Читайте на нашем сайте о способах обмена приватизированного жилья, о том, как поменять вторичное жилье на новостройку или поменяться жильем с родственниками, сделать междугородний обмен, а также о том, как правильно поменять долю в квартире, комнату в коммуналке или общежитии, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, и заключить договор мены с доплатой.
О возможности
Возможно ли поменяться недвижимым имуществом с доплатой материнским капиталом?
Прежде чем говорить о способах размена жилья с привлечением материнского капитала, стоит прояснить ситуацию по поводу того, что же означает данное государственное поощрение?
Ведь это словосочетание мы слышим часто, но не каждый понимает, что оно означает.
Материнский капитал – это мера поддержки семей, которую оказывает государство тем ячейкам общества, где появился второй ребенок и оба дитя являются несовершеннолетними.
Размер государственной поддержки на данный момент составляет 453 тысячи рублей и является очень хорошим подспорьем для того, чтобы улучшить жилищные условия.
Все основные нюансы можно почерпнуть из Федерального закона №256 от 22 декабря 2006 года, в котором говорится о мерах, которые принимаются государством в целях поддержания семей, где есть дети.
Если квартира была куплена ранее при помощи привлечения суммы из государственной поддержки, то впоследствии ее можно обменять. Однако надо соблюсти ряд дополнительных условий.
Так, закон обязывает автоматически прописывать несовершеннолетних в жилье, купленное посредством данной меры поддержки. Так как жилье зачастую приобретается при помощи ипотеки, то уже при ее оформлении несовершеннолетние автоматически получают прописку.
Если на момент обмена ребенок все еще является несовершеннолетним, необходимо предупредить органы опеки и попечительства о готовящейся сделке. Это нужно для того чтобы орган рассмотрел все детали сделки и дал свое разрешение на ее проведение.
А вот обмен за счет материнского капитала в качестве доплаты осуществить нельзя. В законодательстве не предусмотрено такое действие напрямую. Для того, чтобы осуществить данную сделку обладателям государственной поддержки придется выполнить ряд действий.
Для начала, они должны продать свое имеющееся жилье, предварительно получив на это разрешение органов опеки и попечительства.
Затем, необходимо взять ипотеку на квартиру, предлагаемую продавцом и расплатиться за нее частично собственными средствами от продажи, частично маткапиталом.
Такая система несколько сложнее и длиннее, но также приведет к желаемому результату.
О том, как обменять жилое помещение, купленное с привлечением ипотечных средств, можно узнать на нашем сайте.
Обменять квартиру — просто!
Воспользуйтесь уникальным функционалом сервиса «Мой вариант» для подбора обмена
Создать заявку на обмен Подробнее
При чем здесь обмен? — спросите вы. Все просто: по сути вы обмениваетесь квадратными метрами, через договор купли-продажи, то есть покупаете чью-то квартиру, а они покупают вашу. Об этом мы писали в статье об особенностях использования договора купли-продажи.
Способы
Таким образом, мы установили, что существует два способа обмена путем получения ипотеки на квартиру:
- частично погашенную материнским капиталом;
- полностью погашенную маткапиталом и средствами от продажи другой недвижимости.
К сожалению, провести данную сделку не обращаясь к ипотечной программе нельзя. Это правило установлено законом.
Поэтому, будьте готовы к тому, что даже при быстром погашении ипотечного долга все равно будет уплачен некоторый процент в счет банка – ипотечного кредитора. Такая система весьма неудобна и будем надеяться, в ближайшее время будет реформирована.
О способах погашения ипотеки с привлечением государственных средств за рождение ребенка можно узнать из видео:
Читайте наши статьи о том, как поменять комнату на дом и земельный участок, и наоборот, обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой и оформить договор мены квартиры на дом с участком.
С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру
Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:
- первоначальный взнос по ипотеке;
- полное/частичное погашение долга по ипотеке;
- оплата части стоимости квартиры;
- строительство и реконструкция частного дома.
Запрещается:
- покупать земельный участок;
- покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
- покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
- совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).
С чего начать?
Для того, чтобы оформить сделку в первую очередь необходимо разобраться со своим жильем если таковое имеется.
Так необходимо получить разрешение от органа опеки и попечительства на выписку несовершеннолетнего, дав обещание прописать его в новом месте проживания с лучшими условиями и получив на это согласие.
Орган опеки и попечительства может также запретить выписку несовершеннолетнего.
В этом случае детей необходимо перепрописать к иным родственникам совместно с одним из родителей.
Если же жилья не было – то необходимо найти интересующий вариант. Но при осмотре помещения и обговаривания нюансов сделки с хозяином жилья, не забудьте рассказать о том, что для погашения суммы за жилье будет использована государственная поддержка.
Дело в том, что деньги за рождение второго ребенка будет начислен на счет продавца только спустя один – два месяца и далеко не каждый гражданин захочет столько ждать и тем более, поверить вам на слово, что вы перечислите ему деньги.
Если все нюансы урегулированы, можете переходить к следующему шагу.
Куда обратиться?
Данная сделка изначально оформляется в нескольких органах. Изначально, для того, чтобы взять ипотеку и получить деньги от государства вам необходимо обратиться в банк и получить ипотечное кредитование.
Затем, когда вторая сторона подпишет с вами договор и получит денежные средства, вы отправляете в Росреестр, где оформляете факт осуществления передачи собственности.
Узнайте, какие документы потребуются для обмена любого жилого помещения, а также о том, можно ли обменяться муниципальными квартирами, из наших статей.
Какие документы необходимы?
Для того чтобы осуществить обмен необходимы следующие документы:
- сертификат на получение государственной поддержки;
- документы об ипотечном кредитовании;
- документы на оформляемую в вашу собственность недвижимость:
- техническая документация на жилье;
- кадастровые документы;
- выписка из БТИ;
- выписка из домовой книги.
Документы подаются в ближайшее отделение Росреестра, где рассматриваются и одобряются в случае, если все оформлено соответствующим образом.
Сроки и стоимость оформления
Оформляется новое право собственности несколько дольше, чем обычная сделка купли-продажи или мены. Дело заключается в том, что в деле фигурирует маткапитал, а это значит и документы должны быть тщательно проверены.
Как правило, срок оформления занимает от семи до двадцати рабочих дней, хотя законом данный срок нигде не регламентирован.
Сделки с недвижимостью на материнский капитал не облагаются пошлиной, так как с ипотеки и так государство получает процент.
А вот если до этого семья продавала свое недвижимое имущество с целью погасить долг за жилье в ипотеке, то она обязана уплатить налог в размере 13 процентов от суммы сделки.
Особенности оформления квартиры в разных ситуациях
Основное правило в том, что доли всем надо выделить не позже 6 месяцев с того времени, как на это появится право. С покупкой квартиры удобно это сделать сразу. Чтобы всё прошло гладко, в договоре прописывают, что квартира приобретается в общую долевую собственность. И указывают размер долей каждого. Тогда Росреестр всё так и зарегистрирует. В остальных ситуациях процесс и момент наступления права зависят от формы сделки.
Размер долей будущих собственнков желательно определить сразу в договоре
Квартира с ипотекой
Ипотечная квартира оформляется на имя заёмщика или вместе с созаёмщиками (в нашем случае это мама и папа). Они уже собственники, но до окончания выплат квартира будет в залоге у банка. С ней нельзя будет совершать сделки без согласования с ним. Оформляется это всё такими документами: договором купли-продажи между продавцом и покупателем, договорами ипотеки и залога с банком. Права регистрируются в Росреестре, на руки выдаётся выписка из ЕГРН, где будет пометка об обременении ипотекой.
Ипотечная квартира по всем документам будет в собственности, но в залоге у банка
Банк не даст разрешения на выделение долей детям в залоговой квартире. В этом его гарантия: если семья не выплатит кредит, квартира переходит банку, а детей-собственников выселить просто так невозможно — для кредитора это обернётся сложностями. Но требование закона соблюсти надо. Поэтому после заключения всех договоров мама должна оформить обязательство выделить всем доли.
Если дело доходит до суда, например при разводе, доли детям в ипотечной квартире всё-таки выделяют. Суды защищают интересы детей и отдают приоритет закону о госвыплате, а не интересам банка.
С этого момента можно использовать материнский капитал. Причём в разных вариантах: как первоначальный взнос, для погашения выплат, в том числе по ипотеке, взятой до рождения детей. Конкретика зависит от условий банка и договорённости.
Как только ипотека будет выплачена, надо обратиться в банк с заявлением. Там выдадут закладную с отметкой о погашении кредита. С ней идут в Росреестр или МФЦ. Или же без закладной, но с представителем банка. Там снимают обременение, и всё — квартирой можно полноправно распоряжаться. Остаётся выделить доли всей семье.
Квартира по договору долевого участия
На этапе строительства квартиры как объекта недвижимости ещё не существует. Не может быть и права на неё. Поэтому с застройщиком заключают договор не продажи, а долевого участия (ДДУ). В дальнейшем он позволит получить и зарегистрировать квартиру. Если используется материнский капитал, договор может быть заключён только с мамой или её мужем. Закон не требует, чтобы в ДДУ фигурировали все будущие собственники, но застройщик может включить такой пункт. Если он будет, вписываются все члены семьи.
В ДДУ прописываются все параметры будущей квартиры от адреса до отделки
Договор регистрируют в Росреестре. Мама оформляет обязательство выделить доли семье. Только после этого можно распорядиться средствами маткапитала.
Когда строительство будет закончено, дольщиков уведомляют о необходимости принять квартиру. Конкретные сроки прописаны в договоре, а уведомление должно прийти не позже чем за месяц до сдачи дома. Квартиру принимают по акту. Когда дом будет сдан в эксплуатацию, собственнику выдадут кадастровый паспорт. Теперь квартиру можно регистрировать в Росреестре и сразу же выделить доли.
Со строящимся домом всегда есть риск, что сдадут его не вовремя. Полугодовой срок на выделение долей начинает отсчитываться с того момента, как документы на квартиру будут переданы. И не раньше. То есть не с расчётного срока, который прописан в ДДУ.
Если квартира приобретается сразу по ДДУ и в ипотеку, до выделения долей нужно подождать, пока не закончатся все ограничения. Раньше выплатили ипотеку — получаем закладную и ждём сдачи дома. Раньше приняли квартиру — оформляем право собственности на маму (или на обоих родителей) с обременением.
Квартира через кооператив
Начинается всё с того, что один из родителей вступает в кооператив и платит паевые взносы. Пока ещё не идёт никакой речи о собственности, но материнским капиталом уже можно распорядиться. Его переведут в счёт платежей на основании членства. Только надо будет написать обязательство о выделении долей.
Кооператив покупает квартиру семье на общие средства. Вселиться будет уже можно, но оформить на себя — только после того, как стоимость квартиры будет выплачена. Когда это произойдёт, пайщик получит справку и на её основании зарегистрирует право собственности в Росреестре. Сразу на всех.
Справка о выплате пая — документ, на основании которого квартира перейдёт в собственность семьи
Обязательство о выделении долей
Обязательство — это письменный документ, которым мама берёт на себя ответственность выделить доли в праве собственности, когда это будет возможно. Образец (текст) документа выдадут в Пенсионном фонде по запросу. В общей части он стандартен, отличаются только детали. Конкретный размер долей вписывать не надо, ведь его можно пересмотреть, к тому же могут родиться другие дети. Важно уточнить момент, с которого наступает обязательство: получение кадастрового паспорта, снятие обременения, и т. д. Это зависит от обстоятельств.
Обязательство выделить доли оформляется у нотариуса
Обязательство заверяется у нотариуса. Подписывает его только мама, участие и присутствие остальных не нужно. Услуга стоит 1 000 – 2 000 руб. (зависит от региона). Оригинал документа отдают в Пенсионный фонд, когда подаётся заявление на использование маткапитала. Себе можно оставить копию.
Как выделить доли по обязательству и следующим детям
С точки зрения закона есть две формы, чтобы передать доли членам семьи:
- Соглашение собственников. Его заключают между собой все совершеннолетние (мама, папа и взрослые дети).
Соглашение подписывают все совершеннолетние члены семьи
- Договор дарения. По нему собственник распоряжается своей частью имущества. Это единственный вариант, если в семье только один собственник или один взрослый.
Дарителем может выступать мама или папа
Текст документов можно составить самим или попросить помощи в МФЦ. За такую услугу берут около 1 000 руб. Для самостоятельной работы остаются расчёт и распределение долей — как это лучше сделать, никто за собственников не решит. В обоих вариантах важно упомянуть, что доля переходит по исполнению обязательства, а не по личному решению. Иначе обязательство могут посчитать невыполненным. И если соглашение можно переписать, то договор дарения после регистрации отменить не получится.
Если до передачи долей собственник был только один, можно отправляться в Росреестр и регистрировать новые права. Это же касается родителей, у которых квартира в совместной собственности (не в долях).
Сложнее, когда квартира куплена на маму и папу в долях: пока что требуется нотариальное удостоверение. А это недёшево: нотариус возьмёт 500 руб. пошлины + 0,5% от кадастровой стоимости выделяемых долей + технические работы. Всё это обходится в сумму 8 – 25 тысяч. Такое положение вещей не только родители, но и власти сочли несправедливым: платить приходится просто за то, чтобы переделать документы на свою же квартиру. В мае 2021 года внесли поправки в закон о регистрации недвижимости (ст. 5 N 76-ФЗ от 01.05.2019). С 31.07.2019 долевые собственники получат право распоряжаться своими долями без участия нотариуса. Просто через регистрацию в Росреестре с договором или соглашением.
