку.
- Оценка автомобиля для наследства – наследнику понадобятся документы в подлинниках — свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, справка-счет.
- Оценка квартиры для наследства потребует паевую справку ЖСК, справку БТИ в подлиннике, выписку из лицевого счета об отсутствии любых задолженностей, свидетельство о праве собственности, договоры долевого участия в строительстве, договор приватизации, включая копии.
- Оценка долей в собственности — свидетельство о праве на наследство.
Какие документы выдает оценщик заказчику
В результате проводимой специализированной конторой оценки квартиры, земельного участка, авто или другого имущества для вступления в наследство у клиента формируется следующий документальный пакет: документы, заполняемые при заказе услуги и окончательные бумаги с результатом оценки. Под первыми подразумеваются договор и квитанции.
Отчет по оценке может быть объемным и содержаться на нескольких страницах. Все зависит от характеристик оцениваемого наследства. Кроме того, к отчету иногда прилагается дополнительная документация, полученная при обращении оценщика к сторонним экспертам. Положительным аспектом выступает опора оценщика на действующие нормативные акты, которые указываются в тексте отчета.
Специфика объектов оценки
В зависимости от вида наследуемого имущества для проведения процедуры оценки будут привлекаться разные типы юристов.
Для оценки автотранспорта приглашаются эксперты из органов МВД или компаний, связанных с техническим обслуживанием транспорта.
Для оценки недвижимости привлекаются сотрудники БТИ, а если данное учреждение отсутствует в месте проживания наследника, то ему нужно будет обратиться с этими же целями в соответствующее муниципальное подразделение, оценивающее по остаточной стоимости.
Как оспорить оценку
Заказчик вправе оспорить результат проведения оценки квартиры в случае возникновения сомнений в их основательности. При этом, если был осуществлен только один из допустимых видов оценки, то исковое заявление в суд рекомендуется отложить и сначала обратиться за проведением услуги другого типа. Например, после получения выписки о кадастровой цене недвижимости заказать ее определение у независимого оценщика по рыночной модели оценивания или наоборот. Если ни одна из указанных в отчетах величин не устраивает наследника, то следует приступить к их оспариванию.
Пересмотр кадастровой стоимости можно начать с подачи заявления в специализированную комиссию, действующую при каждом территориальном Управлении Росреестра. Для этого заинтересованному лицу необходимо сделать запрос о предоставлении данных объекта, на основании которых проводилась оценка. При их явной недостоверности составляется обращение о пересмотре результата оценки. Его должна сопровождать:
- выписка об оспариваемой кадастровой стоимости;
- документальные обоснования неактуальности содержащихся в кадастре сведений.
Комиссия в течение месяца обязуется вынести решение об отклонении или удовлетворении просьбы заявителя. И, если его содержание не устраивает наследополучателя, он вправе обратиться с аналогичными требованиями в суд.
Подаче иска в судебную инстанцию также может послужить несогласие заказчика с отчетом о рыночной стоимости, проведенной оценщиком или оценочной организацией.
Доходный подход в оценке
Эта разновидность подхода к оценке используется в настоящее время в недвижимости и является наиболее популярной, поскольку не провоцирует проблем с нахождением расчетов исходной информации и является по сути универсальным, ведь любой объект недвижимости приносит доход.
Юристы, проводящие оценку по этому методу, используют два метода – прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков.
Эти методы основаны на определении стоимости недвижимости с помощью установления текущих доходов и доходов, которые будут получены в будущем от этой собственности, а конечная цена недвижимости будет фиксирована путем соглашения между наследниками.
Способ оценки квартиры
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 333.25 Налогового кодекса РФ, наследополучатель (или иное заинтересованное лицо) вправе воспользоваться тремя способами оценки имущества: кадастровой, рыночной или инвентаризационной. Однако в реальности доступны только первые два — инвентаризационная оценка была упразднена с 1.01.2014 г. Письмом Минфина РФ от 26.12.2013 N 03-05-06-03/57471.
Требования нотариуса о предоставлении определенного вида оценки считаются неправомерными. Плательщик может воспользоваться как одним способом расчета, так и двумя, выбрав отчет с наименьшей стоимостью.
Кадастровая стоимость устанавливается государством раз в 2–5 лет. При этом используется метод массового анализа идентичных объектов недвижимости на основании сведений, содержащихся в кадастре на момент формирования оценки. К определяющим параметрам относятся:
- дата постройки многоквартирного дома;
- степень удаленности от ближайших объектов инфраструктуры;
- средняя цена за один квадратный метр аналогичной недвижимости в регионе;
- площадь квартиры;
- экономическое положение региона.
Но, несмотря на совершенствование алгоритма проведения, ее результаты остаются довольно усредненными и не всегда соответствуют реальной рыночной стоимости. Поэтому, если цена кажется заказчику необоснованно завышенной, он может обратиться за проведением рыночной оценки.
Рыночная оценка, в отличие от кадастровой, определяется по индивидуальным данным каждого анализируемого объекта. При расчете учитывается актуальная ситуация на местном рынке недвижимости, и полученная в итоге цена наиболее полно отражает конкурентоспособную стоимость жилья.
Какой из двух вариантов лучше выбрать для стоимостного анализа наследуемой квартиры — точно определить нельзя. В одном случае выгоднее будет заказать кадастровую оценку, в другом — рыночную. Наверняка это можно узнать лишь путем проведения их обеих.
Сравнительный подход в оценке
По-другому этот метод называется рыночным и применяется, в основном, к недвижимости.
Он представляет собой совокупность методов оценки конечной цены, основанных на поэтапном сравнении объекта оценки с его налогами на рынке, которые обладают информацией о стоимости сделок с ними.
Развитый рынок недвижимости стал стартовой предпосылкой для последующего применения сравнительного подхода в юридической практике.
При этом специалисты, проводящие оценку, руководствуются несколькими принципами:
- спроса и предложения, поскольку существует взаимосвязь ограниченностью предложения и потребностью в объекте недвижимости;
- замещения, гласящего, что покупатель не заплатит больше за объект недвижимости, чем установлена на рынке.
Результаты
Результатом выполнения госуслуги по определению кадастровой стоимости жилья считается получение соответствующей справки. Выдаётся она службой госрегистрации в течение 5 рабочих дней после оформления поступившего запроса. А при обращении через центр Мои документы на исполнение процедуры времени может уйти в два раза больше.
Все расчеты стоимости наследственного имущества производятся с учетом данных, актуальных на дату смерти наследодателя.
Исходом работы оценщика является оформление и выдача заказчику отчета, содержащего следующие сведения:
- Номер и дата выдачи.
- Подтверждение профессионального соответствия оценщика и независимости юридического лица, координирующего его действия на основании трудового договора.
- Цель, стандарты и основания проведения оценки.
- Поэтапный план работы.
- Выведенная стоимость квартиры с замечаниями относительно сферы ее применения и другими возможными ограничениями.
- Дата, на которую был произведен расчет.
- Перечисление документов, характеризующих объект оценки.
Отчет, представленный в бумажном виде, должен содержать личные подписи и печати исполнителей и организаций, за которыми они закреплены. Если документ оформляется в электронном виде, его достоверность подкрепляется усиленной квалифицированной электронной подписью.
Инвентаризационная стоимость
Оценка наследственного имущества для получения инвентаризационной стоимости проводится органами БТИ. Для этого получатель собственности должен подать заявление о проведении оценки.
Важно! Оценка недвижимости проводится органом БТИ, расположенном на территории нахождения имущества.
Инвентаризационная стоимость является самой низкой. Это происходит из-за того, что орган БТИ не учитывает ряд факторов, влияющих на ценообразование. Среди них:
- инфраструктура;
- месторасположение;
- близость транспортных магистралей, остановок наземного транспорта, станций метро.
Госпошлина на основе акта об инвентаризационной оценке считается заниженной. Этот вопрос неоднократно поднимался на уровне законодателя. Однако до настоящего времени, вопрос не урегулирован.
Нотариус обязан принять у наследника отчет об установлении стоимости недвижимости для наследства из БТИ. Отказ может быть обжалован в нотариальную палату или через суд.
Оценка рыночной стоимости
Оценка для нотариуса наследства в виде рыночной стоимости является самым дорогостоящим вариантом. Под рыночной стоимостью понимается актуальная цена объекта, по которой его можно приобрести или реализовать.
Она учитывает следующие факторы:
- технические характеристики;
- эксплуатационные характеристики;
- спрос;
- предложение.
Оценку рыночной стоимости можно провести для любых объектов собственности, имеющих материальную цену (недвижимость, транспортные средства, картины, ценные бумаги, драгоценности, мебель). Ей подлежат объекты, которые не имеют инвентаризационной или кадастровой стоимости.
Для проведения мероприятия гражданин должен обратиться в специализированную организацию, которая имеет лицензию на проведение конкретного вида оценки. При подборе целесообразно руководствоваться репутаций организации, отзывами клиентов, советами знакомых.
Как проводится оценка наследства:
- получатель имущества самостоятельно или по предварительной договоренности с другими наследниками подбирает компанию;
- наследник и организация заключают договор на проведение оценки;
- заказчик оплачивает стоимость работ;
- специалист проводит оценку;
- стороны оформляют акт выполненных работ.
Договор должен включать следующую информацию:
- данные сторон;
- характеристики объекта;
- местоположение имущества;
- порядок оказания услуг;
- срок выполнения отчета;
- стоимость.
Проведение оценки включает следующие этапы:
- выбор метода;
- осмотр имущественного объекта;
- определение качественных и количественных характеристик;
- анализ рынка;
- подготовка отчета.
Внимание! Документ передается заказчику в срок, установленный договором. В среднем, он составляет от 1 до 5 дней. Отчет должен включать окончательную рыночную стоимость объекта. Заказчик предоставляет документ нотариусу для определения госпошлины.
